Банкам не справиться с непрофильными активами в одиночку
Банки остаются одними из самых крупных собственников объектов недвижимости. Объем непрофильных активов по‑прежнему велик. Руководитель экспертного совета Гильдии управляющих и девелоперов по капитализации активов финансовых институтов, президент компании GVA Sawyer Вера Сецкая в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказала о перспективах работы с непрофильными активами банков.
– Центробанк оценивает залоговое имущество на балансах российских банков более чем в 20 трлн рублей. Какую долю, по вашим оценкам, в общем объеме составляют объекты недвижимости?
– Недвижимость – один из самых распространенных предметов обеспечения банковских кредитов, поэтому в портфеле непрофильных активов она до кризиса 2008 года занимала 70%. Если говорить о двадцатке крупнейших банков, то более трети приходится на объекты коммерческой недвижимости, почти пятая часть на жилье, остальное – участки и разного рода имущественные комплексы.
– Создается впечатление, что крупные банки в этом году активизировались в части реализации имущества.
– Сразу после кризиса первостепенной задачей банков стала реализация залогового имущества, в том числе и недвижимости. Естественно, продавались только достаточно качественные объекты, и хотя в ряде сделок и наблюдался дисконт, банки в целом пытались приблизить стоимость продажи к залоговой. В результате остались либо в принципе некачественные активы, либо те, реализация которых по приемлемой цене требовала основательной проработки. Большинство банков приняли решение сделать эту работу сами, набрав в штат нужных специалистов или за счет уже существующих собственных профильных подразделений. В течение последующих лет процесс реализации активов на рынке продолжился, сделки проходили по приемлемой для банков цене, но ряд активов, не имеющих перспектив, был списан.
– Повышение требований ЦБ к резервам под непрофильные активы способствует реализации непрофильных активов?
– Безусловно. Но справедливости ради нужно сказать, что большинство банков уже вывели такие активы с баланса и упаковали, например, в ЗПИФы. Альтернативно при банках создавались коммерческие структуры, на баланс которых выводились объекты.
– Управлять непрофильными активами российские банки научились?
– Управление залогами – непрофильная для банков деятельность. И делать эффективно это получается не у всех. С другой стороны, к настоящему моменту многие кредиторы уже создали аффилированные структуры, которые специализируются на управлении или реализации непрофильных объектов. В Европе работа с залогами складывалась многие годы. Российские банки пока не научились этому в полной мере.
– Привлечение сторонних специалистов не пользовалось спросом?
– Нам, специалистам из сферы недвижимости, казалось абсолютно логичным предложить банкам свои услуги по управлению их непрофильными активами или хотя бы по работе с отдельными из них. Это сугубо профессиональная и специфическая работа, требующая широкого спектра знаний в таких сферах, как маркетинг, технический аудит, бюджетирование, управление процессом проектирования и строительства, брокеридж. Однако, на удивление, широкой поддержки со стороны банков такая инициатива не нашла. По моему мнению, это в большой мере было связано с вопросами внутренней конфиденциальности, а также стремлением банков к максимальному контролю над процессом и максимальной гибкости и скорости принятия решений, что, безусловно, труднее обеспечить в случае, когда в процесс вовлечены сторонние структуры.
– Ситуация и сейчас не изменилась?
– Банки и сейчас, как правило, уверены, что смогут разобраться с доставшимся имуществом быстрее и эффективнее, хотя на деле это не всегда так. Привлечение сторонних специалистов к оценке и управлению залогами может быть оправдано не только с точки зрения качества выполнения этой работы, но по тем затратам, которые банк несет на создание собственной команды специалистов, управлению ее работой и контролю. Актуальность этого вопроса растет с активизацией банков в части предоставления нового финансирования. Теперь подход к оценке залогов со стороны кредиторов стал более осторожным и взвешенным. Банковские структуры приглашают независимых экспертов для юридической, технической, маркетинговой и финансовой оценки будущего залога. Чаще других к услугам сторонних управляющих и консалтинговых компаний прибегают менее крупные коммерческие банки, которые не имеют собственных структур и не видят смысла в их содержании.
