Татьяна Волкова: «Район ждет начала реновации»
Начальник отдела строительства и землепользования администрации Калининского района Татьяна Волкова рассказала «Строительному Еженедельнику» о своевременном решении вопросов социальной инфраструктуры, а также о земельном резерве под жилую застройку.
– Какие основные инвестиционно-строительные проекты, реализующиеся в районе, вы можете выделить?
– Как такового промышленного строительства в районе нет уже очень давно, а торговлю я не считаю особо крупными инвестиционными проектами. Поэтому основной акцент в инвестиционном плане делается именно на массовое жилищное строительство, которое ведется на территории района. К примеру, вблизи метро «Академическая» в прошлом году было введено в эксплуатацию четыре 25-этажных жилых дома по 600-700 квартир каждый. Это создало достаточно весомую точку притяжения в районе. Сюда подтянулась и коммерческая недвижимость, и инфраструктура. Что касается объектов в стадии реализации, то я бы выделила три основные локации, где идет не просто точечное строительство, а именно комплексное освоение территорий. В настоящее время Группа ЛСР ведет застройку неосвоенного квартала на пр. Маршала Блюхера. Причем речь идет не об уплотнительной застройке. Это полностью очищенная территория бывшего военного городка. В районе пр. Просвещения проект крупного жилого комплекса реализует компания «Мегалит». Наконец, на пересечении ул. Бутлерова и Верности целый новый квартал возводит ООО «Зенит-Строй-Инвест».
– Насколько инфраструктурно обеспечена реализация этих проектов?
– Нашей основной задачей как администрации района является обеспечение появляющихся жилых массивов социальными объектами. Это, прежде всего, детские сады и школы. Потому что новое жилье покупают по большей части молодые семьи, и эти вопросы волнуют их больше всего. Если мы говорим о текущей ситуации, пока заявленные проекты комплексного освоения еще не введены в эксплуатацию, никакого дефицита социальной инфраструктуры в районе нет. Но если проблему не решать сейчас, если не действовать на опережение, как только жилье будет введено, мы обязательно встанем перед проблемой нехватки мест в детсадах и школах. Мы, в свою очередь, делаем все возможное – выкупаем нежилые помещения для размещения в них ДДОУ. Кроме того, мы пытаемся войти в адресную инвестиционную программу по строительству социальных объектов. Отмечу, что в Генплане предусмотрены площадки под такие объекты. Земельные участки уже зарезервированы и ждут строителей. Один детский сад сейчас проектирует Комитет по строительству на углу пр. Просвещения и Брянцева. Надеемся, что проектирование завершится до конца года, а уже в 2014-м мы выйдем на стройку. Таким образом, жильцов будущего жилья от «Мегалита» мы детсадом обеспечим. В проекте «Зенит-Строй-Инвеста» также заложены социальные объекты, которые потом будут переданы городу. Проблемы мы не замалчиваем, но, наоборот, поднимаем на всех встречах с профильными вице-губернаторами. Нас слышат и идут навстречу.
– А в части транспортной инфраструктуры?
– Здесь, полагаю, трудностей нет. У нас достаточно станций метро, кроме того, мы ведем активную работу с Комитетом по транспорту в части развития сети общественных линий. К примеру, за последние два года было организовано несколько дополнительных автобусных маршрутов.
– Прошедший недавно аукцион за землю на Блюхера дал понять, что район остается предметом активного интереса большинства городских девелоперов. А как администрация относится к наращиванию объемов стройки?
– Если мы говорим о застройке депрессивных кварталов, то, конечно, это благо. Территории, которые сейчас стоят под гаражными кооперативами, бывшие военные части или вообще заброшенные земли должны застраиваться и развиваться. Но если речь идет об уплотнительной застройке – точечное «встраивание» домов в середину уже существующих кварталов – такого допускать нельзя. Отмечу, что пока что таких примеров «уплотниловки» в районе нет.
– Как обстоит дело с проектами реновации в районе?
– Район ждет старта проектов реновации. Всего в районе четыре квартала будут подвергнуты реновации. Первым должен стать квартал 43 Полюстрово. Надеемся, что работы вздесь начнутся в конце 2013-го – начале 2014 года. Пока что на руках у строителей нет положительного заключения экспертизы по проектной документации. Для нас же важнейшим аспектом, разумеется, являлось обеспечение новых кварталов социальными объектами. Мы вели длительную беседу с инвестором о необходимости строительства таких объектов. И нам удалось добиться положительных результатов – в реновируемых кварталах инвестор будет строить детсады и школы, которые потом выкупит город.
