Надежда Косарева. Особенности национальной реформы


26.09.2006 15:39

Рынок жилищного строительства в России сегодня переживает период активного реформирования. Но, по мнению специалистов, реформы идут не так быстро и не так гладко, как хотелось бы. Почему это происходит? Об особенностях реформирования отрасли жилищного строительства рассказывает президент фонда «Институт экономики города», член межведомственной рабочей группы по реализации национального проекта «Доступное жилье» Надежда Косарева.


- Надежда Борисовна, почему сфера жилищного строительства так трудна для реформирования?

- Если понимать строительный сектор как рынок привлечения финансовых средств и развития территорий, то, на мой взгляд, основная проблема здесь кроется в его монополизации. Посмотрите, что происходит… С одной стороны, растет спрос населения на жилье, увеличиваются доходы граждан, развивается ипотечное кредитование. А с другой - предложение жилья, то есть объемы его строительства, очень вяло реагируют на увеличение спроса. В результате растут цены на квадратные метры. Это классика монопольной организации рынка.


- Почему же это произошло в строительном секторе?

- Причин несколько. Первая состоит в том, что основной ресурс для жилищного строительства - земля - до сих пор находится в государственной собственности. У застройщиков нет возможности свободно купить участок под застройку. Землю распределяет чиновник. Причем делает это по непрозрачным, неясным процедурам. И требование закона - с 1 октября 2005 года предоставлять землю для жилищного строительства только на открытых аукционах, как вы знаете, на практике не всегда выполняется. А развитие как раз такой открытой системы земельных торгов могло бы стать одним из факторов демонополизации строительного сектора.


Вторая причина тоже связана с существующей бюрократической системой. Ведь после получения участка под застройку бизнесмену надо еще получать разрешение на строительство у того же чиновника. Здесь опять приходится сталкиваться с избыточными административными барьерами. Пробиться через них могут очень немногие. В результате те, кто прорвался к заветной цели через какие-то свои связи, начинают монополизировать рынок, не допуская туда конкурентов.


Так что главная задача - снизить административные барьеры. Уже подготовлен законопроект по созданию единой системы госэкспертизы проектной документации и единой системы госнадзора в строительстве. Они существенно сократят хождение застройщиков по инстанциям.


- Есть ли другие причины, не связанные с чиновничьими препонами?

- Также большая проблема кроется в существующей системе финансирования жилищного строительства. Сегодня основная часть жилья, как вы знаете, возводится за счет привлечения средств дольщиков. Был принят 214-й закон для защиты их прав. Но многие застройщики его бойкотируют. Это еще полбеды. На самом деле люди вообще не должны финансировать процесс непосредственного строительства. Граждане должны покупать квартиры как готовый продукт. Мы же не финансируем производство машин, телевизоров, одежды. С жильем тоже должно быть так. Строительство должны вести профессионалы: застройщик и банк, а человек должен иметь право взять ипотечный кредит под залог готовой квартиры, так же, как он берет потребительский кредит на покупку стиральной машины.


- Раз уж мы заговорили о кредитовании строительного сектора…Сегодня многие эксперты считают этот вид финансирования весьма рискованным. Вы разделяете эту точку зрения?

- Да. Это еще одна проблема, которую необходимо решать. Почему это происходит? Потому, что у застройщиков нет обеспечения строительных кредитов: собственных активов у них мало, а землю им предоставляют только в аренду, и то на короткий период. Заложить такие права аренды, чтобы получить деньги на стройку, практически невозможно, поскольку это неликвидный актив (в случае дефолта заемщика его трудно реализовать). Если бы земля предоставлялась застройщику в собственность, это было бы хорошее обеспечение кредитов на весь период строительства.


Плюс ко всему, строительные компании не такие прозрачные и понятные, как, например, банки, которые вдоль и поперек контролирует ЦБ. Поэтому кредитовать строительный сектор трудно. Это касается и самих строительных компаний, и их финансовых проектов, где часто нет конкретных бизнес-планов, нет прозрачных финансовых потоков. Так что застройщики, которые хотят получать банковское кредитование в будущем, должны приводить в порядок всю свою деятельность.


- В продолжение темы кредитования, не могли бы Вы прокомментировать готовящийся к принятию осенью законопроект о стройсберкассах?
- Стройсберкасса – это замкнутая система строительных сбережений, похожая на нашу кассу взаимопомощи. В стройсберкассах копят деньги на первый взнос, допустим, 20 процентов. Столько же можно там взять под низкий процент. Но остальные 60 процентов обеспечиваются ипотечным кредитованием. Эта система неплохо работает в Германии и в Австрии. Но в России, на мой взгляд, работать не будет. Дело вот в чем. Чтобы кредитовать по низкой ставке, стройсберкасса должна уменьшить процент по депозиту. Например, чтобы в стройсберкассе взять кредит под 7 процентов, можно в лучшем случае рассчитывать на депозитную ставку в 2-4 процента. Но при инфляции в 10 процентов (это еще без учета изменения реальных цен на жилье), причем ежегодно, накопленные деньги «сжимаются», а следовательно, «усыхают» и квадратные метры. Получается, что гражданин копит, а денег и возможностей все меньше. Зачем ему это надо? Единственный вариант, если государство будет субсидировать разницу до инфляционного уровня. Но возникает вопрос - самый ли это эффективный способ потратить бюджетные деньги? Может, лучше эти же средства отдавать людям для первого взноса в ипотеку?


- Можно ли сказать, что из-за роста цен жилье в стране становится все недоступней?

