Банкам не справиться с непрофильными активами в одиночку
Банки остаются одними из самых крупных собственников объектов недвижимости. Объем непрофильных активов по‑прежнему велик. Руководитель экспертного совета Гильдии управляющих и девелоперов по капитализации активов финансовых институтов, президент компании GVA Sawyer Вера Сецкая в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказала о перспективах работы с непрофильными активами банков.
– Центробанк оценивает залоговое имущество на балансах российских банков более чем в 20 трлн рублей. Какую долю, по вашим оценкам, в общем объеме составляют объекты недвижимости?
– Недвижимость – один из самых распространенных предметов обеспечения банковских кредитов, поэтому в портфеле непрофильных активов она до кризиса 2008 года занимала 70%. Если говорить о двадцатке крупнейших банков, то более трети приходится на объекты коммерческой недвижимости, почти пятая часть на жилье, остальное – участки и разного рода имущественные комплексы.
– Создается впечатление, что крупные банки в этом году активизировались в части реализации имущества.
– Сразу после кризиса первостепенной задачей банков стала реализация залогового имущества, в том числе и недвижимости. Естественно, продавались только достаточно качественные объекты, и хотя в ряде сделок и наблюдался дисконт, банки в целом пытались приблизить стоимость продажи к залоговой. В результате остались либо в принципе некачественные активы, либо те, реализация которых по приемлемой цене требовала основательной проработки. Большинство банков приняли решение сделать эту работу сами, набрав в штат нужных специалистов или за счет уже существующих собственных профильных подразделений. В течение последующих лет процесс реализации активов на рынке продолжился, сделки проходили по приемлемой для банков цене, но ряд активов, не имеющих перспектив, был списан.
– Повышение требований ЦБ к резервам под непрофильные активы способствует реализации непрофильных активов?
– Безусловно. Но справедливости ради нужно сказать, что большинство банков уже вывели такие активы с баланса и упаковали, например, в ЗПИФы. Альтернативно при банках создавались коммерческие структуры, на баланс которых выводились объекты.
– Управлять непрофильными активами российские банки научились?
– Управление залогами – непрофильная для банков деятельность. И делать эффективно это получается не у всех. С другой стороны, к настоящему моменту многие кредиторы уже создали аффилированные структуры, которые специализируются на управлении или реализации непрофильных объектов. В Европе работа с залогами складывалась многие годы. Российские банки пока не научились этому в полной мере.
– Привлечение сторонних специалистов не пользовалось спросом?
– Нам, специалистам из сферы недвижимости, казалось абсолютно логичным предложить банкам свои услуги по управлению их непрофильными активами или хотя бы по работе с отдельными из них. Это сугубо профессиональная и специфическая работа, требующая широкого спектра знаний в таких сферах, как маркетинг, технический аудит, бюджетирование, управление процессом проектирования и строительства, брокеридж. Однако, на удивление, широкой поддержки со стороны банков такая инициатива не нашла. По моему мнению, это в большой мере было связано с вопросами внутренней конфиденциальности, а также стремлением банков к максимальному контролю над процессом и максимальной гибкости и скорости принятия решений, что, безусловно, труднее обеспечить в случае, когда в процесс вовлечены сторонние структуры.
– Ситуация и сейчас не изменилась?
– Банки и сейчас, как правило, уверены, что смогут разобраться с доставшимся имуществом быстрее и эффективнее, хотя на деле это не всегда так. Привлечение сторонних специалистов к оценке и управлению залогами может быть оправдано не только с точки зрения качества выполнения этой работы, но по тем затратам, которые банк несет на создание собственной команды специалистов, управлению ее работой и контролю. Актуальность этого вопроса растет с активизацией банков в части предоставления нового финансирования. Теперь подход к оценке залогов со стороны кредиторов стал более осторожным и взвешенным. Банковские структуры приглашают независимых экспертов для юридической, технической, маркетинговой и финансовой оценки будущего залога. Чаще других к услугам сторонних управляющих и консалтинговых компаний прибегают менее крупные коммерческие банки, которые не имеют собственных структур и не видят смысла в их содержании.
– Даже Центробанк решил пополнить штат профессиональных оценщиков.
– У Центробанка свои задачи. Распутать клубок непрофильного имущества непросто. Активы «упакованы» в паевые фонды, перекинуты в аффилированные компании. Между тем Центробанку надо понимать, что сейчас поступает в качестве залогов к банкам. Много споров вызывает завышение банками стоимости непрофильных активов. Это касается как заложенных по кредитам, так и уже перешедших на баланс банков по непогашенным ссудам. Оценки сторонних специалистов и самих банков могут отличаться в два и более раза.
