Вячеслав Дмитриев: «Район ждет большей активности от строителей»
Заместитель главы Невского района Вячеслав Дмитриев рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о перспективах дорожного строительства в районе, а также о грядущем перепрофилировании ряда городских промпредприятий.
– Какие крупнейшие инвестиционно-строительные проекты реализуются в районе?
– Сегодня в районе очень активно развивается жилищное строительство. Среди крупнейших проектов – комплексное освоение территории квартала 16 СУН на пересечении Дальневосточного пр. и ул. Коллонтай. Здесь ведется бюджетное строительство жилья в рамках городских жилищных программ. На сегодняшний день на объекте выполнена рекультивация земли и снос более 4,5 тыс. гаражей, ведется инженерная подготовка территории. Уже в этом году здесь будет введено три объекта – два жилых здания и торговый комплекс. В квартале 19А строительство жилья ведет Группа ЛСР. Еще два проекта в районе реализует ЛенСпецСМУ – это строительство жилья в Уткиной Заводи и ЖК «Молодежный» у метро «Пролетарская». Всего в текущем году в районе планируется ввести около 300 тыс. кв. м жилья. Помимо этого, в районе реализуется еще один крупный городской проект – IT-парк в квартале 6-6А СУН, близ метро «Улица Дыбенко». Сегодня проект планировки парка находится в стадии корректировки, и до конца года он будет доработан. В рамках проекта будет построено здание бизнес-инкубатора с учебным центром и административное здание.
– На какой стадии находятся проекты реновации в районе?
– В нашем районе были выбраны две территории под реновацию. Во-первых, район Щемиловка: территория, ограниченная пр. Обуховской Обороны, ул. Бабушкина и ул. Шелгунова. Это квартал очень плотной застройки, и, к сожалению, свободных пятен под новое строительство здесь почти нет, что усложняет ситуацию для инвестора. Во-вторых, территория Усть-Славянки, ограниченная береговыми линиями Невы и Славянки. Это во всех смыслах более удачное место для реновации. Здесь практически нет проблем с аварийным жильем. Да и населения в целом меньше. В то же время на данной территории возникают вопросы обеспечения граждан социальной инфраструктурой. Медицинские объекты в Славянке вынесены на прилегающую территорию, не хватает парковочных мест. Но, повторюсь, это более удобный квартал для реновации. Распутывать дорогостоящий клубок проблем, как то расселение граждан и реконструкция инженерных сетей, в Славянке инвестору будет проще. О каких-то конкретных перспективах пока говорить сложно. В ближайшее время состоится заседание городской комиссии по реновации, и я надеюсь, что там будут подняты основные вопросы и будет представлен конкретный механизм реализации этой программы.
– Есть ли дефицит социальной инфраструктуры в целом по району?
– К сожалению, есть. Сегодня уровень обеспеченности района социальными объектами один из самых высоких, но не всегда достаточный. И потребность в таких объектах в связи с массовым строительством жилья только возрастает. В 2013 году мы планируем ввести два детских сада, в начале 2014 года на правом берегу появятся еще два. Вдобавок на собственные средства строительство школы планирует осуществить инвестор, чтобы потом безвозмездно передать ее городу. Радует то, что сегодня те потребности района в «социалке», которые мы заявляли, по крайней мере включены в адресные инвестиционные программы Комитета по строительству. Да, сроки ввода сильно затянулись, но все же строительство этих объектов входит в городские планы. В то же время, к сожалению, последние два года сроки исполнения АИП не всегда соблюдаются. И порой те предложения, которые вносятся комитетом по корректировке адресных программ, нас тоже не устраивают. Да, все нужные объекты в программах прописаны, но в том, что все это будет построено, и построено в срок, у нас уверенности нет. При этом территории под школы и сады уже подготовлены, да и деньги в бюджете есть, казалось бы, приходи и строй. Но все опять тормозится на стадии подготовки проектной документации, на стадии конкурсных процедур. Пока приходится справляться собственными силами: без нового строительства дополнительно открыто 5743 места для дошкольников, а это соответствует 26 детским садам по 11 групп каждый. То есть все, что было в наших силах, мы сделали, и сегодня нам бы очень хотелось, чтобы наши строители проявили большую инициативу в том, что касается строительства важных для города объектов.
– В каких объектах транспортной инфраструктуры нуждается Невский район?
– Одна из основных задач – обеспечить транспортной инфраструктурой строящийся жилой массив в квартале 16 СУН. Для этого необходимо строительство двух улиц. Это ул. Еремеева, которая идет параллельно Зольной и выходит на Дальневосточный пр. Второй ключевой дорожный объект – это Союзный пр., который через Зольную ул. свяжется с ул. Коллонтай. Очень важным является и строительство путепровода над ж/д путями в районе Ладожского вокзала. Этот проект находится в стадии разработки. Кроме того, проводятся работы по реконструкции правого берега Обводного канала с устройством развилки через пр. Обуховской Обороны. Строительство здесь начало в 2012 году, а закончить его планируют в 2015 году. И наконец, проект, о котором говорят уже долгое время, – мост в створе Фаянсовой-Зольной. На сегодняшний день об этом можно говорить как о реальном проекте, который поддержан правительством города и будет реализован в ближайшие 3-5 лет.
