Виктория Федорова: "Покупатели квартир устали от стандартных решений"
Компания LEGENDA в прошлом году вывела на рынок жилья Smart-квартиры, представив одну из планировок в натуральную величину на осенней Ярмарке недвижимости. На весенней ярмарке будет представлен еще один "смарт", и уже можно понять, как первые клиенты восприняли продукт и насколько оправдались ожидания девелопера. На вопросы корреспондента ответила Виктория Федорова, директор по продажам компании LEGENDA.
Виктория, почему вдруг "Smart"? Откуда взялся термин и что вы в него вложили?
- Smart – это умный, сообразительный, модный. И в нашем мире этот термин может быть применен практически к любой сфере услуг или продукту. "Умными" и "продуманными" все чаще становятся автомобили, бытовая техника, мобильные устройства. Их все удобнее использовать, они компактны, многофункциональны. А вот недвижимость, как продукт более инертного рынка, очень тяжело догоняет требования времени. Причем именно в России.
Во всем мире жилая недвижимость уже шагнула далеко вперед. Японцы акцентируют внимание на компактности и функциональности. Американцы – на комфорте семейных зон. Скандинавы – на практичности и простоте каждой детали. Мы, задавшись целью создать новое поколение жилья для петербуржцев, собрали и проанализировали опыт более чем 10 стран, применили лучшее, адаптировали наиболее интересные решения, дополнили "местными" требованиями.
Что стало главным в вашей концепции Smart-жилья?
- На первом месте – человек и семья. И эти понятия неразделимы, но и человеку (как личности), и семье (как сообществу) нужны свои, отдельные пространства. Даже наш слоган – "Есть место быть собой, есть место быть семьей" – подчеркивает это. Два года LEGENDA посвятила разработке продукта. Мы выявили основные составы семей наших покупателей и сгруппировали их в 9 основных типов домохозяйств и с учетом повседневных потребностей семей, жизненных циклов, требований логистики и бытового комфорта. Для этих типов домохозяйств мы разработали более 30 видов планировок, учитывающих оптимальное зонирование, функционал, удобство.
Таким же образом мы проанализировали все элементы дома – техническое наполнение, места общего пользования, благоустройство и придомовую инфраструктуру. Только собрав все это воедино и не оставляя ни малейшего шанса компромиссным решениям, мы получили настоящий Smart-дом, где все удобно, функционально – так, как нужно человеку и семье.
Вы не боялись, что новый продукт не будет принят нашим консервативным рынком?
- Рынок – да, консервативный. Но вот покупатели квартир от отсутствия выбора, от стандартных и не всегда функциональных решений – честно, устали. Комнаты-стаканы, лишенные дневного света, длинные темные коридоры, нелогичные проходные зоны и многое другое – это пережитки стандартных планировок, которые не меняются уже много десятилетий.
Мы ввели свою классификацию квартир. У нас нет привычных "однушек", "двушек", "трешек". Есть квартиры с одной спальней, с двумя, с тремя. То есть, в зависимости от состава семьи, у каждого должна быть своя комната, свое приватное пространство. И есть living-area – общая зона для всей семьи, для общения, для семейных ужинов, для вечеров у телевизора. Мы предложили планировки для каждого типа семьи, но в разных площадях – так, наши варианты дополнились маркировкой S, M, L, XL. Но даже в минимальном размере XS функциональность квартиры для конкретной семьи остается полноценной, встанет вся мебель, всем найдется место.
Такой подход оправдал ваши ожидания? Как отреагировали первые покупатели?
- Запомнился один мужчина, который пришел к нам в поисках трехкомнатной квартиры 130 кв. метров для своей семьи. Двое родителей, двое разнополых детей. В его понимании, в меньшем метраже комфорт был бы невозможен. Мы предложили ему трехспальневый Smart – с мастер-зоной (спальня родителей с отдельным санузлом), двумя детскими, большой кухней-гостиной, отдельной гардеробной. Он купил именно эту квартиру, площадью (обращаю внимание!) 77,5 квадратных метров! И сказал: "Это действительно то, что нужно моей семье!"
Мы пришли к Smart-решениям путем долгих исследований, поэтому наши планировки защищены авторским правом. Мы доказали, что функционал 20-метровой прямоугольной комнаты порой меньше, чем функционал 10-метровой комнаты, имеющей правильные пропорции. Даже Smart-студии у нас всегда с двумя окнами, выделенной кухонной зоной, полноценной ванной комнатой. И все квартиры мы предлагаем с рекомендацией по расстановке мебели. А чтобы развеять последние сомнения – в нашем офисе продаж и на Ярмарке недвижимости всегда работает шоу-рум, где в реальных размерах можно посмотреть квартиру с расстановкой мебели.
