Василий Селиванов: «В развитии города нет понятия "пауза"»
Инвестиционный климат в Петербурге все чаще ассоциируется с погодой – плохой и непредсказуемой. Василий Селиванов, генеральный директор компании LEGENDA, рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Ивану Панину о том, как в таких условиях происходит становление новых застройщиков и формируются новые продукты.
– Сегодня много говорят о качестве жилья и комфортной среде. Ваша компания в тренде. А в целом рынок, отрасль готовы к подобному движению?
– Технологии сегодня позволяют с одинаковым успехом делать и качественно, и как попало. Каких-то уникальных «утюгов с вертикальным взлетом» в строительной индустрии не изобретено: существует крупнопанельное и монолитное строительство, а дальше все зависит от реализации, от условий города, от желаний и возможности самого застройщика.
Тренд на повышение качества, конечно, есть, и он всем понятен. Да, надо. Но в большинстве случаев не хотят, отчасти уже не могут. Многим застройщикам мешает необходимость сохранять постоянный объем продаж, оборот и маржу, мешает кредитная зависимость и внутренние закоренелые процедуры. Примеры формирования качественной жилой среды появляются сегодня только там, где качество позволяет добиться роста маржи «здесь и сейчас». Вкладываться в бренд в истинном значении этого слова особенно не стремятся.
– И что получает в итоге покупатель жилья сегодня? Есть ли у него выбор?
– Выбор огромный, если смотреть на объем предложения в метрах. А по сути, выбрать не из чего. Огромное предложение жилья в «муравейниках» у КАД – это мина замедленного действия. Проекты в основном не обеспечены ни транспортной, ни социальной инфраструктурой. Весь город уже говорит, что эти кварталы превратятся в гетто. А ведь так и будет.
Судите сами, эти квартиры «в полях» – для их покупателей, по сути, «временные ячейки»: купил, вкусил всех радостей, не понравилось, поменял с доплатой на что-то более комфортное. Получается такая эстафета, где каждый очередной собственник квартиры – априори «временный пассажир», не считающий все это своим домом. Через это «сито» пройдут многие, и понятно, кто там остается со временем. Естественны и последствия: не складываются добрососедские отношения, опускается социальный уровень, создаются предпосылки для криминализации.
– Но вот область, например, уже пытается ограничивать высотность, уделять больше внимания социальной инфраструктуре, не создавать перенаселенных территорий.
– Высотность домостроения – абсолютно регулируемый властью параметр. Сегодня он находится в прямой связке со стоимостью земли. Качество среды формируется за счет «наложения» градостроительной документации на экономические возможности застройщика. Власть задает параметры, как следствие, проекты планировки, которые разрабатывают застройщики, должны совмещать в себе и экономику, и соответствовать этим параметрам. Поэтому сегодня неудивительно то, что получается «на выходе». Цель одна – взять максимум с гектара.
– Что нужно, по-вашему, менять? В законодательстве, в правилах игры.
– Сегодня благодаря ряду заявлений и решений Смольного «продвинутость» петербургского градостроительного законодательства практически сведена на нет. Власть подает следующие сигналы: то, что инвестору гарантировано этим законодательством, по факту не гарантирует ему реализации конкретного проекта. В то же время в этом «продвинутом» законодательстве было создано слишком много исключений из правил и разного рода допустимых отклонений от норм. И если раньше интеллектуальная мощь крупных капиталов была направлена на «работу» с этими исключениями и максимальное использование отклонений от норм (то есть «выжимание» метров с участка), то сейчас силы брошены на то, чтобы запустить существующие проекты строго в рамках действующего законодательства. Сами подумайте, есть ли у застройщиков время и желание думать о качестве своего продукта и жилой среды, когда у многих зависли миллиарды?
Градостроительных норм должно быть мало, но они должны быть «железными». А правила игры – ясными и короткими. Это не только в разы сократит сроки подготовки проектов, но и позволит перенести интеллектуальную мощь застройщиков в самое важное – качество продукта.
– Может лучше быть во всей этой ситуации оптимистом и не замечать проблем?
– Девелопер обязан быть реалистом. Поэтому трудно не замечать существующих проблем. Еще труднее создавать что-то действительно достойное внимания и уважения. Традиционное выжимание максимума из земельного участка, которое является на сегодняшний день единственным критерием девелоперской деятельности, – это не лучший путь развития рынка. Smart-квартиры родились из идеи перевернуть традиции. Мы своей концепцией и проектами задали подходы, с которыми другие участники рынка не могут не считаться.
