Петр Гуменюк: «В Петербурге нет дефицита электроэнергии»
Петр Гуменюк, директор филиала «Северо-Западная ТЭЦ» ОАО «ИНТЕР РАО – Электрогенерация» рассказал корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» Лидии Горборуковой об особенностях системы генерации в Петербурге и о работе Северо-Западной ТЭЦ.
– Если сравнить состояние энергосистемы Петербурга пять лет назад и сегодня, то улучшилось ли качество энергоснабжения? Как вы оцениваете общее техническое состояние объектов генерации в Петербурге?
– В целом, энергосистема Петербурга подверглась большим изменениям. Если взять генерацию, то мы видим, что выводятся из эксплуатации старые блоки с высокими удельными расходами, а вводятся новые – парогазовые. Таким образом, повышается эффективность сжигания топлива, улучшается экологическая ситуация в городе.
Пять лет назад Северо-Западная ТЭЦ была первой и единственной в Петербурге станцией с парогазовым циклом, а сегодня многие ТЭЦ Петербурга имеют парогазовые блоки. В первую очередь, это четвертый блок на Южной ТЭЦ, Правобережная ТЭЦ, новые блоки на Первомайской ТЭЦ, Юго-Западной ТЭЦ и т. д.
Я считаю, что с точки зрения обеспечения надежного и бесперебойного энергоснабжения в Петербурге сделан существенный шаг. Сегодня в регионе даже переизбыток электроэнергии. Конкуренция на рынке высокая, но зависимость не от одной-двух станций, а от многих поставщиков электрической и тепловой энергии только увеличивает возможности энергосистемы Петербурга.
– Сколько всего источников электрогенерации находится в Петербурге, и какой процент от всей выработки электроэнергии в городе приходится на Северо-Западную ТЭЦ?
– Сегодня в Петербурге действуют 15 ТЭЦ и порядка 726 котельных. Северо-Западная ТЭЦ работает по комбинированному циклу, поставляя тепло и вырабатывая электроэнергию. Наша станция обеспечивает теплоснабжение Приморского района Петербурга, а электрическую энергию поставляет в единую сеть. На рынке Северо-Западного региона мы занимаем около 5% как поставщик электроэнергии.
Пока наши генерирующие мощности загружены не полностью, но мы работаем в этом направлении. У нас очень хороший и надежный партнер в лице ГУП «ТЭК СПб», с которым мы совместно работаем над увеличением поставок тепла в Приморский район Петербурга. Пока это самый выгодный для нас потребитель, находящийся ближе всех территориально. Если мы будем доставлять тепло в южные районы города, то затраты на транспорт энергии и ее потери будут значительными. А там есть свои энергоисточники, использовать которые экономичнее.
Загрузка энергоблоков Северо-Западной ТЭЦ планируется как на месяц, так и на сутки вперед, в соответствии с графиком, задаваемым Системным оператором. Если возникает потребность в большем объеме энергии, то Системный оператор дает нам об этом знать. В этом случае мы догружаем блоки. И, наоборот, при меньшей потребности в электроэнергии, например, ночью, блоки разгружаются.
– Сколько электроэнергии и тепла выработала Северо-Западная ТЭЦ в 2012 году и с начала 2013 года?
– За 2012 год отпуск тепла Северо-Западной ТЭЦ увеличился до 1301,5 тыс. Гкал, что на 4,9% больше аналогичного показателя 2011 года, когда было произведено 1240,3 тыс. Гкал. Выработка электроэнергии станцией составила 4,7 млрд кВт/ч, что на 17,3% ниже, чем в 2011 году (5,7 млрд кВт/ч).
Уменьшение выработки электроэнергии по отношению к прошлому году обусловлено снижением экспорта в Финляндию и, как следствие, меньшей загрузкой генерирующего оборудования. Кроме этого, в 2011 году мы проводили плановый ремонт блока № 2.
Выработка электроэнергии станцией в 2013 году составила 2,4 млрд кВт/ч, что на 2,15% ниже, чем за первое полугодие 2012 года, когда станция выпустила 2,4 млрд кВт/ч. Снижение выработки электроэнергии по отношению к такому же периоду 2012 года обусловлено началом планового текущего ремонта и выведением оборудования в холодный резерв по инициативе Системного оператора.
В итоге, за отчетный период отпуск тепла Северо-Западной ТЭЦ снизился до 784,83 тыс. Гкал, что на 7,89% ниже показателя за аналогичный период 2012 года (852,05 тыс. Гкал). Снижение отпуска теплоэнергии связано с тем, что в Петербурге температура воздуха зимой была выше климатической нормы, вследствие этого были уменьшены параметры теплосети по заявке потребителя.
