Дмитрий Молчанов: "Саморегулирование - это цивилизованное движение общества от административно-директивной системы к системе рыночной"
О перспективах развития саморегулирования в строительной сфере "АСН-инфо" рассказал председатель Комитета НОСТРОЙ по поддержке малого бизнеса, доктор экономических наук Дмитрий Молчанов.
Саморегулирование - это цивилизованное движение общества от административно-директивной системы к системе рыночной, где рыночные механизмы подсказывают путь к развитию, а не волюнтаризм отдельных субъектов, возведенный в ранг "воли". Постепенно растет потребность перехода от декларирования идей, мнений и суждений к взвешенному критическому осознанию того, что излагается и в каких формах.
Что сегодня мешает планомерному развитию института саморегулирования?
- Половинчатость решений всегда вызывает вопросы и сомнения. Государство не готово в необходимом объеме передать свои контрольные функции общественным организациям и это факт. Поэтому, вопрос нужности и востребованности института саморегулирования будет держаться на "точечных" решениях, усилиями конкретных людей, авторитет которых в строительном сообществе высок. Строительство при всей его значимости для России, к сожалению, относится к отстающим отраслям экономики. Причинами этого является в частности механизм управления отраслью. Мировая экономика продолжает снижаться с 2008 года и это негативно сказывается на инвестициях в России в том числе.
Строительство завязано на большой объем инвестиционных ресурсов и, следовательно, в таких условиях говорить о позитиве не приходится. В такой ситуации любые организационные изменения воспринимаются с пристрастием. Со стороны строительных компаний, превалирующим является обеспеченность заказами в объеме необходимом не только для выживания, но и для развития. Система лицензирования приучила, что за опасные факторы, связанные со строительным производством, компании необходимо произвести различные затраты. В данном случае при переходе на саморегулирование отрасли, особенно ничего не поменялось, за исключением повышения планки официальных расходов строительной компании для получения допуска. Все восприняли это нормально по причине того, что отрасль была перегружена фирмами - "однодневками", коррупционными схемами и нарастающими объемами незавершенного строительства, все понимали, что усиление финансовых и организационных барьеров для вхождения в отрасль необходимо.
Высока ли сегодня лояльность строителей СРО?
- Сообщество строителей оплачивает существование системы СРО абсолютно сознательно. Сами региональные СРО находятся в постоянном поиске для увеличения числа членов. Не в их интересах оказывать избыточное давление на своих членов, поскольку в различных СРО формальные требования к членам различаются, и, следовательно, риск потери члена для СРО увеличивается, так что лояльность СРО к своим членам будет достаточно высока. Казалось бы, единственным устойчивым звеном системы саморегулирования должно быть Национальное объединение строителей, но конфликты и борьба за руководство заставляют всю систему саморегулирования пребывать в напряжении. К тому же законодатели в России планируют создать многополярную систему альтернативную доминированию НОСТРОЙ (РСПП, РСС, АСР) и на этом уровне. С одной стороны это создает реальную конкуренцию, которая в теории должна улучшить дело. Однако на практике может оказаться обратное.
О каких негативных последствиях идет речь?
- Если не будет позитивного фактического результата, система саморегулирования в строительстве может быть упразднена как "очаг" конфликтов на государственном уровне и амбиции многих "борцов за правду" останутся мифом. Ситуации в НОП и НОИЗ на практике показали опасность такого развития событий. Подмена понятий "демократическое развитие" и "анархия" может очень пагубно сказаться на всем строительном комплексе, особенно в связи с вступлением России в ВТО. Время все расставит на свои места и не хотелось, чтобы возобладала идеология «большого взрыва», после которого начнется развитие.
Глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко в преддверии Дня строителя встретился с корреспондентом "Строительного Еженедельника" Антониной Асановой и рассказал о планах города по улучшению инвестклимата в строительной сфере и развитию сотрудничества с застройщиками.
В Вашем недавнем интервью Вы говорили о том, что город начинает отказываться от массовой застройки земель. Какие сейчас приоритеты и задачи у города?
– Речь не об отказе от комплексного освоения – именно за реализацией таких проектов будущее. Речь идет о переосмыслении подходов к проектам комплексного освоения территорий. Приоритетами города всегда были и остаются его жители. В рамках заявленных строителями и девелоперами проектов должно появиться почти 40 миллионов квадратных метров жилья.
Для сравнения, на сегодняшний день эта цифра в городе – всего 112 миллионов. То есть мы строим треть Петербурга. Сегодня важнейший вопрос, какого качества районы появятся. Как мы все понимаем, невозможно построить современный дом в чистом поле. Необходимо подключать его к улично-дорожной сети, должны быть построены инженерные, социальные объекты: школы и детские сады, объекты медицины и безопасности, парки и скверы. После того как строители освоят все запланированные территории и уйдут, - за ними останется целый город.
