Николай Крутов: "В ближайшие годы жилищное строительство в Ленобласти может развернуться и на периферии"
В 2013 году в регионе планируют ввести 1,5 млн кв. м жилья. Жилье, строящееся в Ленобласти на приграничных с городом территориях, становится все более востребованным у петербуржцев. Председатель Комитета по строительству Ленинградской области Николай Крутов рассказал о том, кто из застройщиков планирует прийти в регион, а также о перспективном участии региональных властей в выставке-семинаре "Жилищный проект".
Николай Витальевич, вице-губернатор Ленобласти Георгий Богачев заявил, что в 2013 году в регионе может быть введено 1,5 млн кв. метров жилья. Еще 2,5 млн кв. метров – в стадии возведения. На каких территориях и в каких районах будет разворачиваться массовое жилищное строительство в ближайшие годы?
- Думаю, что планы вполне реальны. Они подтверждаются заявленными застройщиками проектами. Конечно, в основном в ближайшее время жилье будет строиться на приграничных с Петербургом территориях. Выборгский, Гатчинский, Всеволожский районы - это основные центры, где в настоящее время девелоперы возводят свои объекты. Но, тем не менее, уже в ближайшие годы жилищное строительство в Ленобласти может развернуться и на периферии. Мы надеемся, что, например, в Кингисеппском районе застройщики начнут активно осваивать территории, прилегающие к возводимым мощностям порта Усть-Луги. В Тихвинском районе – к строящемуся вагоностроительному заводу. Это позволит выровнять дисбаланс по развитию районов Ленобласти.
Кто сейчас, по вашим оценкам, в основном приобретает жилье в многоквартирных домах Ленобласти: петербуржцы, местные жители или приезжие?
- Привести статистику довольно сложно, потому что специалисты комитета по строительству Ленобласти не проводили подобные исследования. Но, по моему личному мнению, большинство покупателей жилья в Ленобласти - петербуржцы, которые нашли работу в так называемых спальных районах города или в приграничных областных территориях и хотят подобрать себе доступное жилье. Во-вторых, это мигранты, переезжающие в Ленобласть на заработки. В- третьих, это пожилые, обеспеченные люди – они приезжают вслед за своими детьми, которые уже живут и работают в Петербурге.
По словам вице-губернатора Георгия Богачева, уже в следующем году в Ленобласти могут создать свои филиалы крупные застройщики. О каких компаниях идет речь?
- Решение застройщиков о создании своих филиалов связано с готовностью властей Ленобласти выкупать объекты социальной инфраструктуры у тех девелоперов, которые возводят ее за свой счет и платят налоги в бюджет региона. Объекты планируется выкупать у тех строителей, чей объем налоговых платежейпревышает стоимость приобретаемых в казну объектов. Сейчас свое желание организовать филиалы в Ленобласти заявили почти все застройщики, работающие на приграничных с городом территориях. Это ЦДС, Setl City, NCC и многие другие.
Власти Ленобласти заявили о необходимости отмены пяти проектов планировки в Муринском сельском поселении из-за недостатка там объектов социальной инфраструктуры. Отменены ли уже ППТ? Как в будущем региональные власти намерены контролировать ситуацию, при которой муниципалы в обход действующих региональных нормативов разрешают девелоперам возводить небоскребы с высокой плотностью застройки?
- Сейчас отменен ППТ только для проекта, который компания NCC хотела реализовать в Мурино в районе привокзальной площади. Дело в том, что муниципалы отменяют ППТ, то снова их согласовывают - такие решения они могут принимать для проектов, которые были утверждены до вступления в силу в марте этого года Региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП). Но после того, как нормативы начали действовать, муниципалы уже не могут своевольничать - документ четко прописывает, какая высотность предусмотрена для различных территорий. Если же они будут утверждать проекты планировок в обход РНГП, мы будем привлекать для проверок прокуратуру.