– Следите ли за общественным мнением по поводу этих проектов? Как воспринимают реновацию жители этих кварталов?
– Реновация в целом воспринимается жителями позитивно. Никаких протестных акций, скандалов и манифестаций по этому поводу у нас не было. Ведь многие граждане живут в домах-«хрущевках», где капитального ремонта не было по 50-60 лет, и въехать в новое комфортное жилье им не терпится. В то же время есть рекламации от соседних домов – людям не хочется жить в условиях перманентной стройки.
– Сегодня в районе функционирует более 200 крупных и средних промышленных предприятий. Будет ли район сохранять «промку» или пойдет по пути высвобождения промзон?
– Прогнозов делать не стану – давайте говорить о том, что происходит на сегодняшний день. Пожеланий от руководства промпредприятий о массовом переезде за городскую черту я не слышала. Единственный собственник, который действительно хочет продать свое имущество, – это завод «Красный выборжец», руководство которого планирует продать два квартала на Свердловской наб. Отмечу, что с большой долей вероятности здесь будет построено жилье – в Генплане эта территория описана как зона жилой многоэтажной и общественно-деловой застройки. Здесь может быть реализован проект элитного, «видового» жилья. Вообще же редевелопмент – это палка о двух концах. С одной стороны, рост жилищного строительства – это несомненный городской приоритет. С другой стороны, промышленность дает району рабочие места. И не только Калининскому, но и Выборгскому. Не все захотят отправиться вслед за промпредприятием в Ленинградскую область.
– Какие еще территории в перспективе могут стать площадкой для жилищного строительства?
– В Калининском районе сегодня есть где строить. На том же пр. Маршала Блюхера есть огромный земельный резерв для освоения. Это депрессивный квартал, проект планировки которого был утвержден еще в 2008 году. Аукцион прошел только по трем домам, всего же там планируется построить 12. То есть еще 9 аукционов у нас впереди. Кроме того, здесь планируется построить торговую недвижимость, а также социальные объекты – 2 школы, 3 детских сада и физкультурный центр. По большому счету, общее представление, как будет развиваться эта территория, у нас есть. Помимо этого, сейчас идут переговоры с «ФСК ЕЭС» о каблировании высоковольтных сетей Ленэнерго опять же по пр. Маршала Блюхера. После того как ВЭЛы переедут под землю, эти территории также пойдут под жилищное строительство.
Заместитель министра строительства Республики Карелия Виталий Сергеев рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Михаилу Немировскому об интенсификации темпов развития жилищного строительства и крупнейших инвестпроектах региона.
Какие крупные инвестиционные проекты реализуются сегодня на территории республики?
- Сегодня в республике акцент инвестиционной активности делается на увеличении объемов жилищного строительства, газификации населенных пунктов республики, повышении конкурентоспособности и увеличении производства строительных материалов. В частности, в прошлом году началась активная стадия реализации крупного инвестиционного строительного проекта по застройке жилого района "Древлянка-II" на территории Петрозаводска. Территория всего района занимает площадь 242 га и состоит из 5 микрорайонов. Реализация данного проекта позволит обеспечить строительство в республике более 700 тыс. кв. м общей площади жилья.
Отмечу, что рынок жилищного строительства в республике развивается в рамках партнерских отношений со строительными бизнес-структурами. Правительство республики помогает застройщикам уменьшением административных барьеров, поддерживает их в получении субсидий на развитие инженерной и транспортной инфраструктуры в рамках федеральной целевой программы "Жилище", участвует в этих проектах софинансированием в реконструкции существующих водопроводных очистных сооружений, канализационных очистных сооружений и сетей.
Началу реализации крупных инвестиционных проектов способствовало увеличение в 2011 году объемов производства основных строительных материалов. В республике достаточно природных ресурсов для производства как традиционных, так и новых видов стройматериалов. В регионе многие предприятия, занимающиеся производством стройматериалов, активно развиваются и проводят модернизацию.
