Виктория Федорова: "Покупатели квартир устали от стандартных решений"
Компания LEGENDA в прошлом году вывела на рынок жилья Smart-квартиры, представив одну из планировок в натуральную величину на осенней Ярмарке недвижимости. На весенней ярмарке будет представлен еще один "смарт", и уже можно понять, как первые клиенты восприняли продукт и насколько оправдались ожидания девелопера. На вопросы корреспондента ответила Виктория Федорова, директор по продажам компании LEGENDA.
Виктория, почему вдруг "Smart"? Откуда взялся термин и что вы в него вложили?
- Smart – это умный, сообразительный, модный. И в нашем мире этот термин может быть применен практически к любой сфере услуг или продукту. "Умными" и "продуманными" все чаще становятся автомобили, бытовая техника, мобильные устройства. Их все удобнее использовать, они компактны, многофункциональны. А вот недвижимость, как продукт более инертного рынка, очень тяжело догоняет требования времени. Причем именно в России.
Во всем мире жилая недвижимость уже шагнула далеко вперед. Японцы акцентируют внимание на компактности и функциональности. Американцы – на комфорте семейных зон. Скандинавы – на практичности и простоте каждой детали. Мы, задавшись целью создать новое поколение жилья для петербуржцев, собрали и проанализировали опыт более чем 10 стран, применили лучшее, адаптировали наиболее интересные решения, дополнили "местными" требованиями.
Что стало главным в вашей концепции Smart-жилья?
- На первом месте – человек и семья. И эти понятия неразделимы, но и человеку (как личности), и семье (как сообществу) нужны свои, отдельные пространства. Даже наш слоган – "Есть место быть собой, есть место быть семьей" – подчеркивает это. Два года LEGENDA посвятила разработке продукта. Мы выявили основные составы семей наших покупателей и сгруппировали их в 9 основных типов домохозяйств и с учетом повседневных потребностей семей, жизненных циклов, требований логистики и бытового комфорта. Для этих типов домохозяйств мы разработали более 30 видов планировок, учитывающих оптимальное зонирование, функционал, удобство.
Таким же образом мы проанализировали все элементы дома – техническое наполнение, места общего пользования, благоустройство и придомовую инфраструктуру. Только собрав все это воедино и не оставляя ни малейшего шанса компромиссным решениям, мы получили настоящий Smart-дом, где все удобно, функционально – так, как нужно человеку и семье.
Вы не боялись, что новый продукт не будет принят нашим консервативным рынком?
- Рынок – да, консервативный. Но вот покупатели квартир от отсутствия выбора, от стандартных и не всегда функциональных решений – честно, устали. Комнаты-стаканы, лишенные дневного света, длинные темные коридоры, нелогичные проходные зоны и многое другое – это пережитки стандартных планировок, которые не меняются уже много десятилетий.
Мы ввели свою классификацию квартир. У нас нет привычных "однушек", "двушек", "трешек". Есть квартиры с одной спальней, с двумя, с тремя. То есть, в зависимости от состава семьи, у каждого должна быть своя комната, свое приватное пространство. И есть living-area – общая зона для всей семьи, для общения, для семейных ужинов, для вечеров у телевизора. Мы предложили планировки для каждого типа семьи, но в разных площадях – так, наши варианты дополнились маркировкой S, M, L, XL. Но даже в минимальном размере XS функциональность квартиры для конкретной семьи остается полноценной, встанет вся мебель, всем найдется место.
Такой подход оправдал ваши ожидания? Как отреагировали первые покупатели?
- Запомнился один мужчина, который пришел к нам в поисках трехкомнатной квартиры 130 кв. метров для своей семьи. Двое родителей, двое разнополых детей. В его понимании, в меньшем метраже комфорт был бы невозможен. Мы предложили ему трехспальневый Smart – с мастер-зоной (спальня родителей с отдельным санузлом), двумя детскими, большой кухней-гостиной, отдельной гардеробной. Он купил именно эту квартиру, площадью (обращаю внимание!) 77,5 квадратных метров! И сказал: "Это действительно то, что нужно моей семье!"
