Татьяна Волкова: «Район ждет начала реновации»
Начальник отдела строительства и землепользования администрации Калининского района Татьяна Волкова рассказала «Строительному Еженедельнику» о своевременном решении вопросов социальной инфраструктуры, а также о земельном резерве под жилую застройку.
– Какие основные инвестиционно-строительные проекты, реализующиеся в районе, вы можете выделить?
– Как такового промышленного строительства в районе нет уже очень давно, а торговлю я не считаю особо крупными инвестиционными проектами. Поэтому основной акцент в инвестиционном плане делается именно на массовое жилищное строительство, которое ведется на территории района. К примеру, вблизи метро «Академическая» в прошлом году было введено в эксплуатацию четыре 25-этажных жилых дома по 600-700 квартир каждый. Это создало достаточно весомую точку притяжения в районе. Сюда подтянулась и коммерческая недвижимость, и инфраструктура. Что касается объектов в стадии реализации, то я бы выделила три основные локации, где идет не просто точечное строительство, а именно комплексное освоение территорий. В настоящее время Группа ЛСР ведет застройку неосвоенного квартала на пр. Маршала Блюхера. Причем речь идет не об уплотнительной застройке. Это полностью очищенная территория бывшего военного городка. В районе пр. Просвещения проект крупного жилого комплекса реализует компания «Мегалит». Наконец, на пересечении ул. Бутлерова и Верности целый новый квартал возводит ООО «Зенит-Строй-Инвест».
– Насколько инфраструктурно обеспечена реализация этих проектов?
– Нашей основной задачей как администрации района является обеспечение появляющихся жилых массивов социальными объектами. Это, прежде всего, детские сады и школы. Потому что новое жилье покупают по большей части молодые семьи, и эти вопросы волнуют их больше всего. Если мы говорим о текущей ситуации, пока заявленные проекты комплексного освоения еще не введены в эксплуатацию, никакого дефицита социальной инфраструктуры в районе нет. Но если проблему не решать сейчас, если не действовать на опережение, как только жилье будет введено, мы обязательно встанем перед проблемой нехватки мест в детсадах и школах. Мы, в свою очередь, делаем все возможное – выкупаем нежилые помещения для размещения в них ДДОУ. Кроме того, мы пытаемся войти в адресную инвестиционную программу по строительству социальных объектов. Отмечу, что в Генплане предусмотрены площадки под такие объекты. Земельные участки уже зарезервированы и ждут строителей. Один детский сад сейчас проектирует Комитет по строительству на углу пр. Просвещения и Брянцева. Надеемся, что проектирование завершится до конца года, а уже в 2014-м мы выйдем на стройку. Таким образом, жильцов будущего жилья от «Мегалита» мы детсадом обеспечим. В проекте «Зенит-Строй-Инвеста» также заложены социальные объекты, которые потом будут переданы городу. Проблемы мы не замалчиваем, но, наоборот, поднимаем на всех встречах с профильными вице-губернаторами. Нас слышат и идут навстречу.
– А в части транспортной инфраструктуры?
– Здесь, полагаю, трудностей нет. У нас достаточно станций метро, кроме того, мы ведем активную работу с Комитетом по транспорту в части развития сети общественных линий. К примеру, за последние два года было организовано несколько дополнительных автобусных маршрутов.
– Прошедший недавно аукцион за землю на Блюхера дал понять, что район остается предметом активного интереса большинства городских девелоперов. А как администрация относится к наращиванию объемов стройки?
– Если мы говорим о застройке депрессивных кварталов, то, конечно, это благо. Территории, которые сейчас стоят под гаражными кооперативами, бывшие военные части или вообще заброшенные земли должны застраиваться и развиваться. Но если речь идет об уплотнительной застройке – точечное «встраивание» домов в середину уже существующих кварталов – такого допускать нельзя. Отмечу, что пока что таких примеров «уплотниловки» в районе нет.
– Как обстоит дело с проектами реновации в районе?
– Район ждет старта проектов реновации. Всего в районе четыре квартала будут подвергнуты реновации. Первым должен стать квартал 43 Полюстрово. Надеемся, что работы вздесь начнутся в конце 2013-го – начале 2014 года. Пока что на руках у строителей нет положительного заключения экспертизы по проектной документации. Для нас же важнейшим аспектом, разумеется, являлось обеспечение новых кварталов социальными объектами. Мы вели длительную беседу с инвестором о необходимости строительства таких объектов. И нам удалось добиться положительных результатов – в реновируемых кварталах инвестор будет строить детсады и школы, которые потом выкупит город.
– Следите ли за общественным мнением по поводу этих проектов? Как воспринимают реновацию жители этих кварталов?
– Реновация в целом воспринимается жителями позитивно. Никаких протестных акций, скандалов и манифестаций по этому поводу у нас не было. Ведь многие граждане живут в домах-«хрущевках», где капитального ремонта не было по 50-60 лет, и въехать в новое комфортное жилье им не терпится. В то же время есть рекламации от соседних домов – людям не хочется жить в условиях перманентной стройки.