Более того, с 2013 года в регионе должен заработать некий аналог петербургской комиссии по землепользованию и застройке. Этот единый для всей Ленобласти орган будет рассматривать все спорные проекты и принимать решения для застройщиков о возможности отклонения от установленной в РНГП высоты.
В выставке-семинаре "Жилищный проект" участвуют более 30 тыс. человек, в том числе представители городских властей и участники рынка недвижимости. Тематика мероприятия обширная - от обсуждения тенденций на рынке, обзоров по новостройкам (в том числе областных), до практических советов как улучшить свои жилищные условия. Насколько интересно представителям областных властей участие в такого рода мероприятиях? Например, для того, чтобы рассказать о последних изменениях в областных жилищных программах?
- Да, мы бы хотели участвовать в выставке-семинаре. Как уже отмечалось, в последнее время спрос и петербуржцев, и жителей Ленобласти смещается в сторону жилья, возводимого на приграничных территориях. Поэтому для нас было бы актуальным участие в мероприятии, которое бы позволило рассказать населению о последних тенденциях на этом рынке. Кроме того, сейчас в Ленобласти решается вопрос о создании единого оператора, который бы отвечал в регионе за реализацию всех жилищных программ. Сейчас непосредственно работой с гражданами по участию в госпрограммах занимаются муниципалитеты, однако они не обладают всей полнотой информации по всему субъекту. Когда такой единый оператор будет создан, его специалисты смогут предоставлять всем желающим полноценные, развернутые консультации. Одной из площадок для консультирования населения вполне может стать "Жилпроект".
Сейчас для многих петербуржцев крайне востребованы советы профессионалов по приобретению жилья. В рамках "Жилищного проекта" будет организован семинар "Риски граждан при покупке готового и строящегося жилья и способы их снижения". Известно, что Ленобласть сейчас готовит законопроект о защите участников долевого строительства. Сколько сейчас в регионе обманутых дольщиков и насколько безопасны покупки жилья в новостройках Ленинградской области?
- Мы считаем, что после того, как начал действовать 214 ФЗ, в Ленобласти проблема защиты участников долевого строительства почти решена. Практически все наши застройщики работают по 214 ФЗ. Сейчас обманутых дольщиков насчитывается не более сотни. При этом их нельзя назвать именно "обманутыми" - застройщики просто задерживают и переносят сроки сдачи объектов, но не отказываются от них и не признают себя банкротами. В основном это стройки, которые начались еще до вступления в силу 214 ФЗ.
Для "Жилпроекта" традиционны опросы участников рынка и простых граждан по актуальным вопросам. По каким сегодняшним или готовящимся инициативам областных властей в сфере строительства Вам было бы интересно узнать мнение профессионалов рынка недвижимости и населения?
- Прежде всего, властям Ленобласти была бы интересна точная статистическая информация, о том, кто в основном покупает жилье в регионе и какова мотивация покупателей. Это помогло бы нас скорректировать собственные планы по развитию районов, определиться с тем, какие проекты наиболее востребованы и сформулировать более четкие условия взаимодействия с инвесторами.
Недавно петербургские депутаты выступили с федеральной инициативой аннулировать разрешение на строительство у застройщиков, которые используют труд нелегальных мигрантов. По данным наших опросов на "Жилпроекте", большинство петербуржцев поддерживают это решение. Как вы относитесь к новшеству и насколько проблема незаконных мигрантов актуальна для Ленобласти?
- Думаю, что вопрос об ответственности девелоперов, использующих труд нелегальных мигрантов, должны решать не депутаты, а СРО, в которых застройщики состоят. Аннулирование разрешения – это не выход, такое решение приведет лишь к остановке строек, появлению новых обманутых дольщиков и недовольству граждан. К сожалению, пока большинство регионов России не может обойтись без труда мигрантов. Ленобласть не исключение.
На Ваш взгляд, какие темы могли бы стать особо актуальными для рынка недвижимости в 2013 году?
