Андрей Рублев: «Оценка рисков – это эмпирика полная»
– Петербургский ипотечный рынок в прошлом году продемонстрировал существенный рост – около 35-40%. По прогнозам, в 2013 году он замедлится и не превысит 25%.
Ипотечный портфель петербургского филиала Абсолют Банка по итогам 2012 года достиг 6,5 млрд рублей. Это крупная доля относительно всего покрытия банком страны.
– Но вы работаете только на вторичном рынке.
– Мы ушли с первичного рынка в 2007-2008 годах. Хотя до этого у нас был богатый опыт работы с застройщиками. Но в какой-то момент, оценив риски, было принято решение отказаться от «первички». Сейчас мы постепенно возвращаемся на этот рынок, взвешенно оценивая свои риски.
– Намерений вернуться к этому направлению в Санкт-Петербурге нет?
– Нам, в принципе, это интересно. Сейчас мы оцениваем перспективы, чтобы предложить продукт, который был бы комфортен как нам, так и заемщикам. Иными словами, ищем определенный паритет заинтересованности. Думаю, до конца этого года определимся.
– Все зависит от риск-моделей банка. Кто-то готов оценивать заемщика по информации профайла и повышенную степень риска компенсирует повышенной же ставкой. Мы, например, считаем ипотеку без первоначального взноса чрезмерно рисковой. И лично я против того, чтобы предоставлять кредиты без первоначального взноса. Это ведет к определенной безответственности. Культура вхождения в ипотеку должна быть жестче. Разумен и обоснован минимальный уровень первоначального взноса в 20%. В ряде стран это законодательно прописано.
Если клиент сумел накопить денег на первоначальный взнос, то это уже демонстрирует его платежную дисциплину и умение управлять своим бюджетом. Кроме того, при покупке квартиры в кредит без первоначального взноса, если в дальнейшем клиент не захочет (или не сможет) погашать кредит, при реализации предмета залога полученной суммы может не хватить для погашения долга перед банком, например, из-за падения цен на недвижимость. И это тоже риск.
У нас в банке нет продуктов с нулевым или 10%-ным взносом. В среднем это 25-30%.
– Абсолют Банк с точки зрения андеррайтинга действует жестко.
– Не жестко, а разумно. Мы оцениваем платежеспособность клиента, его ежемесячные расходы, возможность быстро найти новую работу в случае потери текущей, проверяем кредитную историю, то есть принимаем все логичные меры для того, чтобы человек мог получить именно тот финансовый продукт, который будет ему подходить. Смысл выдавать человеку с зарплатой в 50 тыс. рублей кредит на 20 млн? Какое-то время он, возможно, будет справляться с выплатами, но невозможно всю жизнь затягивать пояс все туже и туже. Поэтому отказывая клиенту в большом кредите, мы в первую очередь думаем о его интересах. В конечном счете, при дефолте клиента банк пусть частично, но компенсирует свои потери, например за счет реализации залога. А клиент, который потратил много времени, сил, денег на выбор квартиры, ее покупку, возможно, ремонт, оформление кредита и т. д., остается ни с чем. Именно от этого мы и стараемся предостеречь клиентов, которые готовы брать на себя слишком большие кредитные обязательства. Понимаете, если через какое-то время ваши доходы вырастут и вы поймете, что можете купить квартиру большей площади, вы можете поменять свое жилье без досрочного погашения кредита – просто поменять один кредит на другой. Поэтому мы твердо уверены, что здесь лучше быть более осторожным.
Мы ориентируемся на менеджеров среднего звена и выше, успешных специалистов – российский средний класс. И наша бизнес-философия им, как правило, импонирует.
– В рамках среднего класса пока комфортно себя чувствуете?
– Если делать проекцию на международный опыт, то вся экономическая теория говорит о том, что средний класс – это тот самый двигатель будущего, на который все так рассчитывают. Мы многих своих клиентов «вырастили» с молодых специалистов до самого настоящего среднего класса и теперь знаем их кредитную историю, возможности и с радостью предлагаем те финансовые решения, которые максимально соответствуют их нынешним потребностям. Многие, например, стали задумываться о накопительном страховании или инвестиционных продуктах.
