Банкам не справиться с непрофильными активами в одиночку
Банки остаются одними из самых крупных собственников объектов недвижимости. Объем непрофильных активов по‑прежнему велик. Руководитель экспертного совета Гильдии управляющих и девелоперов по капитализации активов финансовых институтов, президент компании GVA Sawyer Вера Сецкая в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказала о перспективах работы с непрофильными активами банков.
– Центробанк оценивает залоговое имущество на балансах российских банков более чем в 20 трлн рублей. Какую долю, по вашим оценкам, в общем объеме составляют объекты недвижимости?
– Недвижимость – один из самых распространенных предметов обеспечения банковских кредитов, поэтому в портфеле непрофильных активов она до кризиса 2008 года занимала 70%. Если говорить о двадцатке крупнейших банков, то более трети приходится на объекты коммерческой недвижимости, почти пятая часть на жилье, остальное – участки и разного рода имущественные комплексы.
– Создается впечатление, что крупные банки в этом году активизировались в части реализации имущества.
– Сразу после кризиса первостепенной задачей банков стала реализация залогового имущества, в том числе и недвижимости. Естественно, продавались только достаточно качественные объекты, и хотя в ряде сделок и наблюдался дисконт, банки в целом пытались приблизить стоимость продажи к залоговой. В результате остались либо в принципе некачественные активы, либо те, реализация которых по приемлемой цене требовала основательной проработки. Большинство банков приняли решение сделать эту работу сами, набрав в штат нужных специалистов или за счет уже существующих собственных профильных подразделений. В течение последующих лет процесс реализации активов на рынке продолжился, сделки проходили по приемлемой для банков цене, но ряд активов, не имеющих перспектив, был списан.
– Повышение требований ЦБ к резервам под непрофильные активы способствует реализации непрофильных активов?
– Безусловно. Но справедливости ради нужно сказать, что большинство банков уже вывели такие активы с баланса и упаковали, например, в ЗПИФы. Альтернативно при банках создавались коммерческие структуры, на баланс которых выводились объекты.
– Управлять непрофильными активами российские банки научились?
– Управление залогами – непрофильная для банков деятельность. И делать эффективно это получается не у всех. С другой стороны, к настоящему моменту многие кредиторы уже создали аффилированные структуры, которые специализируются на управлении или реализации непрофильных объектов. В Европе работа с залогами складывалась многие годы. Российские банки пока не научились этому в полной мере.
– Привлечение сторонних специалистов не пользовалось спросом?
– Нам, специалистам из сферы недвижимости, казалось абсолютно логичным предложить банкам свои услуги по управлению их непрофильными активами или хотя бы по работе с отдельными из них. Это сугубо профессиональная и специфическая работа, требующая широкого спектра знаний в таких сферах, как маркетинг, технический аудит, бюджетирование, управление процессом проектирования и строительства, брокеридж. Однако, на удивление, широкой поддержки со стороны банков такая инициатива не нашла. По моему мнению, это в большой мере было связано с вопросами внутренней конфиденциальности, а также стремлением банков к максимальному контролю над процессом и максимальной гибкости и скорости принятия решений, что, безусловно, труднее обеспечить в случае, когда в процесс вовлечены сторонние структуры.
– Ситуация и сейчас не изменилась?
– Банки и сейчас, как правило, уверены, что смогут разобраться с доставшимся имуществом быстрее и эффективнее, хотя на деле это не всегда так. Привлечение сторонних специалистов к оценке и управлению залогами может быть оправдано не только с точки зрения качества выполнения этой работы, но по тем затратам, которые банк несет на создание собственной команды специалистов, управлению ее работой и контролю. Актуальность этого вопроса растет с активизацией банков в части предоставления нового финансирования. Теперь подход к оценке залогов со стороны кредиторов стал более осторожным и взвешенным. Банковские структуры приглашают независимых экспертов для юридической, технической, маркетинговой и финансовой оценки будущего залога. Чаще других к услугам сторонних управляющих и консалтинговых компаний прибегают менее крупные коммерческие банки, которые не имеют собственных структур и не видят смысла в их содержании.
