Андрей Рублев: «Оценка рисков – это эмпирика полная»
– Петербургский ипотечный рынок в прошлом году продемонстрировал существенный рост – около 35-40%. По прогнозам, в 2013 году он замедлится и не превысит 25%.
Ипотечный портфель петербургского филиала Абсолют Банка по итогам 2012 года достиг 6,5 млрд рублей. Это крупная доля относительно всего покрытия банком страны.
– Но вы работаете только на вторичном рынке.
– Мы ушли с первичного рынка в 2007-2008 годах. Хотя до этого у нас был богатый опыт работы с застройщиками. Но в какой-то момент, оценив риски, было принято решение отказаться от «первички». Сейчас мы постепенно возвращаемся на этот рынок, взвешенно оценивая свои риски.
– Намерений вернуться к этому направлению в Санкт-Петербурге нет?
– Нам, в принципе, это интересно. Сейчас мы оцениваем перспективы, чтобы предложить продукт, который был бы комфортен как нам, так и заемщикам. Иными словами, ищем определенный паритет заинтересованности. Думаю, до конца этого года определимся.
– Все зависит от риск-моделей банка. Кто-то готов оценивать заемщика по информации профайла и повышенную степень риска компенсирует повышенной же ставкой. Мы, например, считаем ипотеку без первоначального взноса чрезмерно рисковой. И лично я против того, чтобы предоставлять кредиты без первоначального взноса. Это ведет к определенной безответственности. Культура вхождения в ипотеку должна быть жестче. Разумен и обоснован минимальный уровень первоначального взноса в 20%. В ряде стран это законодательно прописано.
Если клиент сумел накопить денег на первоначальный взнос, то это уже демонстрирует его платежную дисциплину и умение управлять своим бюджетом. Кроме того, при покупке квартиры в кредит без первоначального взноса, если в дальнейшем клиент не захочет (или не сможет) погашать кредит, при реализации предмета залога полученной суммы может не хватить для погашения долга перед банком, например, из-за падения цен на недвижимость. И это тоже риск.
У нас в банке нет продуктов с нулевым или 10%-ным взносом. В среднем это 25-30%.
– Абсолют Банк с точки зрения андеррайтинга действует жестко.
– Не жестко, а разумно. Мы оцениваем платежеспособность клиента, его ежемесячные расходы, возможность быстро найти новую работу в случае потери текущей, проверяем кредитную историю, то есть принимаем все логичные меры для того, чтобы человек мог получить именно тот финансовый продукт, который будет ему подходить. Смысл выдавать человеку с зарплатой в 50 тыс. рублей кредит на 20 млн? Какое-то время он, возможно, будет справляться с выплатами, но невозможно всю жизнь затягивать пояс все туже и туже. Поэтому отказывая клиенту в большом кредите, мы в первую очередь думаем о его интересах. В конечном счете, при дефолте клиента банк пусть частично, но компенсирует свои потери, например за счет реализации залога. А клиент, который потратил много времени, сил, денег на выбор квартиры, ее покупку, возможно, ремонт, оформление кредита и т. д., остается ни с чем. Именно от этого мы и стараемся предостеречь клиентов, которые готовы брать на себя слишком большие кредитные обязательства. Понимаете, если через какое-то время ваши доходы вырастут и вы поймете, что можете купить квартиру большей площади, вы можете поменять свое жилье без досрочного погашения кредита – просто поменять один кредит на другой. Поэтому мы твердо уверены, что здесь лучше быть более осторожным.
Мы ориентируемся на менеджеров среднего звена и выше, успешных специалистов – российский средний класс. И наша бизнес-философия им, как правило, импонирует.
– В рамках среднего класса пока комфортно себя чувствуете?
– Если делать проекцию на международный опыт, то вся экономическая теория говорит о том, что средний класс – это тот самый двигатель будущего, на который все так рассчитывают. Мы многих своих клиентов «вырастили» с молодых специалистов до самого настоящего среднего класса и теперь знаем их кредитную историю, возможности и с радостью предлагаем те финансовые решения, которые максимально соответствуют их нынешним потребностям. Многие, например, стали задумываться о накопительном страховании или инвестиционных продуктах.
– Именно это и позволило нам в конце прошлого года провести секьюритизацию ипотечных кредитов на 12,3 млрд рублей. Мы получили очень высокий рейтинг по ипотечному портфелю. Это первая коммерческая секьюритизация после кризиса, при этом превышение спроса над предложением при размещении составило более 1 млрд рублей. Под эти деньги мы продолжаем развивать наш бизнес, в том числе и ипотечный, фондируем за счет этих средств и корпоративное кредитование, и финансирование малых и средних предпринимателей.
– Какие у банка планы по ипотеке?
– Будем наращивать портфель. По итогам года относительно 2012 года рассчитываем увеличить портфель на 15-20%. Затем посмотрим. Текущий год для нас очень важен.
