Николай Крутов: "В ближайшие годы жилищное строительство в Ленобласти может развернуться и на периферии"
В 2013 году в регионе планируют ввести 1,5 млн кв. м жилья. Жилье, строящееся в Ленобласти на приграничных с городом территориях, становится все более востребованным у петербуржцев. Председатель Комитета по строительству Ленинградской области Николай Крутов рассказал о том, кто из застройщиков планирует прийти в регион, а также о перспективном участии региональных властей в выставке-семинаре "Жилищный проект".
Николай Витальевич, вице-губернатор Ленобласти Георгий Богачев заявил, что в 2013 году в регионе может быть введено 1,5 млн кв. метров жилья. Еще 2,5 млн кв. метров – в стадии возведения. На каких территориях и в каких районах будет разворачиваться массовое жилищное строительство в ближайшие годы?
- Думаю, что планы вполне реальны. Они подтверждаются заявленными застройщиками проектами. Конечно, в основном в ближайшее время жилье будет строиться на приграничных с Петербургом территориях. Выборгский, Гатчинский, Всеволожский районы - это основные центры, где в настоящее время девелоперы возводят свои объекты. Но, тем не менее, уже в ближайшие годы жилищное строительство в Ленобласти может развернуться и на периферии. Мы надеемся, что, например, в Кингисеппском районе застройщики начнут активно осваивать территории, прилегающие к возводимым мощностям порта Усть-Луги. В Тихвинском районе – к строящемуся вагоностроительному заводу. Это позволит выровнять дисбаланс по развитию районов Ленобласти.
Кто сейчас, по вашим оценкам, в основном приобретает жилье в многоквартирных домах Ленобласти: петербуржцы, местные жители или приезжие?
- Привести статистику довольно сложно, потому что специалисты комитета по строительству Ленобласти не проводили подобные исследования. Но, по моему личному мнению, большинство покупателей жилья в Ленобласти - петербуржцы, которые нашли работу в так называемых спальных районах города или в приграничных областных территориях и хотят подобрать себе доступное жилье. Во-вторых, это мигранты, переезжающие в Ленобласть на заработки. В- третьих, это пожилые, обеспеченные люди – они приезжают вслед за своими детьми, которые уже живут и работают в Петербурге.
По словам вице-губернатора Георгия Богачева, уже в следующем году в Ленобласти могут создать свои филиалы крупные застройщики. О каких компаниях идет речь?
- Решение застройщиков о создании своих филиалов связано с готовностью властей Ленобласти выкупать объекты социальной инфраструктуры у тех девелоперов, которые возводят ее за свой счет и платят налоги в бюджет региона. Объекты планируется выкупать у тех строителей, чей объем налоговых платежейпревышает стоимость приобретаемых в казну объектов. Сейчас свое желание организовать филиалы в Ленобласти заявили почти все застройщики, работающие на приграничных с городом территориях. Это ЦДС, Setl City, NCC и многие другие.
Власти Ленобласти заявили о необходимости отмены пяти проектов планировки в Муринском сельском поселении из-за недостатка там объектов социальной инфраструктуры. Отменены ли уже ППТ? Как в будущем региональные власти намерены контролировать ситуацию, при которой муниципалы в обход действующих региональных нормативов разрешают девелоперам возводить небоскребы с высокой плотностью застройки?
- Сейчас отменен ППТ только для проекта, который компания NCC хотела реализовать в Мурино в районе привокзальной площади. Дело в том, что муниципалы отменяют ППТ, то снова их согласовывают - такие решения они могут принимать для проектов, которые были утверждены до вступления в силу в марте этого года Региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП). Но после того, как нормативы начали действовать, муниципалы уже не могут своевольничать - документ четко прописывает, какая высотность предусмотрена для различных территорий. Если же они будут утверждать проекты планировок в обход РНГП, мы будем привлекать для проверок прокуратуру.
Более того, с 2013 года в регионе должен заработать некий аналог петербургской комиссии по землепользованию и застройке. Этот единый для всей Ленобласти орган будет рассматривать все спорные проекты и принимать решения для застройщиков о возможности отклонения от установленной в РНГП высоты.