– Именно это и позволило нам в конце прошлого года провести секьюритизацию ипотечных кредитов на 12,3 млрд рублей. Мы получили очень высокий рейтинг по ипотечному портфелю. Это первая коммерческая секьюритизация после кризиса, при этом превышение спроса над предложением при размещении составило более 1 млрд рублей. Под эти деньги мы продолжаем развивать наш бизнес, в том числе и ипотечный, фондируем за счет этих средств и корпоративное кредитование, и финансирование малых и средних предпринимателей.
– Какие у банка планы по ипотеке?
– Будем наращивать портфель. По итогам года относительно 2012 года рассчитываем увеличить портфель на 15-20%. Затем посмотрим. Текущий год для нас очень важен.
– В связи со сменой акционеров?
– В том числе.
– Нынешние акционеры банка (KBC Group – прим. ред.) придерживаются скорее консервативных взглядов.
– Они нас многому научили. Главное – не гнаться за ежеминутной или даже ежесекундной, как это бывает у нас, прибылью. Иначе на выходе можно оказаться совсем не там, где хотелось бы.
– Думаю, сейчас в Санкт-Петербурге уровень просрочки составляет 2,5-3%. Зачастую это текущая просрочка, которая закрывается путем реализации имущества.
– Наверное, да. Принимая решение о приобретении недвижимости с привлечением заемных средств, заемщик должен тысячу раз подумать, сможет ли он осилить этот проект. При взвешенном подходе ипотека не так страшна, как кажется на первый взгляд.
– Если бы не ставки.
– Цена – это рынок. Можно брать, а можно не брать. На одной чаше весов потребности, на другой – цена вопроса. Если банки предлагают ставку 12-13%, такова текущая ситуация. Если рынок упадет по процентным ставкам, всегда можно рефинансироваться.
– Вы полагаете, что в ближайшей перспективе это возможно? Я имею в виду сокращение ставок.
– Думаю, что в конце концов ставки снизятся. Горизонт – 2-3 года. Очевидно, государство будет оказывать определенное влияние на стоимость кредитных средств. Возможно, за счет субсидирования или снижения резервирования по таким кредитам.
Государство ставит в качестве задачи доведение ставок до 10%. Маяк определен, и мы будем в эту сторону двигаться. Если ряд крупнейших государственных банков получит в качестве цели определенные показатели и государство будет помогать, то те, кто не имеет «длинного» финансирования, уйдут с этого рынка или изменят бизнес-модель.
Уровня в 10% рынок может достигнуть в 2015 году. Если не будет глобальных потрясений в макроэкономическом поле, конечно.
Сегодня те объемы ипотеки, которые предоставляют российские банки, по сравнению с мировыми показателями минимальны. Отчасти потому, что уровень доходов ниже, а стоимость недвижимости выше.
- На VII Всероссийской конференции «Градостроительство и планирование территориального развития России» прозвучало мнение, что рынок градостроительных услуг в нашей стране еще не сформирован, так как практически всегда их заказчиком является государство. Вы согласны с тем, что это не рынок, а квазирынок? - Отчасти согласен. Но не только потому, что государство – в лице региональных, городских и муниципальных властей – является заказчиком, но и по той причине, что на рынке градостроительных услуг не сформированы правила, не определены критерии оценки качества. На практике это очень серьезное обстоятельство. Когда регион или МО заказывает градостроительную документацию, это более сложный контракт, чем покупка галош или телевизора. Но когда мы покупаем бытовые вещи, мы можем сориентироваться хотя бы по всем известной, давно зарекомендовавшей себя марке. На градостроительном рынке, разумеется, тоже сложились представления о том, кто работает качественно, а кто штампует халтуру. Но это знают сами участники сообщества, а заказчики обычно имеют об этом смутное представление. Но ведь в данном случае совершенно необходимо, чтобы заказчик был в состоянии оценить качество продукции. Если руководитель, заказывающий генплан или схему территориального планирования, сам толком не знает, как должен выглядеть этот продукт, то он не в состоянии и разобраться, за чье качество работы можно поручиться, а за чье – нет. - На конференции прозвучала резкая критика закона 94-ФЗ о госзаказе. - Механизма, не допускающего на градостроительный рынок "детей лейтенанта Шмидта", действительно нет. Он не выстроен со стороны государства. В ходе тендера на граддокументацию может победить любой желающий, просто декларируя минимальную плату за свою работу. Применение закона 94-ФЗ чревато снижением качества фактически везде, кроме тех областей, в которых выстроена система государственного контроля. Когда исполнение заказа полностью находится под госконтролем – это механизм несовершенный, с низким КПД, но он хоть