– Есть ли спрос на непрофильные активы? Можно ли отметить преимущества при приобретении таких объектов?
– На активы недвижимости хорошего качества спрос был и будет всегда, и неважно, у кого актив приобретается. Если по какой-то причине банк вдруг хочет «сбросить» актив, и цена выставляется по минимальной рыночной планке, тогда в его приобретении есть неоспоримое преимущество. Однако банки пошли по правильному пути. Там, где это было возможно, вкладывались средства в улучшение качества объектов с целью доведения их стоимости до максимальной возможной на рынке. Объекты достраивались, перепрофилировались, улучшался пул арендаторов, пустующие площади сдавались в аренду. Некоторые выросли в стоимости без каких-либо дополнительных усилий банков. Это, например, земельные участки, стоимость которых увеличилась либо с восстановлением рынка, либо в связи с изменением маркетинговых характеристик. К примеру, так произошло с землей в Новой Москве.
– Есть ли шанс, что в ближайшей перспективе работа с непрофильными активами будет налажена и поставлена на поток?
– Я по-прежнему придерживаюсь точки зрения, что банкам необходима помощь профессионалов в работе с объектами недвижимости. Кстати, практический опыт нашей компании GVA Sawyer показывает, что даже крупные банки, имеющие свои собственные девелоперские структуры, обращаются в отдельных случаях за помощью. Мы так работали с ВТБ и со Сбербанком. Эти случаи были связаны с необходимостью получить либо узкие компетенции, либо с отсутствием возможности у банка работать в определенном регионе. Для менее крупных банков, нанявших в штат двух-трех специалистов, для того чтобы разобраться с непрофильными активами, вопрос еще более актуален. Такая организация работы ведет напрямую к ухудшению качества. Для того чтобы разобраться только с одним активом, требуется профессиональная команда из «узкозаточенных» специалистов, имеющих практический опыт работы, которую банки не хотят и не могут себе позволить. Думаю, что в случае привлечения банками на постоянной основе сторонних профессиональных команд для решения вопросов, связанных с недвижимостью, процесс был бы намного более эффективным, а главное, в результате приводил бы к достижению максимально возможной рыночной стоимости актива и его успешной реализации.
Следующая выставка-семинар «Жилищный проект», которая пройдет в Петербурге 19 апреля, будет юбилейной, тридцатой по счету. О прошлом, настоящем и будущем мероприятия мы беседуем с его идеологом и бессменным руководителем Владимиром Николаевым.
– Владимир Николаевич, «Жилпроект» проходит ежемесячно, плюс раз в год – в расширенном формате (в рамках Гражданского жилищного форума). В принципе, из-за такой частоты аудитория выставки-семинара должна сокращаться, но она, напротив, растет и уже достигла посещаемости в 7 тысяч человек. В чем секрет?
– А секрет в том, что «Жилищный проект» – это не выставка в традиционном понимании. Будь она таковой, ежемесячный формат действительно мог бы исчерпать интерес аудитории.
Выставка-семинар является удобной информационной площадкой для регулярного общения всех участников рынка недвижимости: органов власти, бизнеса и, конечно, горожан. Для такого взаимодействия периодичность раз в месяц – как раз то, что надо. Например, органам власти «Жилпроект» дает возможность своевременно доносить до людей информацию обо всех изменениях в государственных жилищных программах, о новых социальных проектах, постоянно расширять число участников госпрограмм.
Для бизнеса выставка-семинар – это возможность регулярного общения с потенциальными клиентами, высокоэффективный инструмент продаж. Одно дело – дать рекламу в каталог и ждать звонков, и совсем другое – выйти на прямое общение с целевой аудиторией. Тут уж все зависит от умения грамотно консультировать и продавать. Отделы продаж многих компаний ставят на «Жилпроекте» настоящие рекорды. По статистике каждый раз мы собираем до 80–90% новой аудитории, и это люди, целенаправленно приходящие на выставку-семинар за решением своего жилищного вопроса. Случайных посетителей на «Жилпроекте» практически не бывает.