– Какие ремонтные работы были произведены на станции?
– В первом полугодии 2013 года на Северо-Западной ТЭЦ был завершен плановый ремонт первого блока мощностью 450 МВт. Проведение данных ремонтных работ предусматривало: замену вводов трансформатора № 1, проведение малой инспекции горячих частей газотурбинных установок № 11 и № 12, замену воздушных фильтров комплексных воздухоочистительных устройств и ремонт 11-го и 12-го котлов – утилизаторов. Кроме того, завершилась реконструкция системы возбуждения генераторов газотурбинных установок № 11, 12, 21, 22 и модернизация устройств релейной защиты и автоматики открытой распределительной установки 330 кВт с внедрением цифровых микропроцессорных защит шин воздушных линий – 330 кВт (ВЛ № 330 кВт СЗТЭЦ-Зеленогорская).
– Какие планы у Северо-Западной ТЭЦ по модернизации на 2013-2014 год?
– В этом году специалисты выполнили работы по модернизации системы регулирования паровой турбины ПТ-20. Сейчас ведутся работы по ремонту питательных насосов на блоке № 2 с применением энергоэффективной технологии регулируемого электропривода.
Кроме того, у нас заканчиваются работы по модернизации железобетонной оболочки градирни № 1 с применением новых материалов, эта работа позволит обеспечить работоспособность градирни в полном диапазоне температур и нагрузок в летний и зимний период.
Особенность Северо-Западной ТЭЦ в том, что это первая парогазовая установка (ПГУ) в России. В 2014 году на одной из газовых турбин наработка составит 100 тыс. электрических часов. Нам необходимо будет проводить ремонтные работы в объеме главной инспекции ГТУ. Сегодня опыта таких работ в России пока нет. Мы приложим все усилия для того, чтобы провести эти работы максимально эффективно, и потом будем делиться опытом с коллегами.
– Когда будет объявлен конкурс на поиск подрядчика на выполнение работ по ремонту?
– Мы собираемся объявить конкурс не позже октября-ноября 2013 года. К этому времени как раз будет сформирована наша годовая комплексная программа закупок (ГКПЗ) на 2014 год.
– Какие требования будут предъявлены к конкурсантам?
– Мы не оригинальны в своих требованиях. Важно, чтобы при максимальном качестве была разумная цена. У компании-победителя обязан быть подобный опыт выполнения работ, кроме этого, организация должна быть полностью раскрыта в качестве бенефициара.
Справка:
Северо-Западная ТЭЦ – первая в России электростанция с парогазовым бинарным циклом. Станция находится в Приморском районе Санкт-Петербурга. Пуск первого энергоблока станции установленной мощностью 450 МВт в опытно-промышленную эксплуатацию был введен в декабре 2000 года. Затем строительство ТЭЦ продолжилось, и в ноябре 2006 года был осуществлен пуск второго энергоблока станции установленной мощностью также 450 МВт. Кроме того, с ноября 2006 года Северо-Западная ТЭЦ работает в теплофикационном режиме. 1 января 2012 года филиал «Северо-Западная ТЭЦ» ОАО «ИНТЕР РАО ЕЭС» присоединен к ОАО «ИНТЕР РАО – Электрогенерация». Станция сохранила за собой название и приобрела статус филиала «Северо-Западная ТЭЦ» ОАО «ИНТЕР РАО – Электрогенерация».
Рынок коммерческой недвижимости Петербурга переживает один из самых сложных периодов за всю историю своего существования. Всемирный экономический кризис инициировал сокращение спроса и падение арендных ставок, но приблизил рынок к европейским стандартам. О том, как и чем живут сегодня управляющие компании, мы беседуем с Александром Гришиным, генеральным директором ЗАО «ВМБ-Траст».
– Как вы оцениваете на сегодняшний день состояние рынка коммерческой недвижимости?
– Общее состояние макроэкономики все еще можно назвать кризисным. В нынешнем году еще будут какие-то слияния и вынужденные продажи, но в целом рынок достиг так называемого «дна». Сегодня вопрос в другом – как долго с этого дна мы будем подниматься и на какой уровень выйдем? Конечно, все понимают, что ждать докризисного спроса в ближайшие годы не приходится и необходимо учиться жить в новых условиях. Не забывайте, что многие компании пришли в сегмент коммерческой недвижимости из смежных областей на пике длительно растущего рынка. И для большинства из них падение рынка стало неожиданностью. Они просто не задумывались о такой возможности. До кризиса цены как на аренду, так и на продажу нередко формировались из расчета затрат «плюс маржа». Спрос стабильно превышал предложение. Сегодня ситуация изменилась. Средняя оценка падения рынка и на аренду, и на продажу составляет около 40 процентов. Ставки сократились почти в два раза. На сегодняшний день это и есть реальная рыночная цена, с которой необходимо работать.
