Вячеслав Дмитриев: «Район ждет большей активности от строителей»
Заместитель главы Невского района Вячеслав Дмитриев рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о перспективах дорожного строительства в районе, а также о грядущем перепрофилировании ряда городских промпредприятий.
– Какие крупнейшие инвестиционно-строительные проекты реализуются в районе?
– Сегодня в районе очень активно развивается жилищное строительство. Среди крупнейших проектов – комплексное освоение территории квартала 16 СУН на пересечении Дальневосточного пр. и ул. Коллонтай. Здесь ведется бюджетное строительство жилья в рамках городских жилищных программ. На сегодняшний день на объекте выполнена рекультивация земли и снос более 4,5 тыс. гаражей, ведется инженерная подготовка территории. Уже в этом году здесь будет введено три объекта – два жилых здания и торговый комплекс. В квартале 19А строительство жилья ведет Группа ЛСР. Еще два проекта в районе реализует ЛенСпецСМУ – это строительство жилья в Уткиной Заводи и ЖК «Молодежный» у метро «Пролетарская». Всего в текущем году в районе планируется ввести около 300 тыс. кв. м жилья. Помимо этого, в районе реализуется еще один крупный городской проект – IT-парк в квартале 6-6А СУН, близ метро «Улица Дыбенко». Сегодня проект планировки парка находится в стадии корректировки, и до конца года он будет доработан. В рамках проекта будет построено здание бизнес-инкубатора с учебным центром и административное здание.
– На какой стадии находятся проекты реновации в районе?
– В нашем районе были выбраны две территории под реновацию. Во-первых, район Щемиловка: территория, ограниченная пр. Обуховской Обороны, ул. Бабушкина и ул. Шелгунова. Это квартал очень плотной застройки, и, к сожалению, свободных пятен под новое строительство здесь почти нет, что усложняет ситуацию для инвестора. Во-вторых, территория Усть-Славянки, ограниченная береговыми линиями Невы и Славянки. Это во всех смыслах более удачное место для реновации. Здесь практически нет проблем с аварийным жильем. Да и населения в целом меньше. В то же время на данной территории возникают вопросы обеспечения граждан социальной инфраструктурой. Медицинские объекты в Славянке вынесены на прилегающую территорию, не хватает парковочных мест. Но, повторюсь, это более удобный квартал для реновации. Распутывать дорогостоящий клубок проблем, как то расселение граждан и реконструкция инженерных сетей, в Славянке инвестору будет проще. О каких-то конкретных перспективах пока говорить сложно. В ближайшее время состоится заседание городской комиссии по реновации, и я надеюсь, что там будут подняты основные вопросы и будет представлен конкретный механизм реализации этой программы.
– Есть ли дефицит социальной инфраструктуры в целом по району?
– К сожалению, есть. Сегодня уровень обеспеченности района социальными объектами один из самых высоких, но не всегда достаточный. И потребность в таких объектах в связи с массовым строительством жилья только возрастает. В 2013 году мы планируем ввести два детских сада, в начале 2014 года на правом берегу появятся еще два. Вдобавок на собственные средства строительство школы планирует осуществить инвестор, чтобы потом безвозмездно передать ее городу. Радует то, что сегодня те потребности района в «социалке», которые мы заявляли, по крайней мере включены в адресные инвестиционные программы Комитета по строительству. Да, сроки ввода сильно затянулись, но все же строительство этих объектов входит в городские планы. В то же время, к сожалению, последние два года сроки исполнения АИП не всегда соблюдаются. И порой те предложения, которые вносятся комитетом по корректировке адресных программ, нас тоже не устраивают. Да, все нужные объекты в программах прописаны, но в том, что все это будет построено, и построено в срок, у нас уверенности нет. При этом территории под школы и сады уже подготовлены, да и деньги в бюджете есть, казалось бы, приходи и строй. Но все опять тормозится на стадии подготовки проектной документации, на стадии конкурсных процедур. Пока приходится справляться собственными силами: без нового строительства дополнительно открыто 5743 места для дошкольников, а это соответствует 26 детским садам по 11 групп каждый. То есть все, что было в наших силах, мы сделали, и сегодня нам бы очень хотелось, чтобы наши строители проявили большую инициативу в том, что касается строительства важных для города объектов.
