Татьяна Волкова: «Район ждет начала реновации»
Начальник отдела строительства и землепользования администрации Калининского района Татьяна Волкова рассказала «Строительному Еженедельнику» о своевременном решении вопросов социальной инфраструктуры, а также о земельном резерве под жилую застройку.
– Какие основные инвестиционно-строительные проекты, реализующиеся в районе, вы можете выделить?
– Как такового промышленного строительства в районе нет уже очень давно, а торговлю я не считаю особо крупными инвестиционными проектами. Поэтому основной акцент в инвестиционном плане делается именно на массовое жилищное строительство, которое ведется на территории района. К примеру, вблизи метро «Академическая» в прошлом году было введено в эксплуатацию четыре 25-этажных жилых дома по 600-700 квартир каждый. Это создало достаточно весомую точку притяжения в районе. Сюда подтянулась и коммерческая недвижимость, и инфраструктура. Что касается объектов в стадии реализации, то я бы выделила три основные локации, где идет не просто точечное строительство, а именно комплексное освоение территорий. В настоящее время Группа ЛСР ведет застройку неосвоенного квартала на пр. Маршала Блюхера. Причем речь идет не об уплотнительной застройке. Это полностью очищенная территория бывшего военного городка. В районе пр. Просвещения проект крупного жилого комплекса реализует компания «Мегалит». Наконец, на пересечении ул. Бутлерова и Верности целый новый квартал возводит ООО «Зенит-Строй-Инвест».
– Насколько инфраструктурно обеспечена реализация этих проектов?
– Нашей основной задачей как администрации района является обеспечение появляющихся жилых массивов социальными объектами. Это, прежде всего, детские сады и школы. Потому что новое жилье покупают по большей части молодые семьи, и эти вопросы волнуют их больше всего. Если мы говорим о текущей ситуации, пока заявленные проекты комплексного освоения еще не введены в эксплуатацию, никакого дефицита социальной инфраструктуры в районе нет. Но если проблему не решать сейчас, если не действовать на опережение, как только жилье будет введено, мы обязательно встанем перед проблемой нехватки мест в детсадах и школах. Мы, в свою очередь, делаем все возможное – выкупаем нежилые помещения для размещения в них ДДОУ. Кроме того, мы пытаемся войти в адресную инвестиционную программу по строительству социальных объектов. Отмечу, что в Генплане предусмотрены площадки под такие объекты. Земельные участки уже зарезервированы и ждут строителей. Один детский сад сейчас проектирует Комитет по строительству на углу пр. Просвещения и Брянцева. Надеемся, что проектирование завершится до конца года, а уже в 2014-м мы выйдем на стройку. Таким образом, жильцов будущего жилья от «Мегалита» мы детсадом обеспечим. В проекте «Зенит-Строй-Инвеста» также заложены социальные объекты, которые потом будут переданы городу. Проблемы мы не замалчиваем, но, наоборот, поднимаем на всех встречах с профильными вице-губернаторами. Нас слышат и идут навстречу.
– А в части транспортной инфраструктуры?
– Здесь, полагаю, трудностей нет. У нас достаточно станций метро, кроме того, мы ведем активную работу с Комитетом по транспорту в части развития сети общественных линий. К примеру, за последние два года было организовано несколько дополнительных автобусных маршрутов.
– Прошедший недавно аукцион за землю на Блюхера дал понять, что район остается предметом активного интереса большинства городских девелоперов. А как администрация относится к наращиванию объемов стройки?
– Если мы говорим о застройке депрессивных кварталов, то, конечно, это благо. Территории, которые сейчас стоят под гаражными кооперативами, бывшие военные части или вообще заброшенные земли должны застраиваться и развиваться. Но если речь идет об уплотнительной застройке – точечное «встраивание» домов в середину уже существующих кварталов – такого допускать нельзя. Отмечу, что пока что таких примеров «уплотниловки» в районе нет.
– Как обстоит дело с проектами реновации в районе?
– Район ждет старта проектов реновации. Всего в районе четыре квартала будут подвергнуты реновации. Первым должен стать квартал 43 Полюстрово. Надеемся, что работы вздесь начнутся в конце 2013-го – начале 2014 года. Пока что на руках у строителей нет положительного заключения экспертизы по проектной документации. Для нас же важнейшим аспектом, разумеется, являлось обеспечение новых кварталов социальными объектами. Мы вели длительную беседу с инвестором о необходимости строительства таких объектов. И нам удалось добиться положительных результатов – в реновируемых кварталах инвестор будет строить детсады и школы, которые потом выкупит город.
– Следите ли за общественным мнением по поводу этих проектов? Как воспринимают реновацию жители этих кварталов?
– Реновация в целом воспринимается жителями позитивно. Никаких протестных акций, скандалов и манифестаций по этому поводу у нас не было. Ведь многие граждане живут в домах-«хрущевках», где капитального ремонта не было по 50-60 лет, и въехать в новое комфортное жилье им не терпится. В то же время есть рекламации от соседних домов – людям не хочется жить в условиях перманентной стройки.