– В связи со сменой акционеров?
– В том числе.
– Нынешние акционеры банка (KBC Group – прим. ред.) придерживаются скорее консервативных взглядов.
– Они нас многому научили. Главное – не гнаться за ежеминутной или даже ежесекундной, как это бывает у нас, прибылью. Иначе на выходе можно оказаться совсем не там, где хотелось бы.
– Думаю, сейчас в Санкт-Петербурге уровень просрочки составляет 2,5-3%. Зачастую это текущая просрочка, которая закрывается путем реализации имущества.
– Наверное, да. Принимая решение о приобретении недвижимости с привлечением заемных средств, заемщик должен тысячу раз подумать, сможет ли он осилить этот проект. При взвешенном подходе ипотека не так страшна, как кажется на первый взгляд.
– Если бы не ставки.
– Цена – это рынок. Можно брать, а можно не брать. На одной чаше весов потребности, на другой – цена вопроса. Если банки предлагают ставку 12-13%, такова текущая ситуация. Если рынок упадет по процентным ставкам, всегда можно рефинансироваться.
– Вы полагаете, что в ближайшей перспективе это возможно? Я имею в виду сокращение ставок.
– Думаю, что в конце концов ставки снизятся. Горизонт – 2-3 года. Очевидно, государство будет оказывать определенное влияние на стоимость кредитных средств. Возможно, за счет субсидирования или снижения резервирования по таким кредитам.
Государство ставит в качестве задачи доведение ставок до 10%. Маяк определен, и мы будем в эту сторону двигаться. Если ряд крупнейших государственных банков получит в качестве цели определенные показатели и государство будет помогать, то те, кто не имеет «длинного» финансирования, уйдут с этого рынка или изменят бизнес-модель.
Уровня в 10% рынок может достигнуть в 2015 году. Если не будет глобальных потрясений в макроэкономическом поле, конечно.
Сегодня те объемы ипотеки, которые предоставляют российские банки, по сравнению с мировыми показателями минимальны. Отчасти потому, что уровень доходов ниже, а стоимость недвижимости выше.
Общее собрание НП «Строители Петербурга» утвердило в должности президента партнерства депутата ЗакС, зампреда КГХ Анатолия Костерева. Он рассказал о том, как поведет некоммерческое партнерство к саморегулированию.
– Анатолий Евгеньевич, почему вы приняли решение возглавить НП «Строители Петербурга»?
– Сейчас мы все живем в переходный период. На строительном рынке полностью меняются правила игры: отменяется лицензирование, отрасль переходит на саморегулирование. И это касается не только застройщиков, но и всех горожан. Ведь строительная отрасль – это не только жилье, но и офисные здания, в которых мы работаем, торговые центры, в которых мы покупаем необходимые вещи, школы, в которых учатся наши дети, дороги, по которым мы ездим, и многое другое. Продуктами строительства так или иначе пользуется каждый из нас, поэтому то, как будет развиваться отрасль дальше, повлияет на жизнь любого из нас. Все процессы, проходящие сегодня на строительном рынке, должны регулироваться в том числе и общественностью. С 1 января будущего года эти функции будут выполнять саморегулируемые организации (СРО). На мой взгляд, самыми надежными среди них будут те, которые образовываются на основе крупных общественных и профессиональных сообществ, таких как, например, Союз строительных объединений и организаций, на базе которого было создано НП «Строители Петербурга», а до конца года будет создана новая СРО. Я, как строитель по профессии, не могу остаться в стороне от происходящих на рынке изменений.
– Сколько компаний на сегодняшний день входит в это некоммерческое партнерство?
– Сейчас НП «Строители Петербурга» насчитывает 128 строительных организаций, что превышает необходимый по закону минимум для СРО – 100 членов. У застройщиков уже не стоит вопрос, надо или не надо вступать в саморегулируемую организацию. Точка возврата пройдена. Если строительная компания хочет остаться на рынке, она должна быть членом СРО. В настоящее время наше НП формирует компенсационный фонд в размере 300 миллионов рублей. После этого документы будут отправлены на регистрацию в Москву. Уверен, что до конца года мы успеем решить все вопросы и создать СРО, которая сыграет достойную роль в становлении строительного комплекса нашего города. Другого не дано.
– Как вы планируете совмещать должности депутата и президента будущей профорганизации? Какие преимущества видите в синергии этих двух статусов?
– Депутат прежде всего занимается законотворческой деятельностью, совмещая ее с контрольными и представительскими функциями. Я по закону не имею права заниматься никакой коммерческой деятельностью, кроме преподавательской и научной. За это я могу получать деньги, все остальное – бесплатно. Мой новый статус президента – не оплачиваемая работа. Но те три функции, которые я осуществляю как депутат в своей повседневной деятельности, в полной мере входят в обязанности президента некоммерческого партнерства, а затем – СРО.