– Сегодня в районе функционирует более 200 крупных и средних промышленных предприятий. Будет ли район сохранять «промку» или пойдет по пути высвобождения промзон?
– Прогнозов делать не стану – давайте говорить о том, что происходит на сегодняшний день. Пожеланий от руководства промпредприятий о массовом переезде за городскую черту я не слышала. Единственный собственник, который действительно хочет продать свое имущество, – это завод «Красный выборжец», руководство которого планирует продать два квартала на Свердловской наб. Отмечу, что с большой долей вероятности здесь будет построено жилье – в Генплане эта территория описана как зона жилой многоэтажной и общественно-деловой застройки. Здесь может быть реализован проект элитного, «видового» жилья. Вообще же редевелопмент – это палка о двух концах. С одной стороны, рост жилищного строительства – это несомненный городской приоритет. С другой стороны, промышленность дает району рабочие места. И не только Калининскому, но и Выборгскому. Не все захотят отправиться вслед за промпредприятием в Ленинградскую область.
– Какие еще территории в перспективе могут стать площадкой для жилищного строительства?
– В Калининском районе сегодня есть где строить. На том же пр. Маршала Блюхера есть огромный земельный резерв для освоения. Это депрессивный квартал, проект планировки которого был утвержден еще в 2008 году. Аукцион прошел только по трем домам, всего же там планируется построить 12. То есть еще 9 аукционов у нас впереди. Кроме того, здесь планируется построить торговую недвижимость, а также социальные объекты – 2 школы, 3 детских сада и физкультурный центр. По большому счету, общее представление, как будет развиваться эта территория, у нас есть. Помимо этого, сейчас идут переговоры с «ФСК ЕЭС» о каблировании высоковольтных сетей Ленэнерго опять же по пр. Маршала Блюхера. После того как ВЭЛы переедут под землю, эти территории также пойдут под жилищное строительство.
Генеральный директор ГК "РЕНОВА-СтройГруп" Михаил Семенов рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Антонине Асановой о проектах компании и поделился взглядом на рынок Петербурга.
Совместно с Renaissance Construction Вы претендуете на еще ненамытый участок "Морского фасада" площадью 77 га. Как продвигается проект?
- Это нормально, что на эту территорию существует конкурс. "Морской фасад", безусловно, очень перспективная площадка. Другое дело, что инвесторам предстоит приложить усилия для того, чтобы ее распаковать. Обеспечение территории инженерной, транспортной инфраструктурой - это комплексный вопрос, касающийся и собственника земли, и девелопера, который придет на ней строить, и местной администрации, и городских монополистов. И сейчас идет активное согласование технических условий, консультации с администрацией города, все то, что необходимо для реализации проекта.
Расскажите о ваших планах подробнее.
- Я мысленно разделил бы весь этот проект на три этапа. Застройка уже намытой территории, создание и застройка южной части площадью 77 га и северной части - еще около 100 га. Наши планы - поучаствовать в освоении всего этого планировочного района в целом. В сумме на нем может быть воздвигнуто от 2,5 до 4 млн кв. м различной недвижимости. Однако как мы будем участвовать в этом строительстве, пока еще неизвестно. Сейчас мы находимся в процессе масштабных переговоров о расширении нашего участия и тщательно изучаем вопросы инженерной инфраструктуры, как на нашем участке, так и на территории всего планировочного района. Уже после уточнения всех этих вещей можно будет говорить о конкретных планах.
На какой стадии находится проект по застройке уже купленного вами на "Морском фасаде" участка?
- У нас есть права на застройку небольшого участка площадью 5,84 га, общая площадь жилья - порядка 120 тыс. кв. м. Мы зашли в планировочный район и теперь идем понятным путем - получаем техусловия. По плану в течение 2013 года должно вестись проектирование, и по его завершению мы будем планомерно переходить к строительству. По грубым подсчетам объем инвестиций в строительно-монтажные работы должен составить около 1,5 тыс. USD за кв. м площади. Конъюнктура спроса в этом районе нам представляется очень живой. Очень хорошее место.
Когда собираетесь приступать к строительству на участке площадью 3 га на Петровском острове?
- Мы закрыли сделку по приобретению 80-процентной доли "Петровского Альянса" в начале лета. Это знаковое, интересное место, на котором можно возвести 28 тыс. кв. м апартаментов класса комфорт плюс, ближе к бизнес-классу. Сейчас приступаем к выработке концепции, она должна быть разработана до конца года. В следующем году мы надеемся завершить работу с архитекторами и приступить к строительству. Оно должно занять 2-3 года, предприятие с территории практически выведено. Инвестиции, по грубой оценке, должны составить 70-85 млн USD. Площадь участка небольшая, но есть возможность расширения - рядом находятся промышленные территории, и можно будет перевести их в другое назначение.