В выставке-семинаре "Жилищный проект" участвуют более 30 тыс. человек, в том числе представители городских властей и участники рынка недвижимости. Тематика мероприятия обширная - от обсуждения тенденций на рынке, обзоров по новостройкам (в том числе областных), до практических советов как улучшить свои жилищные условия. Насколько интересно представителям областных властей участие в такого рода мероприятиях? Например, для того, чтобы рассказать о последних изменениях в областных жилищных программах?
- Да, мы бы хотели участвовать в выставке-семинаре. Как уже отмечалось, в последнее время спрос и петербуржцев, и жителей Ленобласти смещается в сторону жилья, возводимого на приграничных территориях. Поэтому для нас было бы актуальным участие в мероприятии, которое бы позволило рассказать населению о последних тенденциях на этом рынке. Кроме того, сейчас в Ленобласти решается вопрос о создании единого оператора, который бы отвечал в регионе за реализацию всех жилищных программ. Сейчас непосредственно работой с гражданами по участию в госпрограммах занимаются муниципалитеты, однако они не обладают всей полнотой информации по всему субъекту. Когда такой единый оператор будет создан, его специалисты смогут предоставлять всем желающим полноценные, развернутые консультации. Одной из площадок для консультирования населения вполне может стать "Жилпроект".
Сейчас для многих петербуржцев крайне востребованы советы профессионалов по приобретению жилья. В рамках "Жилищного проекта" будет организован семинар "Риски граждан при покупке готового и строящегося жилья и способы их снижения". Известно, что Ленобласть сейчас готовит законопроект о защите участников долевого строительства. Сколько сейчас в регионе обманутых дольщиков и насколько безопасны покупки жилья в новостройках Ленинградской области?
- Мы считаем, что после того, как начал действовать 214 ФЗ, в Ленобласти проблема защиты участников долевого строительства почти решена. Практически все наши застройщики работают по 214 ФЗ. Сейчас обманутых дольщиков насчитывается не более сотни. При этом их нельзя назвать именно "обманутыми" - застройщики просто задерживают и переносят сроки сдачи объектов, но не отказываются от них и не признают себя банкротами. В основном это стройки, которые начались еще до вступления в силу 214 ФЗ.
Для "Жилпроекта" традиционны опросы участников рынка и простых граждан по актуальным вопросам. По каким сегодняшним или готовящимся инициативам областных властей в сфере строительства Вам было бы интересно узнать мнение профессионалов рынка недвижимости и населения?
- Прежде всего, властям Ленобласти была бы интересна точная статистическая информация, о том, кто в основном покупает жилье в регионе и какова мотивация покупателей. Это помогло бы нас скорректировать собственные планы по развитию районов, определиться с тем, какие проекты наиболее востребованы и сформулировать более четкие условия взаимодействия с инвесторами.
Недавно петербургские депутаты выступили с федеральной инициативой аннулировать разрешение на строительство у застройщиков, которые используют труд нелегальных мигрантов. По данным наших опросов на "Жилпроекте", большинство петербуржцев поддерживают это решение. Как вы относитесь к новшеству и насколько проблема незаконных мигрантов актуальна для Ленобласти?
- Думаю, что вопрос об ответственности девелоперов, использующих труд нелегальных мигрантов, должны решать не депутаты, а СРО, в которых застройщики состоят. Аннулирование разрешения – это не выход, такое решение приведет лишь к остановке строек, появлению новых обманутых дольщиков и недовольству граждан. К сожалению, пока большинство регионов России не может обойтись без труда мигрантов. Ленобласть не исключение.
На Ваш взгляд, какие темы могли бы стать особо актуальными для рынка недвижимости в 2013 году?
- Я надеюсь, чтобы вопреки прогнозам некоторых экспертов кризис 2008 года не повторится. Тогда у всех застройщиков, властей, риэлторов будет много работы, а население по-прежнему сможет приобретать жилье. Планов у нас много – это и страхование жилья граждан на вторичном рынке, которое может начаться уже в следующем году, и развитие коммерческого найма для жителей Ленобласти.