- Я бы так не сказала. Хотя в будущем это может стать серьезной проблемой. Есть коэффициент, который условно называется индекс «доступности жилья». Берут стандартную квартиру (54 кв. метра), умножают ее площадь на среднюю цену жилья и делят на средний годовой доход семьи. Полученный условный показатель говорит о том, сколько лет семье нужно не есть и не пить, чтобы купить квартиру. Сейчас он составляет около четырех с половиной лет. В худшую сторону он меняется, но несущественно. Хотя вы правы, жилье становится недоступней с точки зрения наличия свободных квартир на рынке. Товара нет. Многие банки жалуются, что они дают заемщикам кредиты, а они по нескольку месяцев не могут найти квартиру. Пока ищут, цены так вырастают, что на взятый кредит уже ничего купить нельзя. Отсюда вывод - строить надо гораздо больше. Только так можно остановить рост цен на жилье. Или хотя бы стабилизировать его, чтобы повышение цен на недвижимость было на уровне инфляции.


- Если не ошибаюсь, такая задача поставлена в национальном проекте «Доступное жилье»?

- Совершенно верно. К 2010 году объем строительства в стране, согласно национальному проекту, должен вырасти в два раза. За первые шесть месяцев этого года рост уже составил 9 процентов. Если и дальше будем продвигаться такими темпами, то поставленной цели можно достичь.


- О каких еще результатах реализации нацпроекта уже можно говорить?
- Очень хорошо развивается ипотечное кредитование. В этой сфере принят пакет законов, который полностью развязал все «правовые узелки». Теперь остается только помогать некоторым группам граждан - например, молодым семьям - брать кредиты. Это уже несложно. Поэтому все банки, которые хотят и могут заниматься ипотечным кредитованием, уже вышли на этот рынок. И при росте реальных доходов населения, который мы наблюдаем, а также при снижении процентных ставок на кредиты, ипотечное кредитование со временем будет развиваться еще стремительней.


- Есть ли у национального проекта свои индикаторы?

- Конечно, есть. Если откроете программу «Жилище», которая является основным инструментом реализации нацпроекта, найдете конкретные целевые показатели. Например, к 2010 году в два раза по сравнению с 2004 годом должен вырасти объем строительства в стране: до 80 млн кв. метров в год. В 20 раз за тот же период должен возрасти объем ипотечных кредитов, выдаваемых за год. Износ коммунальной инфраструктуры, напротив, должен сократиться с 60 до 50 процентов. Как мне кажется, по промежуточным итогам 2006 года эти индикаторы соответствуют поставленным целям. Например, хорошо реализовывалась программа по государственным жилищным сертификатам. А оплата первого взноса при получении ипотечного кредита молодым семьям, увы, началась позже. Отдельная проблема - обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. Сильно запоздали с порядком реализации этой подпрограммы. В результате только в июле-августе был проведен конкурс и отобраны проекты. Процесс предоставления государственных гарантий под них начался только сейчас и идет не без проблем. Поэтому даже деньги, выделенные на субсидирование процентных ставок по кредитам на эти проекты, не смогут быть использованы в этом году в полном объеме. Это не очень хорошо.


- Почему же реализация проекта «Доступное жилье» иногда отстает от планов?
- Проект был задуман правильно и в логической последовательности: оценка ситуации, законодательная база, цели, ресурсы и так далее. Но нацпроект - новый для нас инструмент, и пока еще мы не научились им как следует пользоваться. Все сводится к текущему управлению. Есть ответственный первый вице-премьер, есть Минрегион, готовящий нормативную базу, есть Росстрой, нацеленный на реализацию ФЦП «Жилище», есть межведомственная рабочая группа, чтобы поговорить о наболевшем. Словом, у семи нянек...


Нет единого центра. Речь идет не о единоличном принятии решений, а о компетентности, оперативности и ответственности. Регламенты, существующие в правительстве, таковы, что бумаги ходят от ведомства к ведомству по полгода.


- Когда, по Вашему мнению, результаты работы национального проекта будут заметны всем россиянам?

- Если все будет идти по плану, то к 2007-2008 году. Правда, серьезные изменения запланированы только к 2010 году. Если сегодня по статистике только 11-12 процентов населения могут приобрести жилье по социальным стандартам с помощью собственных средств или кредитов, то к 2010 году этот показатель должен достигнуть 30 процентов. Это серьезное увеличение.


- По оценкам Росстроя, для нормального жилищного самочувствия страны необходимо вводить как минимум квадратный метр на душу населения в год. Мы далеко отстаем от Европы и США по этому показателю. Нас почти 150 миллионов человек. А жилья строится в три раза меньше. Только к 2010 году, как Вы говорили, выйдем на показатель 80 млн кв. метров. А если демографическая ситуация начнет улучшаться?

- Во всех странах этот процесс идет по-разному. Все зависит от потребности, а главное - платежеспособного спроса на жилье. По данным исследования на конец 2003 года, в России была потребность в увеличении жилищного фонда на 46 процентов, а платежеспособный спрос населения составлял лишь 25 процентов от потребности. Сегодня строительство не удовлетворяет даже существующий платежеспособный спрос. Именно поэтому надо сбалансированно развивать и жилищное строительство, и жилищное кредитование. Но не стоит забывать и о модернизации существующего жилищного фонда.


- Что же такое, на Ваш взгляд, достойное, доступное и комфортное жилье для российской семьи?

- Каждый понимает эти слова по-своему. Что такое «достойное жилье»? Например, мое детство прошло вчетвером в однокомнатной квартире. И это выглядело вполне «достойно», поскольку вокруг люди жили в коммуналках. Но времена меняются, а с ними меняются и представления об уровне жизни. Сегодня определены социальные нормативы площади жилья. Это параметры, по которым предоставляется государственная субсидия на оплату жилья, и выдаются государственные жилищные сертификаты. Этот социальный норматив составляет 33 кв. метра на одного человека, 42 кв. метра - на двоих, и по 18 кв. метров на одного члена семьи, если семья состоит из трех и более человек.