То есть, вы предложили рынку новый продукт и не ошиблись с его перспективностью?
- Так и есть. Мы "играем на одном поле" с нашими клиентами. Такой бизнес приносит огромное удовольствие, гордость результатом, желание и дальше открывать новое.
Smart-философия пронизывает всю деятельность компании. Мы выбрали офис класса А в новой бизнес-зоне Пулково. Романтика полета, опережения времени, смены пространства – это стопроцентное отражение нашей философии. Мы сами работаем в атмосфере уюта, функциональности, красоты – клиенты это сразу отмечают. И мы не просто продаем квартиры, а делимся нашими идеями, нашим мироощущением, идеалами жизни. Поэтому быстро нашли много единомышленников, для которых наш первый в Петербурге Smart-дом "LEGENDA на Оптиков, 34" стал воплощением представлений о комфортной жизни.
Первый дом действительно показал, что мы не ошиблись, и что реальная забота о человеке, понимание его образа жизни, внимание даже к казалось-бы незначительным мелочам – это именно то, ради чего стоило создать компанию нового типа и новую Smart-философию.
Заместитель главы администрации Приморского района Герман Згибай рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Михаилу Немировскому о перспективных для жилищного строительства территориях и мерах по выводу района из транспортного коллапса.
Приморский район прочно обосновался в числе лидеров по объему введенного жилья в городе. Какие крупнейшие проекты жилищного строительства были реализованы в районе в текущем году?
- В этом году в районе введено в эксплуатацию 10 корпусов жилых домов, то есть порядка 272 тыс. кв. м жилой площади. В частности, были введены жилые комплексы "Лахта" и "Геометрия", первые корпуса ЖК "Шведская крона" в Коломягах и, пожалуй, один из самых масштабных проектов - жилой комплекс "Юбилейный квартал" от компании ЛенСпецСМУ. До конца года застройщик планирует завершить последние два корпуса. Однако по этому проекту есть большие проблемы с социальной инфраструктурой. Там предполагалось строительство двух школ и двух детских садов, но в силу того что земля была в собственности у частной компании, потребовалось время, чтобы произвести отчуждение этого участка и передать в городскую собственность. Пока длился процесс передачи земли, изменились нормы СанПиН, и в результате оказалось, что под предполагаемые объемы жилья образовательные учреждения построить уже не удастся. Поэтому сейчас Комитет по строительству просматривает различные варианты индивидуальных проектов детсадов и школ, для того чтобы они соответствовали установленным нормам. В противном случае эти объекты ввести в эксплуатацию не получится. Отмечу, что для того чтобы хоть как-то исправить ситуацию, город выкупил у застройщика целый ряд встроенных помещений под размещение таких социальных объектов, как детский сад, многофункциональный центр, офис семейного врача.
Как обстоит дело с земельными пятнами в районе? Какие зоны сегодня особенно интересны девелоперам?
- Если мы посмотрим на карту района, мы увидим, что вся восточная часть практически полностью застроена и потому малопривлекательна для застройщика. Здесь попросту не осталось земли, на которой можно было бы реализовать более-менее серьезный проект. До недавнего времени главной зоной притяжения инвестиций у нас была Северо-Приморская часть, которая активно застраивалась и продолжает застраиваться, но, по большому счету, в этой зоне все основные управленческие решения приняты, пул земельных участков сформирован, проекты планировок утверждены. Последние вакантные участки уже готовятся к выходу на торги Фонда имущества.
Постепенно внимание застройщиков смещается с прибрежной Северо-Приморской части на северо-запад района, а именно на земли совхоза "Пригородный". Это бывшие сельхозугодия, которые, тем не менее, входят в земли населенных пунктов. Эти земли оформлены в собственность, и потихоньку собственник начинает их продавать. Думаю, что до 2025 года эти земли будут распроданы полностью.
Какие проекты уже реализованы на данной территории?
- Освоение этой территории идет достаточно динамично. Во-первых, здесь находится уже упоминавшийся комплекс "Юбилейный квартал" - 78 и 75 кварталы района Каменки, также ЗАО "СК Росстрой" начало строить новые корпуса в 78 квартале. Участок в квартале 23-5 района озера Долгое имеет ЗАО "Ойкумена", есть также информация, что землю здесь купили организации, аффилированные с компанией RBI Эдуарда Тиктинского. Отдельно в этом ряду стоит "медвежья лапа" - территория в Юнтолово, которую до недавнего времени застраивала компания ООО "Главстрой-СПб". Не секрет, что по этой территории у города сейчас есть определенные вопросы к инвестору в части строительства инфраструктуры. "Главстрой-СПб" строит на участке только жилье, а всю социальную и инженерную инфраструктуру город должен построить за свой счет. Вложить дополнительно еще несколько десятков миллиардов рублей ради того, чтобы получить там 70 тыс. кв. м жилья, городу достаточно накладно.