Успешно развивается производство строительных нерудных материалов, в том числе щебня, песка, гравия, налажена лесопереработка. В настоящее время на территории республики активно идет сооружение единственного в России завода по производству ориентированно-стружечных плит (OSB) ООО ДОК "Калевала". Готов к реализации крупный инвестиционный проект по производству теплоизоляционной плиты из каменной ваты (аналог Rockwool, Paroc). ООО "Стройиндустрия КСМ" ввело в эксплуатацию вторую очередь завода по производству железобетонных изделий и конструкций крупнопанельного домостроения, увеличив производственную мощность предприятия до 60 тыс. кв. м жилья.
Немаловажным для Карелии является и участие в программе газификации субъектов Российской Федерации за счет средств ОАО "Газпром". На газификацию республики за период 2008-2011 годов было инвестировано средств ОАО "Газпром" и бюджетов всех уровней в объеме более 870 млн руб. Уровень газификации Карелии вырос, но все еще остается невысоким и составляет порядка 7%, в среднем по России этот показатель составляет 63%. В настоящее время компания продолжает финансирование мероприятий по газификации республики. В этом году началась реализация крупного проекта по газификации четырех муниципальных районов Северного Приладожья Карелии.
Карелия заняла второе место по темпам роста жилищного строительства на Северо-Западе. Что позволило достичь такого результата?
- Действительно, в последние годы ситуация в жилищном строительстве республики изменилась в положительную сторону. Началось оживление строительного рынка в республике, и удалось добиться этого за счет комплекса принимаемых мер и усиления контроля над ситуацией в жилищном строительстве. Как результат, по итогам 2011 года в Карелии был зафиксирован максимальный ввод жилья за последние 16 лет. По итогам года выполнение показателя составило 177,8 тыс. кв. м, к итогу 2010 года рост объемов ввода жилья составил порядка 25%. Ввод малоэтажного жилья составил 85,12 тыс. кв. м, что на 34% больше плана 2011 года. Причем в прошедшем году жилье строили не только в столице Карелии - около 40% ввода новых жилых домов пришлось на районы республики, чему в немалой степени способствовали региональные адресные программы.
Обеспечение доступности жилья определено в числе приоритетных направлений развития республики на среднесрочную перспективу. Для решения этой задачи в регионе предусмотрен целый комплекс мер, направленных на развитие рынка жилищного строительства. Это реализация основных жилищных программ, поддержка реализации проектов комплексного развития территорий, государственная поддержка граждан при приобретении жилья и улучшении жилищных условий, разработка документов территориального планирования. Кроме того, увеличение объемов жилищного строительства происходит также за счет строительства объектов инженерной инфраструктуры с софинансированием из Адресной инвестиционной программы Республики Карелия.
В настоящее время, по данным мониторинга Минстроя республики, ввод жилья в республике по итогам 9 месяцев 2012 года составил 111,5 тыс. кв. м, что в 1,3 раза больше аналогичного периода 2011 года. Из них индивидуальными застройщиками построено 40,5 тыс. кв. м общей площади жилых домов, что к аналогичному периоду прошлого года составило 120%.
В этом году в Карелии заработал дорожный фонд. Как идет распределение средств, и какой объем финансирования получат дорожные ремонты и строительство?
- Создание дорожного фонда позволило значительно увеличить объемы финансирования дорожных работ. Общий объем регионального дорожного фонда в 2012 году составляет более 2,7 млрд руб. Из средств дорожного фонда 600 млн руб. выделены муниципальным образованиям на ремонт дорог и дворовых территорий муниципального значения, в том числе 400 млн руб. - бюджету столицы республики городу Петрозаводску.
Впервые за долгое время субсидии на эти цели получат все поселения республики, где есть в собственности муниципальные дороги. В первую очередь в этом году направлено более 800 млн руб. на содержание дорог, это на 58% больше, чем годом ранее. Мы ожидаем, что это позволит устранить дефекты на наиболее неудовлетворительных участках и уменьшить число нареканий со стороны населения и водителей. Кроме того, выделено около 600 млн руб. на ремонт автодорог и искусственных сооружений.