– Даже Центробанк решил пополнить штат профессиональных оценщиков.
– У Центробанка свои задачи. Распутать клубок непрофильного имущества непросто. Активы «упакованы» в паевые фонды, перекинуты в аффилированные компании. Между тем Центробанку надо понимать, что сейчас поступает в качестве залогов к банкам. Много споров вызывает завышение банками стоимости непрофильных активов. Это касается как заложенных по кредитам, так и уже перешедших на баланс банков по непогашенным ссудам. Оценки сторонних специалистов и самих банков могут отличаться в два и более раза.
– Есть ли спрос на непрофильные активы? Можно ли отметить преимущества при приобретении таких объектов?
– На активы недвижимости хорошего качества спрос был и будет всегда, и неважно, у кого актив приобретается. Если по какой-то причине банк вдруг хочет «сбросить» актив, и цена выставляется по минимальной рыночной планке, тогда в его приобретении есть неоспоримое преимущество. Однако банки пошли по правильному пути. Там, где это было возможно, вкладывались средства в улучшение качества объектов с целью доведения их стоимости до максимальной возможной на рынке. Объекты достраивались, перепрофилировались, улучшался пул арендаторов, пустующие площади сдавались в аренду. Некоторые выросли в стоимости без каких-либо дополнительных усилий банков. Это, например, земельные участки, стоимость которых увеличилась либо с восстановлением рынка, либо в связи с изменением маркетинговых характеристик. К примеру, так произошло с землей в Новой Москве.
– Есть ли шанс, что в ближайшей перспективе работа с непрофильными активами будет налажена и поставлена на поток?
– Я по-прежнему придерживаюсь точки зрения, что банкам необходима помощь профессионалов в работе с объектами недвижимости. Кстати, практический опыт нашей компании GVA Sawyer показывает, что даже крупные банки, имеющие свои собственные девелоперские структуры, обращаются в отдельных случаях за помощью. Мы так работали с ВТБ и со Сбербанком. Эти случаи были связаны с необходимостью получить либо узкие компетенции, либо с отсутствием возможности у банка работать в определенном регионе. Для менее крупных банков, нанявших в штат двух-трех специалистов, для того чтобы разобраться с непрофильными активами, вопрос еще более актуален. Такая организация работы ведет напрямую к ухудшению качества. Для того чтобы разобраться только с одним активом, требуется профессиональная команда из «узкозаточенных» специалистов, имеющих практический опыт работы, которую банки не хотят и не могут себе позволить. Думаю, что в случае привлечения банками на постоянной основе сторонних профессиональных команд для решения вопросов, связанных с недвижимостью, процесс был бы намного более эффективным, а главное, в результате приводил бы к достижению максимально возможной рыночной стоимости актива и его успешной реализации.
Финансовая нестабильность внесла свои коррективы в сектор коммерческой недвижимости. Мало кто из девелоперов и управляющих не изменил стратегии – чтобы остаться на плаву, пришлось сокращать объемы сделок, снижать расходы и арендные ставки. Объективно, с долей субъективности, о положении дел в управлении коммерческой недвижимостью рассказал Сергей Игонин, управляющий партнер группы компаний «АйБи Групп».
– Как чувствуют себя на падающем рынке управляющие компании?
– Как и во всей экономике, в нашей отрасли произошел очень серьезный спад. Кризис привел к тому, что практически все компании пересмотрели свои планы развития, а большое количество мелких фирм просто прекратило существование. Новые игроки на рынок не выходят. Подавляющее количество петербургских бизнес-центров потеряли часть своих арендаторов. В качестве ответной меры владельцы бизнес-центров пытаются удержать арендаторов, а это приводит к снижению арендных ставок. Кроме того, все перешли к номинированию ставки в рублях. Раньше рассчитывали кто как: в долларах, в условных единицах, в евро, причем у всех был разный курс. Мы, например, считали по 36 рублей за условную единицу. Если пересчитать ставки по сегодняшнему курсу и сравнить их, то окажется, что их падение составило 40-50%.