- Я надеюсь, чтобы вопреки прогнозам некоторых экспертов кризис 2008 года не повторится. Тогда у всех застройщиков, властей, риэлторов будет много работы, а население по-прежнему сможет приобретать жилье. Планов у нас много – это и страхование жилья граждан на вторичном рынке, которое может начаться уже в следующем году, и развитие коммерческого найма для жителей Ленобласти.
По данным пресс-службы выставки-семинара "Жилищный проект".
О параметрах инвестиционной программы на 2012 год, планах по вводу новых мощностей, реконструкции электросетового оборудования Петербурга и Ленобласти, а также о ситуации с тарифами на техприсоединение и работе со строительными компаниями «Строительному Еженедельнику» рассказал Андрей Сорочинский, генеральный директор ОАО «Ленэнерго».
– Каковы приоритетные направления и основные параметры инвестиционной программы Вашей компании?
– Инвестиционная программа Ленэнерго направлена прежде всего на развитие и повышение надежности энергосистемы Петербурга и Ленобласти. Утвержденная инвестпрограмма 2012 года – 13,316 млрд рублей, почти 10 млрд рублей – это Санкт-Петербург и более 3,3 млрд рублей – Ленинградская область. При этом сразу оговорюсь, что мы проработали вопрос увеличения инвестиционной программы. Планируем, что по городу она будет увеличена на 1,7 млрд рублей, по области – на 900 млн рублей.
– Какова, по Вашим оценкам, сегодня изношенность электросетевого оборудования Петербурга?
– Износ основных фондов представляет для нас одну из важнейших проблем, от решения которой зависит надежность работы электросетевого оборудования. Общий износ электросетевого оборудования составляет 67%. В частности, изношены 77% кабельных линий, 61% трансформаторов, 65% оборудования на подстанциях. Поэтому задача модернизации электросетевого комплекса для нас первостепенна.
– Какие районы города на сегодняшний день в первую очередь нуждаются в реконструкции электросетей?
– В первую очередь это центральные районы Петербурга, где наиболее высокий уровень изношенности электросетевого оборудования – Центральный, Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский районы.
– Каков объем затрат на их реконструкцию?
– Ленэнерго разработало программу реновации электросетевого оборудования на 2012-2021 годы. По нашим оценкам, для сокращения износа и обеспечения надлежащего уровня надежности в этот период в сетевую инфраструктуру Санкт-Петербурга необходимо вложить 150 млрд рублей.
– Какие наиболее значимые новые объекты компания планирует ввести в 2012 году?
– В 2012 году в Петербурге мы запланировали ввод более 10 объектов. В частности, завершится реконструкция подстанции № 185 «Пушкин-Южная». Также мы планируем завершить реконструкцию подстанции № 184 «Охтинская», которая расположена около метро «Ладожская». Это одна из узловых и самых сложных подстанций в городе, на которую завязано электроснабжение практически всего центра Петербурга.
После реконструкции ячеек 110 кВ на подстанциях 100 кВ № 320 и № 542 для присоединения кабельной линии 110 кВ на подстанции 330 кВ «Центральная» будет обеспечено надежное электроснабжение Центрального и Адмиралтейского районов. Идет усиление сети 110 кВ для повышения надежности и обеспечения электроснабжением кварталов в районе Купчино.
В конце года мы завершим строительство подстанции 212 А на Парнасе, которая обеспечит электроснабжением жилой комплекс «Северная долина».
Еще один важный объект, который мы сейчас реконструируем, – подстанция № 321 на Васильевском острове. Она обеспечит электроснабжением Западный скоростной диаметр и территории, которые сейчас намываются под жилищное строительство. Фактически мощности этой ПС будет достаточно для развития всей Западной части Васильевского острова. В текущем году мы установим новые трансформаторы с большей мощностью на подстанции № 12 на Петроградской стороне.
В Ленобласти будет реконструировано порядка 10 подстанций. В частности, подстанция № 537 в Сертолово, от которой запитан онкологический центр в поселке Песочное. Также мы планируем завершить реконструкцию подстанций № 720 в поселке Мга, № 730 в городе Отрадное, № 158 в поселке Победа Выборгского района области. Эти источники питания находятся в зонах активного дачного строительства, где новая мощность очень востребована.
