Андрей Рублев: «Оценка рисков – это эмпирика полная»
– Петербургский ипотечный рынок в прошлом году продемонстрировал существенный рост – около 35-40%. По прогнозам, в 2013 году он замедлится и не превысит 25%.
Ипотечный портфель петербургского филиала Абсолют Банка по итогам 2012 года достиг 6,5 млрд рублей. Это крупная доля относительно всего покрытия банком страны.
– Но вы работаете только на вторичном рынке.
– Мы ушли с первичного рынка в 2007-2008 годах. Хотя до этого у нас был богатый опыт работы с застройщиками. Но в какой-то момент, оценив риски, было принято решение отказаться от «первички». Сейчас мы постепенно возвращаемся на этот рынок, взвешенно оценивая свои риски.
– Намерений вернуться к этому направлению в Санкт-Петербурге нет?
– Нам, в принципе, это интересно. Сейчас мы оцениваем перспективы, чтобы предложить продукт, который был бы комфортен как нам, так и заемщикам. Иными словами, ищем определенный паритет заинтересованности. Думаю, до конца этого года определимся.
– Все зависит от риск-моделей банка. Кто-то готов оценивать заемщика по информации профайла и повышенную степень риска компенсирует повышенной же ставкой. Мы, например, считаем ипотеку без первоначального взноса чрезмерно рисковой. И лично я против того, чтобы предоставлять кредиты без первоначального взноса. Это ведет к определенной безответственности. Культура вхождения в ипотеку должна быть жестче. Разумен и обоснован минимальный уровень первоначального взноса в 20%. В ряде стран это законодательно прописано.
Если клиент сумел накопить денег на первоначальный взнос, то это уже демонстрирует его платежную дисциплину и умение управлять своим бюджетом. Кроме того, при покупке квартиры в кредит без первоначального взноса, если в дальнейшем клиент не захочет (или не сможет) погашать кредит, при реализации предмета залога полученной суммы может не хватить для погашения долга перед банком, например, из-за падения цен на недвижимость. И это тоже риск.
У нас в банке нет продуктов с нулевым или 10%-ным взносом. В среднем это 25-30%.
– Абсолют Банк с точки зрения андеррайтинга действует жестко.
– Не жестко, а разумно. Мы оцениваем платежеспособность клиента, его ежемесячные расходы, возможность быстро найти новую работу в случае потери текущей, проверяем кредитную историю, то есть принимаем все логичные меры для того, чтобы человек мог получить именно тот финансовый продукт, который будет ему подходить. Смысл выдавать человеку с зарплатой в 50 тыс. рублей кредит на 20 млн? Какое-то время он, возможно, будет справляться с выплатами, но невозможно всю жизнь затягивать пояс все туже и туже. Поэтому отказывая клиенту в большом кредите, мы в первую очередь думаем о его интересах. В конечном счете, при дефолте клиента банк пусть частично, но компенсирует свои потери, например за счет реализации залога. А клиент, который потратил много времени, сил, денег на выбор квартиры, ее покупку, возможно, ремонт, оформление кредита и т. д., остается ни с чем. Именно от этого мы и стараемся предостеречь клиентов, которые готовы брать на себя слишком большие кредитные обязательства. Понимаете, если через какое-то время ваши доходы вырастут и вы поймете, что можете купить квартиру большей площади, вы можете поменять свое жилье без досрочного погашения кредита – просто поменять один кредит на другой. Поэтому мы твердо уверены, что здесь лучше быть более осторожным.
Мы ориентируемся на менеджеров среднего звена и выше, успешных специалистов – российский средний класс. И наша бизнес-философия им, как правило, импонирует.
– В рамках среднего класса пока комфортно себя чувствуете?
– Если делать проекцию на международный опыт, то вся экономическая теория говорит о том, что средний класс – это тот самый двигатель будущего, на который все так рассчитывают. Мы многих своих клиентов «вырастили» с молодых специалистов до самого настоящего среднего класса и теперь знаем их кредитную историю, возможности и с радостью предлагаем те финансовые решения, которые максимально соответствуют их нынешним потребностям. Многие, например, стали задумываться о накопительном страховании или инвестиционных продуктах.