– Это за какой период времени?
– Существенное снижение началось с октября и продолжилось по февраль включительно. Большую лепту в этот процесс внесли новые бизнес-центры, идущие на самые большие скидки. Понятно, что в уже готовом офисном комплексе арендатора удержать легче, чем привлечь в новый, только что построенный.
– А что предпринимают управляющие компании для того, чтобы удержать арендатора? Какие меры наиболее эффективны?
– Самое важное – это снижение арендной ставки. Остальное – лишь дополнительные меры стимулирования. Это может быть снижение стоимости парковочного места или льготные периоды оплаты. Для новых бизнес-центров в качестве преимущества можно рассматривать сдачу помещений с отделкой. Сегодня мы имеем рынок арендатора, который диктует свои условия и свои требования. Главное для управляющих компаний в этой ситуации – научиться объективно и профессионально вести переговоры, внимательно относиться к проблемам арендаторов, вникать в бизнес. Хотя, снижая ставку, мы сокращаем и свой доход, наносим урон собственному бизнесу.
– Когда же дышать станет легче и управляющим?
– Есть надежда, что в марте этот процесс стабилизировался и ставки больше падать не будут, но все в конечном итоге зависит от развития экономики. Существуют разные точки зрения, одни говорят, что дно уже достигнуто и процесс будет налаживаться. Другие считают, что нынешняя стабилизация временна и падение в скором времени продолжится. Я надеюсь, что ситуация прояснится к июню и станет понятно, в каком направлении движется рынок.
– До кризиса на рынок планировалось вывести множество коммерческих объектов, не способствовало ли это падению арендных ставок?
– По-настоящему перепроизводства коммерческих площадей мы еще не почувствовали. Заявлено было много. Все более-менее крупные объекты к лету 2008 года только перешли в стадию начала строительства. Например, в «Электрик-сити» и «Клевер-хаус» велась расчистка площадки и подготовительные работы. Единственный, кто реально строился, – зона «Пулково-2». Говорить о перепроизводстве преждевременно, ведь еще летом прошлого года мы имели жесткий рынок продавца. Большой спрос стимулировал девелоперов к разработке новых крупных проектов бизнес-центров и торговых комплексов: проекты на Выборгской набережной, Измайловская перспектива, Шкапина-Розенштейна и многие другие. Мое глубокое убеждение – что реализация всего задуманного и запланированного неизбежно бы привело к переходу «рынка продавца» в «рынок покупателя» и падение ставок тоже было бы существенным, но это было бы через несколько лет. Кризис внес свои коррективы …
– Наблюдается ли сегодня отток арендаторов из высококлассных бизнес-центров в офисы рангом пониже?
– Я не замечал, что в городе идет мощный миграционный процесс. Массовый переход из класса в класс был бы возможен, если бы собственники бизнес-центров отказались договариваться и гнули бы свою линию. На снижение ставок сегодня идут все, независимо от категории объекта, поэтому управляющим удается удерживать большую часть арендаторов.
– Насколько серьезно от кризиса пострадали ваши западные коллеги? Можно ли сказать, что российским управляющим досталось меньше всего или наоборот?
– Я думаю, что все пострадали одинаково. За счет бренда ставку не удержишь. Сократился поток средств от арендаторов, и, как следствие, уменьшились доходы управляющих и собственников.
– Есть ли различие между управляющим из Европы и России?
