Василий Селиванов: «В развитии города нет понятия "пауза"»
Инвестиционный климат в Петербурге все чаще ассоциируется с погодой – плохой и непредсказуемой. Василий Селиванов, генеральный директор компании LEGENDA, рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Ивану Панину о том, как в таких условиях происходит становление новых застройщиков и формируются новые продукты.
– Сегодня много говорят о качестве жилья и комфортной среде. Ваша компания в тренде. А в целом рынок, отрасль готовы к подобному движению?
– Технологии сегодня позволяют с одинаковым успехом делать и качественно, и как попало. Каких-то уникальных «утюгов с вертикальным взлетом» в строительной индустрии не изобретено: существует крупнопанельное и монолитное строительство, а дальше все зависит от реализации, от условий города, от желаний и возможности самого застройщика.
Тренд на повышение качества, конечно, есть, и он всем понятен. Да, надо. Но в большинстве случаев не хотят, отчасти уже не могут. Многим застройщикам мешает необходимость сохранять постоянный объем продаж, оборот и маржу, мешает кредитная зависимость и внутренние закоренелые процедуры. Примеры формирования качественной жилой среды появляются сегодня только там, где качество позволяет добиться роста маржи «здесь и сейчас». Вкладываться в бренд в истинном значении этого слова особенно не стремятся.
– И что получает в итоге покупатель жилья сегодня? Есть ли у него выбор?
– Выбор огромный, если смотреть на объем предложения в метрах. А по сути, выбрать не из чего. Огромное предложение жилья в «муравейниках» у КАД – это мина замедленного действия. Проекты в основном не обеспечены ни транспортной, ни социальной инфраструктурой. Весь город уже говорит, что эти кварталы превратятся в гетто. А ведь так и будет.
Судите сами, эти квартиры «в полях» – для их покупателей, по сути, «временные ячейки»: купил, вкусил всех радостей, не понравилось, поменял с доплатой на что-то более комфортное. Получается такая эстафета, где каждый очередной собственник квартиры – априори «временный пассажир», не считающий все это своим домом. Через это «сито» пройдут многие, и понятно, кто там остается со временем. Естественны и последствия: не складываются добрососедские отношения, опускается социальный уровень, создаются предпосылки для криминализации.
– Но вот область, например, уже пытается ограничивать высотность, уделять больше внимания социальной инфраструктуре, не создавать перенаселенных территорий.
– Высотность домостроения – абсолютно регулируемый властью параметр. Сегодня он находится в прямой связке со стоимостью земли. Качество среды формируется за счет «наложения» градостроительной документации на экономические возможности застройщика. Власть задает параметры, как следствие, проекты планировки, которые разрабатывают застройщики, должны совмещать в себе и экономику, и соответствовать этим параметрам. Поэтому сегодня неудивительно то, что получается «на выходе». Цель одна – взять максимум с гектара.
– Что нужно, по-вашему, менять? В законодательстве, в правилах игры.
– Сегодня благодаря ряду заявлений и решений Смольного «продвинутость» петербургского градостроительного законодательства практически сведена на нет. Власть подает следующие сигналы: то, что инвестору гарантировано этим законодательством, по факту не гарантирует ему реализации конкретного проекта. В то же время в этом «продвинутом» законодательстве было создано слишком много исключений из правил и разного рода допустимых отклонений от норм. И если раньше интеллектуальная мощь крупных капиталов была направлена на «работу» с этими исключениями и максимальное использование отклонений от норм (то есть «выжимание» метров с участка), то сейчас силы брошены на то, чтобы запустить существующие проекты строго в рамках действующего законодательства. Сами подумайте, есть ли у застройщиков время и желание думать о качестве своего продукта и жилой среды, когда у многих зависли миллиарды?
Градостроительных норм должно быть мало, но они должны быть «железными». А правила игры – ясными и короткими. Это не только в разы сократит сроки подготовки проектов, но и позволит перенести интеллектуальную мощь застройщиков в самое важное – качество продукта.