– Сегодня в районе функционирует более 200 крупных и средних промышленных предприятий. Будет ли район сохранять «промку» или пойдет по пути высвобождения промзон?
– Прогнозов делать не стану – давайте говорить о том, что происходит на сегодняшний день. Пожеланий от руководства промпредприятий о массовом переезде за городскую черту я не слышала. Единственный собственник, который действительно хочет продать свое имущество, – это завод «Красный выборжец», руководство которого планирует продать два квартала на Свердловской наб. Отмечу, что с большой долей вероятности здесь будет построено жилье – в Генплане эта территория описана как зона жилой многоэтажной и общественно-деловой застройки. Здесь может быть реализован проект элитного, «видового» жилья. Вообще же редевелопмент – это палка о двух концах. С одной стороны, рост жилищного строительства – это несомненный городской приоритет. С другой стороны, промышленность дает району рабочие места. И не только Калининскому, но и Выборгскому. Не все захотят отправиться вслед за промпредприятием в Ленинградскую область.
– Какие еще территории в перспективе могут стать площадкой для жилищного строительства?
– В Калининском районе сегодня есть где строить. На том же пр. Маршала Блюхера есть огромный земельный резерв для освоения. Это депрессивный квартал, проект планировки которого был утвержден еще в 2008 году. Аукцион прошел только по трем домам, всего же там планируется построить 12. То есть еще 9 аукционов у нас впереди. Кроме того, здесь планируется построить торговую недвижимость, а также социальные объекты – 2 школы, 3 детских сада и физкультурный центр. По большому счету, общее представление, как будет развиваться эта территория, у нас есть. Помимо этого, сейчас идут переговоры с «ФСК ЕЭС» о каблировании высоковольтных сетей Ленэнерго опять же по пр. Маршала Блюхера. После того как ВЭЛы переедут под землю, эти территории также пойдут под жилищное строительство.
О новых государственных программах, отношении петербуржцев к ипотеке и достаточности государственной поддержки в интервью "Строительному Еженедельнику" рассуждает генеральный директор Санкт-Петербургского центра доступного жилья Владислав Назаров.
Одним из самых распространенных способов приобретения жилья в Санкт-Петербурге является ипотека. Оцените, пожалуйста, итоги года на рынке ипотечного кредитования.
– Прошедший год я бы назвал довольно динамичным. Существенных переломных моментов не было, но рынок стремительно рос в течение всего года. В том числе даже при плавном росте процентных ставок по ипотечным кредитам.
Основные характеристики, такие как объем выданных кредитов и ставки, в течение прошлого года существенно не менялись?
– Пока точной статистики от Центробанка по итогам 2012 еще не выходило, но по оценке Центра доступного жилья, в Петербурге было выдано порядка 38 тыс. ипотечных кредитов. В сравнении с 2011 годом (15 622 кредита) рост более чем в 2 раза. Рост ставок (плавный, но постоянный) был отмечен на протяжении всего года. В среднем они возросли на 0,5%. На сегодняшний день средневзвешенная ставка по рынку Санкт-Петербурга составляет 12,4%, в прошлом году это был показатель в 11,9% годовых.
В этом году ставки продолжат расти?
– По оценке большинства экспертов и аналитиков рынка, рост ставок продолжится, если все макроэкономические показатели останутся на прежнем уровне. При этом объемы кредитования покажут небольшой рост. В целом ничего не предвещает глобальных изменений на ипотечном рынке. Хотя многое зависит от макроэкономических показателей.
Как сейчас ведут себя на ипотечном рынке банки?
– Кто-то наращивает свою активность на ипотечном рынке, кто-то, напротив, закрывает это направление. Это вопрос приоритетов конкретного банка. Вместе с тем общая тенденция развития банковского сектора такова, что большинство кредитных учреждений идут по пути универсализации, стремясь предложить своим клиентам максимально широкую линейку. Специализация банковской сферы сейчас уже менее актуальна, чем была, скажем, 10 лет назад. В этом смысле акцент на ипотеке делают только два-три специализированных банка, которые еще остались на рынке.
Существующего ассортимента ипотечных продуктов достаточно?
– Более чем. Тем более что, по большому счету, все банковские ипотечные программы – это всего лишь маркетинговый ход. Продукт же на самом деле один.
Что касается требований к заемщикам – каковы сейчас настроения банкиров?
– Динамика здесь есть всегда. Сейчас ощущается, что банки взяли курс на смягчение. Но этот тренд может измениться в любой момент вслед за макроэкономическими событиями.
Есть ощущение, что общее отношение потребителей к ипотеке пока не меняется. Не каждый решится оформить ипотечный кредит даже при большом желании приобрести квартиру.
