Виктор Зверев: «Специалистов много не бывает»
Исполняющий обязанности проректора по учебной работе Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета (СПбГАСУ) Виктор Зверев в беседе с корреспондентом газеты «Строительный Еженедельник» Лидией Горборуковой рассказал о приемной кампании в вузе.
– Как вы оцениваете обеспеченность профильными специалистами строительной отрасли Петербурга?
– Я считаю, что специалистов много не бывает. Чем их больше, тем выше их конкуренция, и тем шире у работодателя выбор. Из 5-6 человек он может выбрать одного, который наиболее отвечает заявленным требованиям. Наш университет выпускает порядка 600 человек в год по различным специальностям: строители, архитекторы, автотранспортники, экономисты. Теперь в этом списке появились и юристы. С одной стороны, возникает вопрос, какое отношение юристы имеют к строителям и почему мы открыли это направление. Однако на рынке возникает множество ситуаций, когда именно юридическая помощь нужна и строителям, и тем, кто будет жить в квартирах. В первую очередь, речь идет о долевом строительстве, тем более что № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» несовершенен.
– С 20 июня началась приемная кампания в СПбГАСУ. На какой средний балл ЕГЭ вы рассчитываете?
– Пока это неизвестно, так как зависит от того, сколько абитуриентов изъявят желание поступать в СПбГАСУ. Согласно прошлому году, проходной балл на архитектурный факультет составил 278, на строительный – 173, на факультет городского строительства и хозяйства, который уже реорганизован в этом году, – 173, на автомобильно-транспортный факультет – 174, а на экономический – 220. Минимальный проходной балл по университету в прошлом году составил 173. Что будет в этом году, пока не ясно. Отмечу, что проходной балл во многом зависит от специальности, и на каждом факультете по различным направлениям цифры могут значительно отличаться. Например, на строительном факультете на специальность «строительство» проходной балл составил 207, а вот по специальности «прикладная математика и информатика» – 173 и т. д.
– Предусмотрены ли при поступлении в ГАСУ дополнительные творческие конкурсы кроме учета итоговых данных по ЕГЭ?
– Да, например, на архитектурном факультете у нас есть два дополнительных творческих экзамена – это рисунок архитектурной детали и объемная композиция из геометрических тел. Здесь и проходной балл по ЕГЭ высокий – 278.
– На какой уровень подготовки выпускников школ вы рассчитываете? Каким он оказался в прошлом году?
– Некоторые дисциплины в школе отсутствуют. О физике и математике абитуриенты имеют представление, а начертательной геометрии у них не было. На этом предмете студенты и «сыпятся» по итогам первого курса. Что касается общего уровня подготовки школьников, то он, на мой взгляд, с каждым годом медленно, но растет. Во всяком случае, сейчас складывается впечатление, что парни идут в вуз не спасаться от службы в армии, а получить профессию. Это радует.
– ЕГЭ действует уже несколько лет. Как изменилась ситуация с приемом абитуриентов в вузы?
– Я лично противник ЕГЭ. На мой взгляд, это чистый фарс. Результаты тестов не показывают истинные знания абитуриента, а лишь то, на что его «натаскали». Раньше был определенный проходной балл в вузе, который подводил четкое разделение – эти абитуриенты поступили, а эти нет. Но на строительном факультете, например, оставалось 15-20 мест, и мы сутками сидели за столом и продолжали экзаменовать оставшихся абитуриентов. Выбирали из них лучших – тех, кто не дотянул до проходного балла, но имеет знания и способности у нас учиться. А сейчас ЕГЭ подводит черту и не дает шанса тем, кто не проходит по баллам. Как ни странно, но абитуриенты из регионов привозят балл по ЕГЭ выше, чем петербуржцы. Сейчас число иногородних ребят составляет 2/3 от всех поступивших в вуз. Мне обидно, что очень многие талантливые петербуржцы остаются за бортом.
– Обучение по каким специальностям и направлениям проходит в вашем университете?
– Всего в состав вуза входят восемь факультетов: архитектурный, строительный, факультет инженерной экологии и городского хозяйства, автомобильно-транспортный факультет, экономики и управления, общестроительный факультет, факультет безотрывных форм обучения и факультет судебных экспертиз и права в строительстве.