– Вашей компании удается выдерживать заявленные ранее темпы инвестиционного развития?
– Мы, как и планировали, в марте начали строительство третьего объекта. То есть за год довели наши объемы до 140 тыс. кв. м общей площади в стадии строительства, из них жилья – порядка 80 тыс. Это проекты в классах премиум и комфорт. Сегодня перед компанией стоит задача дальнейшего развития адресной программы. Но smart-концепция реализуема только в условиях инфраструктурно развитых районов города, так что вы пока не увидите smart-квартиры где-нибудь в полях, и вряд ли мы будем оперировать сотнями тысяч метров жилья в «муравейниках». Будем работать в границах города и не опускать заявленную планку качества.
– Прошло полгода, как вы вывели на рынок концепцию smart-жилья. Оправдались ожидания?
– Недавно на открытии Ярмарки недвижимости наши уважаемые коллеги признали, что LEGENDA «взорвала рынок». Конечно, это положительный взрыв – импульс, который наш продукт дал рынку. Эйнштейн давно сказал: «Самая большая глупость – это делать то же самое и надеяться на другой результат». Мы, создавая компанию LEGENDA, решили строить весь бизнес вне штампов. По-другому двигаться, по-другому смотреть на мир, по-другому коммуницировать. В итоге мы поняты и приняты покупателем, наш smart-продукт успешен, заслужил внимание рынка.
Я уверен, что рынок сможет родить еще немало свежих и интересных идей, но это произойдет только в условиях роста инвестиционной привлекательности и активности. В инвестиционном развитии нет понятия «пауза», сразу же начинается движение назад. Сегодня этот «локомотив», который так долго гнали в гору, задним ходом все быстрее катится обратно. И образ-то верный. Сначала попробуй, останови, а потом сделай так, чтобы он опять поехал вперед.
– В этом смысле для вас стало неожиданностью, что стенд Петербурга на MIPIM-2013 впервые за многие годы отсутствовал, хотя само место-то было?
– Это очевидный «прокол». Неучастие само по себе нелепо, тем более когда это пытаются еще более нелепо оправдать. MIPIM по-разному воспринимается, но, что ни говори, это ведущая мировая площадка, представляющая инвестиционный потенциал регионов и стран. Никакой город не может себе позволить не бороться за инвесторов, не может себе позволить не формировать свою инвестиционную привлекательность. Отсутствие Петербурга особенно контрастировало с полноценным участием Москвы – со всеми существующими возможностями столицы почему-то ей это надо. Она – масштабная точка инвестиционного роста на карте Европы. А на месте стенда Петербурга были пальмы. Уверен, что у Петербурга иной потенциал.
Справка
LEGENDA Intelligent Development основана в 2010 году в Санкт-Петербурге командой профессионалов с успешным опытом работы на петербургском рынке недвижимости. Ключевая компетенция – девелопмент городской жилой недвижимости. Сегмент рынка: премиальные проекты и массовое строительство комфорт-класса. В ближайшие 4-5 лет компания намерена построить более 150 тыс. кв. м жилья. В 2012 году компания вывела на рынок авторскую smart-концепцию. За ее разработку генеральный директор компании Василий Селиванов признан экспертом года (премия журнала «Эксперт Северо-Запад»).
В последние годы Красногвардейский район признается правительством Петербурга лидером социально-экономического развития. О том, как удается одному из самых молодых районов города так высоко держать планку, рассказала глава райадминистрации Мария Щербакова.
– Красногвардейский относится к так называемым спальным районам. Вы видите в этом проблему для развития района или в этом есть свои преимущества?
- Включение городских районов города в категорию спальных, промышленных или центральных достаточно условно и не является каким либо приговором на все времена. По итогам оценки эффективности деятельности администраций наш район уже три года подряд признается лидером социально-экономического развития.