– Именно это и позволило нам в конце прошлого года провести секьюритизацию ипотечных кредитов на 12,3 млрд рублей. Мы получили очень высокий рейтинг по ипотечному портфелю. Это первая коммерческая секьюритизация после кризиса, при этом превышение спроса над предложением при размещении составило более 1 млрд рублей. Под эти деньги мы продолжаем развивать наш бизнес, в том числе и ипотечный, фондируем за счет этих средств и корпоративное кредитование, и финансирование малых и средних предпринимателей.
– Какие у банка планы по ипотеке?
– Будем наращивать портфель. По итогам года относительно 2012 года рассчитываем увеличить портфель на 15-20%. Затем посмотрим. Текущий год для нас очень важен.
– В связи со сменой акционеров?
– В том числе.
– Нынешние акционеры банка (KBC Group – прим. ред.) придерживаются скорее консервативных взглядов.
– Они нас многому научили. Главное – не гнаться за ежеминутной или даже ежесекундной, как это бывает у нас, прибылью. Иначе на выходе можно оказаться совсем не там, где хотелось бы.
– Думаю, сейчас в Санкт-Петербурге уровень просрочки составляет 2,5-3%. Зачастую это текущая просрочка, которая закрывается путем реализации имущества.
– Наверное, да. Принимая решение о приобретении недвижимости с привлечением заемных средств, заемщик должен тысячу раз подумать, сможет ли он осилить этот проект. При взвешенном подходе ипотека не так страшна, как кажется на первый взгляд.
– Если бы не ставки.
– Цена – это рынок. Можно брать, а можно не брать. На одной чаше весов потребности, на другой – цена вопроса. Если банки предлагают ставку 12-13%, такова текущая ситуация. Если рынок упадет по процентным ставкам, всегда можно рефинансироваться.
– Вы полагаете, что в ближайшей перспективе это возможно? Я имею в виду сокращение ставок.
– Думаю, что в конце концов ставки снизятся. Горизонт – 2-3 года. Очевидно, государство будет оказывать определенное влияние на стоимость кредитных средств. Возможно, за счет субсидирования или снижения резервирования по таким кредитам.
Государство ставит в качестве задачи доведение ставок до 10%. Маяк определен, и мы будем в эту сторону двигаться. Если ряд крупнейших государственных банков получит в качестве цели определенные показатели и государство будет помогать, то те, кто не имеет «длинного» финансирования, уйдут с этого рынка или изменят бизнес-модель.
Уровня в 10% рынок может достигнуть в 2015 году. Если не будет глобальных потрясений в макроэкономическом поле, конечно.
Сегодня те объемы ипотеки, которые предоставляют российские банки, по сравнению с мировыми показателями минимальны. Отчасти потому, что уровень доходов ниже, а стоимость недвижимости выше.
Санкт-Петербургское ипотечное агентство (Агентство) на этапе становления рынка ипотеки задавало на нем правила игры. Теперь оно меняет свои функции, но влияние на рынок сохраняет, рассказал корреспонденту «АСН-Инфо» начальник отдела развития Агентства Сергей Милютин.
– Каково положение на рынке ипотеки Агентства и как оно изменяется?
– Мы являемся региональным оператором федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Выполняем в Санкт-Петербурге функции рефинансирующей организации для банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Наша функция – развивать ипотечное кредитование. В начале пути, с 2003 года, мы являлись локомотивом этого процесса, а сейчас работаем среди прочих равноправных участников ипотечного рынка.
Наши отношения с банками заключаются в том, что мы гарантируем банкам восстановление их ликвидности после выдачи ими ипотечных кредитов по нашим программам.
В период развития системы ипотечного кредитования мы взяли на себя некоторые функции банков. Консультанты Агентства знакомили потенциальных заемщиков с условиями ипотечного кредитования, проверяли его платежеспособность и предмет залога – покупаемую квартиру и проводили оформление ипотечной сделки. Теперь эти функции в основном отошли к банкам-партнерам. Они получили необходимый опыт на этапе становления рынка и взяли их на себя. Мы сосредоточились на привлечении заемщиков и оказании услуг по документальному оформлению ипотечных сделок: проводим первичные консультации, и если потенциальный заемщик выдерживает первый тест, мы отправляем его в банк.
– С какого времени Агентство поменяло свои функции?