Мы пришли к Smart-решениям путем долгих исследований, поэтому наши планировки защищены авторским правом. Мы доказали, что функционал 20-метровой прямоугольной комнаты порой меньше, чем функционал 10-метровой комнаты, имеющей правильные пропорции. Даже Smart-студии у нас всегда с двумя окнами, выделенной кухонной зоной, полноценной ванной комнатой. И все квартиры мы предлагаем с рекомендацией по расстановке мебели. А чтобы развеять последние сомнения – в нашем офисе продаж и на Ярмарке недвижимости всегда работает шоу-рум, где в реальных размерах можно посмотреть квартиру с расстановкой мебели.
То есть, вы предложили рынку новый продукт и не ошиблись с его перспективностью?
- Так и есть. Мы "играем на одном поле" с нашими клиентами. Такой бизнес приносит огромное удовольствие, гордость результатом, желание и дальше открывать новое.
Smart-философия пронизывает всю деятельность компании. Мы выбрали офис класса А в новой бизнес-зоне Пулково. Романтика полета, опережения времени, смены пространства – это стопроцентное отражение нашей философии. Мы сами работаем в атмосфере уюта, функциональности, красоты – клиенты это сразу отмечают. И мы не просто продаем квартиры, а делимся нашими идеями, нашим мироощущением, идеалами жизни. Поэтому быстро нашли много единомышленников, для которых наш первый в Петербурге Smart-дом "LEGENDA на Оптиков, 34" стал воплощением представлений о комфортной жизни.
Первый дом действительно показал, что мы не ошиблись, и что реальная забота о человеке, понимание его образа жизни, внимание даже к казалось-бы незначительным мелочам – это именно то, ради чего стоило создать компанию нового типа и новую Smart-философию.
Смена в 2012 году руководства строительным комплексом Санкт-Петербурга, по мнению самих участников строительного сообщества, существенно повлияла на их работу. О перспективах проектирования в новых условиях рассказал "АСН-Инфо" Юрий Груздев, генеральный директор ОАО "ЛЕННИИПРОЕКТ".
- Мы, да и все коллеги очень ощутили приход нового руководства строительным комплексом города. Это отразилось и на характере работы, и на загрузке, и на объемах. Есть очень много проектов, которые «повисли» в институте из-за пока не решенных городом возможностей, которые надо реализовывать в строительном комплексе.
"ЛЕННИИПРОЕКТ" во многом зависит от хода реализации проектов. Если раньше было много краткосрочных проектов, сегодня получение разрешительной, исходной документации затягивается, что негативно сказывается на выполнении договоров. У города есть сложности с проектами планировки территорий (ППТ), поэтому многие заказчики приостановили работы либо сроки удлиняются.
Ведете ли вы переговоры о проектировании крупных объектов? Каких именно?
- Сейчас ведутся и намечаются очень крупные работы по строительству, которые мы любим: жилые комплексы со зданиями и сооружениями, социальными объектами, дорожной инфраструктурой. Конечно, работы уплотнительного характера нам интересны, их мы тоже выполняем, но институт привык к комплексному проектированию.
А как бы вы оценили удельный вес общественных зданий, скажем, спортивных сооружений в общем объеме выполненных работ?
- Не так много подобных объектов проектируется в Санкт-Петербурге, и в основном это бюджетное финансирование. Крупный спортивный объект сегодня для нас – конькобежный олимпийский стадион в Полежаевском парке (Красносельский район Санкт-Петербурга). Пока завершена только одна стадия проекта.
В рамках принятой правительством Санкт-Петербурга целевой программы мы проектировали физкультурно-оздоровительные комплексы. Были разработаны ФОКи разной вместимости, разной конструкции. Проекты прошли экспертизу, переданы Комитету по строительству. Но объекты требуют денежных вложений, и город строительство откладывает.