Должен заметить, что сейчас все абитуриенты в СПбГАСУ, за исключением будущих архитекторов, экономистов и менеджеров, поступают на общестроительный факультет по направлению «строительство». Два года все они учатся по одному учебному плану. После второго курса мы их разделяем по профилям: промышленное и гражданское строительство; техническая эксплуатация объектов ЖКХ; производство и применение строительных материалов, изделий и конструкций; проектирование зданий и сооружений; теплогазоснабжение и вентиляция; водоснабжение и водоотведение; автомобильные дороги и т. д. – всего девять профилей. И в зависимости от того, хорошо ли студент два года учился, он может выбрать профиль. Проводится рейтинг, и если студент учился хорошо, то он имеет право сам выбрать профиль, если у него не хватает баллов по результатам рейтинга, то идет распределение туда, где будут места.
– Какие направления подготовки пользуются наибольшей популярностью у студентов?
– Наиболее востребовано промышленное и гражданское строительство. В прошлом году 170 из 190 студентов захотели учиться по этому профилю. Да это и естественно, что в строительном вузе самая востребованная специальность касается строительства.
– Какой процент из студентов, окончивших вуз, поступает в аспирантуру?
– Аспирантура – это третья ступень высшего образования после магистратуры. Первая ступень – это бакалавриат, где обучение идет четыре года. Архитекторов мы готовим пять лет. Потом бакалавр идет либо устраиваться на работу, либо пытается поступить в магистратуру. На мой взгляд, магистратура – это еще не массовое производство, но уже не штучное. Еще два года назад в вузе было с десяток магистров. Сейчас в магистратуре учатся 168 человек. В этом году выпускается 50 магистров. Месяца через два мы сможем сказать точно, сколько из них пойдет в аспирантуру. Но туда поступают и те специалисты, которые уже поработали на строительном рынке. Таких случаев немного, так как, работая в крупной компании, выделить время на обучение в аспирантуре тяжело.
– Отслеживаете ли вы трудоустройство своих выпускников?
– Да. В прошлом году мы выпустили 610 архитекторов и строителей. В итоге на бирже труда зарегистрировались два. Вот вам и статистика.
– Есть ли в университете курсы повышения квалификации, переподготовки для профильных специалистов? Насколько они популярны на рынке труда?
– Да, в СПбГАСУ есть Институт повышения квалификации и профессиональной переподготовки специалистов. Он пользуется большим спросом и известен далеко за пределами города. Ежегодно в стенах института обучается около 5 тыс. человек. Количество желающих обучаться там с каждым годом увеличивается. Запись на курсы начинается за полгода. Уже сейчас комплектуются группы, а по программе ПГС уже сформирован целый поток, обучение у которого начнется в октябре.
Рынок коммерческой недвижимости Петербурга переживает один из самых сложных периодов за всю историю своего существования. Всемирный экономический кризис инициировал сокращение спроса и падение арендных ставок, но приблизил рынок к европейским стандартам. О том, как и чем живут сегодня управляющие компании, мы беседуем с Александром Гришиным, генеральным директором ЗАО «ВМБ-Траст».
– Как вы оцениваете на сегодняшний день состояние рынка коммерческой недвижимости?
– Общее состояние макроэкономики все еще можно назвать кризисным. В нынешнем году еще будут какие-то слияния и вынужденные продажи, но в целом рынок достиг так называемого «дна». Сегодня вопрос в другом – как долго с этого дна мы будем подниматься и на какой уровень выйдем? Конечно, все понимают, что ждать докризисного спроса в ближайшие годы не приходится и необходимо учиться жить в новых условиях. Не забывайте, что многие компании пришли в сегмент коммерческой недвижимости из смежных областей на пике длительно растущего рынка. И для большинства из них падение рынка стало неожиданностью. Они просто не задумывались о такой возможности. До кризиса цены как на аренду, так и на продажу нередко формировались из расчета затрат «плюс маржа». Спрос стабильно превышал предложение. Сегодня ситуация изменилась. Средняя оценка падения рынка и на аренду, и на продажу составляет около 40 процентов. Ставки сократились почти в два раза. На сегодняшний день это и есть реальная рыночная цена, с которой необходимо работать.
– Какой из его сегментов кризис поразил более всего?