– Даже Центробанк решил пополнить штат профессиональных оценщиков.
– У Центробанка свои задачи. Распутать клубок непрофильного имущества непросто. Активы «упакованы» в паевые фонды, перекинуты в аффилированные компании. Между тем Центробанку надо понимать, что сейчас поступает в качестве залогов к банкам. Много споров вызывает завышение банками стоимости непрофильных активов. Это касается как заложенных по кредитам, так и уже перешедших на баланс банков по непогашенным ссудам. Оценки сторонних специалистов и самих банков могут отличаться в два и более раза.
– Есть ли спрос на непрофильные активы? Можно ли отметить преимущества при приобретении таких объектов?
– На активы недвижимости хорошего качества спрос был и будет всегда, и неважно, у кого актив приобретается. Если по какой-то причине банк вдруг хочет «сбросить» актив, и цена выставляется по минимальной рыночной планке, тогда в его приобретении есть неоспоримое преимущество. Однако банки пошли по правильному пути. Там, где это было возможно, вкладывались средства в улучшение качества объектов с целью доведения их стоимости до максимальной возможной на рынке. Объекты достраивались, перепрофилировались, улучшался пул арендаторов, пустующие площади сдавались в аренду. Некоторые выросли в стоимости без каких-либо дополнительных усилий банков. Это, например, земельные участки, стоимость которых увеличилась либо с восстановлением рынка, либо в связи с изменением маркетинговых характеристик. К примеру, так произошло с землей в Новой Москве.
– Есть ли шанс, что в ближайшей перспективе работа с непрофильными активами будет налажена и поставлена на поток?
– Я по-прежнему придерживаюсь точки зрения, что банкам необходима помощь профессионалов в работе с объектами недвижимости. Кстати, практический опыт нашей компании GVA Sawyer показывает, что даже крупные банки, имеющие свои собственные девелоперские структуры, обращаются в отдельных случаях за помощью. Мы так работали с ВТБ и со Сбербанком. Эти случаи были связаны с необходимостью получить либо узкие компетенции, либо с отсутствием возможности у банка работать в определенном регионе. Для менее крупных банков, нанявших в штат двух-трех специалистов, для того чтобы разобраться с непрофильными активами, вопрос еще более актуален. Такая организация работы ведет напрямую к ухудшению качества. Для того чтобы разобраться только с одним активом, требуется профессиональная команда из «узкозаточенных» специалистов, имеющих практический опыт работы, которую банки не хотят и не могут себе позволить. Думаю, что в случае привлечения банками на постоянной основе сторонних профессиональных команд для решения вопросов, связанных с недвижимостью, процесс был бы намного более эффективным, а главное, в результате приводил бы к достижению максимально возможной рыночной стоимости актива и его успешной реализации.
Бюджетно-финансовый комитет Законодательного собрания Санкт-Петербурга провел рабочие совещания с отраслевыми комитетами и районными администрациями Санкт-Петербурга по определению приоритетов проекта бюджета на 2008-2010 годы.
«Фактически это было нулевое чтение проекта бюджета, что стало уже традицией при рассмотрении основополагающих законопроектов», – заявил председатель БФК Владимир Барканов, отвечая на вопросы нашего корреспондента. – В чем отличие трехлетнего финансового плана от трехлетнего бюджета?
– Действительно, до настоящего времени город ежегодно принимал трехлетний перспективный финансовый план в форме постановления Правительства Санкт-Петербурга, который, по сути, не являлся нормативно-правовым актом. С 2008 года трехлетний бюджет становится законом. Это документ другого уровня, работа над ним детальнейшая, требует тщательного анализа, подготовки. Главное отличие, что в виде трехлетнего закона он становится долгосрочным гарантом городских финансовых обязательств по отношению к петербуржцам, инвесторам, стратегическим партнерам города.
– Какие расчеты легли в основу проекта бюджета?