– Может лучше быть во всей этой ситуации оптимистом и не замечать проблем?
– Девелопер обязан быть реалистом. Поэтому трудно не замечать существующих проблем. Еще труднее создавать что-то действительно достойное внимания и уважения. Традиционное выжимание максимума из земельного участка, которое является на сегодняшний день единственным критерием девелоперской деятельности, – это не лучший путь развития рынка. Smart-квартиры родились из идеи перевернуть традиции. Мы своей концепцией и проектами задали подходы, с которыми другие участники рынка не могут не считаться.
– Вашей компании удается выдерживать заявленные ранее темпы инвестиционного развития?
– Мы, как и планировали, в марте начали строительство третьего объекта. То есть за год довели наши объемы до 140 тыс. кв. м общей площади в стадии строительства, из них жилья – порядка 80 тыс. Это проекты в классах премиум и комфорт. Сегодня перед компанией стоит задача дальнейшего развития адресной программы. Но smart-концепция реализуема только в условиях инфраструктурно развитых районов города, так что вы пока не увидите smart-квартиры где-нибудь в полях, и вряд ли мы будем оперировать сотнями тысяч метров жилья в «муравейниках». Будем работать в границах города и не опускать заявленную планку качества.
– Прошло полгода, как вы вывели на рынок концепцию smart-жилья. Оправдались ожидания?
– Недавно на открытии Ярмарки недвижимости наши уважаемые коллеги признали, что LEGENDA «взорвала рынок». Конечно, это положительный взрыв – импульс, который наш продукт дал рынку. Эйнштейн давно сказал: «Самая большая глупость – это делать то же самое и надеяться на другой результат». Мы, создавая компанию LEGENDA, решили строить весь бизнес вне штампов. По-другому двигаться, по-другому смотреть на мир, по-другому коммуницировать. В итоге мы поняты и приняты покупателем, наш smart-продукт успешен, заслужил внимание рынка.
Я уверен, что рынок сможет родить еще немало свежих и интересных идей, но это произойдет только в условиях роста инвестиционной привлекательности и активности. В инвестиционном развитии нет понятия «пауза», сразу же начинается движение назад. Сегодня этот «локомотив», который так долго гнали в гору, задним ходом все быстрее катится обратно. И образ-то верный. Сначала попробуй, останови, а потом сделай так, чтобы он опять поехал вперед.
– В этом смысле для вас стало неожиданностью, что стенд Петербурга на MIPIM-2013 впервые за многие годы отсутствовал, хотя само место-то было?
– Это очевидный «прокол». Неучастие само по себе нелепо, тем более когда это пытаются еще более нелепо оправдать. MIPIM по-разному воспринимается, но, что ни говори, это ведущая мировая площадка, представляющая инвестиционный потенциал регионов и стран. Никакой город не может себе позволить не бороться за инвесторов, не может себе позволить не формировать свою инвестиционную привлекательность. Отсутствие Петербурга особенно контрастировало с полноценным участием Москвы – со всеми существующими возможностями столицы почему-то ей это надо. Она – масштабная точка инвестиционного роста на карте Европы. А на месте стенда Петербурга были пальмы. Уверен, что у Петербурга иной потенциал.
Справка
LEGENDA Intelligent Development основана в 2010 году в Санкт-Петербурге командой профессионалов с успешным опытом работы на петербургском рынке недвижимости. Ключевая компетенция – девелопмент городской жилой недвижимости. Сегмент рынка: премиальные проекты и массовое строительство комфорт-класса. В ближайшие 4-5 лет компания намерена построить более 150 тыс. кв. м жилья. В 2012 году компания вывела на рынок авторскую smart-концепцию. За ее разработку генеральный директор компании Василий Селиванов признан экспертом года (премия журнала «Эксперт Северо-Запад»).