– А какие дополнительные объекты Ленэнерго сможет ввести в случае увеличения инвестиционной программы 2012 года?
– Увеличение инвестиционной программы позволит нам завершить реконструкцию на узловых подстанциях 110 кВ и 35 кВ. Например, на подстанции 110 кВ № 127 «Дюны», расположенной в Белоострове. На подстанции 110 кВ № 93 «Завод Либкнехта» на проспекте маршала Блюхера, где мы планируем в текущем году смонтировать новые трансформаторы и построить новое распределительное устройство 10 кВ, что позволит подключать новых абонентов. Также мы сможем завершить работы еще по одной подстанции 110 кВ № 89 «Парнас-Коммунальная» в промышленной зоне «Парнас», а также на подстанциях 35 кВ № 18 «Красный треугольник» в районе Балтийского вокзала и № 13 «Волхов-Василеостровская» на Васильевском острове.
– На одном из последних заседаний правительства Петербурга обсуждалась стоимость подключения к сетям новых жилых домов. Сколько сегодня в среднем стоит подключение и какова структура тарифа?
– Средняя ставка тарифа на технологическое присоединение к электрическим сетям в текущем году составляет 33 тыс. рублей без НДС за 1 кВт. Порядка 79% этой суммы – это те деньги, которые Ленэнерго направляет на проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию сетевой инфраструктуры, необходимой для подключения объекта. Еще порядка 19% – это налог на прибыль и 2% – финансирование мероприятий неинвестиционного характера: содержание службы по техприсоединению, оплата кредитов, которые мы привлекаем. Последние 3 года тариф на технологическое присоединение к сетям имеет тенденцию к снижению. Например, тариф 2012 года в 2 раза ниже тарифа 2009 года.
На сегодняшний день затраты застройщика на присоединение
Есть еще такой момент, как точка, в которой застройщик присоединяет объект к сетям. Это либо главный распределительный щит, и тогда стройкомпания вообще не несет никаких затрат сверх тарифа. Либо точка непосредственно на трансформаторной подстанции, которая, как правило, располагается в 200-
– У Ленэнерго есть резервы для снижения тарифа?
– Что касается возможностей для снижения тарифа на техприсоединение, то они однозначно отсутствуют. Средства, которые мы получаем по тарифу, направляются на строительство распределительной сети для подключения абонентов. Конечно, есть второй источник – инвестиционная составляющая в тарифе на передачу электроэнергии, но ее доля в тарифе для конечного потребителя совсем невелика – лишь 4%.
У нас есть адресная инвестиционная программа, по которой мы строим распредсети для подключения жилых домов, социально важных объектов бюджетного строительства – школы, детские сады, поликлиники, больницы, объекты городской инфраструктуры. Так вот те средства, которые мы выделяем на программу, в 2,5 раза ниже потребностей в финансировании. А плюс к этому нам надо финансировать программу ликвидации просроченных обязательств по техприсоединению, которые у нас, к сожалению, накопились за прошлые годы.
Мы пытаемся найти выход из положения, ищем нетарифные источники финансирования, привлекаем кредиты. Но кредиты надо обслуживать и выплачивать проценты, что тоже в конечном счете отражается на возможностях финансирования инвестпрограммы.
– Как сегодня строятся Ваши отношения со строительными компаниями? Можно ли говорить о том, что процессы взаимодействия налажены и устраивают обе стороны?
– Взаимодействию со строительными компаниями мы уделяем особое внимание: в конце прошлого года было проведено несколько встреч с крупнейшими девелоперами, создана рабочая группа по взаимодействию со строителями. В данную рабочую группу, которая будет действовать на постоянной основе, вошли представители Ленэнерго, администрации города, а также крупнейших строительных компаний. Я бы отметил, что и компетентность самих строителей, безусловно, выросла. Все знают законы и свои права. Поэтому нам сотрудничать проще, ведь мы говорим на одном языке.
Алена Шереметьева