– Кризис стал толчком для дальнейшего развития и модернизации. Благодаря ему рынок коммерческой недвижимости приобрел свойства развитого европейского рынка с его оправданными ценами и близким равенством спроса и предложения. Конечно, наш рынок еще нельзя назвать развитым. Безусловно, ему еще далеко до высокоразвитых рынков Америки и Западной Европы. Еще ощутимы такие важные недостатки, как отсутствие развитой конкуренции, недостаток качественного предложения (объем качественного предложения на душу населения далек от, скажем, европейских показателей). Нынешний этап должен привести к очистке, оздоровлению рынка.
– Сегодня, в условиях кризиса, консультантам и управляющим работать тяжелее?
– Конечно, тяжелее. С одной стороны, работы стало больше, с другой – существенно снизилась платежеспособность компаний. Я бы сказал, работать стало «по-другому». Так, мы видим рост потребности в услугах управляющих и эксплуатирующих компаний, отмечаем желание компаний вести диалог и сотрудничество. Но нередко финансовый вопрос становится основополагающим. Если раньше некоторые компании, ориентируясь на эйфорию «всегда растущих» цен, пытались самостоятельно реализовать идеи «запасного аэродрома» (или, используя литературные параллели, «свечного заводика»), то сегодня собственники понимают, что одной концепции, пусть даже выполненной признанным международным консультантом, недостаточно. Любой проект коммерческой недвижимости реализуется на протяжении нескольких лет, и сегодня, когда рыночная ситуация меняется буквально поквартально, необходимо оперативно корректировать концепцию, изменять ее в соответствии с актуальными тенденциями. Отмечу, кризис не ставит крест на реализации новых проектов. Но рынок в условиях кризиса уже не прощает тех ошибок, которые прощал в условиях роста. Осознание этого факта и приводит к необходимости привлечения к работе на объекте профессиональной и высококвалифицированной управляющей компании.
Сегодня у нас есть ряд клиентов, которые пришли к нам с готовой концепцией, исключительно для того, чтобы мы ее адаптировали к требованиям рынка и реализовали. Если раньше к нам обращались мимоходом, за консультацией (чаще всего – бесплатной), то сегодня к рекомендациям и выводам управляющих относятся более серьезно. Например, еще в начале кризиса мы рекомендовали ряду клиентов заморозить некоторые проекты, но они, вопреки советам, все же сделали попытку их реализовать – собственными силами и с привлечением дополнительных кредитов. Сегодня же рекомендация управляющей компании заморозить проект воспринимается с пониманием. И диагноз «не строить, а продать», даже если он связан с ощутимыми потерями, является в некоторых случаях единственно правильным.
– По какой причине новые объекты испытывают сложности с арендаторами?
– Чаще всего это комплекс причин. Прежде всего, причиной отказа становится неудачная локация объекта. Объект должен соответствовать ряду требований: транспортная доступность, инфраструктура и так далее. Сегодня арендатор имеет возможность выбрать наиболее соответствующий своим ожиданиям объект. Так, среди прочего арендаторы сегодня особое внимание обращают на такие аспекты, как качество управления, лояльность по отношению к арендатору (в широком смысле этого слова).
– Востребованы ли на рынке коммерческой недвижимости комплексные услуги – управление, сопровождение проектов, согласование и прочее? Кто в состоянии их предоставить?
– Внешнее управление и сопровождение проектов (в теории) могли бы взять на себя крупные застройщики, которые не понаслышке знакомы с процессом строительства и управления проектами. Но большинство занято собственными проектами и не консультируют клиентов со стороны. Пожалуй, только Setl Group выражает заинтересованность во внешнем управлении такими проектами. Международные консультанты, на мой взгляд, прежде всего исполняют функцию брокеров. Их главная задача – реализация проекта в любом случае. При этом они не несут материальной ответственности за проект. Оптимальным вариантом для инвесторов может стать компания, которая не только создаст конкурентоспособную концепцию проекта с учетом требований рынка, но и проконтролирует его реализацию от маркетинговой идеи до внешнего управления, включая сопровождение на этапе строительства.
– Что в вашем понимании значит внешнее управление?