По данным пресс-службы выставки-семинара "Жилищный проект".
Положение в строительной отрасли, как и в экономике России в целом, остается непростым. Своим взглядом на текущую ситуацию поделился президент Российского союза строителей Владимир Яковлев.
— Владимир Анатольевич, как вы оцениваете сегодняшнее состояние нашей экономики?
— Если говорить о сегодняшней экономической ситуации, то совсем недавно премьер-министр В. В. Путин отметил, что в экономике мы достигли дна, и теперь будем стремиться подниматься вверх. Дна, на самом деле мы достигли, но другой разговор, какое это дно: твердое, рыхлое, можно ли от него будет оттолкнуться и двигаться вперед. Одним из таких направлений движения вперед Президент определил путь на модернизацию экономики. Однако цифры пока говорят несколько другое — за
В то время как мы говорим о необходимости бороться с сырьевой составляющей в нашей экономике, она все равно продолжает расти. Так, российский экспорт сырья в
Бюджет несколько лет назад, а точнее до
— Какие задачи необходимо решить, для того чтобы экономика страны начала поступательное движение вперед?
— Это, прежде всего, развитие строительной отрасли, которая является локомотивом, который тянет за собой всю экономику. Так и строительство дорог является тем показателем, по которому можно судить о перспективах других отраслей. Появляется дорога — начинается строительство, освоение лесных богатств, природных ресурсов, решаются многие задачи с обустройством жизни. А когда все делается в условиях бездорожья, то начинается разворовывание.
В РФ примерно 900 тысяч км дорог различного назначения, из них 700 тысяч км — с твердым покрытием. Между тем, за последние 10 лет в России было построено всего 20 мостов, а в
Чтобы определиться со стратегическими перспективами развития России, необходимо, прежде всего, выстроить планы развития регионов, причем они должны быть тесно увязаны между собой. Для этого нужно в скорейшие сроки принять схемы территориального развития субъектов РФ, МО, генпланы крупных городов. К сожалению, сроки принятия этих документов пришлось продлить на 2 года. Территориальные схемы до сих пор не готовы, потому что у руководства регионов нет четкого понимания перспектив развития, не хватает мощностей проектных институтов, которые могли бы выполнять эту работу.
Одним из немногих исключений в этом отношении является Татарстан. Если посмотреть, что сделано там за последнее время, какая там идет стройка по подготовке к Универсиаде
— Как, на Ваш взгляд должна развиваться строительная отрасль?
— По итогам первых четырех месяцев
Сегодня, для того чтобы добиваться результатов в строительной отрасли необходимо бороться с административными барьерами, которые препятствуют строительству. Я часто привожу такой пример — если взять за 100% стоимость квадратного метра, то 50% — это, как правило, накладные расходы, связанные с административными барьерами, продажей земли, взятками и т. п. и 50% — это реальная стоимость квадратного метра. И еще один пример — процедура подготовки и согласования проектно-сметной документации у нас составляет более 700 дней, в США — 40, в Европе — 60 – 80. Выходит, что строить получается быстрее, чем оформлять документы и получать разрешение на строительство. Совсем недавно Министерство регионального развития в рамках программы «Жилище» направило в Правительство пакет документов нацеленных на упрощение процедуры оформления и передачи земельных участков. Надеемся, что в ближайшее время их рассмотрят, и решение будет принято.
Что касается самого жилья, то сегодня от общего объема строительства более 60% будет приходиться на малоэтажное жилье, будет развиваться этот сектор промышленности строительных материалов, необходимо приблизить человека к земле, на которой в своем собственном доме он смог бы создавать наиболее благоприятные условия для проживания.
Но и без многоквартирного жилья на сегодняшний день просто не обойтись. К сожалению, из тех 500 ДСК, которые были до 90-х гг. на сегодняшний день осталось порядка сотни, но это уже модернизированные предприятия, имеющие новые технологические линии. И не случайно компания «Интеко» вышла в Минрегионразвития с предложением в ближайшие годы в 35 субъектах РФ организовать строительство жилья эконом-класса на базе модернизированных ДСК.