Правительство и губернатор города много делают для того чтобы нивелировать различия между районами. Комфортное жилье возводится и в центре и на окраинах Петербурга. Для него используются и зоны, высвобождаемые от промышленных предприятий. Районы наполняются новыми объектами культуры, здравоохранения, социальной защиты. Красногвардейский район - яркий пример района, находящегося в стадии гармоничного развития. В сентябре этого года у нас появился театр, в ближайшие 2 года годах мы сделаем серьезный прорыв в строительстве спортивных объектов: стадионов, бассейнов, кортов. Красногвардейский район одним из первых в городе перешел к системе предоставления государственных услуг населению в режиме «одного окна», создав многофункциональный центр. И это далеко не полный перечень изменений к лучшему, которые произошли за последние пять лет в районе.
- Достаточно ли в районе объектов коммерческого строительства? Какие проекты сейчас находятся в стадии реализации?
- Несмотря на сложное финансовое положение в стране, в 2009-2010 годах у нас строитлись объекты общественно-делового назначения. Введен в эксплуатацию первый офисный комплекс формирующейся на Малой Охте деловой зоны. Половина площадей принадлежит банку «Санкт-Петербург», остальная площадь будет предоставлена в аренду или реализована на торгах. Основной инвестор проекта - ОАО «Банк «Санкт-Петербург». Рядом реализуются еще несколько крупных проектов: общественно-деловой центр Охта», где в настоящее время ведутся археологические изыскания, «Септем Сити» от финской компании SRV Group.
- А как обстоят дела в районе с торговыми объектами?
- В ближайшие годы в районе будут реализовываться ряд строительных проектов торгово-бытового назначения. Так на пересечении Заневского и Уткина проспектов продолжается строительство торгово-бытового комплекса от ООО «Мегалит». Это будет 5-тиэтажное здание площадью 5 228 квадратных метров. На Заневском проспекте ведется строительство 3-ей очереди многофункционального 4-х этажного комплекса с подземным паркингом от «Адамант-Капитал» площадью 4 180 метров.
- Какие социально значимые объекты строятся или будут построены в ближайшее время в районе?
- Особое внимание уделяется спортивным объектам. С июня в районе ведется строительство крытого спортивного комплекса. К середине 2012 года на Сосновском проспекте появится 4-х этажное здание с 25-тиметровым бассейном, спортивным и тренажерным залами. Сейчас завершается строительство теннисного спортивного комплекса на Хасанской улице. (Инвестор проекта - ИП Гинзбург И.П.) На участке площадью 15 548 метров размещены административно-бытовой комплекс, 12 теннисных кортов, площадка для внутриклубных мероприятий. ООО «Бассейны» начало строительство плавательного бассейна на 3 чаши на улице Передовиков. Окончание работ запланировано на июнь 2011-го. В планах строительство Межшкольного (кустового) стадиона на улице Коммуны, физкультурно-оздоровительного комплекса в 66 квартале района Ржевка-Пороховые. Сейчас по этим объектам ведутся изыскательские работы.
За счет городского бюджета осуществляется строительство 5-ти объектов здравоохранения.
Здание противотуберкулезного диспансера № 5 в 47-м квартале Полюстрово. Строительно-монтажные работы по данному объекту выполнены на 60 %. Генподрядчик - ООО «Веск» планирует сдачу объекта во втором квартале 2011 года. Здесь же завершается строительство инфекционной больницы на 600 коек. Застройщик - СПб ГУ «Фонд капитального строительства и реконструкции». В 42-м квартале в ближайшее время появится подстанция скорой медицинской помощи. Так же ведутся проектно-изыскательские работы по подстанции скорой медицинской помощи в квартале 66 нежилой зоны «Ржевка» и СПб ГУЗ «Кожно-венерологический диспансер № 8».
Было бы неправильно не упомянуть о строительстве в районе такого важного объекта как рынок. В свое время снос «Хасанского рынка» вызвал бурю эмоций и шквал обращений жителей. Были те, кто не верили, что на месте морально устаревших ларьков и палаток появятся современные торговые ряды нового рынка. Но вопреки всем слухам и домыслам на Хасанской улице юго-восточнее пересечения с проспектом Наставников уже осуществляется строительство нового универсального рынка. Первая очередь строительства будет завершена в декабре этого года.
- Мария Дмитриевна, вы упомянули о строительстве подземных паркингов в торговых и деловых комплексах. Планируется ли у вас строительство парковок?
