Василий Селиванов: «В развитии города нет понятия "пауза"»
Инвестиционный климат в Петербурге все чаще ассоциируется с погодой – плохой и непредсказуемой. Василий Селиванов, генеральный директор компании LEGENDA, рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Ивану Панину о том, как в таких условиях происходит становление новых застройщиков и формируются новые продукты.
– Сегодня много говорят о качестве жилья и комфортной среде. Ваша компания в тренде. А в целом рынок, отрасль готовы к подобному движению?
– Технологии сегодня позволяют с одинаковым успехом делать и качественно, и как попало. Каких-то уникальных «утюгов с вертикальным взлетом» в строительной индустрии не изобретено: существует крупнопанельное и монолитное строительство, а дальше все зависит от реализации, от условий города, от желаний и возможности самого застройщика.
Тренд на повышение качества, конечно, есть, и он всем понятен. Да, надо. Но в большинстве случаев не хотят, отчасти уже не могут. Многим застройщикам мешает необходимость сохранять постоянный объем продаж, оборот и маржу, мешает кредитная зависимость и внутренние закоренелые процедуры. Примеры формирования качественной жилой среды появляются сегодня только там, где качество позволяет добиться роста маржи «здесь и сейчас». Вкладываться в бренд в истинном значении этого слова особенно не стремятся.
– И что получает в итоге покупатель жилья сегодня? Есть ли у него выбор?
– Выбор огромный, если смотреть на объем предложения в метрах. А по сути, выбрать не из чего. Огромное предложение жилья в «муравейниках» у КАД – это мина замедленного действия. Проекты в основном не обеспечены ни транспортной, ни социальной инфраструктурой. Весь город уже говорит, что эти кварталы превратятся в гетто. А ведь так и будет.
Судите сами, эти квартиры «в полях» – для их покупателей, по сути, «временные ячейки»: купил, вкусил всех радостей, не понравилось, поменял с доплатой на что-то более комфортное. Получается такая эстафета, где каждый очередной собственник квартиры – априори «временный пассажир», не считающий все это своим домом. Через это «сито» пройдут многие, и понятно, кто там остается со временем. Естественны и последствия: не складываются добрососедские отношения, опускается социальный уровень, создаются предпосылки для криминализации.
– Но вот область, например, уже пытается ограничивать высотность, уделять больше внимания социальной инфраструктуре, не создавать перенаселенных территорий.
– Высотность домостроения – абсолютно регулируемый властью параметр. Сегодня он находится в прямой связке со стоимостью земли. Качество среды формируется за счет «наложения» градостроительной документации на экономические возможности застройщика. Власть задает параметры, как следствие, проекты планировки, которые разрабатывают застройщики, должны совмещать в себе и экономику, и соответствовать этим параметрам. Поэтому сегодня неудивительно то, что получается «на выходе». Цель одна – взять максимум с гектара.
– Что нужно, по-вашему, менять? В законодательстве, в правилах игры.
– Сегодня благодаря ряду заявлений и решений Смольного «продвинутость» петербургского градостроительного законодательства практически сведена на нет. Власть подает следующие сигналы: то, что инвестору гарантировано этим законодательством, по факту не гарантирует ему реализации конкретного проекта. В то же время в этом «продвинутом» законодательстве было создано слишком много исключений из правил и разного рода допустимых отклонений от норм. И если раньше интеллектуальная мощь крупных капиталов была направлена на «работу» с этими исключениями и максимальное использование отклонений от норм (то есть «выжимание» метров с участка), то сейчас силы брошены на то, чтобы запустить существующие проекты строго в рамках действующего законодательства. Сами подумайте, есть ли у застройщиков время и желание думать о качестве своего продукта и жилой среды, когда у многих зависли миллиарды?
Градостроительных норм должно быть мало, но они должны быть «железными». А правила игры – ясными и короткими. Это не только в разы сократит сроки подготовки проектов, но и позволит перенести интеллектуальную мощь застройщиков в самое важное – качество продукта.
– Может лучше быть во всей этой ситуации оптимистом и не замечать проблем?
– Девелопер обязан быть реалистом. Поэтому трудно не замечать существующих проблем. Еще труднее создавать что-то действительно достойное внимания и уважения. Традиционное выжимание максимума из земельного участка, которое является на сегодняшний день единственным критерием девелоперской деятельности, – это не лучший путь развития рынка. Smart-квартиры родились из идеи перевернуть традиции. Мы своей концепцией и проектами задали подходы, с которыми другие участники рынка не могут не считаться.
– Вашей компании удается выдерживать заявленные ранее темпы инвестиционного развития?
– Мы, как и планировали, в марте начали строительство третьего объекта. То есть за год довели наши объемы до 140 тыс. кв. м общей площади в стадии строительства, из них жилья – порядка 80 тыс. Это проекты в классах премиум и комфорт. Сегодня перед компанией стоит задача дальнейшего развития адресной программы. Но smart-концепция реализуема только в условиях инфраструктурно развитых районов города, так что вы пока не увидите smart-квартиры где-нибудь в полях, и вряд ли мы будем оперировать сотнями тысяч метров жилья в «муравейниках». Будем работать в границах города и не опускать заявленную планку качества.