Что касается комфортности… Конечно, жилье должно быть обеспечено необходимыми коммунальными услугами: водой, теплом, электричеством. Они должны предоставляться качественно, бесперебойно. А уж степень комфорта каждый будет выбирать по возможностям. Кому ванна, кому джакузи, кому бассейн...


Самое сложное понятие - «доступное жилье». Очень многие журналисты и даже политики подменяют его словом «дешевое». Сразу возникают ассоциации с жильем простеньким, тесным, низкого качества… На мой взгляд, это неправильно. Я считаю, что «доступное» - значит «разное». Значит, «доступное» для каждой семьи по уровню ее дохода и потребностей.


При этом не надо забывать, что 40 процентов россиян сегодня удовлетворены своим жильем, 10-15 процентов, как и в других странах, всегда будут нуждаться в жилье по социальному найму, а 20-30 процентов не смогут обойтись без дополнительной господдержки при приобретении жилья.

Беседовала Наталья Ковтун





21.09.2005 17:07

На состоявшемся Первом съезде строителей Северо-Запада России, пожалуй, впервые лицом к лицу встретились те, кто создает условия для развития строительного бизнеса, и те, кому в этих условиях приходится работать.


Доступное жилье? Смотря для кого
«Продажа земельных участков исключительно через аукционы, предусмотренная новым Градостроительным кодексом, – это чрезвычайно действенная и давно назревшая мера», – заявил руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик.

Он уверен, что эта процедура разрушит монополию на земельные ресурсы. При этом глава Росстроя считает, что она пока не окажет сильного влияния на ситуацию в строительном комплексе, так как «застройщики уже набрали себе участков на ближайшие 2-3 года работы». Тем не менее государство намерено подстраховать это нововведение выделением значительных средств на погашение части процентной ставки банковских кредитов, берущихся организациями для обеспечения инженерной подготовки территорий, предназначенных под застройку. По словам г-на Круглика, в бюджете следующего года на эти цели будет заложено более 20 млрд рублей. Эта мера, считает он, снизит риски банков и повысит их заинтересованность в кредитовании этого направления. Но получат субсидии далеко не все. Они будут направляться лишь в регионы с развитой экономикой. Северо-Запад, естественно, имеет здесь неоспоримый приоритет.

Также будет предпринят ряд мер по интенсификации процесса ипотеки. Это будет сделано путем увеличения уставного капитала Агентства по ипотечному кредитованию до 3,7 млрд рублей (с государственными гарантиями еще на 14 млрд), а также путем выпуска ценных бумаг. Особое внимание будет уделено формированию института страхования ипотечных кредитов. Г-н Круглик считает, что это сделает ипотеку доступной для самых широких масс населения. В частности, предполагается, что размер первоначального взноса не будет превышать 10 процентов. В целом же в Росстрое уверены, что к 2010 году объемы ипотечного кредитования возрастут аж в 30 раз.

Кроме того, Сергей Круглик положительно оценивает идею формирования накопительных систем типа стройсберкасс. В то же время он говорит, что государство пока не имеет финансовых возможностей для активного развития этого направления. «Возможно, мы будем готовы к этому через пару лет», – отмечает глава Росстроя.

Комментируя последствия принятия пакета «жилищных» законов, г-н Круглик отметил, что «они создали необходимую правовую базу». В то же время он признал, что большинство этих законов требуют существенной корректировки. «С законом о долевом строительстве мы так перещеголяли защиту прав потребителей, что эта форма строительства может стать неинтересной для инвесторов», – заявил Сергей Круглик. По его словам, в ходе осенней сессии Госдумы в закон будут внесены поправки. Всего же до конца этого года Росстрой намерен принять 214 нормативных актов, исправляющих и уточняющих положения «жилищных» законов.

Касаясь проблемы с подготовкой кадров для строительной отрасли, глава Росстроя прямо заявил, что государство не намерено финансировать профподготовку специалистов. «Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Вот пусть строительное сообщество само финансирует подготовку специалистов и разработку новых технологий. Государство и впредь не будет выделять средства на отраслевую науку», – сказал г-н Круглик.

Что же касается реализации правительственного курса на формирование рынка доступного жилья, то глава Росстроя не считает его утопией. «Для этого есть все предпосылки», – считает он. Основную роль он и здесь отводит ипотеке. При этом ссылки на «финансовую несостоятельность» населения он называет необоснованными. «В 1992 году в очереди на улучшение жилищных условий стояло 10 млн человек, а сейчас – всего лишь 4,5 миллиона. Эти цифры говорят сами за себя», – говорит г-н Круглик (правда, при этом он не вспомнил о том, что в большинстве российских регионов очереди на жилье уже давно отменены местными властями). Что же касается пресловутого понятия «малоимущий», дающего права на существенные льготы по приобретению жилья, то г-н Круглик сказал, что этот статус региональные власти должны «присваивать» своим гражданам в зависимости от экономической ситуации в конкретном регионе. Что же касается сроков формирования рынка доступного жилья, то глава Росстроя настроен на этот счет весьма философски. «Когда будет доступно жилье? Смотря для кого», – говорит он.