Карелия - это прежде всего приграничный регион. В рамках программы европейского инструмента сотрудничества и партнерства России и европейского сообщества уже одобрены заявки на получение финансирования. Профинансированы будут проекты реконструкции автодороги Ихала - Райвио - Госграница в Лахденпохском районе, где планируется строительство нового автомобильного пункта пропуска "Сювяоро", и ремонта автодороги Лоухи - Суоперя между поселком Пяозерский и международным пунктом автомобильного пропуска "Суоперя" на территории Лоухского района. Работы здесь планируется закончить в 2014 году.
Как решается в республике проблема обманутых дольщиков?
- За период 2010-2012 годов на территории республики было три проблемных объекта долевого строительства, по которым застройщиками были нарушены обязательства перед дольщиками. В отношении одного из застройщиков было введено конкурсное производство. В ходе конкурсного производства объект незавершенного строительства был выставлен на аукцион и всем 16 участникам долевого строительства возращена часть сумм, внесенных ими по договорам, за счет средств, полученных от продажи объекта незавершенного строительства.
Для завершения строительства второго объекта в отношении застройщика было введено внешнее управление. Все дома введены в эксплуатацию, и квартиры были переданы участникам долевого строительства. Права всех участников долевого строительства восстановлены.
По третьему объекту в настоящее время в рамках исполнительного производства Управлением Федеральной службы судебных приставов по Республике Карелия объект незавершенного строительства как залоговое имущество передается бывшим участникам долевого строительства в качестве удовлетворения их денежных требований, которые обеспечивались залогом. Министерством строительства региона оказывается содействие бывшим участникам долевого строительства в правильном оформлении перехода к ним права собственности на объект незавершенного строительства и права аренды на земельный участок.
На сегодняшний день на территории Республики Карелия имеются еще два объекта долевого строительства, по которым застройщиком нарушены сроки исполнения договоров. В министерстве регулярно проводятся рабочие совещания с застройщиками для побуждения к принятию мер по завершению строительства и ввода объектов в эксплуатацию.
Периодически посещающий Петербург британский урбанист Чарльз Лэндри, автор книги "Креативный город", на форуме PROEstate попытался убедить чиновников и девелоперов в необходимости уделять больше внимания дизайну городской среды и относиться к развитию территорий "эмоционально". Корреспондент "Строительного Еженедельника" Антонина Асанова встретилась с ним и выяснила, что это означает применительно к Петербургу.
Что все-таки такое креативный город?
– До последнего времени в градостроительстве доминировал подход, который учитывал только архитектуру и инфраструктуру зданий и районов, но не принимал во внимание то, как люди будут жить в новом пространстве, общаться, развиваться. Я говорю о software – нематериальной составляющей, о среде, которая способствовала бы тому, чтобы у людей появлялись новые идеи, а из этих идей рождались новые продукты и услуги. Именно те услуги и продукты, которые способствовали бы благосостоянию и процветанию Петербурга. Плюс к этому город, в котором хорошо жить, можно охарактеризовать следующим образом: в нем легко осуществлять коммуникации, по нему легко передвигаться, интересные места и события в нем находятся как можно ближе к дому или работе, и этот город демонстрирует, что он заботится о своих жителях.
Конечно, то, что вы говорите, прекрасно. Но почему Вы настаиваете на том, что это приоритетная для города задача?
- Дело в том, что еще 15 лет назад 80% людей выбирали место жительства, ориентируясь на место работы, и говорили, что им все равно, где она находится. Но теперь люди прежде всего выбирают город, а уже потом работу. А значит, теперь нужно привлекать талантливых людей в свое сообщество, иначе все таланты окажутся в Лондоне, Париже, Барселоне или во Франкфурте, и в вашем городе не останется интеллектуального потенциала, который необходим для создания того богатства и процветания, которого вы хотите достичь. Именно поэтому эстетика становится более важной, и мы уходим от девелопмента, ориентированного исключительно на инжиниринговые решения, к тому, который ориентирован на софт – на идеи. Дизайн становится важнее, чем финансы и капитал.
Комментируя ваше выступление на пленарном заседании форума PROEstate глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко заявил, что Петербург пока еще не готов воспринимать передовые европейские идеи. Что вы об этом думаете?