– Прошло полгода, как вы вывели на рынок концепцию smart-жилья. Оправдались ожидания?
– Недавно на открытии Ярмарки недвижимости наши уважаемые коллеги признали, что LEGENDA «взорвала рынок». Конечно, это положительный взрыв – импульс, который наш продукт дал рынку. Эйнштейн давно сказал: «Самая большая глупость – это делать то же самое и надеяться на другой результат». Мы, создавая компанию LEGENDA, решили строить весь бизнес вне штампов. По-другому двигаться, по-другому смотреть на мир, по-другому коммуницировать. В итоге мы поняты и приняты покупателем, наш smart-продукт успешен, заслужил внимание рынка.
Я уверен, что рынок сможет родить еще немало свежих и интересных идей, но это произойдет только в условиях роста инвестиционной привлекательности и активности. В инвестиционном развитии нет понятия «пауза», сразу же начинается движение назад. Сегодня этот «локомотив», который так долго гнали в гору, задним ходом все быстрее катится обратно. И образ-то верный. Сначала попробуй, останови, а потом сделай так, чтобы он опять поехал вперед.
– В этом смысле для вас стало неожиданностью, что стенд Петербурга на MIPIM-2013 впервые за многие годы отсутствовал, хотя само место-то было?
– Это очевидный «прокол». Неучастие само по себе нелепо, тем более когда это пытаются еще более нелепо оправдать. MIPIM по-разному воспринимается, но, что ни говори, это ведущая мировая площадка, представляющая инвестиционный потенциал регионов и стран. Никакой город не может себе позволить не бороться за инвесторов, не может себе позволить не формировать свою инвестиционную привлекательность. Отсутствие Петербурга особенно контрастировало с полноценным участием Москвы – со всеми существующими возможностями столицы почему-то ей это надо. Она – масштабная точка инвестиционного роста на карте Европы. А на месте стенда Петербурга были пальмы. Уверен, что у Петербурга иной потенциал.
Справка
LEGENDA Intelligent Development основана в 2010 году в Санкт-Петербурге командой профессионалов с успешным опытом работы на петербургском рынке недвижимости. Ключевая компетенция – девелопмент городской жилой недвижимости. Сегмент рынка: премиальные проекты и массовое строительство комфорт-класса. В ближайшие 4-5 лет компания намерена построить более 150 тыс. кв. м жилья. В 2012 году компания вывела на рынок авторскую smart-концепцию. За ее разработку генеральный директор компании Василий Селиванов признан экспертом года (премия журнала «Эксперт Северо-Запад»).
.jpg)
Кризис внес коррективы в комплексное освоение Петербурга. Многие грандиозные проекты приостановлены до лучших времен. Среди девелоперов, чьи объекты продолжают строиться, несмотря на экономический спад, – компания «Балтийская жемчужина». О том, как развивается проект и в чем его особенность, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор и заместитель председателя совета директоров ЗАО «Балтийская жемчужина» господин Су Линь.
– Как сегодня развивается проект «Балтийская жемчужина»? На какой стадии находится стройка?
– Первую очередь строительства мы связывали с запуском линии «Надземного экспресса», которую город планировал начать реализовывать уже в 2009 году. Однако из-за кризиса сроки строительства этой линии были отложены. Мы же решили не отступать от намеченной программы, и сегодня все, что было запланировано, строится. Сейчас мы реализуем первую очередь нового микрорайона, включающую в себя деловой центр, кварталы «Жемчужная премьера» и «Жемчужная симфония», а также коммерческий комплекс «Балтийская жемчужина». Эти четыре участка расположены вдоль Петергофского шоссе, на всеобщем обозрении, то есть они призваны задавать общий облик всего проекта.
– Расскажите, пожалуйста, о концепции проекта. Кто ее разрабатывал? Не будет ли она вступать в диссонанс с обликом Петербурга?
– Сам проект разрабатывали несколько архитектурных студий. В 2005 году мы объявили сбор проектов. Не конкурс, где есть победители, а именно сбор. В итоге в основу «Балтийской жемчужины» легли лучшие архитектурные решения предложенных проектов.
При проектировании мы придерживались следующего правила: построить современный и комфортный комплекс европейского уровня, который идеально подходил бы для жизни петербуржцев. В «Балтийской жемчужине» наша компания представит накопленный мировой опыт с учетом особенностей Санкт-Петербурга, его климата, культуры. Например, отличаются планировки квартир: россиянам необходима прихожая, где можно оставить верхнюю одежду и обувь, в Китае этого нет. Для удобства жителей мы предусмотрели достаточное количество полуподземных паркингов, чтобы машины не мешали горожанам. На участке несколько больших зеленых массивов, реконструирован Матисов канал, вдоль которого мы планируем создать зону отдыха с уютными кафе и беседками. В квартале «Жемчужная премьера» уже построен современный детский сад на 200 воспитанников с бассейном. В дальнейшем мы передадим его городу.
– Какие доминанты предусмотрены на территории комплекса?