Некоторое время назад вице-губернатор Игорь Метельский заявил о смещении акцента в градостроительной политике с комплексного освоения территорий в пользу развития инфраструктуры уже построенных кварталов. В то же время такие огромные территории имеет смысл осваивать именно комплексно.
- Я полагаю, что городские власти не устраивает как раз та ситуация, когда инвестор строит жилье, получает прибыль и не уделяет внимания социальной составляющей своего проекта. При этом бюджет города ограничен в выделении средств под строительство достаточного количества социальных объектов. Думаю, что руководством города будут предложены иные подходы к комплексному освоению в том, что касается строительства объектов социальной и дорожной инфраструктуры. Для того чтобы комплексно освоить какую-то территорию, наряду с необходимыми пакетами документов на получение земельного участка на инвестиционных условиях инвестор должен будет "принять на карандаш" и так называемую дорожную карту, в которой в соответствии с нормативами будет просчитываться необходимое количество социальных объектов, дорог, парковок и т. д. Скорее всего, строиться инфраструктурные объекты будут за счет средств самого инвестора, параллельно возведению жилья. Затем город будет выкупать у него эти объекты. Такая схема, по большому счету, город устраивает.
Какие шаги нужно предпринять для повышения транспортной доступности района?
- Транспортная проблема для нас одна из ключевых, потому как Приморский район - это своего рода остров, который с одной стороны отсечен от остального города двумя железнодорожными ветками - Выборгского и Сестрорецкого направления, с другой стороны ограничен кольцевой автодорогой. Чтобы нормально передвигаться из района в район, нужны соответствующие переправы, которых у нас не так много. В то же время в районе строится новое жилье, количество жителей растет, растут и пробки на дорогах. Если говорить о важнейших объектах, призванных улучшить ситуацию, то первым делом нужно выделить, конечно, Приморский транспортный узел. Эта развязка давно у всех на устах, однако ее польза в силу путаницы из-за постоянно меняющихся схем движения очевидна пока не всем. Полагаю, что по завершении строительства узла большая часть нагрузки на транспортную сеть района будет снята. В августе, напомню, мы открыли Коломяжский путепровод. Пусть он и не решил в полной мере проблему быстрого выезда из района, но позволил развести движение железнодорожного и автотранспорта.
Еще один путепровод над ж/д путями будет построен в Коломягах, на Поклонногорской улице. Конкурс уже состоялся, определен подрядчик. Очень большие надежды мы возлагаем на строительство путепровода в створе Туристской улицы. Очень важно, что КРТИ, после того как глава комитета Борис Мурашов лично убедился в тяжелейшей транспортной ситуации в районе, наконец услышал нас и обратил внимание на этот проект. На следующий год комитет планирует начать проектирование этого путепровода. Также КРТИ удалось включить в программу и этим летом завершить строительство части Шуваловского проспекта от проспекта Авиаконструкторов до Комендантского проспекта. По этому участку уже можно планировать запускать какие-то линии общественного транспорта. Крайне важны также 32 и 49 магистрали-перемычки между Приморским шоссе и ЗСД. Эти дороги строятся в том числе для обеспечения транспортной доступности будущего "Лахта-центра". Проектирование по этим объектам находится в завершающей стадии.
Наконец, сейчас начали активно обсуждать возможность строительства магистрали №7, которая должна будет проходить вдоль железной дороги Выборгского направления. По задумке, магистраль №7 должна соединить Арсенальную набережную и Белоостров. Это скоростная магистраль непрерывного движения, по которой можно выехать из центра города в северные окраины и за город в считанные минуты. С точки зрения транспортной логистики это довольно серьезная и грамотная идея. С точки зрения самого строительства тут довольно много потенциальных имущественно-правовых вопросов нужно решать с владельцами земельных участков, по которым должна пройти автодорога. В любом случае, по этому объекту нет даже предпроектных проработок, так что это вопрос на перспективу.
Эта магистраль пройдет в том числе и по территории Удельного парка, который и так немало пострадал от строительной экспансии. Какие объекты сегодня строятся вблизи или в самом парке?
- Безусловно, Удельный парк - это островок зеленого благополучия в нашем районе, и вполне естественно, что к нему тяготеет бизнес. При этом нужно отметить, что строительства в пределах парка нет и быть не может. Границы парка в конечном итоге были документально оформлены, и теперь уже никто не сможет их нарушить. Все эти "отгрызания" маленьких кусочков от юридически незащищенной зеленой зоны остались в прошлом. Остается лишь цивилизованное сосуществование урбанизированной среды с этой жемчужиной нашего района.