как-то работает. Квазирынок, уравнивающий профессионала с проходимцем, - недееспособная система. - Как исправить это положение? Достаточно ли внесения изменений в 94-ФЗ? - Я не вижу иного способа, кроме саморегулирования. Пока это только надежды: статуса СРО не имеет ни одна из ассоциаций специалистов по градостроительному планированию. Кроме того, система, хорошо работающая на Западе, не всегда прививается у нас. Но мировоззренчески, философски, концептуально такая модель, в которой участники рынка контролируют сами себя, сами организуют профессиональную систему контроля и защищены от чиновничьего произвола, более привлекательна. - Наберется ли в России сто организаций для формирования планировочной СРО? - Можно наскрести, но этого недостаточно. Во-первых, они должны быть профессиональны, а во-вторых, убеждены в целесообразности пребывания в одной СРО. Градостроительное планирование – профессия, в которой присутствует элемент творческого начала. А на творческом рынке всегда сталкиваются личные амбиции. Собрать всех специалистов в кучу нам никак не удастся, это я уже сейчас точно могу сказать. Но я не драматизирую ситуацию. Законодательство делит профессии на те, в которых саморегулирование необходимо – в частности, в строительстве, и на те, в которых оно желательно, но не обставлено обязательными условиями. Вторая конструкция мне всегда больше нравилась: я бы с ней по всей стране шел, не отменяя механизм государственного контроля. - По второй конструкции можно обойтись и двумя десятками организаций? - Зачем? Пусть объединятся даже 4-5, и если они на рынке докажут, что чем-то реально отличаются от всех остальных. Так мы потихоньку придем к конструкции, когда сможем отрегулировать все таким образом, чтобы не оставить ниши для непрофессионалов. - Вы считаете, что всего несколько авторитетных организаций, объединившись, смогут защищать интересы всего профессионального сообщества? - Конечно. Убежден. Вижу это на примере зарубежных рынков. Хотя вопросы саморегулирования по-разному решены в западных странах, очень хороший пример – разработка стандартов. Стандарты – это вещь, обязательная для всех. Если говорить о геоинформационной сфере, то там документы мировой стандартизации работы с пространственными данными разрабатывает Open GIS Consortium. Это коммерческая структура, объединяющая другие коммерческие структуры на совершенно добровольных началах. И сегодня ее нормы торжествуют над национальными стандартами. Если 10 лет назад введение какого-нибудь digest-формата инициировалось Геологической службой при Департаменте природных ресурсов США, то сегодня основные стандарты в сфере госданных принимаются путем рассмотрения госорганами тех стандартов, которые разработала ассоциация профессионалов – по существу саморегулируемая организация, и их утверждения в качестве национальных. - Ваш коллега из Тюмени на презентации моделей ИСОГД рассказал, что при помощи этой системы можно отследить случаи, когда в любом регионе местный чиновник нарушает процедуру утверждения условно разрешенных видов использования территории. Таким образом, геоинформационные технологии достигли такого совершенства, что позволяют «на месте» выявлять коррупцию? - Конечно. И давно. И вы сами должны быть знакомы с такими технологиями. Вы знакомы с коллективной работой в Word, с совместным использованием табличных процессоров? Если файл используется кем-то, редактирование запрещено – только для чтения. Суть коллективной работы в том, что вам одно поле разрешают править – там вы главный, а в другом поле – Коля главный, а в третьем – я главный. Вот вам и прозрачность. Каждый отвечает за свое. А что, исследовательскую табличку трудно разместить в Интернете, чтобы все видели, как мы с вами работаем? На этом основаны все системы электронного документооборота, отслеживания хождения документов... Это все давно известно. - То есть когда на правительственном уровне ставится вопрос о распространении электронного документооборота, речь идет о технологиях, которые давно доступны? - Технологические возможности сделать все прозрачным – есть. Нет только воли на местах. Откуда она возьмется? Чиновник не мотивирован на результат, на срок его достижения. Он мотивирован на процесс, за что и получает свою зарплату. - Вот сейчас приняли закон о противодействии коррупции. Там прописана процедура проверки законодательства - будь то федерального и регионального – на коррупционность. Одним из признаков коррупционности закона является его возможность трактовать двойным и тройным образом. Есть мнение, что под этот критерий вполне подпадает, например, Градкодекс, в котором множество произвольно трактуемых положений... - Ну и что? Пока не изменится