Дешевого жилья не будет
Павел Горячкин, помощник министра регионального развития:

– Сегодня много обсуждается программа «Доступное жилье». При этом нужно понимать, что решать вопрос со строительством дешевого жилья, как это делалось в 50-60 годы, мы не можем. Мы не имеем права возводить дешевые дома с низким сроком эксплуатации. Нам, наоборот, приходится решать проблему с «хрущевками», а также домами, возведенными в 60-70 годах, ресурс которых будет выработан в ближайшее время. Такого дешевого жилья, как раньше, нам не нужно. Каждый должен знать, что любые обещания построить жилье по $200 за 1 кв. метр – это просто фикция. Например, при восстановлении Ленска некоторые фирмы планировали возвести дома по цене $300 за 1 кв. метр. В результате сдали жилье отвратительного качества, да и обошлось оно в $400-450 за 1 кв. метр. За $300 можно построить только быстровозводимый дом без отделки и коммуникаций. Сегодня 80 процентов квартир строится из внебюджетных источников, в основном по схеме долевого участия. С учетом всех скидок можно купить жилье не дешевле $800-820 за 1 кв. метр. Если речь идет о кирпичном или кирпично-монолитном домостроении, вилка от $820 до $1100 за 1 кв. метр. Если говорить о себестоимости, то в Санкт-Петербурге без учета отчислений в бюджет себестоимость собственно строительства самого дешевого жилья составляет 16-17,5 тыс. рублей за 1 кв. метр. В среднем же – 18-22 тыс. рублей.

В Москве и Петербурге как европейских городах не будет дешевого жилья. Другое дело, что доходы наших жителей несопоставимы с зарплатами западных европейцев. Поэтому мы намерены заниматься стимуляцией платежеспособного спроса. Для этого мы занимаемся развитием ипотеки. Но обязательно нужны и другие схемы. В частности, необходимо создание стройсберкасс и совершенствование схемы ссудосберегательных кооперативов. Эти схемы хороши тем, что они позволяют привлекать средства именно в новое строительство. Ипотечные же кредиты обычно уходят на «вторичку». Так, в Уфе и Чебоксарах, где выдавали много кредитов, 90 процентов ипотечных денег ушло на вторичный рынок. И за 3 года стоимость жилья увеличилась на 100 процентов. Та же самая картина в странах Балтии. Там идет бум ипотечного кредитования. Рост стоимости жилья – 60 процентов за 2 года. Ни в коем случае нельзя ставить крест на схемах долевого участия, тем более что этот порядок инвестирования в данный момент хорошо защищен, может быть, даже слишком хорошо. Не надо думать, что «долевка» – это какой-то пережиток социализма. Она работает и в Европе, в частности в Скандинавии.

Государство же должно оказать помощь в инженерной подготовке территории, обязано экономическими методами регулировать цены на бетон, металл, на железнодорожные перевозки. Уже подготовлены документы по переводу строительства на фиксированные цены с учетом дисконтирования и введения отраслевого индекса дефлятора. Причем этот план не будет ориентирован именно для бюджета, для федеральных денег. Ведь проблемы с ценами на стройматериалы есть как при выполнении государственных заказов, так и у коммерческих застройщиков. Мы, конечно, не сможем обратить цены вспять или даже остановить их. Но возможно добиться того, чтобы рост проходил плавно, предсказуемо. Нельзя допустить повторения ситуации, которая сложилась с «ЕвроцементГрупп». Тогда, после перепродажи предприятия, стоимость его продукции резко увеличилась. Должны быть определенные гарантии пределов повышения цен с тем, чтобы строители могли прогнозировать свои траты.

Если производители стройматериалов повышают цены, от них необходимо добиться проведения реконструкции производств. К 2007 году в России мы планируем стоить 56 млн кв. метров жилья, к 2010 году – 80 млн кв. метров жилья. Сегодня эта задача невыполнима. Совокупная мощность производителей стройматериалов и подрядчиков – 56-57 млн кв. метров. Катастрофически не хватает того же цемента.

В то же время хочу отметить, что задача федеральной власти – формирование общего законодательства. Государство не будет заниматься вмешательством в отношения хозяйствующих субъектов. Мы можем лишь отрегулировать антимонопольное законодательство.

Монополисты создают препятствия
Виталий Антонюк, эксперт Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», технический директор ЗАО «Инжстрой»:

– Сегодня во взаимоотношениях строителей с монополистами есть три острые проблемы. Первая из них – необычайно длительные сроки получения согласования подключения дома на баланс города либо Ленэнерго. Чисто бюрократическая процедура без строительства и проектирования занимает 626 рабочих дней – почти 2 года.

Очень долго идет и процедура передачи на баланс Ленэнерго и уже построенных домов. На нее уходит не менее 250 рабочих дней. Да и это только теоретически. Фактически – больше года. Это приводит к тому, что уже готовые дома, заселенные жильцами, эксплуатируются непонятно как. Например, неподалеку от моего дома здание 2 года эксплуатировалось с помощью шланга, который валялся прямо на дороге. Некоторые здания вообще запитаны от дизельных электростанций.

И самое неприятное в том, что монополисты кровно заинтересованы в сохранении действующей ситуации. Ведь тариф на строительные мощности в 1,5-2 раза выше, чем платят люди. Поэтому монополисты делают все для создания дополнительных препятствий. Например, в Ленэнерго даже изобрели лишнюю структуру – внутренний аудит. Эта организация визирует все документы отдельно от эксплуатирующей организации, что приводит к затягиванию процесса. Мы же все это время платим деньги и не имеем никакого права переложить расходы на жильцов.