- В настоящее время на территории Красногвардейского района размещается 56 коллективных гаражных автостоянок общей площадью 923306 кв. м (на 22 900 машиномест). Сейчас ведется строительство многоэтажного паркинга на улице Осипенко, а также проектирование и строительство паркингов на 8 участках. После ввода в эксплуатацию этих объектов общее количество парковочных мест увеличится до 2 175 . Еще на семи участках ведутся изыскательские работы. В соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания квартала 45 района Ржевка-Пороховые планируется размещение четырех надземных паркингов общей площадью более 16 000 кв. м.
- А какие планы на ближайшую перспективу по развитию транспортной и дорожной инфраструктуры?
- Сейчас у нас строится продолжение Пискаревского проспекта на участке от улицы Руставели до КАД с устройством путепровода через железнодорожные пути станции Ручьи и транспортной развязки с Кольцевой. ООО «Возрождение» должно ввести в эксплуатацию объект до конца 2010 года.
Реализация проекта ОДЦ «Охта» потребует активного развития транспортной инфраструктуры всего района. Предусмотрена серьезная программа развития транспортно-транзитной сети. В районе должен появиться новый общественный транспорт, предусмотрено строительство метро и скоростного трамвая. Для нашего района это важно, поскольку сегодня мы имеем только две станции метро «Ладожская и «Новочеркасская». Планируемое в рамках ОДЦ строительство станции метро «Большеохтинская» на Красногвардейской площади решит многие транспортные проблемы.
Из плана на ближайшие годы я бы выделила проектирование и реконструкцию моста через Большую Охту, реконструкцию Гранитной улицы, проектирование и строительство трех многоуровневых транспортных развязок: на Красногвардейской площади, на примыкании Пискаревского проспекта к Свердловской набережной, а также на пересечении Пискаревског проспекта с проспектом Непокоренных. Планируется также проектирование и реконструкция улиц Ржевской и Красина. В ближайшей перспективе будет проведено проектирование и реконструкция транспортной развязки на пересечении шоссе Революции и Энергетиков и Бокситогорской улицы. В 2013-2015-ом предстоит реконструкция набережной Оккервиль и улицы Коммуны. Нельзя не упомянуть один из амбициозных, транспортных проектов города – Орловский тоннель.
Что касается развития транспортной сети, то планируется строительство линии скоростного трамвая и новых станций метрополитена.
– Мария Дмитриевна, расскажите, пожалуйста, о реализации городских жилищных программ, таких как расселение аварийных домов.
– В текущем году полностью расселен один дом и квартира. В стадии завершения расселения еще 2 дома и 1 квартира, где осталось расселить 10 семей. С 2005 по 2010-ый из подлежащих расселению 45 домов (1096 человек) на сегодняшний день полностью расселено 36 домов (954 человека). В стадии завершения расселения 9 зданий.
Кроме того в районе ведется развитие застроенных территорий: квартал 35 района Ржевка, территория ограниченная красными линиями Рябовского шоссе, Ржевской пл., Камышинской ул., Беломорской ул. Планируется снос и (или) реконструкция 20-ти зданий.
ООО «СПб Реновация» будут разработаны проекты планировки вышеуказанных кварталов, в которые войдет план мероприятий по развитию каждой территории.
- Каковы планы у района по жилищному строительству? Можно ли уже сегодня обозначить отдельные территории, на которых в будущем будет построено новое жилье?
- Реализация проектов жилищного строительства на территории района осуществляется на свободных участках жилых кварталов, в виде точечной застройки. Сейчас строятся семь объектов: 16-ти этажный жилой дом от «ЛЭК ИСТЕЙТ» на Ленской улице, дом со встроенными помещениями и подземной стоянкой на улице Маршала Тухачевского от СК «ИМПУЛЬС», третья очередь многофункционального комплекса на Новочеркасском проспекте от ООО «Арена». Так же хочу отметить строительство жилого комплекса со встроенными помещениями и подземным гаражом на Большеохтинском проспекте от ООО «Стоун». В рамках реконструкции 25-го квартала Большая Охта ведется строительство жилых домов со встроенными гаражами, где инвестор – ООО «БалтЖилИнвест». На Свердловской набережной ООО «Квартира.ру» строит жилой комплекса из 13 секций разной этажности. Седьмым объектом строительство которого ведется в настоящее время является жилой дом на шоссе Революции. Застройщик – ООО «Авангард». В декабре текущего года мы ожидаем ввод в эксплуатацию 3-х жилых домов.