– Активно мы стали менять свою работу в текущем году. Это связано с тем, что помимо программ АИЖК мы с марта запустили собственную программу «Петербургский ипотечный стандарт». Она отличается более либеральными условиями для заемщика. В ближайшем будущем – как мы планируем, в следующем году – при накоплении портфеля ипотечных кредитов в несколько миллиардов рублей разместить «пилотный» выпуск ипотечных облигаций. Средства от продажи облигаций мы будем тратить на выкуп ипотечных кредитов. Таким образом, мы собираемся привлекать деньги на развитие ипотеки с финансового рынка, что в перспективе может повлиять и на снижение процентной ставки.
– Доля Агентства на ипотечном рынке Санкт-Петербурга сократилась?
– В прошлом году, когда банки ощущали последствия кризиса, мы занимали около 13% рынка, на котором работало 5 основных банков-операторов, в этом – снизилась до 4% при 20 активных операторах. Но это нас не очень тревожит, потому что сам рынок увеличился в 2,5 раза и имеет устойчивую тенденцию к расширению. К тому же во втором полугодии наметилась тенденция по увеличению числа кредитов, выдаваемых банками – партнерами Агентства, в связи с тем, что мы выпустили на рынок новую, более либеральную к заемщикам программу. Она привлекательнее для заемщиков не столько из-за низких ставок – от 11,5%, – сколько за счет снятия некоторых ограничений, что позволяет значительно расширить круг потенциальных заемщиков.
– И каков эффект от этой программы? Количество заемщиков после запуска заметно увеличилось?
– Об эффекте говорить рано. Период «раскачки», после которого можно судить об изменении количества выданных кредитов, длится до полугода. Но количество заявок на получение наших кредитов в Агентстве и в банках партеров за последние 2 месяца значительно выросло.
– Мы выяснили, что СПбИА стало менее заметным игроком на рынке. Но можно ли сказать, что Агентство по-прежнему задает правила игры?
– Да, мы как институт развития активно влияем на правила игры. Но если на этапе становления ипотечного рынка мы влияли на уровень ставок и выполняли просветительские функции для потенциальных заемщиков, то сейчас мы влияем скорее на уровень сервиса. Причем не только в процессе получения кредита, но и в процессе покупки жилья с помощью кредитных средств.
– Насколько сильно, по вашим наблюдениям, снижение ставок по ипотечным кредитам увеличивает спрос на них?
– Сильного влияния мы не замечаем, и это объяснимо. Заемщики сейчас более-менее информированы по поводу того, что процентная ставка – не решающий фактор при выборе банка-кредитора. Взять кредит по минимальной ставке, декларируемой тем или иным банком, удается очень немногим лицам. Для этого заемщик должен выполнить многие условия и соответствовать многим критериям, по сути, он должен быть близок к некоему выбранному банком идеалу, а он достижим единицами.
По нашей оценке, влияние ставки на принятие решения о получении кредита не превышает 30%. Другими важными факторами являются размер минимального первоначального взноса и единовременные затраты на получение кредита и проведение сделки.
– Какова средняя ставка по кредитам, выданным на условиях вашего агентства, и как она соотносится со среднерыночной?
– У нас она ниже. Если среднерыночная ставка сейчас составляет 12,3% годовых, то у нас –12%.
– Как долго будет продолжаться тенденция снижения ставок по ипотеке?
– В ближайшее время она приостановится, по крайней мере до конца года.
– А как же быть с пожеланиями первых лиц государства опустить ставки до 6% годовых?
– В России есть два сильных фактора, влияющих на ставки по кредитам. Это состояние экономики и политическая воля. После того как премьер-министр РФ Владимир Путин сказал про 6%, Сбербанк начал акцию, в рамках которой ставка по некоторым ипотечным кредитам снижена до 8% годовых. Вслед за этим и АИЖК снизило ставки по ряду кредитов до 7,9%. Пойдут ли остальные банки по этому пути – трудно сказать. В этом году вряд ли. Все-таки влияние сугубо экономических факторов для банков имеет приоритетное значение.
Справка:
Партнерами Санкт-петербургского ипотечного агентства являются Петербургский социальный коммерческий банк (ПСКБ), Энегомашбанк, банк «Фининвест» а также местные филиалы Тверьуниверсалбанка, Национального торгового банка, ПромСервисБанка, Ланта-банка, банков «Образование» и МИРАФ.
Объем выдачи ипотечных кредитов банками – партнерами Агентства в первом полугодии 2011 года составил около 500 млн рублей. Всего было выдано около 250 кредитов. За аналогичный период прошлого года банки – партнеры агентства выдали 380 ипотечных кредита на сумму около 650 млн рублей.