Возможно, в ближайшие месяцы сложность этой проблемы станет не столь острой. Путем длительных переговоров с Ленэнерго удалось согласовать «Регламент присоединения энергопринимающих устройств, энергетических установок, объектов нового строительства и реконструкции» к энергетическим сетям ОАО «Ленэнерго». Будем надеяться, что он заработает. Теоретически в этом регламенте зафиксирован график длительностью 150 дней. Теперь этот документ необходимо «освятить» распоряжением правительства. Как нас заверили в Комитете по энергетике, 11 октября нормативы будут вынесены на заседание правительства.

Обе эти проблемы мешают нам уже довольно давно. Но в последнее время появились и сложности с подачей тепла на строящиеся объекты. С октября по май мы не можем работать иначе. Раньше это делалось просто. Если есть фактические сети, то заключали договор и получали ресурс. С некоторых пор в этот процесс вмешался Ростехнадзор. Он трактует согласование подачи тепла на строящийся объект, так же как и подключение к нему уже возведенного дома. Теперь, если в октябре вы начали согласования по подключению к уже готовым трубам, вы можете не получить тепло и к майским праздникам следующего года. Сейчас мы пытаемся урегулировать эту проблему и исходим из принципа, что тепло для строительных нужд – внутритехнологический процесс. И его нельзя регулировать так же, как и процедуру подключения капитальных строений.

Нужна государственная поддержка
Правительство Ленинградской области намерено реализовать свою программу строительства доступного жилья. Об этом сообщил вице-губернатор Ленинградской области Николай Пасяда, курирующий вопросы строительства, энергетики, ЖКХ и дорожного хозяйства.

По словам Николая Пасяды, эта программа под названием «Развитие государственной жилищной политики на территории Ленинградской области» в настоящее время находится в стадии разработки. Основной акцент в ней будет сделан на обеспечение жильем максимально большего числа жителей области.

На сегодняшний день в Ленобласти реализуется целый ряд жилищных программ. Это программы «Свой дом», «Жилье для молодежи», «Социальное развитие села» и «Переселение граждан из аварийного и ветхого жилфонда». По словам г-на Пасяды, за последние 5 лет в рамках этих программ до 6 тыс. семей смогли улучшить свои жилищные условия. Это прежде всего льготники, работники бюджетной сферы и обитатели аварийных домов.

Николай Пасяда признает, что ситуация с состоянием имеющегося жилищного фонда в Ленобласти крайне сложная. Так, более половины жилья имеет износ до 30 процентов, а остальное – от 30 до 60 процентов. Четыре процента жилых зданий находятся в ветхом и аварийном состоянии. Около 30 тыс. семей нуждаются в улучшении жилищных условий.

Г-н Пасяда убежден, что без государственной поддержки большая часть населения области, имеющая доходы почти вдвое ниже петербуржцев, не сможет самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Поэтому областное правительство будет уделять жилищной проблеме первоочередное внимание. Вице-губернатор напомнил, что в прошлом году в области было построено полмиллиона квадратных метров жилья. В этом году планируется выйти на цифру в 650 тыс. кв. метров. А к 2007 году областные строители намерены взять миллионный рубеж. Основной упор будет делаться на малоэтажное строительство, которое обходится дешевле, чем многоэтажное.

На реализацию действующих жилищных программ в этом году выделено 34 млн рублей. Еще 37 миллионов будет выделено под программы развития системы ипотечного кредитования, а также расселения ветхого и аварийного фонда. Характерно, что «улучшение жилищных условий» жителей области проходит через вторичный рынок. Опять же по соображениям экономичности.

Реализуется и ряд отдельных жилищных проектов. Так, в поселке Войсковицы планируется построить комплекс доступного жилья по особой схеме, включающей средства инвестора, субсидии федерального бюджета, долевое участие будущих собственников, а также ипотечное кредитование. А в Гатчинском районе стартовал проект строительства квартала, в котором поселятся переселенцы из ветхого и аварийного жилого фонда. В настоящий момент здесь уже заложены два дома.

Шлифовка производственных нестыковок
Михаил Викторов, генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»:

– В последнее время значительную часть своих лоббистских усилий строители тратили на корректировку закона «О дольщиках…». Сейчас в Госдуме зарегистрировано два варианта поправок. Один из них в течение весны с большими мучениями выработан московскими депутатами. Второй, питерский, вариант сформирован по результатам встречи губернатора Санкт-Петербурга с петербургскими депутатами Государственной думы. Оба варианта не отличаются друг от друга принципиально. Суть поправок – шлифовка производственных нестыковок, на которые законодатели просто не обратили внимание. Это относится к штрафным санкциям, срокам, взаимоотношениям с монополистами. С учетом уже двух вариантов обещания московских коллег принять поправки в первом, втором и третьем чтениях уже в осеннюю сессию вполне реальны.

Помимо корректировки закона «О дольщиках…» наша Ассоциация отслеживает процесс создания новой службы надзора за строителями. Пока не очень понятно, кто именно может получить полномочия по надзору за строительным комплексом. По проекту они могут достаться Федеральной службе по финансовым рынкам. Эта служба совместно с Министерством экономического развития подготовила постановление правительства, в котором содержатся финансовые нормативы для застройщиков. В нем четыре показателя, которые вполне выполнимы, по крайней мере, питерскими застройщиками. Больше всего Минэкономразвития волнует показатель собственных средств. Существующий документ обязывает застройщика внести в уставный фонд 1 млн рублей.

Еще один вопрос, по которому мы пытаемся сформировать консолидированную позицию строителей, – закон о саморегулировании. Мы обращаем внимание строителей на то, что выгоды перехода к управлению рынком в рамках саморегулируемой организации для застройщиков небесспорны. Ведь в этом случае компании будут вынуждены взять на себя конкретные финансовые обязательства за надежность коллег. Делать это можно за счет страхования либо путем создания резервного фонда. Мы предлагаем обсудить: может быть, строителям выгоднее платить за лицензии. При этом нам понятно, что для потребителей предпочтителен вариант с наличием финансовых гарантий. Ведь в случае запуска этой схемы и последующего банкротства какой-нибудь из фирм они будут получать реальные компенсации от строительного сообщества. Наличие же лицензии не дает оснований для компенсации потерь.