Большой объем работ предстоит и в области модернизации пятиэтажек. В этом году исполнилось 55 лет с того момента, как Н. С. Хрущев подписал программу развития крупнопанельного домостроения. Пятиэтажки тогда строились временно, это примерно треть всего жилья, однако стоят они уже свыше 50 лет и требуют к себе повышенного внимания. Дожидаться когда они начнут складываться как домино нельзя.
Говоря о строительстве, актуальной остается тема, связанная с промышленностью строительных материалов. Если в прошлом году был спад по всем видам производства стройматериалов, особенно это коснулось производства цемента, кирпича, железобетона, который составил порядка 20-50%. То сегодня производство цементной продукции за четыре месяца
— Владимир Анатольевич, как вы оцениваете процесс саморегулирования в строительной отрасли?
— 2010 — не простой год для строительной отрасли. С 1 января мы перешли на новые взаимоотношения, уйдя от лицензий и перейдя на допуски к строительству. Появились саморегулируемые организации. Цель и задачи были абсолютно ясны, однако проблем и вопросов на сегодняшний день немало!
Сегодня очень важно разрешить те вопросы, которые негативно влияют на деятельность СРО и ложатся тенью на всех строителей. К сожалению, в ряде случаев есть опасения бюрократизации аппаратов СРО, и того, что административные аппараты, а не сами строительные организации возьмут на себя управление. Мы надеемся, что в ближайшее время будут внесены изменения в законодательство о саморегулируемых организациях, проект сейчас находится в Государственной думе и считаем, что многие вопросы можно решать в процессе их реализации — время должно снять многие проблемы, которые на сегодняшний день все еще возникают.
Большой объем работ предстоит в области технического регулирования, разработки СНиПов. Было дано поручение Минрегионразвитию до 1 июня подготовить перечень СНиПов, которые будут до конца года адаптированы и приняты к исполнению. Такой документ составлен, направлен в правительство. Теперь вместо 147 останется порядка 95 – 98 СНиПов.
— Что необходимо сделать в первую очередь для формирования благоприятного климата для строительной отрасли?
— Как я уже говорил, для того чтобы в строительном процессе сформировался благоприятный климат необходимо бороться с административными барьерами, принять ряд законов о саморегулировании, внести изменения в Градостроительный кодекс в области малоэтажного строительства. Достаточно серьезным подспорьем для строителей останется участие государства в заказах по приобретению жилья (для военнослужащих, ветеранов войны, переселенцев, ликвидаторов различных аварий), в прошлом году эта цифра составляла порядка 30%, в ближайшие годы мы надеемся, этот объем будет составлять 25-30%.
Для того, чтобы облегчить процесс строительства и снизить его стоимость я считаю, что государство должно, как это делается во многих развитых странах, взять на себя вопросы развития инфраструктуры. В программе «Жилище» впервые Министерство регионального развития предложило отделить инфраструктурную составляющую от стоимости самого проекта. По общим оценкам она сегодня составляет порядка 30%. Думаю, что к этому мы все равно придем. Строителю необходимо дать точки подключения в пределах «красных линий» территорий кварталов, тогда он сможет беспрепятственно работать, не вступая во взаимоотношения с разными людьми, которые требуют деньги за подключение.
Никоим образом не должно быть обременения у строителей связанных с дополнительным строительством дорог, инфраструктуры вне пределов территорий застройки, отчислениями на социальные объекты. Тогда значительно снизится нагрузка на квадратный метр, что позволит активнее привлекать население к приобретению жилья.
— В этом году Российскому союзу строителей исполняется 20 лет, что планируется в этот юбилейный год?
— 23 ноября
Для подготовки к празднованию этого события мы разработали план мероприятий, цель которых поднять авторитет строительной отрасли, показать, что без строительства не будет развития, не произойдет той модернизации, курс на которую взяло наше государство.
Беседовала Ирина Васильева