– Какой из его сегментов кризис поразил более всего?
– Кризис стал толчком для дальнейшего развития и модернизации. Благодаря ему рынок коммерческой недвижимости приобрел свойства развитого европейского рынка с его оправданными ценами и близким равенством спроса и предложения. Конечно, наш рынок еще нельзя назвать развитым. Безусловно, ему еще далеко до высокоразвитых рынков Америки и Западной Европы. Еще ощутимы такие важные недостатки, как отсутствие развитой конкуренции, недостаток качественного предложения (объем качественного предложения на душу населения далек от, скажем, европейских показателей). Нынешний этап должен привести к очистке, оздоровлению рынка.
– Сегодня, в условиях кризиса, консультантам и управляющим работать тяжелее?
– Конечно, тяжелее. С одной стороны, работы стало больше, с другой – существенно снизилась платежеспособность компаний. Я бы сказал, работать стало «по-другому». Так, мы видим рост потребности в услугах управляющих и эксплуатирующих компаний, отмечаем желание компаний вести диалог и сотрудничество. Но нередко финансовый вопрос становится основополагающим. Если раньше некоторые компании, ориентируясь на эйфорию «всегда растущих» цен, пытались самостоятельно реализовать идеи «запасного аэродрома» (или, используя литературные параллели, «свечного заводика»), то сегодня собственники понимают, что одной концепции, пусть даже выполненной признанным международным консультантом, недостаточно. Любой проект коммерческой недвижимости реализуется на протяжении нескольких лет, и сегодня, когда рыночная ситуация меняется буквально поквартально, необходимо оперативно корректировать концепцию, изменять ее в соответствии с актуальными тенденциями. Отмечу, кризис не ставит крест на реализации новых проектов. Но рынок в условиях кризиса уже не прощает тех ошибок, которые прощал в условиях роста. Осознание этого факта и приводит к необходимости привлечения к работе на объекте профессиональной и высококвалифицированной управляющей компании.
Сегодня у нас есть ряд клиентов, которые пришли к нам с готовой концепцией, исключительно для того, чтобы мы ее адаптировали к требованиям рынка и реализовали. Если раньше к нам обращались мимоходом, за консультацией (чаще всего – бесплатной), то сегодня к рекомендациям и выводам управляющих относятся более серьезно. Например, еще в начале кризиса мы рекомендовали ряду клиентов заморозить некоторые проекты, но они, вопреки советам, все же сделали попытку их реализовать – собственными силами и с привлечением дополнительных кредитов. Сегодня же рекомендация управляющей компании заморозить проект воспринимается с пониманием. И диагноз «не строить, а продать», даже если он связан с ощутимыми потерями, является в некоторых случаях единственно правильным.
– По какой причине новые объекты испытывают сложности с арендаторами?
– Чаще всего это комплекс причин. Прежде всего, причиной отказа становится неудачная локация объекта. Объект должен соответствовать ряду требований: транспортная доступность, инфраструктура и так далее. Сегодня арендатор имеет возможность выбрать наиболее соответствующий своим ожиданиям объект. Так, среди прочего арендаторы сегодня особое внимание обращают на такие аспекты, как качество управления, лояльность по отношению к арендатору (в широком смысле этого слова).
– Востребованы ли на рынке коммерческой недвижимости комплексные услуги – управление, сопровождение проектов, согласование и прочее? Кто в состоянии их предоставить?
– Внешнее управление и сопровождение проектов (в теории) могли бы взять на себя крупные застройщики, которые не понаслышке знакомы с процессом строительства и управления проектами. Но большинство занято собственными проектами и не консультируют клиентов со стороны. Пожалуй, только Setl Group выражает заинтересованность во внешнем управлении такими проектами. Международные консультанты, на мой взгляд, прежде всего исполняют функцию брокеров. Их главная задача – реализация проекта в любом случае. При этом они не несут материальной ответственности за проект. Оптимальным вариантом для инвесторов может стать компания, которая не только создаст конкурентоспособную концепцию проекта с учетом требований рынка, но и проконтролирует его реализацию от маркетинговой идеи до внешнего управления, включая сопровождение на этапе строительства.
– Что в вашем понимании значит внешнее управление?