О новых государственных программах, отношении петербуржцев к ипотеке и достаточности государственной поддержки в интервью "Строительному Еженедельнику" рассуждает генеральный директор Санкт-Петербургского центра доступного жилья Владислав Назаров.
Одним из самых распространенных способов приобретения жилья в Санкт-Петербурге является ипотека. Оцените, пожалуйста, итоги года на рынке ипотечного кредитования.
– Прошедший год я бы назвал довольно динамичным. Существенных переломных моментов не было, но рынок стремительно рос в течение всего года. В том числе даже при плавном росте процентных ставок по ипотечным кредитам.
Основные характеристики, такие как объем выданных кредитов и ставки, в течение прошлого года существенно не менялись?
– Пока точной статистики от Центробанка по итогам 2012 еще не выходило, но по оценке Центра доступного жилья, в Петербурге было выдано порядка 38 тыс. ипотечных кредитов. В сравнении с 2011 годом (15 622 кредита) рост более чем в 2 раза. Рост ставок (плавный, но постоянный) был отмечен на протяжении всего года. В среднем они возросли на 0,5%. На сегодняшний день средневзвешенная ставка по рынку Санкт-Петербурга составляет 12,4%, в прошлом году это был показатель в 11,9% годовых.
В этом году ставки продолжат расти?
– По оценке большинства экспертов и аналитиков рынка, рост ставок продолжится, если все макроэкономические показатели останутся на прежнем уровне. При этом объемы кредитования покажут небольшой рост. В целом ничего не предвещает глобальных изменений на ипотечном рынке. Хотя многое зависит от макроэкономических показателей.
Как сейчас ведут себя на ипотечном рынке банки?
– Кто-то наращивает свою активность на ипотечном рынке, кто-то, напротив, закрывает это направление. Это вопрос приоритетов конкретного банка. Вместе с тем общая тенденция развития банковского сектора такова, что большинство кредитных учреждений идут по пути универсализации, стремясь предложить своим клиентам максимально широкую линейку. Специализация банковской сферы сейчас уже менее актуальна, чем была, скажем, 10 лет назад. В этом смысле акцент на ипотеке делают только два-три специализированных банка, которые еще остались на рынке.
Существующего ассортимента ипотечных продуктов достаточно?
– Более чем. Тем более что, по большому счету, все банковские ипотечные программы – это всего лишь маркетинговый ход. Продукт же на самом деле один.
Что касается требований к заемщикам – каковы сейчас настроения банкиров?
– Динамика здесь есть всегда. Сейчас ощущается, что банки взяли курс на смягчение. Но этот тренд может измениться в любой момент вслед за макроэкономическими событиями.
Есть ощущение, что общее отношение потребителей к ипотеке пока не меняется. Не каждый решится оформить ипотечный кредит даже при большом желании приобрести квартиру.
– Безусловно, никому не хочется брать на себя обязательства. Но в Европе или США кредиты воспринимаются как само собой разумеющееся. У нас пока этого нет, но, думаю, рано или поздно и мы к этому придем. Я сам какое-то время жил с ипотекой и воспринимал ее как квартплату. Для меня это были просто регулярные платежи.
Рассрочка от застройщика россиянам кажется более привлекательной?
– Несмотря на то что экономический смысл процесса абсолютно аналогичный, кому-то проще воспринимать слово "рассрочка", а не "кредит". Дело вкуса.
Санкт-Петербургский центр доступного жилья, который Вы возглавляете, является оператором двух целевых программ. Расскажите об итогах и планах по их реализации.
– Количественные характеристики в данном случае не совсем показательны. Объемы средств определяются депутатами ЗакСа. И все выделяемые средства являются востребованными горожанами. В 2012 году по программам, которыми занимается центр ("Молодежи – доступное жилье" и "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге" – прим. ред.), было оказано содействие в виде предоставления социальных выплат на сумму 1,8 млрд рублей. В 2013 году объемы финансирования будут увеличены и составят порядка 2,1 млрд рублей.