– В нашем понимании понятие «внешнее управление» – нечто меньшее, чем asset management (управление активами), но и не просто property management. Это – своеобразный микс. Мы не просто управляем зданием, а развиваем недвижимость в интересах собственника. Управляющую компанию можно привлечь на любом этапе реализации проекта, начиная от стадии «сбора денег» и выбора участка до управления готовым объектом. Так, к примеру, VMB Trust готов выполнять как часть, так и весь комплекс функций. Как я уже говорил, строительство коммерческого объекта – долгий процесс, поэтому управлять им непросто. Профессиональные управляющие компании должны предоставлять широкий спектр услуг: разработка, сопровождение и исправление концепции, сопровождение объекта в качестве консультанта и технического заказчика, а также управление готовым объектом на этапе эксплуатации. Конечно, такой пакет услуг сегодня предлагает ограниченное число участников рынка. Кроме того, сегодня некоторые компании пытаются сэкономить за счет расторжения договоров с приглашенными компаниями, отказываясь от внешнего управления в пользу штатного сотрудника. Однако, предостерегу собственников, в большинстве случаев подобная экономия себя не оправдывает. Приводя к видимой экономии на первом этапе, она серьезно увеличивает риски в дальнейшем.
– Приводит ли привлечение УК к удорожанию проекта?
– В среднем на этапе создания объекта расходы на управляющую компанию составляют порядка 2 процентов (не более) от сметной стоимости. Без учета услуг технического заказчика и технического надзора. В тех случаях, когда мы берем на себя эти функции, сопровождение с точки зрения эксплуатационного надзора является для собственника бонусом. Это одно из главных наших конкурентных преимуществ, так как мы заинтересованы в долгосрочной работе на объекте.
– Каких заказов у вас сегодня больше: управление на этапе строительства или готовыми объектами?
– Два года назад мы не очень осмотрительно стали отказываться от управления готовыми объектами, сконцентрировав силы в сфере девелопмента. К сожалению, в кризис многие проекты были заморожены. В то время как услуга управления готовыми объектами стала пользоваться повышенным спросом.
– Как вы оцениваете на сегодня потенциал развития промышленных территорий? Участвовали ли вы в реновации таких объектов?
– Эта тема отдельного разговора. У нас есть успешный опыт реализации подобных проектов. В свое время по заданию Министерства связи мы принимали участие в разработке программы создания IT-парка. В конце 2009 года компанией подписаны договоры на внешнее управление двумя довольно крупными бывшими производственными объектами. Резюмируя опыт и анализируя сегодняшнюю ситуацию на рынке, я бы сказал так: процесс перепрофилирования бывших промышленных предприятий под коммерческие нужды напрямую зависит от долгосрочности кредитов и уровня кредитных ставок. Нужны длительные и дешевые кредиты. Президент говорил о необходимости снижения ставок до уровня 5-6 процентов. Если такие кредиты будут выдаваться на весь срок реализации проекта (10-20 лет), то, безусловно, процесс перепрофилирования всерьез активизируется. Без помощи государства в этом вопросе точно не обойтись.
– Планируете ли вы развивать свой бизнес в регионах? И где?
– 11 февраля в Ростове-на-Дону состоялось официальное и торжественное открытие крупнейшего в столице южного федерального округа бизнес-центра. Мы осуществляли сопровождение объекта на этапе строительства. Теперь перед нами поставлена новая задача – внешнее управление объектом. Думаю, что наш 15-летний опыт позволит нам не просто оптимизировать издержки собственника и арендаторов, но и подчеркнуть инвестиционную привлекательность объекта, сделав его максимально комфортным для бизнеса. Не скрою, до недавнего времени мы отказывались от управления недвижимостью в регионах, но сегодня планируем развивать и это направление. В сфере наших интересов на сегодняшний день Пермь, Екатеринбург, Ростов-на-Дону и Челябинск.
– Сегодня на рынке практически нивелировалась разница между арендными ставками классов B и C, при том, что последние уступают по качеству и набору услуг. Можно ли ожидать в ближайшее время реконцепции недвижимости низкого класса?
– В силу русской ментальности многие арендаторы не торопятся менять дислокацию и довольствуются средними условиями. Нередко нам приходится буквально «открывать глаза» арендаторам на те или иные аспекты. И это приводит к действенным и двойственным результатам. С одной стороны, мы провоцируем миграцию арендаторов, но с другой – инициируем обновление рынка, заполняем новые объекты, повышаем качество обслуживания, в том числе, возможно, давая толчок к модернизации ряда «устаревших» объектов.
Беседовала Наталья Бурковская