О городской энергетической системе, результатах прошлого года и планах на будущий рассказал нам председатель Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Администрации Санкт-Петербурга Олег Борисович Тришкин.
– Олег Борисович, уже прошел год c того момента, как вы возглавили городской комитет по энергетике. Как вы оцениваете результаты этого года?
– Первое и самое основное – это то, что один отопительный сезон – 2008-2009 года – при мне уже прошел. Город отапливался нормативно, практически без серьезный сбоев. Даже инцидент на Южной подстанции в новогодние праздники с 4 по 6 января, вызвавший перебои в электроснабжении Фрунзенского района, показал, что, во-первых, все службы, включая Росавтодор, КАД, энергетиков и жилищников, вместе взаимодействуют очень эффективно. Во-вторых, что не утеряны навыки работы в экстренных ситуациях.
Мое назначение в прошлом году совпало с началом финансового кризиса. Но нам удалось, несмотря на кризисную ситуацию, выполнить все работы по строительству, реконструкции и капитальному ремонту инженерных сетей в тех объемах, которые и были запланированы до кризиса.
Если говорить об электроэнергетике, то мы построили ряд новых подстанций на 110 кВ – это и подстанция № 109А в центре города, и две подстанции на юге города – Петродворец и № 369А. Также открыли подстанцию № 94 «Стенд» и «Автозаводскую», которая предназначена под промышленную зону заводов «Ниссан» и «Хендай».
В сфере теплоэнергетики большим достижение прошедшего года стала реализация, на мой взгляд, самого лучшего в стране проекта по модернизации сетей в Петроградском районе, совместно с «Петербургтеплоэнерго» ОАО «Газпром». До конца 2009 года мы завершаем аналогичную программу в Курортном районе, а в будущем году закончим модернизацию Петродворцового теплового района.
Также совершили два крупный пуска – одни из немногих в России ТГК-1 ввел новый турбогенератор на 50 мегаватт на ТЭЦ № 7 и новый турбогенератор в 140 мегаватт на ТЭЦ № 17. Сейчас в России редкость, когда вводятся в работу такие мощные и современные агрегаты.
Введена и суперсовременная подстанция «Крестовская», которая работает без обслуживающего персонала и обеспечивает энергией Петроградскую сторону.
Знаковым событием прошлого года стал и запуск первой очереди главного канализационного коллектора. Жители этого, конечно, не видят, ведь он находится на глубине
– Перед началом этого отопительного сезона все тепловые компании рапортовали о полной готовности к зиме. Однако в первые же дни протапливания в городе произошло несколько аварий, которые громко освещались в СМИ…
– Аварий в этом году не было, были лишь дефекты, инциденты. Меня удивляет, что они вызвали так много шума. Всегда при запуске тепловой системы неизбежны дефекты после летнего простоя, но давайте обратимся к статистике. Факты говорят о том, что в этом году количество дефектов по теплосетям у нас уменьшилось в три раза.
К примеру, на 12 октября по сетям ГУП ТЭК зарегистрирован 31 дефект, хотя за тот же период прошлого года их было 102. И то же самое касается жилых домов. Если в прошлом году на второй день протапливания у нас не было подано отопления в тысячи домов, то в этом году тепло не было подано лишь двум сотням домов. То есть те колоссальные деньги, которые были вложены городом в отопительную систему за последние несколько лет, наконец-то начали давать результат. Но, видно, растет гражданская позиция жильцов и они все чаще стали обращаться в СМИ за защитой своих интересов, отчего информационный шум растет, хотя факты говорят о тенденции улучшения.
– Как идет строительство Юго-Западной ТЭЦ?
– Как вы помните, меня назначили на пост председателя, когда эта стройка замерла. Но нам удалось перевести ее полностью в городскую собственность, сегодня там строительство развернуто в полном объеме, и в следующем году планируем уже запустить в работу первую очередь. Это будет первая в России независимая от энергетических монополистов станция, это важнейший проект, суперсовременный, с колоссальным КПД в 51 процент, который обеспечит весь Юго-Запад Петербурга новыми мощностями. Планируем, что строительство первой очереди обойдется в 18 миллиардов рублей.