Программой "Молодежи – доступное жилье" предусмотрена рассрочка, которая предоставляется только на покупку жилья у оператора, то есть в построенных или купленных оператором программы домах. Когда это ограничение будет снято?
– Жилищный комитет уже инициировал внесение изменений в соответствующий закон. Постепенно мы уходим от соцпринципа продуктовых наборов и подхода "хочешь рассрочку – купи именно эту квартиру". В ближайшее время новая схема, при которой оформить заем можно будет на любую квартиру, должна заработать. Но предстоит еще внести изменения в нормативно-правовые акты, выпустить постановление правительства. Во II квартале, надеюсь, этот вопрос будет улажен.
В конце прошлого года была рассмотрена концепция целевой программы "Льготная целевая аренда в Санкт-Петербурге". Когда ее реализация может быть поставлена на поток?
– Сейчас идут согласовательные процедуры. Реализацию программы планируется начать в этом году. Я уверен, что льготная аренда в городе должна быть. Есть большая категория людей, которым не нужно иметь жилье в собственности, а требуется место для проживания.
Можно ли ожидать полноценного запуска в этом году другой "новинки" – "обратной ипотеки"? Кстати, как программа воспринимается горожанами?
– Сейчас нужно детально оценить этот продукт, понять его. Говорить о масштабных результатах пока не приходится. Но уже ясно, что спрос есть, несмотря на отсутствие рекламы. Лично мне проект кажется перспективным как для Петербурга, так и других миллионников.
"Обратная ипотека" – это, по сути, монетизация своих нажитых квадратных метров и способ обеспечить себе за них достойный уровень существования. Мы опасались множества негативных комментариев, но этого не произошло.
В таком случае, вероятно, в скором времени программа будет запущена в обычном режиме?
– Пока в планах завершить апробирование программы в первом полугодии. Во втором уже принять глобальное решение о запуске. "Обратная ипотека" имеет свою специфику, на нее, как ни странно, нужны деньги. Обычная ипотека – это коммерческий продукт, который сегодня работает как безостановочное производство. Для "обратной ипотеки" нужны целевые инвестиции, которые пока, наверное, однозначно не выделены. Но решение, скорее всего, будет положительное.
Судя по всему, город намерен в ближайшей перспективе активно развивать жилищные программы.
– Да, эта тенденция очевидна. В 2012 году подходило окончание срока действия ряда целевых программ, в том числе и программ, которые реализует наш центр. Но в конце прошлого года решением губернатора Санкт-Петербурга, которое поддержали депутаты ЗакСа, программы были не просто продлены до 2017 года, но также получили дополнительное финансирование. Все виды государственной поддержки, по сути, являются подарками от государства, на которые всегда будет спрос.
Не считаете ли вы, что существующего объема государственной поддержки недостаточно?
– Это довольно субъективный вопрос, ведь сложно определить тот рубеж, по которому можно было бы судить о том, какой срок ожидания в очереди на улучшение жилищных условий мы считаем приемлемым.
Как долго сегодня в среднем необходимо стоять в очереди на улучшение жилищных условий?
– Тенденция последних лет – сокращение этого срока. В том числе за счет реализации целевых программ. В программе "Развитие долгосрочного жилищного кредитования" срок ожидания может составлять 1-1,5 года. В других – больше. В любом случае, мне кажется, государственная помощь всегда будет востребована. Просто спрос слишком велик.
В таком случае, возможно, имеет смысл ужесточение критериев для отбора тех, кто имеет право на получение поддержки со стороны государства?
– То есть проводить более строгий отсев? Но ведь спрос от этого никуда не испарится. Он все равно будет. Просто кто-то окажется за бортом госпрограмм. При таком сценарии можно сформировать тот показатель достаточности, о котором мы говорили.