– Их несколько. Например, сейчас мы находимся в одной из доминант – деловом центре «Балтийская жемчужина». Это очень выразительное здание – детище американского и китайского архитекторов, аналогов которому нет во всей России. В будущем появятся и другие выдающиеся коммерческие и жилые объекты. Но власти города могут не беспокоиться: все наши объекты будут строиться в рамках существующего высотного регламента. Мы планируем создать интересные архитектурные объекты в каждом квартале нового микрорайона. Они будут вписываться в единую концепцию, но при этом обладать индивидуальными особенностями. Мы всегда помним, что «Балтийская жемчужина» – это часть Петербурга. Одна из последних наших разработок – проект коммерческого комплекса «Балтийская жемчужина» от английского архитектурного бюро Chapman Taylor. Это полные света, современные здания. Особенность проекта в том, что Матисов канал будет заканчиваться прямо внутри коммерческого комплекса, где расположатся бизнес-центр, торговый центр и возможно гостиница. В работе над ним мы учли замечания ведущих петербургских архитекторов. Кстати, я считаю, что в России много талантливых и одаренных архитекторов.
– В кризис многие компании замораживают свои проекты, но вы продолжаете строительство. В чем секрет?
– Мы уверены в будущем Петербурга. Нас привлекают перспективы этого красивого города. У нашей корпорации много строек по всему миру, но четыре года назад мы решили развивать этот проект именно в Петербурге.
– Как экономический спад сказывается на темпах строительства и дальнейших планах?
– Конечно, кризис повлиял и на нас. На рынке упали объемы продаж жилья и коммерческой недвижимости, подешевел рубль. В то же время я хочу отметить, что российский президент и премьер-министр своевременно приняли действенные меры, так что я верю, что со временем российская экономика восстановится и продолжит свой рост. И мы будем продолжать двигаться вперед и исполним все свои обязательства перед правительством города. В нынешних условиях мы будем корректировать свои планы и темпы в зависимости от ситуации на рынке. Успешная реализация проекта зависит не только от финансовых возможностей девелопера, но и от восприятия рынка. Мы, например, можем построить все, что было запланировано в срок, но будет ли это востребовано рынком? Когда рынок возродится – мы будем наращивать темпы.
– Как вы представляете себе портрет потенциального покупателя жилья в «Балтийской жемчужине»?
– В качестве своих покупателей мы видим молодые семьи со стабильным доходом. В планировках предусмотрены однокомнатные, двух- и трехкомнатные квартиры для семей с детьми.
– Как вы относитесь к ипотеке? Будете ли продавать свои квартиры в ипотеку? С какими банками сотрудничаете?
– Во всем мире ипотека – это важный инструмент развития рынка недвижимости, и Россия тут не исключение. Кризис повлиял на институт ипотеки, но российское правительство приложило большие усилия для ее поддержки, и сегодня мы можем наблюдать пусть и не быстрое, но возрождение ипотеки. В России процент по ипотечному кредиту достаточно высокий. Для сравнения, например, в Китае ставки составляют 5-7 процентов. Я знаю, что сегодня правительства Российской Федерации и Петербурга принимают ряд мер для того, чтобы помочь гражданам улучшить свои жилищные условия за счет ипотечных кредитов.
Мы тоже принимаем меры в этом направлении и за счет собственных средств, и путем переговоров с банками. В ближайшее время мы подпишем договор со Сбербанком об участии в ипотечной программе «Ипотечный плюс». Кроме того, мы ведем переговоры с другими банками, например, банком «Санкт-Петербург». В будущем ипотека станет основным способом покупки квартир в нашем комплексе. И мы надеемся, что внесем свой вклад в возрождение рынка недвижимости Санкт-Петербурга.
– Вы оптимист или пессимист? И как в свете этого вы оцениваете будущее рынка недвижимости?
– Я опытный менеджер, поэтому придерживаюсь в этом вопросе научного подхода и с уверенностью смотрю в будущее. Я никогда не относился к перспективам рынка пессимистично, но и быть вслепую оптимистом – тоже не для меня.
– Вы бы хотели приобрести недвижимость в Петербурге?
– Наверное, я бы хотел купить квартиру, но я – человек мира, работаю в разных странах, много переезжаю. Возможно, когда я выйду на пенсию, я приобрету квартиру именно в Петербурге, мне очень нравится этот город.
– А где в Петербурге вы бы предпочли жить?
– Я бы хотел, чтобы из моего окна открывался вид на Неву или на Финский залив. Я бы арендовал квартиру в историческом центре, чтобы любоваться старинной архитектурой и наблюдать спокойное течение Невы, или купил бы квартиру в нашем комплексе, чтобы наслаждаться видом на залив, гулять в этих прекрасных парках. Учитывая, что я руководитель данного проекта и отношусь к нему как к собственному детищу, скорее всего, я бы купил квартиру именно здесь.
– Есть ли у вас любимая профессиональная шутка или притча?
– Об этом я не думал, но могу сказать, что я построил очень много квартир, правда, среди них ни одна мне не принадлежит. Вот такую шутку сыграл со мной Господь. Как говорится, «сапожник без сапог».
Беседовала Наталья Бурковская