– В каких объектах транспортной инфраструктуры нуждается Невский район?
– Одна из основных задач – обеспечить транспортной инфраструктурой строящийся жилой массив в квартале 16 СУН. Для этого необходимо строительство двух улиц. Это ул. Еремеева, которая идет параллельно Зольной и выходит на Дальневосточный пр. Второй ключевой дорожный объект – это Союзный пр., который через Зольную ул. свяжется с ул. Коллонтай. Очень важным является и строительство путепровода над ж/д путями в районе Ладожского вокзала. Этот проект находится в стадии разработки. Кроме того, проводятся работы по реконструкции правого берега Обводного канала с устройством развилки через пр. Обуховской Обороны. Строительство здесь начало в 2012 году, а закончить его планируют в 2015 году. И наконец, проект, о котором говорят уже долгое время, – мост в створе Фаянсовой-Зольной. На сегодняшний день об этом можно говорить как о реальном проекте, который поддержан правительством города и будет реализован в ближайшие 3-5 лет.
– Одна из главных концептуальных проблем района – неоднородность и разрозненность бурно развивающейся правобережной части района и промышленного левого берега Невы. Как гармонизировать эту ситуацию?
– С одной стороны, вопрос понятен и не нов, но я позволю себе не согласиться с такой его постановкой. Ведь жилищное строительство, и довольно активное, ведется и на левом берегу Невы. Да, оно точечное, ему не хватает масштаба правого берега, но оно идет, и значит, эта часть района тоже развивается. И по большому счету, обеспеченность разного рода услугами, социальными и культурными объектами двух частей района на сегодняшний день одинакова. Дополнительно в том же Рыбацком будет реализован проект второй очереди торгового комплекса, где помимо торговых площадей расположится кинотеатр. В городскую АИП также заложен проект строительства культурно-досугового центра в Рыбацком. Конечно, левый берег принципиально отличается от правого по характеру застройки, и другого пути, кроме реновации, для него нет. Ведь здесь строились первые дома панельного домостроения в городе. И этим локациям нужно «продираться» через проекты реновации, а не отстраиваться в чистом поле. Сложно, но левый берег развивается, и в будущем развитие района выровняется.
– Невский район является промышленным. Получается, его развитие напрямую зависит от редевелопмента базирующихся здесь промпредприятий.
– Это так, и я полагаю, что в ближайшие годы район ждут большие подвижки в этом вопросе. На территории района около 60 действующих промпредприятий. Многие из них не прочь передислоцировать свои мощности на окраины или в область. К примеру, у нас на левом берегу есть завод «Балтика-Вена», который сегодня намеревается свернуть производство. И на территории бывшего пивзавода есть возможность, согласно поправкам в Генплан, строить жилье. Жилые комплексы могут появиться и на месте Александро-Невской мануфактуры на пр. Обуховской Обороны, 72-74. Проект планировки уже на руках у инвестора. Активно занимается реконструкцией своих мощностей на левом берегу Невский завод. Жилья на этом месте не будет, но это отличная площадка для создания деловой и коммерческой недвижимости. Большое количество промышленных предприятий есть и на правом берегу. И вся протяженная промзона на правому берегу от Киновеевского кладбища до ул. Новоселова будет в течение 10-15 лет перепрофилирована под качественное жилье.
О реализации текущих проектов и планах на будущее компании «Арсенал-Недвижимость» рассказал генеральный директор Виктор Лаптев.
– Сегодня редкое интервью с застройщиком не начинается с вопроса о преодолении финансового кризиса. Можете поделиться своими технологиями выживания?
– Нельзя сказать, что мы не почувствовали кризис. Это было бы лукавством – мы такие же участники рынка, как и многие другие застройщики. Но благодаря тому, что наша компания всегда вела достаточно консервативную инвестиционно-финансовую политику, мы встретили кризис не имея обременения в виде заемных средств.
Мы оптимизировали работу нашей компании, не обошлось и без сокращения штатов, но скажу, что мы уволили только малоэффективных сотрудников. Эти «антикризисные меры» позволили нам не менять своих приоритетов, сохранить начатые крупные проекты и сосредоточиться именно на их реализации. Один из них и, пожалуй, главный – это строительство нового жилого квартала «Девяткино» недалеко от одноименной станции метро.