– Безусловно, никому не хочется брать на себя обязательства. Но в Европе или США кредиты воспринимаются как само собой разумеющееся. У нас пока этого нет, но, думаю, рано или поздно и мы к этому придем. Я сам какое-то время жил с ипотекой и воспринимал ее как квартплату. Для меня это были просто регулярные платежи.
Рассрочка от застройщика россиянам кажется более привлекательной?
– Несмотря на то что экономический смысл процесса абсолютно аналогичный, кому-то проще воспринимать слово "рассрочка", а не "кредит". Дело вкуса.
Санкт-Петербургский центр доступного жилья, который Вы возглавляете, является оператором двух целевых программ. Расскажите об итогах и планах по их реализации.
– Количественные характеристики в данном случае не совсем показательны. Объемы средств определяются депутатами ЗакСа. И все выделяемые средства являются востребованными горожанами. В 2012 году по программам, которыми занимается центр ("Молодежи – доступное жилье" и "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге" – прим. ред.), было оказано содействие в виде предоставления социальных выплат на сумму 1,8 млрд рублей. В 2013 году объемы финансирования будут увеличены и составят порядка 2,1 млрд рублей.
Программой "Молодежи – доступное жилье" предусмотрена рассрочка, которая предоставляется только на покупку жилья у оператора, то есть в построенных или купленных оператором программы домах. Когда это ограничение будет снято?
– Жилищный комитет уже инициировал внесение изменений в соответствующий закон. Постепенно мы уходим от соцпринципа продуктовых наборов и подхода "хочешь рассрочку – купи именно эту квартиру". В ближайшее время новая схема, при которой оформить заем можно будет на любую квартиру, должна заработать. Но предстоит еще внести изменения в нормативно-правовые акты, выпустить постановление правительства. Во II квартале, надеюсь, этот вопрос будет улажен.
В конце прошлого года была рассмотрена концепция целевой программы "Льготная целевая аренда в Санкт-Петербурге". Когда ее реализация может быть поставлена на поток?
– Сейчас идут согласовательные процедуры. Реализацию программы планируется начать в этом году. Я уверен, что льготная аренда в городе должна быть. Есть большая категория людей, которым не нужно иметь жилье в собственности, а требуется место для проживания.
Можно ли ожидать полноценного запуска в этом году другой "новинки" – "обратной ипотеки"? Кстати, как программа воспринимается горожанами?
– Сейчас нужно детально оценить этот продукт, понять его. Говорить о масштабных результатах пока не приходится. Но уже ясно, что спрос есть, несмотря на отсутствие рекламы. Лично мне проект кажется перспективным как для Петербурга, так и других миллионников.
"Обратная ипотека" – это, по сути, монетизация своих нажитых квадратных метров и способ обеспечить себе за них достойный уровень существования. Мы опасались множества негативных комментариев, но этого не произошло.
В таком случае, вероятно, в скором времени программа будет запущена в обычном режиме?
– Пока в планах завершить апробирование программы в первом полугодии. Во втором уже принять глобальное решение о запуске. "Обратная ипотека" имеет свою специфику, на нее, как ни странно, нужны деньги. Обычная ипотека – это коммерческий продукт, который сегодня работает как безостановочное производство. Для "обратной ипотеки" нужны целевые инвестиции, которые пока, наверное, однозначно не выделены. Но решение, скорее всего, будет положительное.
Судя по всему, город намерен в ближайшей перспективе активно развивать жилищные программы.
– Да, эта тенденция очевидна. В 2012 году подходило окончание срока действия ряда целевых программ, в том числе и программ, которые реализует наш центр. Но в конце прошлого года решением губернатора Санкт-Петербурга, которое поддержали депутаты ЗакСа, программы были не просто продлены до 2017 года, но также получили дополнительное финансирование. Все виды государственной поддержки, по сути, являются подарками от государства, на которые всегда будет спрос.
Не считаете ли вы, что существующего объема государственной поддержки недостаточно?
– Это довольно субъективный вопрос, ведь сложно определить тот рубеж, по которому можно было бы судить о том, какой срок ожидания в очереди на улучшение жилищных условий мы считаем приемлемым.
Как долго сегодня в среднем необходимо стоять в очереди на улучшение жилищных условий?
– Тенденция последних лет – сокращение этого срока. В том числе за счет реализации целевых программ. В программе "Развитие долгосрочного жилищного кредитования" срок ожидания может составлять 1-1,5 года. В других – больше. В любом случае, мне кажется, государственная помощь всегда будет востребована. Просто спрос слишком велик.
В таком случае, возможно, имеет смысл ужесточение критериев для отбора тех, кто имеет право на получение поддержки со стороны государства?
– То есть проводить более строгий отсев? Но ведь спрос от этого никуда не испарится. Он все равно будет. Просто кто-то окажется за бортом госпрограмм. При таком сценарии можно сформировать тот показатель достаточности, о котором мы говорили.