Бухгалтерия должна быть белой
Как заявляет Виктор Титов, вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада, основным сдерживающим фактором в кредитовании строительной отрасли остается нежелание застройщиков легально оформлять свою бухгалтерию. Пока фирмы не согласятся вести бухгалтерию по-белому, не будет ни кредитов, ни дешевых денег от продажи облигаций.

Согласно данным статистики, с начала года всего по Северо-Западу банки выдали кредитов на общую сумму 450 млрд рублей. Из них только 22 млрд рублей, то есть около 5 процентов, получены предприятиями строительного комплекса.

По словам Виктора Титова, эти цифры невелики, потому что большинство строителей не желают вести свой бизнес в соответствии с современными требованиями. Многие из строительных компаний, когда обращаются за кредитом, показывают, что уставный капитал их ЗАО составляет 10 тыс. рублей, официальные доходы компании крайне невелики (некоторые и вовсе показывают убытки), на балансе компаний нет никакого оборудования и основных фондов. Как партнер такая организация банкам не интересна.

Кроме того, сотрудничеству с такими фирмами практически напрямую препятствует Центральный банк РФ. Ведь он ужесточил требования к резервированию средств. И один из критериев к объемам резервирования – надежность заемщика, которая, естественно, определяется на основании документов. Пока строители не превратятся в нормальные организации бизнеса, нельзя говорить о полномасштабном развитии кредитования.

Конечно, в Петербурге есть примеры активного сотрудничества банков и строителей. Так, успешно работают Райффайзенбанк и Петербургстрой-Skanska, Международный московский банк и «ЮИТ Дом». Но учредители данных застройщиков – международные концерны, и они отлично понимают преимущества цивилизованного ведения дел. Как говорит Виктор Титов, банки живут за счет выдачи кредитов и заинтересованы в развитии сотрудничества со строителями. Они заинтересованы в том, чтобы схема «долевки» была вовсе ликвидирована и строительство на 100 процентов финансировалось бы за счет банковских кредитов. Но в существующих условиях это просто невозможно.

Еще один резерв, который строители используют слабо именно из-за изъянов бухгалтерии, – корпоративные облигации. Этот инструмент позволяет получать даже более дешевые деньги, нежели банковские кредиты. Но до приведения в порядок документации попытки выпуска облигаций приведут лишь к пустым тратам.

А вот граждане привлекают банковские деньги гораздо более успешно, нежели компании. За первые 6 месяцев этого года банки выдали физическим лицам кредитов на сумму 80 млрд рублей. Из них классические ипотечные кредиты – 3,5 млрд рублей. Но на покупку жилья было потрачены около 9 млрд рублей. То есть часть ссуд получали не под залог недвижимости, но тратили именно на покупку квартир. По формальным признакам развитие ипотеки на Северо-Западе идет весьма быстро. За последние годы обороты выросли в десятки раз. Но это обманчивый успех. Ведь показатель достигнут за счет крайне низкой базы. В 2002 году выдано 30 ссуд, в 2003 году – 200-300; в 2004 году – 2000, а в первом полугодии этого года – уже 2000. Виктор Титов считает, что сравнение нужно проводить не с цифрами прошлых лет, а с показателями западных стран. В частности, в США или Англии объемы выданных ипотечных кредитов составляют 60-70 процентов от ВВП. В России эта цифра не превышает 2 процентов.

По оценкам Виктора Титова, достижение показателей западного мира возможно, только если власти России, как правительства развитых стран Западной Европы, перейдут к массовому субсидированию ипотеки. Например, в Австрии ипотечные ссуды выдаются всем гражданам под 6 процентов годовых. Стандартная рыночная банковская ставка в 1,5-2 раза выше. При этом Виктор Титов утверждает, что в ближайшее время банки России и Северо-Запада не смогут своими силами снизить текущую ставку. Этот процент не может быть ниже инфляции плюс 3-4 процента. А если учесть, что банки уже сейчас кредитуют в рублях под 15 процентов годовых, то снижение ставок возможно только после существенного падения инфляции.

Строители чиновникам не верят
Несмотря на оптимизм руководства Росстроя, представители большинства строительных компаний крайне негативно оценивают последствия принятия «жилищных» законов. Они считают, что в таких условиях ни о каком доступном жилье не может быть и речи.

«В перспективе нам следует ожидать роста цен на 25-30 процентов», – считает президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Андрей Молчанов. Свою роль, на его взгляд, здесь также сыграет сокращение свободных площадей под застройку и постоянное дорожание стройматериалов. «За прошлый год себестоимость строительства выросла более чем на треть», – говорит г-н Молчанов. При этом он весьма пессимистично оценивает перспективы ипотеки как средства формирования широкого рынка доступного жилья. «Несостоятельность ипотечного кредитования в СЗФО налицо. А запланированный правительством Петербурга ежегодный прирост объема ипотеки на 3-4 тыс. кредитов несерьезен», – говорит г-н Молчанов.

С ним солидарен и председатель Комитета по строительству и ЖКХ Ассоциации «Северо-Запад» Сергей Лаптев. «Закон о долевом строительстве и закон о ЖСК привели к резкому росту строительных рисков. Как следствие, следует ожидать оттока инвесторов из строительной отрасли», – говорит он. Г-н Лаптев считает, что «долевка» – это самая эффективная на сегодняшний день схема, которая «должна поддерживаться на всех уровнях». Что же касается системы ЖСК, то, по словам г-на Лаптева, о ее перспективности наглядно свидетельствует тот факт, что этим путем сегодня приобретено жилья в 6 раз больше, чем через ипотеку.