– А как продвигается ход реализации программы развития коммунальной инфраструктуры до
– Сегодня она реализуется в соответствии с планами и есть уже ее результаты. Это обеспечение инженерной инфраструктурой Юго-Запада города, таких кварталов, как № 20, 17, 18, 15, предназначенные под новое строительство. Это и энергообеспечение «Северной долины» – заканчиваем его для первой очереди проекта и закладываем инфраструктуру на полное развитие квартала.
Это и программа по модернизации теплосетей в Адмиралтейском, Центральном и Кронштадтском районах, которая должна начаться в следующем году. В первых числах ноября мы уже объявим конкурс на модернизацию сетей и надеемся на отклик инвестора. Вы знаете, что аналогичную программу в Петроградском, Курортном и Петродворцовом районах города у нас реализовала компания «Петербургтеплоэнерго» Газпрома, и они также намерены участвовать в конкурсе. Но вот победителя выявит уже сам конкурс – выиграет тот, кто предложит меньший срок реализации проекта и больший объем инвестиций.
– Сегодня на федеральном уровне все чаще стали говорить об энергосбережении. А как обстоят с этим дела в Петербурге?
– Подготовлено постановление правительства по основным направлениям программы энергосбережения и энергоэффективности в Санкт-Петербурге. Оно сводит воедино все адресные программы, которые у нас действуют последние пять лет. Кроме этого, законодательное собрание с участием нашего комитета готовит городской закон по энергосбережению. До конца года будет разработана целевая программа по энергосбережению в Петербурге до 2015 года, которая будет носить конкретный адресный характер. Но мы здесь завязаны на федеральное правительство. Как только в третьем чтении примут закон об энергосбережении и энергоэффективности на федеральном уровне, мы получим полномочия как субъект федерации и механизмы стимулирования потребителей и производителей энергии по использованию энергосберегающего оборудования и технологий.
В бюджетной сфере мы полностью закончили мероприятия по энергосбережению, где установили приборы учета, ввели погодное регулирование, заменили все освещение на энергосберегающие лампы. Мы перешли на прокладку тепловых сетей только в ППУ-изоляции, которая сводит потери сетей до полутора процентов. Почти в 80 процентах городского жилого фонда установлены приборы учета, и мы продолжим эту программу в следующем году.
В этом году мы начали реализацию новых мероприятий по энергосбережению и энергоэффективности. Это касается изменений в программу «Светлый город». В этом году сделаем наружное освещение на суперсовременных светодиодных светильниках в кварталах жилья для ветеранов в Шушарах и Парголово. Конкурс на реализацию этой программы объявим в ближайшие дни.
Вообще, мы хотим не преодолевать вслед за Европой все этапы по переходу на энергосбережение. Перешагнув через применение ртутьсодержащих энергосберегающих ламп, хотим пропустить этот этап и сразу перейти к более современным светодиодам.
– Какие планы на будущий год?
– Помимо реализации программы по энергосбережению, будем продолжать работы по введению в строй новых мощностей. Это и завершение модернизации теплосетей Петродворцового района, и пуск нового блока ТЭЦ № 14, продолжим строительство Юго-Западной ТЭЦ и Южной ТЭЦ. Планируем ввести в строй такие подстанции на 110 киловольт, как «Синопская» и «Коллонтай», обеспечим все наши новые кварталы мощностями, благо новые территории комплексной застройки у нас еще появляются.
Также продолжим реализацию генеральной схемы газификации – следующий и 2011 год в этом плане у нас будет прорывным по газификации пригородов. Совместно с Газпромом мы уже построили межпоселковые и уличные газопроводы, а в 2010 году начнем работы по физическому подключению жилых домов, и тысячи граждан наконец-то получат газ.
Беседовала Инна Лушина