И сегодня мы решаем вопрос, какого качества будет этот город, сможет ли он конкурировать с лучшими городами Европы.
В мае Георгий Полтавченко заявлял о планах поделить городские объекты на две категории: "где город может обеспечить социальную инфраструктуру и где это способен сделать инвестор". Произошло ли уже это деление? И по какому принципу планируется определять способность инвесторов строить инфраструктуру?
После того как мы сопоставим городские адресные инвестиционные программы и планы застройщиков, станет понятно, где необходимо применять другие схемы решения вопросов, например, ГЧП. Сейчас эта работа ведется. Скажу честно, был удивлен, что строители и сами не в курсе, сколько всего жилья они планируют построить в городе.
В прессе представители девелоперов зачастую высказываются о критичном снижении рентабельности строительных проектов, в том числе и из-за необходимости развивать инфраструктуру за свой счет, и о большом числе административных барьеров. Некоторые из них говорят о готовности уйти с петербургского рынка. Планирует ли город улучшать инвестклимат в строительной сфере?
Как Вы правильно отметили, вопрос инвестиционного климата - это вопрос комплексный. Сегодня инвестиции в строительство - это либо средства дольщиков, либо достаточно дорогие средства банков. В развитых странах ситуация кардинально иная - на рынок недвижимости охотно идут страховые и пенсионные фонды. Они обладают большими финансовыми ресурсами и готовы вкладывать их в надежные проекты, пусть даже с длительным сроком окупаемости.
Учитывая, что сейчас нам необходимо привлекать больше инвестиций в проекты ГЧП, город заинтересован в более дешевых деньгах.
Еще один вариант для расширения инвестиционной базы – выпуск облигаций.
В последнее время со стороны города звучали предложения об увеличении минимального метража квартир, увеличении площади зеленых насаждений. Какие изменения ждут застройщиков?
– Эти вопросы регулируются на законодательном уровне.
За первое полугодие цены на новое жилье уже поднялись более чем на 6%, это выше прогнозов аналитиков. Были ли у Комитета по строительству прогнозы роста цен и, по Вашей оценке, удержатся ли они в предполагаемых рамках?
– 10 % - это колебание цен в пределах инфляции. Комитет не имеет полномочий комментировать цены на рынке жилья и делать прогнозы – УФАС категорически возражает.
Испанский специалист по градостроительству, бывший главный архитектор Барселоны Хосе Асебильо, приезжавший на ПМЭФ, рассказывал о том, что исторический центр нельзя консервировать, но и его реконструкция должна вестись очень бережно, с привлечением идей молодых архитекторов, современных решений. На Ваш взгляд, что все-таки необходимо делать с центром?
– Во-первых, полностью соглашусь с тем, что к нашему историческому центру нужно подходить бережно и с пиететом. Более того, добавлю, что для любого города приоритетно развитие территорий из центра – вширь. Это касается и Петербурга. Здесь мы сталкиваемся с вопросом неоднородности территорий. Что я имею в виду?! Фасадные линии в основном уже выкуплены инвесторами и приведены в порядок. Остаются совершенно заброшенными анфилады дворов-колодцев. Их модернизация необходима, но для этого потребуется компромиссное решение – что должно оставаться неприкосновенным, а что можно перестраивать или даже сносить.
Центр Петербурга – это наше большое конкурентное преимущество, но нельзя допустить, чтобы произошла трущобизация этой территории, как зачастую происходит в Европе. Если не найти решения по щадящему преобразованию центра города, нас эта проблема может настигнуть.
Кроме того, в центральной части города остаются промышленные зоны – фактически, они уже не используются по назначению, ведь современное производство требует современных площадей. Реновация таких зон необходима. Это могут быть и креативные пространства, и бизнес-центры, и гостиницы, и жилье. Преимущество в том, что такие территории уже подключены к улично-дорожной сети города, зачастую обеспечены инженерией и социальной инфраструктурой.
Справка:
Июль стал рекордным месяцем по количеству введенных квадратных метров жилья в 2012 году в Санкт-Петербурге. Введено 616,853 тыс. кв. м. Только в Пушкинском районе за этот месяц возведено 514,616 тыс. кв. м, затем идет Выборгский район – 39,637 тыс. кв. м, Калининский – 37,455 тыс. кв. м и Невский – 18,87 тыс. кв. м. В общей сложности – это 17 жилых домов на 9688 квартир. Еще 25 домов площадью 6,56 тыс. кв. м относится к индивидуальному жилищному строительству. Больше всего таких жилых объектов было построено в Выборгском районе – семь, по пять жилых домов в Курортном и Пушкинском районах, три – в Колпинском. Для сравнения, в июле 2011 года было введено в эксплуатацию 276,714 тыс. кв. м, что почти в 2 раза меньше, чем в июле текущего года.