– Господин Семененко говорил о диком капитализме, о необходимости государственного контроля над строительством. И я понимаю его ответ, его позицию. Но сейчас гораздо более интересно, что вы будете делать дальше, сможете ли вы "перевернуть страницу"? Должна возникнуть группа людей, которая включит представителей культурного сообщества, девелоперов, горожан, тех, кто любит город и готов включиться в процесс создания качественно нового пространства. Конечно, государство и общество встретят их с подозрением, 2-3 года потребуется для возникновения доверия к девелоперам. За это же время лучшие из них могли бы начать искать общий язык для того, чтобы прийти к согласию и единому пониманию того, как можно сделать этот город лучше. Необходимо сообщество девелоперов недвижимости. И это задача не только для Петербурга, но и для всех городов Восточной Европы.
И все же кто должен сделать первый шаг к превращению Петербурга в креативный город?
– В этом процессе должны быть задействованы все стороны. И в направлении создания креативной среды должны развиваться все девелоперы, потому что в конечном счете это будет обеспечивать экономическую эффективность проектов. Но зачастую для крупных организаций это становится сложностью - они считают, что на них лежит большая ответственность. Поэтому часто импульс приходит извне, от людей, работающих в маленьких компаниях и не завязанных на бюрократию больших корпораций, или просто от инициативных групп. Они легко могут приступать к развитию новых проектов вне центра - в наименее проблемных и спорных пространствах с точки зрения общественного внимания. Это могут быть промышленные, пригородные зоны. Например, вы можете создать много объектов, аналогичных московскому "Винзаводу". Я чаще всего говорю о нем, потому что мы все знаем этот пример. Однако основная сложность для создания креативной среды - убедить государственный сектор в том, что то, о чем мы говорим, - это не безумные идеи. Эти идеи могут привести к положительному результату.
Должны ли российские чиновники учиться новому урбанизму?
– Да, должны. Проблема всех людей, и моя, и наверняка ваша - в ограниченности мышления, в том, что мы думаем, как бы находясь в коробке. Однако для поиска путей развития города необходимо «горизонтальное» мышление, под которым я подразумеваю умение соотносить знания из областей экономики, культуры и многих других, потому что в городе совмещаются все эти элементы. И это и есть основная сложность, которую часто не получается преодолеть. Один из выходов – в создании команды из различных специалистов, которая будет работать над городскими проектами. Эту работу важно вынести за рамки бюрократического процесса, позволив этим людям работать в соответствии со своим видением и одновременно сохранять над проектом государственный контроль. Например, нужно провести редевелопмент какой-либо промышленной территории, и тогда чиновники различных комитетов - комитета устойчивого развития, экономического, экологического - могут объединиться, для того чтобы поработать над экспериментальным проектом. Администрация должна более креативно отнестись к этой задаче и привлекать более творчески настроенных людей. Необходимо подумать об активах, которые у вас есть, для формирования новой истории, новой привлекательности – это могут быть здания, земля, но могут быть и интеллектуальный потенциал, традиции, это тот кислород, которым дышит город. В Петербурге большое количество интересных вещей, которые мы не видим, которые происходят внутри зданий – в комнатах, на кухнях. И необходимо суметь открыть эти вещи для зрителя. Но если вы будете обращать внимание только на историю и традиции, вы будете привлекать только туристов. Это хорошо, но если вы хотите вливания новых сил, Петербургу нужно прийти к совмещению старого и нового и делать это максимально интересным способом. Этот процесс будет привлекать креативное сообщество. Я имею в виду не только так называемые креативные индустрии, но и социальных активистов, бизнесменов и членов городского правительства. Недостаточно говорить о том, что ваш город прекрасен, если этого никто не увидит.
Что это означает для девелоперов?
– Посмотрите, например, на Дубаи. Посмотрите на эти здания с точки зрения эмоционального опыта обычного человека, который он переживает, когда оказывается в этом городе. Эти здания – иллюстрация алчности. Грубо говоря, они скорее говорят "нет", чем "да". Тогда как для девелоперов важно создавать такие структуры и здания, которые стремились бы к тому, чтобы сказать "да" хотя бы на уровне первого этажа, на уровне человека. Также мы должны помнить о том, что сами здания должны быть более гибкими и готовыми к изменению своей функции. Мы же не собираемся сидеть за одним столом и работать на одной и той же работе 30 лет. Одна из основоположниц движения нового урбанизма Джейн Джейкобс сказала, что новым идеям нужны старые здания. И девелоперы должны задуматься, может ли креативная среда возникать в новых зданиях, и какими тогда они должны быть, чтобы генерировать такую интересную среду.