– В развитие закона «О программе социально-экономического развития Санкт-Петербурга на 2005-2008 год» разработаны и утверждены стандарты проживания в Санкт-Петербурге, которые максимального детализированы по всем параметрам: экономическим, социальным. С одной стороны, установлены гарантированные стандарты для нормального жизнеобеспечения петербуржцев, с другой стороны, разработаны и перспективные целевые показатели, максимально приближенные к европейским. Они для нас и являются ориентиром на ближайшие годы. Именно в таком ключе мы проводим и финансовое планирование, направленное на последовательное достижение целевых ориентиров.
– В чем состоит роль депутатов Законодательного собрания при разработке бюджета в свете нового закона «О бюджетном процессе в Санкт-Петербурге»?
– Фактически теперь это «бюджетный кодекс» Санкт-Петербурга. Он определяет все элементы бюджетного процесса. Права и обязанности всех его участников, порядок составления бюджета, его утверждения в Законодательном собрании, последующего исполнения, контроля и отчетности об исполнении бюджета Санкт-Петербурга и бюджета Территориального фонда обязательного медицинского страхования. В общем, на мой взгляд, документ получился очень грамотным, к его проекту практически не было замечаний наших юристов, что бывает крайне редко. Мы, депутаты, внесли в него ряд существенных поправок, для чего провели специальное расширенное рабочее совещание с участием председателя Комитета по бюджету и налогам Государственной думы РФ Юрия Васильева, а также руководителей профильных комитетов парламентов субъектов РФ Северо-Запада. Могу оценить результат этой работы, как очень эффективный. В частности, был перераспределен ряд полномочий по регулированию межбюджетных трансфертов местным бюджетам от правительства города к Законодательному собранию, несколько либерализована процедура рассмотрения проекта закона о бюджете в Законодательном собрании.
– В соответствии с Бюджетным кодексом РФ целевые долгосрочные программы отныне прерогатива правительства Санкт-Петербурга. Будут ли пересмотрены ранее принятые законом программы?
– Во-первых, данная норма бюджетного кодекса вступит в силу только с 1 января 2009 года. К сожалению, новая редакция Бюджетного Кодекса действительно содержит ряд недоработок. Нами уже подготовлены и направлены на рассмотрение в Комитет по бюджетам и налогам Государственной думы РФ конкретные предложения, и, я надеюсь, уже в течение осенней сессии, Дума рассмотрит поправки в Бюджетный Кодекс.
В этой связи, думаю, что принятые законом Санкт-Петербурга целевые программы отменены не будут, – у нас были долгосрочные обязательства перед городом. В частности, программа по развитию долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге —одна из основных социальных программ, которая действительно эффективно решает жилищную проблему. Финансирование этой программы – один из городских приоритетов: в бюджете 2007 года мы дополнительно выделили на нее 100 млн рублей.
– Каковы основные предполагаемые параметры бюджета на 2008-2010 годы? И как Вы оцениваете перспективы роста его доходной части?
– Сегодня мы предполагаем, что доходы бюджета Санкт-Петербурга в 2008 году составят 275 млрд рублей, в 2009 – 320 млрд рублей, а к 2010 году вырастут до 365 млрд рублей. На мой взгляд, этот прогноз довольно осторожный, мне кажется, нам, все-таки, удастся достичь отметки в 400 млрд рублей к 2010 году. При этом трехлетний бюджет планируется с дефицитом: в 2008 году это 36, 4 млрд рублей, в 2009 – 26,8 млрд рублей, в 2010 – 12, 4 млрд рублей.
Цифра дефицита бюджета 2008 года достаточна большая, но хочу пояснить, что дефицит носит в этом случае технический характер и связан с особенностями исполнения бюджета.
Что касается перспектив роста доходной части, то основными источниками поступлений в бюджет являются налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц. Проводимая сегодня в городе экономическая политика позволяет нам рассчитывать на существенный рост этих доходов. Например, последовательно решается проблема «серых» зарплат, что существенно пополнит городской бюджет. Также активно развивается работа с инвесторами, что также позволит привлечь в город новых налогоплательщиков.