Депутат по статусу имеет возможность общаться с исполнительной властью, с общественными организациями, с законодательными органами. Причем не только Петербурга, но и других регионов. Используя депутатский статус, я могу вынести законодательную инициативу, как на региональном, так и федеральном уровнях. Тем более что закон о СРО имеет еще ряд недостатков. В частности, касающиеся допусков к проведению работ, которые связаны с безопасностью в строительстве. Эти допуски на сегодняшний день не охватывают весь перечень необходимых работ. Например, функции заказчика, застройщика, генподрядчика. Этот пробел нужно закрыть, чтобы на рынок не смогли прийти компании, которые не имеют должного опыта и знаний для проведения таких работ. Безопасность всегда должна отслеживаться и контролироваться государством, на уровне федеральных законов. Будь то безопасность собственных границ или безопасность в строительстве. За бизнесом же остается регулирование цены и качества. За счет честной конкуренции, конечно.
Когда ведется строительная деятельность, политику нужно держать в голове, но руководствоваться здравым смыслом и профессиональными знаниями. Это я и пытаюсь сделать, работая в НП «Строители Петербурга».
– Будучи депутатом, вы входите в состав постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам при ЗакС. Какие актуальные вопросы решает эта комиссия сегодня?
– Очень широкий круг вопросов, связанных с градостроительством, жилищно-коммунальным хозяйством, долевым строительством, землей. Рассматриваем вопросы развития топливно-энергетического комплекса. Все это вопросы не сиюминутные, поскольку жилищное хозяйство (к примеру, лифтовое) недофинансировалось годами. Многие из поставленных перед нами проблем нельзя решить одним законом, нужна долгая, поэтапная законотворческая работа.
За последние три месяца большинство обращений в комиссию были связаны с законом о зеленых насаждениях общего пользования. Вероятно, потому что этот закон в настоящее время рассматривается в Законодательном собрании и вызвал серьезный общественный резонанс.
Зеленые насаждения, как бы высокопарно это ни звучало, – легкие нашего города. В Генплане ведь был принят очень важный постулат – 20 квадратных метров зеленых насаждений на одного городского жителя. Смольным в этом году было предложено изъять из действующего закона 161 территорию. Как оказалось, в основном это вынужденная мера. Рабочая группа при нашей комиссии согласилась изъять 102 территории, еще 22 – откорректировать. Дело в том, что на многих из этих участков зеленых насаждений уже нет по факту, по другим существуют постановления правительства о застройке, причем многие из этих постановлений касаются не частных инвестиционных проектов, а бюджетного строительства. Здесь, в частности, должны быть построены школы, детские сады. Приходится иногда жертвовать скверами, потому что в некоторых районах новое строительство возможно только за счет этих территорий.
Думаю, когда поправки в закон будут приняты окончательно, многие останутся недовольны: власть, бизнес, горожане. Потому что однозначного решения здесь не может быть: проблемы накапливались годами, и решить их одним росчерком не получится.
Но законы нужны для определенности, чтобы были правила игры, чтобы застройщики и власти четко понимали, что можно делать, а что нельзя. Тогда и население будет понимать.
– Еще один злободневный вопрос, который также находится в компетенции вашей комиссии, – реновация территорий, застроенных домами первых массовых серий, так занимаемых хрущевских кварталов. На прошлой неделе город сформировал первые четыре лота, которые планируется выставить на торги. Как вы оцениваете этот шаг, заинтересует ли он инвесторов, не вызовет ли нового недовольства горожан?
– Я уверен, что развитие этих территорий должно осуществляться комплексно. Но замахиваться сразу на такие огромные территории – опрометчиво. Нужно сначала довести до логического завершения хотя бы один пилотный проект. Посмотреть, как он пойдет, как будет развиваться, посмотреть на настроения людей. Как будут решаться социальные вопросы, вопросы расселения. Насколько корректно будут вести себя инвесторы. Нюансов множество. Вспомните, к примеру, московскую компанию «МИСК» с проектом реновации в Купчино. То, что они предлагали, было вполне разумно. Но инвесторы не учли, что построенное ими жилье хоть и находилось в том же районе, было далековато расположено от домов, из которых планировалось расселять жителей этих кварталов. В итоге многие из них отказались переезжать и проект провалился.
Я уверен, что без помощи государства такие вопросы не сможет решить ни один инвестор. Город должен взять на себя часть проблем. Возможно, решение инфраструктурных вопросов, расселение, поддержку кредитования застройщиков. Город должен обеспечить баланс интересов: защитить интересы граждан и при этом создать привлекательные условия для инвесторов. Ведь такие проекты – это не просто строительство в чистом поле, это смена среды обитания и привычного образа жизни тысячи людей. Если первый опыт окажется негативным, это поставит под сомнение всю программу.
Беседовал Дмитрий Кирман