мотивационная составляющая аппарата управления государством, пока чиновник не начнет получать зарплату по реальному результату своей работы для населения, осязаемому результату – например, достижению конкретного показателя, можно написать какие угодно законы, но ничего не выйдет. Чиновники – умные люди, они всегда найдут отговорку и оправдание. Потому что отчитываются они по количеству бумаг, которые заполнили. Главный вопрос в стране – эффективность управления. Мы, с одной стороны, отказались от административной экономики, где 6 самых умных голов в Госплане СССР вычисляли на всю страну централизованное снабжение всем подряд, определяли для всех, сколько чего произвести и так далее. Почему эта система проиграла – настолько ясно, что глубокого анализа не требуется: когда про товар думают те, кто его производит, то же количество голов разработает продукт лучшего качества, поскольку они инициативны, они мотивированы на результат. Так надо же быть последовательным! Надо распространить этот принцип повсеместно. В бизнесе подобный принцип работает, а в государственном управлении – нет. - Но ведь дефекты законодательства налицо. В МО составляют территориальные схемы, в регионах составляют, а для всей страны схемы развития почему-то нет. - Да, для Федерации пока разработана только часть ведомственных схем, и каждая существует сама по себе. Это все равно, что вы на дачный участок пригласили ландшафтного дизайнера, водопроводчика, газопроводчика и электрика и сказали: нарисуйте мне схемы, только между собой не общайтесь. И они вам нарисуют. Как с этим разбираться, непонятно... На уровне субъекта – уже теперь получаются комплексные схемы. А в МО – приходится тоже делать все комплексно, деваться некуда. Причем там комплексность заключается не только в разнопредметности – разные сети, разные нормативы, но и разные уровни – интересы МО, региона, страны. - Вы хотите сказать, что осознание этой комплексности происходит снизу вверх? - Нет. Осознание этой комплексности идет от профессионального цеха, который понимает, что по-другому этого просто не решить. Ни сверху, ни снизу это осознание не идет, к великому сожалению. Сверху мы можем организовать Олимпиаду в Сочи, построить 2 трубопроводные системы и решить, что на этом стратегическое развитие страны заканчивается. А снизу мы сидим и ничего не делаем, пока к нам не придут и не скажут, что вот сейчас мы в вашем дворике построим небольшой небоскреб. Тогда спохватимся и спросим: а как же так нас не предупредили? А весь процесс движения к этому небоскребу – Генплан, ПЗЗ, проект планировки – прошел мимо нас, мы все упустили. Главная проблема – отсутствие гражданского общества, которое делает управление эффективным, которое бы нам обеспечило более быстрое продвижение. Это основная проблема эффективности. Захотим мы ее решить – и сразу увидим вопросы, которые требуют нашего участия. Если бы у нас было гражданское общество, – возник бы вопрос: как технологически обеспечить наше участие? Вот если эта востребованность появляется, то технологии для этого готовы. Мы готовы – но мы не востребованы. Мы готовы выложить в Интернет все до дома, до двора, от границы до бровки тротуара. Но это кому-то должно быть нужно, должна быть цена решения. Если у кого-то есть миллиард на небоскреб, значит, материя жизни есть. Но есть только один активный участник. Естественно, он и покупает того, кто выдает разрешение. А вы об этом ничего не знаете, вас это не тревожит. И о том, что у вас во дворе решили строить небоскреб, вы узнаете только, когда поставят огромный забор и выроют котлован. А надо, чтобы вы участвовали в процессе принятия решений о том, как развивается ваш район. - Механизм общественных слушаний для этого недостаточен? - Нет механизма в Градкодексе. Там только написано – учесть результаты публичных слушаний. А что такое «учесть»? Сегодня механизма обеспечения участия публичных интересов нет. Мы еще только на этапе его разработки. Вот в Перми что-то разработано. Необходима опробация и тиражирование. Но это процесс глубинный, он не завязан только на реализацию Градостроительного кодекса, он зависит от состояния общества в целом. Беседовал Константин Черемных.jpg)
Сообщество специалистов в сфере градостроительного планирования начинает осознавать себя реальной интеллектуальной силой, способной внедрить современные информационные технологии в практику пространственного развития как на уровне отдельных территориальных образований, так и в масштабе всей страны. О том, какие препятствия лежат на этом пути, АСН-инфо рассказал президент межрегиональной общественной ассоциации содействия рынку геоинформационных технологий и услуг «ГИС-Ассоциация» Сергей Миллер.