Но, несмотря ни на что, большинство руководителей строительных компаний сходятся в том, что в этом году объем сданного в эксплуатацию жилья составит порядка 2,3 млн кв. метров. Но это – из старых запасов. Что будет дальше, пока говорить сложно.

Впрочем, как сами строители, так и чиновники ряда ведомств предпринимают усилия для решения насущных проблем отрасли. В их числе председатель совета Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Санкт-Петербурга Олег Вихтюк. Специалисты его ассоциации в настоящее время готовят пакет договоров с монополистами. «Отсутствие нормативных договорных отношений с организациями-монополистами до сих пор было большой проблемой. Пора исправить эту ситуацию», – говорит г-н Вихтюк. По его словам, уже решено большинство вопросов с Водоканалом, который готов перейти на договорную систему отношений. Все это может привести не только к сокращению сроков согласований, но и к снижению затрат со стороны застройщика. Олег Вихтюк также призвал строительные компании обратить внимание на новую сферу бизнеса – формирование компаний по обслуживанию жилищного фонда. «Этот процесс набирает силу. С начала года через проводимые нами тендеры прошло 18,5 млн кв. метров жилья», – говорит Олег Вихтюк.

Еще одним средством для снижения себестоимости строительных работ может стать страхование строительных рисков. Так, по словам председателя Экспертного совета по страхованию Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» г-на Кузнецова, эта мера может стать весьма выгодной для застройщиков. «Считайте сами. Каждая строительная компания закладывает в себестоимость примерно от 2 до 5 процентов на так называемые непредвиденные расходы. Страхование же рисков через страховую компанию снизит эти затраты до 1 процента. При этом возможна рассрочка страховых взносов», – говорит г-н Кузнецов.

Материалы подготовили Григорий Песков, Игорь Черевко







12.09.2005 19:08

В преддверии Первого съезда строителей Северо-Запада России мы встретились с одним из инициаторов и идейных вдохновителей этого строительного форума – Еленой Хазовой, главным советником аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО.


– Елена Васильевна, расскажите, пожалуйста, о специфике и динамике развития строительной отрасли в Северо-Западном федеральном округе. Что произошло за полгода?
– Говоря о строительстве, я бы начала с социально-экономического развития региона: если экономика развивается стабильно – это значит, что стабильно развивается и строительная отрасль; если экономика падает, то падает и строительство. Здесь прослеживается прямая зависимость.

В целом по округу по статистике в первом полугодии 2005 года наблюдается рост промышленного производства 110,5 процента к тому же периоду 2004 года. На 24,3 процента выросла средняя заработная плата, увеличился объем платных услуг населению. Необходимо отметить, что за последние 4 года экономика Северо-Западного федерального округа развивается успешно. Рост объемов промышленного производства выше среднероссийских показателей.

По строительной отрасли: за первое полугодие 2005 года введено 1 млн 380 тыс. кв. метров жилья, что составляет 114,6 процента к соответствующему периоду прошлого года. Лидером является Архангельская область с ростом показателей в 55 процентов, затем – Санкт-Петербург, у него 28 процентов. Снижение ввода жилья в первом полугодии допущено в Новгородской, Псковской и Ленинградской областях и Республике Коми. В Карелии большой рост производства, он составляет 23,6 процента, поэтому там тоже в последние 2 года растут и объемы строительства.

А отчего, по Вашему мнению, зависит рост социально-экономического развития региона?
– Здесь много факторов, влияющих на социально-экономическое развитие территорий. Это и наличие природного и промышленного потенциалов, человеческих ресурсов и др. Однако, на мой взгляд, основным механизмом устойчивого развития любой территории является наличие стратегического плана развития как территории в целом, так и отраслей и предприятий, расположенных на данной территории. Ведь стратегическое планирование – это взгляд (вектор) из будущего в настоящее. И если такая стратегия есть, то, естественно, все – и государственная власть, и бизнес-сообщество, и гражданское общество – нацелены на положительный результат. К примеру, если в Карелии программа социально-экономического развития республики существует уже несколько лет и она реализуется, осуществляется ее мониторинг, он доступен каждому жителю республики, то отсюда видны и результаты. Также можно привести пример по Ленинградской области, где была принята программа по привлечению инвестиций в область и результаты не замедлили сказаться. Сегодня Ленинградская область – на четвертом месте в России на душу населения по инвестициям.

– За прошедший год произошло много изменений, в том числе в сфере законодательства. Насколько строительный комплекс округа оказался готов к этим переменам?
– Если говорить о том пакете законов, который был принят в конце 2004 года, то вопросов много. Ведь, по сути, принятые законы изменили во многом привычные подходы, например, в разработке планировочной документации. Особая полемика развернулась вокруг федерального закона «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости», положения которого ужесточают требования, предъявляемые к застройщикам. По мнению специалистов, неравновесные размеры штрафов, угроза массового изъятия средств, введение НДС, нарушающие баланс интересов граждан и застройщиков, крайне опасны. На наш взгляд, закон должен реально защищать интересы граждан и в первую очередь через укрепление позиций всех участников инвестиционно-строительного процесса. Сегодня ситуация складывается таким образом: застройщики из-за высоких рисков не исполняют принятый федеральный закон, а вынуждены искать обходные пути по привлечению средств граждан (предварительные договоры купли-продажи и т.п.). Это ставит граждан, инвестирующих свои средства в жилищное строительство, в еще худшие условия, чем до принятия этого закона.