– Я не вижу особого различия. Российские управляющие компании сегодня справляются со своими функциями не хуже западных коллег. Процесс отработан, есть возможность постоянно совершенствоваться, перенимать передовой опыт. Если говорить о подразделении по управлению офисной недвижимостью в «АйБи Групп», то мы регулярно обмениваемся опытом в лучшими российскими компаниями, сотрудничаем с ведущими международными управляющими – в частности, REMM Group из США. Поэтому нельзя сказать, что иностранные управляющие в чем-то превосходят отечественных. Другое дело, что у российских собственников есть стереотипы: они больше доверяют западным компаниям, полагая, что те меньше подвержены оппортунизму, то есть не подыгрывают владельцам, выдавая желаемое за действительное. Но, как показывает практика, все болеют одними и теми же болезнями, независимо от страны происхождения. Другое заблуждение – западные компании привлекут больше успешных европейских арендаторов. Возможно, это и работало в Москве, но петербургский рынок развивался в первую очередь за счет отечественных компаний. Хотя можно отметить, что сотрудничество с западной компанией облегчало получение кредитного ресурса, потому что европейские финансовые институты смотрят на бренды, с которыми они работают.
– Недавно на круглом столе Гильдии управляющих и девелоперов обсуждался вопрос организации СРО. Как выяснилось, российское законодательство даже не предусматривает таких понятий, как управляющий.
– Понятие такое есть, нет стандартов. Образование СРО пока вообще не имеет прецедентов. Даже в сфере строительных услуг зарегистрировать саморегулируемую организацию оказалось непросто, хотя в связи с отменой лицензий этот вопрос стоит весьма остро. В сфере управления лицензирования никогда не было, поэтому процесс идет тяжелее, но со временем мы придем и к этому.
– Один финский управляющий в беседе со мной упомянул, что главная проблема русских коллег в отсутствии института специального образования. Вы можете с ним поспорить?
– Вообще понятие коммерческой недвижимости – достаточно новое для России. Офисные центры появились у нас в начале 90-х годов, а торговые комплексы – еще позже. По мере нарастания конкуренции мы придем к западной классификации и системе профобразования. Сейчас уже есть вузы, которые готовят специалистов в области недвижимости, но со временем потребности возрастут, и их станет больше.
– Те, кто сегодня управляет коммерческой недвижимостью, – у них какое образование?
– В сферу управления приходили люди из разных сфер; другое дело, что они занимаются самообразованием. Например, в рамках Гильдии есть западные программы по управлению и эксплуатации недвижимости, адаптированные к российским условиям. Ну а так, я думаю, что у нас присутствуют представители всей гаммы специалистов, подготовкой которых занимались вузы нашей страны.
– Какой бы совет вы дали студенту, который хочет управлять недвижимостью, но не знает, с чего начать?
– В первую очередь необходимо желание. В любой профессии успехов можно достигнуть только тогда, когда дело тебе нравится. Человек должен любить недвижимость.
– Расскажите о вашем Investors Club.
– Investors Club организован в рамках Гильдии управляющих и девелоперов для продвижения форума PROEstate. Его задача – дать участникам Гильдии и форума дополнительную возможность донести их проекты до конечных потребителей, инвесторов, и облегчить поиск ресурсов. Первый Investors Club был проведен в 2008 году. Недавно на MIPIM 2009 с успехом прошло заседание клуба. Мы собрали хороший круг участников, смогли сформулировать интересные темы, связанные с будущим рынка недвижимости, и обсудить их. Дальше мы планируем формализовать клуб, определить его участников, создать банк данных по проектам со всей России и пул инвесторов. В июне мы проведем очередное заседание в Германии при участии немецких партнеров.
В Каннах мы смогли привлечь инвесторов, которые продолжают интересоваться Россией.
У них сменились приоритеты: теперь они хотят покупать готовый бизнес и готовую недвижимость. Сделки на этапе проекта практически не проходят. Но рано или поздно проснется интерес к девелоперским проектам. Недвижимость – это вечная ценность.
Беседовала Наталья Бурковская