Ранее вы заявляли о том, что у вас есть планы перевода планирующегося апарт-отеля в жилую недвижимость…
- Безусловно, согласно существующему законодательству есть возможность перевода объекта в жилую недвижимость, но только после того, как он уже построен. Насколько вероятна реализация этой идеи, жизнь покажет.
Специализация ГК "РЕНОВА-СтройГруп" - комплексное освоение террирорий. Почему вы пришли в Петербург сейчас, когда крупных, интересных участков практически не осталось?
- Время прихода - вопрос не только состояния рынка, но и наших возможностей. У нас было достаточно много активов, которые нужно было развивать. И, на мой взгляд, неправильно пытаться увеличивать финансовое плечо, пока компания не вышла на определенный уровень с уже существующими активами. Во-вторых, естественно, мы присматривались к рынку, старались его понять. Мы думали над тем, чтобы зайти в Петербург порядка 2,5 лет, изучали сделки, работали с консультантами, общались с девелоперским, инвестиционным сообществом. Например, были в активных переговорах по "Балтийской жемчужине", но по совокупности обстоятельств так и не договорились, не сошлись в цене. Мы и сейчас постоянно ведем мониторинг предложений. Петербург существенно отличается от других городов, здесь нет очевидно выигрышных площадок, поэтому мы пытались найти те проекты, где мы были бы максимально уверены, что у нас не будет провалов с потребительской точки зрения.
В чем еще проявляется специфика рынка Петербурга? Сложно ли в него войти?
- Да, сложно, по многим причинам. Нам было трудно оценить рынок по спросу. Он кластерный и особенно сегментирован в жилье - в каких-то районах много строят, много покупают, а в каких-то - не строят, и нет спроса вообще. В центре качественных площадок практически нет, а на окраинах - невысокая рентабельность проектов. Второе - вопрос согласований. Местным девелоперам гораздо проще это делать. В Петербурге вообще присутствует какой-то особенный менталитет, решения принимаются очень медленно, мы в другом темпе привыкли работать. Несмотря на то, что у нас будут такие же трудности, как и у других, мы постараемся не медлить.
Зачем вы подписали меморандум о сотрудничестве по развитию проектов жилищного строительства в Петербурге?
- В проектах комплексного освоения территорий, которыми мы собираемся заниматься, участие и поддержка региональной власти абсолютно необходима. Поэтому декларация поддержки и готовности работать с нами для нас не пустой звук, это существенный фактор для принятия решения, входить или не входить на тот или иной рынок. Это соглашение не о преференциях. Мы в преференциях не нуждаемся и готовы конкурировать на открытом рынке, на абсолютно тех же условиях, что и другие девелоперы. Но наш ключевой конек это государственно-частное партнерство, и мы бы хотели работать здесь, применяя эти инструменты. Сегодня у нас есть прямой контакт с губернатором, у нас есть поддержка региональной власти.
Как вы оцениваете взаимоотношения власти и девелоперов, сложившиеся в Петербурге?
- Я бы не торопился критиковать власти за бездействие. Не забывайте, что доходная часть бюджета сильно видоизменилась. И понятно, что проторенными ранее путями идти уже нельзя, нужно что-то другое. Задача сегодняшней администрации на порядок более сложная, чем предыдущей. И я бы как раз обратился к деловому сообществу с тем, что нужно поработать совместно и помочь создать условия для того, чтобы проекты реализовывались.
То есть вы согласны с позицией власти, что девелопер должен не только строить жилье, но и развивать среду?
- Мы считаем, что в качестве продукта людям нужно продавать не квартиру, а уровень жизненного комфорта, который не всегда определяется количеством квадратных метров. Можно продавать разного класса жилье, но доступ к инфраструктуре - социальной, транспортной, дорожной, к точкам притяжения - паркам, торговым центрам, должен быть равноценным для всех. Тогда создается социальное равенство. И то, что делает власть в Санкт-Петербурге, я считаю логичным и верным. Просто застройщики жили в другой реальности, они делали легкие деньги. Сейчас они будут делать более сложные деньги. Но, очевидно, что такую инфраструктуру невозможно создать без участия власти. Инструменты государственно-частного партнерства должны работать на всех уровнях.
В день открытия форума ProEstate глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко назвал петербургских девелоперов или жадными, или наивными. Вы с ним согласны?
- Я понимаю, что он хотел этим сказать. Речь шла о некоторой этапности развития рынка, о преодолении стадии экстенсивного освоения территорий. Раньше можно было заработать деньги легче. Сейчас надо думать о гораздо большем количестве вещей, чем местные застройщики привыкли.
А какие у вас прогнозы развития рынка?
- Драматичного роста цен не будет. То, что на аукционы стало выходить меньше земли, скорее всего, заставит застройщиков придерживать квартиры, но думаю, что это отразится на динамике цен только через 2-3 года.