– В нашем понимании понятие «внешнее управление» – нечто меньшее, чем asset management (управление активами), но и не просто property management. Это – своеобразный микс. Мы не просто управляем зданием, а развиваем недвижимость в интересах собственника. Управляющую компанию можно привлечь на любом этапе реализации проекта, начиная от стадии «сбора денег» и выбора участка до управления готовым объектом. Так, к примеру, VMB Trust готов выполнять как часть, так и весь комплекс функций. Как я уже говорил, строительство коммерческого объекта – долгий процесс, поэтому управлять им непросто. Профессиональные управляющие компании должны предоставлять широкий спектр услуг: разработка, сопровождение и исправление концепции, сопровождение объекта в качестве консультанта и технического заказчика, а также управление готовым объектом на этапе эксплуатации. Конечно, такой пакет услуг сегодня предлагает ограниченное число участников рынка. Кроме того, сегодня некоторые компании пытаются сэкономить за счет расторжения договоров с приглашенными компаниями, отказываясь от внешнего управления в пользу штатного сотрудника. Однако, предостерегу собственников, в большинстве случаев подобная экономия себя не оправдывает. Приводя к видимой экономии на первом этапе, она серьезно увеличивает риски в дальнейшем.
– Приводит ли привлечение УК к удорожанию проекта?
– В среднем на этапе создания объекта расходы на управляющую компанию составляют порядка 2 процентов (не более) от сметной стоимости. Без учета услуг технического заказчика и технического надзора. В тех случаях, когда мы берем на себя эти функции, сопровождение с точки зрения эксплуатационного надзора является для собственника бонусом. Это одно из главных наших конкурентных преимуществ, так как мы заинтересованы в долгосрочной работе на объекте.
– Каких заказов у вас сегодня больше: управление на этапе строительства или готовыми объектами?
– Два года назад мы не очень осмотрительно стали отказываться от управления готовыми объектами, сконцентрировав силы в сфере девелопмента. К сожалению, в кризис многие проекты были заморожены. В то время как услуга управления готовыми объектами стала пользоваться повышенным спросом.
– Как вы оцениваете на сегодня потенциал развития промышленных территорий? Участвовали ли вы в реновации таких объектов?
– Эта тема отдельного разговора. У нас есть успешный опыт реализации подобных проектов. В свое время по заданию Министерства связи мы принимали участие в разработке программы создания IT-парка. В конце 2009 года компанией подписаны договоры на внешнее управление двумя довольно крупными бывшими производственными объектами. Резюмируя опыт и анализируя сегодняшнюю ситуацию на рынке, я бы сказал так: процесс перепрофилирования бывших промышленных предприятий под коммерческие нужды напрямую зависит от долгосрочности кредитов и уровня кредитных ставок. Нужны длительные и дешевые кредиты. Президент говорил о необходимости снижения ставок до уровня 5-6 процентов. Если такие кредиты будут выдаваться на весь срок реализации проекта (10-20 лет), то, безусловно, процесс перепрофилирования всерьез активизируется. Без помощи государства в этом вопросе точно не обойтись.
– Планируете ли вы развивать свой бизнес в регионах? И где?
– 11 февраля в Ростове-на-Дону состоялось официальное и торжественное открытие крупнейшего в столице южного федерального округа бизнес-центра. Мы осуществляли сопровождение объекта на этапе строительства. Теперь перед нами поставлена новая задача – внешнее управление объектом. Думаю, что наш 15-летний опыт позволит нам не просто оптимизировать издержки собственника и арендаторов, но и подчеркнуть инвестиционную привлекательность объекта, сделав его максимально комфортным для бизнеса. Не скрою, до недавнего времени мы отказывались от управления недвижимостью в регионах, но сегодня планируем развивать и это направление. В сфере наших интересов на сегодняшний день Пермь, Екатеринбург, Ростов-на-Дону и Челябинск.
– Сегодня на рынке практически нивелировалась разница между арендными ставками классов B и C, при том, что последние уступают по качеству и набору услуг. Можно ли ожидать в ближайшее время реконцепции недвижимости низкого класса?
– В силу русской ментальности многие арендаторы не торопятся менять дислокацию и довольствуются средними условиями. Нередко нам приходится буквально «открывать глаза» арендаторам на те или иные аспекты. И это приводит к действенным и двойственным результатам. С одной стороны, мы провоцируем миграцию арендаторов, но с другой – инициируем обновление рынка, заполняем новые объекты, повышаем качество обслуживания, в том числе, возможно, давая толчок к модернизации ряда «устаревших» объектов.
Беседовала Наталья Бурковская