– Расскажите, пожалуйста, как идет реализация этого проекта?
– Участок под строительство жилого квартала «Девяткино» приобретен компанией «Арсенал-Недвижимость» в 2007 году, и с того времени все работы осуществляются четко по графику. Это даже не квартал, а небольшой город, окруженный одновременно и чистейшей природой, и всеми благами цивилизации, включая отличную транспортную доступность и хорошо развитую инфраструктуру.
Проект реализуется по 214-му ФЗ и аккредитован страховой компанией «Югория» для страхования финансовых рисков дольщиков. Мы полагаем, это подтверждает нашу надежность и прозрачность нашего бизнеса.
Проект строительства жилого квартала «Девяткино» является победителем по итогам отбора в 2008 году на субсидирование процентной ставки по привлекаемым кредитам. Условия субсидирования предусмотрены федеральной целевой программой «Жилище» на 2002–2010 годы. Это значит, что Минрегион субсидирует процентные ставки застройщику по схеме «ставка рефинансирования + 3 процента», что дает нам дополнительные конкурентные преимущества в виде гарантированного и доступного финансирования проекта.
Также проект «Девяткино» стал победителем конкурсного отбора для предоставления в 2008–2010 годах субсидий на обеспечение автодорогами новых микрорайонов массовой застройки. На федеральные средства от метро «Девяткино» к новому кварталу проложат
Из 73 проектов со всей России, принимавших участие в конкурсе, прошли отбор всего 24. В том числе наш жилой квартал. Победить в обоих конкурсах проекту помогла действительно удачная концепция.
Сегодня очень важен социальный фактор строительства. Мы разработали специальные льготные условия для молодых семей. Мы не можем сделать жилье доступным для всех, но нам важно помочь тем, кто только выстраивает фундамент новой семьи, и тем, кто заботится о будущих поколениях.
– Проекты, реализуемые на границе города и области, часто наталкиваются на комплекс проблем, связанные с прокладкой инженерных сетей. Как вам удалось решить эти вопросы?
– В районе Мурино-Новодевяткино существуют проблемы с водоотведением и канализованием, требуется строительство новых очистных сооружений на 10 тысяч кубометров. Мы запроектировали строительство собственных локальных очистных сооружений. Мировой опыт показывает, что именно строительство локальных очистных сооружений дает наилучший эффект. И, конечно, власти должны оказывать поддержку предпринимателям, которые желают вкладывать свои средства в развитие инженерной инфраструктуры, в частности – строительство очистных сооружений. К сожалению, пока местные власти считают, что очистные сооружения частными быть не могут.
Другая проблема заложена, вероятно, в самом муниципальном законодательстве. Мы столкнулись с тем, что муниципалитеты разных уровней часто не могут договориться между собой и разделить полномочия. Вероятно, проблема в несовершенстве закона.
– Каковы ваши планы на будущее?
– Придерживаясь своих жестких принципов в финансовой политике, «Арсенал-Недвижимость» смог в нынешние времена сохранить все свои основные крупные проекты в работе. Мы сформировали пул проектов, каждый из которых интересен и перспективен. Не отказались от планов по строительству ТРК «Мандарин» на углу Мебельной и Яхтенной улиц (участок 3 гектара), ищем инвесторов и будет реализовывать этот проект. Концепция для проекта разрабатывалась компанией RMJM London Ltd., который проектировал башню «Газпрома».
В докризисное время у нас были планы по строительству бизнес-парк на Мебельной улице. Мы также будем реализовывать этот проект, слегка изменили концепцию – планируем строить бизнес-центр и завод по производству стеклопакетов. Надеемся реализовать этот проект через 2,5 года.
В портфеле компании есть несколько земельных участков, на которых мы планируем построить жилье. Так, мы рассматриваем возможность реализации проекта класса «люкс» на Крестовском острове.
В помощь реализуемым проектам компания приобрела щебеночный карьер в Карелии. Его планируется использовать не только на собственные нужды, но и для поставок на рынок.
Беседовала Мария Иванова