– Практически все отраслевые комитеты запросили дополнительные суммы на следующий год. На что просят дополнительные средства Жилищный комитет, Комитет по строительству, Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству, Комитет по энергетике и инженерному обеспечению?
– Традиционно все эти комитеты просят увеличения финансирования. Действительно, в их ведении реализация основных социальных программ Санкт-Петербурга. Таким образом, мы получили заявку от Жилищного комитета – на увеличение финансирования программы по переводу общежитий в статус жилых домов и на ремонт этих зданий, на проведение аварийно-восстановительных работ, на переработку мусора. Значительные средства предусмотрены на приобретение и модернизацию лифтов. Естественно, основные средства при этом запланированы на реализацию жилищных программ, о которых мы будем еще отдельно говорить. Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству запросил увеличение финансирования на содержание и ремонт дорог, мостов и набережных и на капитальный ремонт объектов зеленых насаждений. Комитету по энергетике и инженерному обеспечению увеличение финансирования необходимо для ремонта тепловых сетей, оборудования и сооружений котельных, эксплуатацию общественных туалетов, проектирование и строительство газопроводов. Заявка Комитета по строительству касается увеличение финансирования на коммунальное и жилищное строительство, на строительство школ и детских садов, поликлиник, больниц и спортивных сооружений.
– На сколько может увеличиться дефицит к моменту принятия бюджета?
– Основные цифры названы. Как я уже сказал, дефицит бюджета Санкт-Петербурга носит технический характер и не связан с привлечением городом новых заемных средств. В последние несколько лет мы существенно больше получаем доходов по отношению к цифрам, утвержденным в законе о бюджете. В момент принятия закона достаточно сложно точно спрогнозировать налоговые поступления, львиная доля которых приходится на конец финансового года. Поступления средств из федерального бюджета зависят исключительно от федеральных органов власти, которые зачастую доводят до нас эти ассигнования тоже к концу финансового года. В связи с этим к концу года на счетах бюджета Санкт-Петербурга образуется достаточное количество неиспользованных средств, которые в соответствии с бюджетным кодексом могут быть направлены исключительно на финансирование дефицита городского бюджета.
– Какие пути решения жилищной проблемы заложены в бюджете на 2008-2010 годы?
– Решение жилищной проблемы в Санкт-Петербурге по-прежнему остается важнейшим городским приоритетом. На мой взгляд, существует два основных пути решения этой проблемы: во-первых, строительство жилья за счет средств бюджета Санкт-Петербурга для расселения и последующей ликвидации ветхого и аварийного жилья и обеспечение льготных категорий граждан; во-вторых, финансовая помощь гражданам на приобретение жилья.
Так, в новом трехлетнем бюджете расходы на строительство жилья будут значительно увеличены, – в 2008 году планируется ввести уже 600 тыс. кв. метров бюджетного жилья. Для сравнения в 2007 году эта цифра составляет 257 тыс. кв. метров. Для масштабного решения этой задачи, все-таки, на мой взгляд, остается наиболее эффективным инструментом долевое субсидирование за счет средств бюджета приобретения жилья на коммерческих условиях. В городе уже работает ряд целевых программ, например, финансирование программы развития ипотечного кредитования. В 2007 году на эти цели предусмотрены 431 млн рублей. Финансирование программы «Молодежи – доступное жилье» увеличено в этом году на 112 млн. рублей и в итоге составляет 395 млн рублей. Финансирование программы «Жилье – работникам бюджетной сферы» в 2007 году составит 450 млн рублей.
– Как и когда планируется провести общественные слушания по проекту бюджета?
– Мы планируем провести их в первой декаде октября, в соответствии с законом о проведении публичных слушаний. Нам очень важно услышать мнение и пожелания горожан, городского бизнеса, стратегических инвесторов и партнеров. С сентября в БФК будет работать открытая телефонная линия, информация будет опубликована на информационных ресурсах Законодательного собрания.
Евгений Герасимов