– Одна из главных концептуальных проблем района – неоднородность и разрозненность бурно развивающейся правобережной части района и промышленного левого берега Невы. Как гармонизировать эту ситуацию?
– С одной стороны, вопрос понятен и не нов, но я позволю себе не согласиться с такой его постановкой. Ведь жилищное строительство, и довольно активное, ведется и на левом берегу Невы. Да, оно точечное, ему не хватает масштаба правого берега, но оно идет, и значит, эта часть района тоже развивается. И по большому счету, обеспеченность разного рода услугами, социальными и культурными объектами двух частей района на сегодняшний день одинакова. Дополнительно в том же Рыбацком будет реализован проект второй очереди торгового комплекса, где помимо торговых площадей расположится кинотеатр. В городскую АИП также заложен проект строительства культурно-досугового центра в Рыбацком. Конечно, левый берег принципиально отличается от правого по характеру застройки, и другого пути, кроме реновации, для него нет. Ведь здесь строились первые дома панельного домостроения в городе. И этим локациям нужно «продираться» через проекты реновации, а не отстраиваться в чистом поле. Сложно, но левый берег развивается, и в будущем развитие района выровняется.
– Невский район является промышленным. Получается, его развитие напрямую зависит от редевелопмента базирующихся здесь промпредприятий.
– Это так, и я полагаю, что в ближайшие годы район ждут большие подвижки в этом вопросе. На территории района около 60 действующих промпредприятий. Многие из них не прочь передислоцировать свои мощности на окраины или в область. К примеру, у нас на левом берегу есть завод «Балтика-Вена», который сегодня намеревается свернуть производство. И на территории бывшего пивзавода есть возможность, согласно поправкам в Генплан, строить жилье. Жилые комплексы могут появиться и на месте Александро-Невской мануфактуры на пр. Обуховской Обороны, 72-74. Проект планировки уже на руках у инвестора. Активно занимается реконструкцией своих мощностей на левом берегу Невский завод. Жилья на этом месте не будет, но это отличная площадка для создания деловой и коммерческой недвижимости. Большое количество промышленных предприятий есть и на правом берегу. И вся протяженная промзона на правому берегу от Киновеевского кладбища до ул. Новоселова будет в течение 10-15 лет перепрофилирована под качественное жилье.
Фонд содействия развитию жилищного строительства был образован указом президента РФ Дмитрия Медведева в 2008 году. Основная цель – создание организации, в которую должны были войти все государственные участки, которые сегодня используются недолжным образом.
Фонд использует два инструмента содействия жилстроительству. Первый - крупные земельные участки, которые имеются в распоряжении фонда для комплексной застройки территорий, непосредственно продаются фондом на аукционах. Второе направление - создание условий для инфраструктурного развития участков, а также разработки документов территориального планирования для улучшения показателей эффективности использования земли и субсидий федерального бюджета. Инициативы фонда, реализуемые в последние 3 года прокомментировал заместитель генерального директора Фонда РЖС Алексей Фурсин.
- Сегодня госслужащие и ученые могут построить жилье дешевле, объединившись в кооперативы. Что нужно для этого сделать, какие этапы этого процесса можно обозначить?
- На сегодняшний день у нас действуют строительные накопительные кооперативы, которые могут приобретать земельные участки на общих основаниях, предусмотренных Федеральным законодательством, из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности на аукционной основе. Фонд РЖС на сегодняшний день обладает беспрецедентным правом и возможностями предоставлять земельные участки именно кооперативам в безвозмездное и бессрочное пользование под строительство жилья. Эта возможность установлена только для служащих Федеральных органов исполнительной власти, работников академий, унитарных предприятий, военнослужащих. Категории этих лиц будут устанавливаться Правительством – кто и в каких конкретных случаях может вступать в члены кооператива и осуществлять жилищное строительство на земельных участках. Это установлено исключительно для федеральных структур. Для того, чтобы вообще такой кооператив существовал и осуществлял строительство с теми возможностями, которые есть у Фонда, для этого законом предусмотрено некое беспрецедентное вовлечение федеральных земельных участков – это инициатива по предоставлению сведений (ходатайств) о земельном участке, который закреплен за данной организацией, в которой они работают на постоянной основе.
- А когда подается заявление на земельный участок, нужен какой-то капитал – документы, подтверждающие, что у тебя есть определенная сумма денег?
- Совершенно верно. После того, как земельный участок уже обозначен, что он будет предоставлен кооперативу, определено, какое именно жилье будет на нем построено – этажность, другие параметры застройки, создается кооператив из тех членов кооператива, о которых мы говорили в предыдущем вопросе. Следующий этап – при создании кооператива должен быть сформирован паевой фонд. Этот фонд формируется из стоимости жилья, которое должно быть построено на данном земельном участке. Стоимость его определяется в соответствии с приказом Минрегиона по среднерыночным ценам в зависимости от расположения земельного участка в соответствующем субъекте. Далее, для того, чтобы мы заключили договор безвозмездного срочного пользования с кооперативом мы должны получить документ, подтверждающий, что 30 % паевого фонда внесено через взносы с каждого члена кооператива.