– 4 года существования – немалый срок, и формат «Жилпроекта» постоянно корректировался…
– Первая встреча в Жилищном комитете (ее посетили 300 человек – больше не смог вместить зал) называлась семинаром «Ипотека. Доступно и комфортно». Решение о запуске цикла бесплатных семинаров было принято по итогам Петербургского ипотечного форума – 2006. Анкетирование специалистов, проведенное на этом форуме, показало, что развитию рынка жилья и ипотеки, решению жилищных проблем многих семей мешает неосведомленность граждан о возможностях кредитования.
Уже очень скоро мероприятие было расширено до ежемесячной выставки-семинара (то есть мы добавили экспозиционную часть). Кроме того, для граждан начал работать Консультационный центр по рынку жилья. Расширилась и тематика мероприятия – опрос горожан в 2007 г. показал, что люди хотят получать консультации по всем сегментам рынка жилья, а не только по ипотеке. Собственно, тогда и появилось название «Жилищный проект».
В настоящее время «Жилпроект» включает в себя целый спектр мероприятий различного формата, рассчитанных как на профессионалов рынка, так и на граждан.
Для специалистов мы проводим конференции, посвященные ключевым проблемам рынка (каждую такую встречу посещают около тысячи профессионалов), а также семинары, презентации.
Программа для населения включает собственно выставку, тематические семинары, консультационные центры (по городской, загородной недвижимости, государственным жилищным программам), презентации участников рынка.
А теперь, начиная с 19 апреля, мы вводим еще один новый формат – Галерея объектов городской и загородной недвижимости. Это очень удобный способ подачи информации, широко используемый на Западе. На больших стендах будут размещены сведения о домах и квартирах с цветными фотографиями, схемами планировок и т. д. Стоимость такой рекламы на «Жилищном проекте» будет минимальной, так что этим удобным форматом смогут воспользоваться как агентства недвижимости, так и риэлторы – индивидуальные предприниматели, даже собственники – физические лица. На следующей выставке-семинаре в театре «Балтийский дом» мы планируем «обкатать» нововведение, а уже во всей красе Галерея недвижимости предстанет перед посетителями расширенного «Жилпроекта», который состоится в Ледовом дворце 25–26 сентября 2010 года в рамках Гражданского жилищного форума. Галерея займет весь третий этаж Ледового.
– Кстати, а почему следующий «Жилищный проект» будет проходить в театре «Балтийский дом», ведь раньше мероприятие проводилось в Аничковом дворце?
– В «Балтийском доме» пройдут два следующих «Жилпроекта» – 19 апреля и 20 мая. Сегодня спрос на бесплатные консультации со стороны населения очень велик, и мы должны заботиться о создании комфортных условий для гостей. «Балтийский дом» расположен в центре города, рядом со станцией метро «Горьковская», помещения в нем более просторные, кроме того, там есть большая парковка – не только для экспонентов, но и для посетителей выставки-семинара. Но, учитывая, что это наш первый опыт использования площадки «Балтийского» дома, дальнейшие планы мы будем строить по итогам ближайших выставок-семинаров. С администрацией Аничкова дворца мы, безусловно, сохранили партнерские отношения и будем использовать их площадку для проведения разного рода мероприятий.
– Многие важные решения, касающиеся развития «Жилищного проекта», принимались, по вашим словам, по итогам маркетинговых исследований. Вы проводите их на каждой выставке-семинаре?
– Да, на каждой. Социологические опросы населения и профессионалов в рамках «Жилпроекта» дают массу ценной информации о настроениях, потребностях участников рынка, помогают нарисовать их социальный портрет. Благодаря этим исследованиям мы оперативно корректируем формат выставки-семинара, ее тематическое наполнение. Очень важно, что аудитория выставки-семинара постоянно обновляется, это делает результаты регулярно проводимого анкетирования еще более актуальными, обеспечивает оптимальный «срез» рынка. Помогает нам проводить опросы и обрабатывать данные Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости».
– Опыт проведения выставки-семинара активно заимствуют регионы. А вам лично приходилось бывать на таких мероприятиях?
– В конце 2009 г. по приглашению главы администрации Краснодара я посетил южную «дочку» «Жилищного проекта». Мне очень понравилась организация мероприятия. Для его проведения была подобрана удобная площадка в центре города. Встречу посетили более 1,5 тысячи человек – несмотря на экономический кризис.
В настоящее время мероприятия, аналогичные «Жилпроекту», запущены в Нижнем Новгороде, Петрозаводске. Есть соответствующие планы у Ростова-на-Дону, Владивостока. Надеюсь, в будущем наш опыт станут использовать и в других городах России, а может быть, и за рубежом.
Беседовал Алексей Резенков