Кроме того массовое жилищное строительство планируется осуществлять на территории бывших земель совхоза «Ручьи». По распоряжению КГА «Городская ДомоСтроительная компания разрабатывает проект панировки территории, ограниченной Пискаревским проспектом, перспективной пробивкой Северного проспекта.
Планируется к реализации на территории Красногвардейского и Калининского районов пилотного для Санкт-Петербурга проекта - перенос под землю существующих воздушных высоковольтных линий электропередач на проспекте Маршала Блюхера. В соответствии с Генеральным Планом Санкт-Петербурга большая часть указанного земельного участка предназначена для жилой застройки. Транспортная доступность территории хорошая.
- Насколько сильно повлиял кризис на развитие инвестиционных проектов в Красногвардейском районе?
Безусловно, кризис оказал негативное влияние на развитие инвестиционных проектов.
Так, остановлено строительство торгово-бытового комплекса юго-восточнее дома 30 по проспекту Энтузиастов (инвестор – ООО «ИСК» Новый дом»), комплекса на проспекте Ударников (инвестор – ЗАО «Мяспродинвест фирма «ФЛОРА»), многоэтажного гаража на Маршала Тухачевского (инвестор ООО «Ньюлайн Паркинг») и нескольких других объектов.
- Чем привлекателен Красногвардейский район для инвесторов и девелоперов? Что их может стимулировать развивать свой бизнес здесь?
- Во-первых, перспективы связанные с реализацией проекта Охта-центра, поскольку он повлечет за собой активное развитие всего района. Во-вторых, центр города плотно застроен, а мегаполис должен развиваться, у нас в районе есть площади для застройки, условия и возможности для реализации проектов, практически любых направлений, будь то жилищное, общественно-деловое или социальное строительство. В-третьих, в районе последние годы активно велся ремонт дорог, что немаловажно для развития бизнеса. Стоит добавит, что в районе нормальная экологическая обстановка, благоустроенные территории и активно развивается досуговое строительство.
- Вы уже несколько раз упомянули о строительстве «Охта центра». Как сейчас осваиваются территории вокруг этого проекта, так называемые «депрессивные земли»?
– Общественно-деловой центр «Охта» является градообразующим объектом, существенно влияющим на социально-экономическое развитие района. Проект предусматривает строительство самого центра, а также многофункционального театрально-концертного зала и музея современного искусства, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимой для освоения проектируемой территории.
Мы отстаиваем этот проект, уже 2 года, поскольку жители, понимают, что он очень нужен нашему району. Встречаться с руководством ОДЦ мы начинали на строительной площадке, где присутствовали руководители всех подразделений района, силовики, руководители общественных организаций. Там мы убедились, что нам предлагают серьезный взвешенный проект. Для нас важно, что уже сейчас появилось мнение у наших предпринимателей, у крупных руководителей, что строительство ОДЦ позволит Малой Охте быть вторым сердцем Петербурга, привлечь новые инвестиции, открыть второе дыхание в развитие депрессивных промзон. За последние полтора года начали развиваться территории и предприятия, находящиеся в неперспективных зонах. Предприниматели понимают, что за ОДЦ большое будущее. Замечу, и это очень важно, что только за счет ОДЦ жители района и города получат дополнительно порядка 50 тысяч рабочих мест.
- Мария Дмитриевна! В заключение нашей беседы, хотелось бы узнать, в 2011 году район намерен удерживать такие же высокие темпы в области строительства?
В следующем году мы бы хотели, что бы завершились все инвестиционные проекты, которые были по каким либо причинам приостановлены. Будем так же настойчиво приводить в порядок наши дороги. Здесь большое поле деятельности. Много внимания будет уделено в 2011 году проектам реноваций застроенных территорий, а так же окончательному завершению расселения аварийных домов. У нас много планов и надежд связано с 2011 годом, поэтому в районе будет сделано все, чтобы строители не разочаровывали, а радовали жителей, – новые объекты вводились в эксплуатацию вовремя, построенное жилье отличалось комфортом и высоким качеством, а не только высокими ценами, что бы район получил в 2011-м те объекты, которых нам пока не хватает. И конечно же, мы ждем начала реализации проекта строительства Охта центра.
Беседовала Ярослава Задорина