- Расскажите подробнее, каким образом и кем будет выделяться земля?
- Земля будет выделяться Фонду, а Фондом будет формироваться и ставиться на кадастровый учет сам земельный участок, который будет в дальнейшем передаваться кооперативу. После того, как правило, все земельные участки, ранее предоставленные научным организациям, образовательным учреждениям или сельскохозяйственным организациям, не предназначены для жилищного строительства. Поэтому Фондом, помимо его оформления, еще будет осуществляться его подготовка для дальнейшей деятельности – то есть участок будет включен в черту поселения, будет изменен вид использования – для жилищного строительства и только после этого он может быть передан кооперативу для жилой застройки для безвозмездного срочного пользования. Договор заключается кооперативом и фондом.
- Сколько всего участков под строительство фонд планирует выделить в этом году, а в следующем? То есть понятно, что конкретное число зависит от числа поданных заявок, но хотелось бы понимать, на какой показатель вы ориентируетесь?
- До 2015 года на земельных участках Фонда предоставленных для комплексного освоения в период с 2010г. по
Объем земель, вовлекаемых в оборот и предоставляемых Фондом под малоэтажное строительство ежегодно увеличивается и составляет не менее 60% от общего объема земель, выставляемых Фондом на аукцион для целей жилищного строительства. Так в 2011 году под малоэтажное жилищное строительство планируется предоставить не менее
Увеличение количества предоставляемых для малоэтажного жилищного строительства земельных участков, сокращение сроков предпроектной и проектной стадий позволят обеспечить рост объемов малоэтажного строительства на земельных участках Фонда примерно до 13,5 млн. кв. м жилья в 2015 году.
- Участки какой средней площади будут выделяться под строительство одного малоэтажного дома?
- Примерные размеры земельных участков для строительства жилья экономического класса указаны в приказе Министерства регионального развития № 303. Для объекта ИЖС площадь земельного участка составляет не более 10 соток, для частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки) не более 4 соток. Конечно, это больше касается малоэтажной жилой застройки. Если будет осуществляться строительство многоэтажных домов, то размер земельных участков будет соответствовать СНИПам, САНПИНам, всем градостроительным требованиям – уже в общем порядке.
- Какие затраты организация готова нести за строительство одного дома? Это будет устоявшаяся практика или от дополнительных субсидий в конечном итоге хотелось бы уйти?
- Поддержка со стороны Фонда, помимо бесплатного предоставления земельного участка кооперативу, заключается, во-первых в оказании содействия в подключении к объектам инженерной инфраструктуры, во-вторых Фондом формируется библиотека проектов основанная на работах участников архитектурного конкурса «Дом XXI века» и Фонд на основании письменного запроса кооператива безвозмездно передает ему архитектурные проекты и проектную документацию объектов жилищного строительства. В-третьих, чтобы сделать это жилье еще более доступным, Фонд «РЖС» совместно со Сбербанком России разрабатывает специальный ипотечный продукт для молодых ученых. Финансирование непосредственно строительства объектов ИЖС, а также строительство инфраструктуры в границах земельного участка будут осуществляться кооперативом.
- Какое максимальное и минимальное число человек должно быть в кооперативе?
- Законом не ограничены максимальное или минимальное количество человек, которые могут вступать в кооперативы. В данном случае необходимо учитывать площадь земельного участка, который может быть предоставлен кооперативу. (Количество членов кооператива не должно превышать количество создаваемых жилых помещений, предназначенных для проживания одной семьи.)
- Легко представить, как проект будет реализоваться в регионах, где множество свободной земли. А возможно ли выдавать участки по такой схеме в Москве, где с ней большие проблемы?
- Разумеется, Москва не исключение, и в Москве будут действовать те же механизмы, что и везде.
Для того, чтобы вообще такой кооператив существовал и осуществлял строительство с теми возможностями, которые есть у Фонда, направляется ходатайство от организации – это Федеральный орган власти или Академия, которая представляет в фонд информацию о своем земельном участке, который за ними закреплен и представляет свои предложения по типу застройки.
В случае, если у федеральных организаций нет земельного участка, Фонд начнет изыскивать подходящий участок из федеральных земельных участков совместно с субъектами РФ, совместно с муниципальными образованиями.
При отсутствии по первым двум шагам земельных участков Фонд вправе передавать земельный участок, находящийся в его собственности, для строительства кооперативу. Вот такая трехэтапная процедура.
- Какой юридический статус будет у этого жилья? Его можно будет продать или передать по наследству?
Наследовать пай можно будет всегда, передавать пай можно будет гражданам, категории которых определенны Правительством РФ. После выплаты пая в полном размере гражданин будет являться собственником жилого помещения и он будет вправе осуществлять сделки с этим жилым помещением без каких-либо ограничений.
Автор:
Елена Велигжанина