– Чего же не хватает субъектам Федерации?
– Инвестиций и стабильной, четкой законодательной базы как на федеральном, так и на региональном уровне.

– А все субъекты СЗФО имеют стратегические планы развития?
– Нет, не все. Отсутствует стратегия развития у Ненецкого автономного округа, в Республике Коми ее разрабатывают, в Пскове разработана концепция развития области, но, на мой взгляд, она требует более детальной проработки, так как область не имеет своих природных ресурсов, как, например, Коми и Ненецкий автономный округ, и надо искать те направления экономики, которые позволят повысить уровень жизни населения Псковской области.

– Какие механизмы могут способствовать увеличению объемов жилищного строительства в Северо-Западном округе?
– Развитие рынка доступного жилья. В это понятие входит создание нормативно-правовой базы и финансовых механизмов привлечения внебюджетных средств, внедрение передовых технологий и применение новых строительных материалов и конструкций.

Это массовое применение различных схем ипотечного кредитования, жилищные сертификаты, жилищно-облигационные займы, другие внебюджетные средства, в том числе через потребительские кооперативы. В Российской Федерации есть интересные примеры. Так, в Белгородской области рост объемов строительства жилья и выданных ипотечных кредитов осуществляется за счет потребительских кооперативов; в Башкортостане развиваются инвестиционно-стратегические кооперативы. Эти системы нужно проработать, и с юридической точки зрения обезопасить и тех, кто покупает, и тех, кто занимается строительством. Банки дают кредиты под очень высокие процентные ставки. В результате, если брать квартиру в рассрочку, то ее цена увеличится почти в 1,5 раза.

Сегодня банки, опасаясь рисков, дают кредиты в основном под вторичный рынок жилья, а это значит, что бюджеты различных уровней недополучают налоги. По расчетам специалистов, на 1 рубль, вложенный в новое строительство, приходится от 7 до 12 рублей других отраслей. Вот и посчитайте, сколько получит государство, если будет осуществляться строительство жилья, не считая вопросов занятости населения.

В настоящее время на «вторичке» жилье дороже, чем на первичном рынке. Но ведь это абсурд, этого не должно быть. Как новое жилье может быть дешевле, чем старое, ветхое?

– Сейчас строительные компании строят в основном за счет средств дольщиков. Есть ли другие источники финансирования отрасли?
– Да. Альтернативой долевому строительству могут быть закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Закрытые паевые фонды как коллективные инвестиции в недвижимость – распространенная практика для многих развитых стран. Например, в США действует более 300 таких фондов со стоимостью активов более $200 млрд. У нас они стали развиваться с 2003 года. В настоящее время в России зарегистрировано около 50 таких фондов. В Санкт-Петербурге активно работают шесть ЗПИФов. По мнению специалистов Федеральной службы по финансовым рынкам по СЗФО, существуют юридические особенности, позволяющие сделать закрытые паевые инвестиционные фонды эффективным инструментом инвестирования.

– Какова роль профессиональных общественных объединений, могут ли они чем-то помочь в решении существующих проблем?
– Роль профессиональных общественных объединений в этом плане велика, потому что основную задачу профессиональных строительных объединений мы видим в консолидации усилий строительных компаний для решения общих проблем. А таких проблем масса. В первую очередь они относятся к законодательной сфере как на федеральном, так и на региональном уровне. Не секрет, что сейчас качество строительства намного ниже, чем было до перестройки. Кадры для строительной отрасли – тоже сегодня очень серьезная проблема. Вот эти задачи и должна решать Ассоциация. Проводить обучающие семинары, осуществлять внедрение в практику механизмов контроля, информационной системы о новых технологиях, материалах, конструкциях, о подрядных организациях, аккумулировать мнения по тем или иным вопросам строительной деятельности и отстаивать их в органах государственной власти.

– Когда может быть завершен переход к СРО и какие цели и задачи должны ставить перед собой саморегулируемые организации?
– Реально это произойдет тогда, когда будут созданы сильные общественные организации в каждом субъекте Российской Федерации и когда они будут значимы. Для этого надо собираться и вырабатывать общие подходы по ряду вопросов. В Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» собрана вся строительная отрасль – заказчики, подрядчики, производители строительных материалов и конструкций. В регионе не каждый заказчик и не каждая подрядная организация может иметь у себя штатного юриста, который будет отслеживать законодательство не только федеральное, но и региональное, – проще обратиться в Ассоциацию, и высококвалифицированные специалисты дадут необходимую консультацию.

Высказанную мысль надо не только сформулировать, ее надо обосновать, ее надо, наконец, пролоббировать. Ассоциация должна отстаивать интересы строительного сообщества в целом – заказчика, застройщика, производителя. Первые шаги у Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» уже получились. Вот на базе таких общественных объединений и можно создавать СРО.

– 13 сентября состоится Первый съезд строителей Северо-Запада. Каковы его цели и задачи?
– Цель одна: у строителей Северо-Западного федерального округа должно быть понимание того, что Северо-Запад – единое экономическое пространство, и развитие строительной отрасли в регионах должно осуществляться сбалансированно, с учетом развития других отраслей и территорий; обсудить проблемные вопросы, которые накопились в отрасли и выработать пути их решения.

Один из главных вопросов, который будет обсуждаться на съезде, – это строительство доступного жилья. Важно, чтобы сами регионы обозначили свои проблемы, высказали свое мнение. Ведь сегодня перед субъектами РФ стоит задача разработать региональное законодательство по развитию рынка доступного жилья.
Подготовила Наталья Бабаджанян