Владислав Назаров: "Господдержка в жилищной сфере всегда будет востребована"
О новых государственных программах, отношении петербуржцев к ипотеке и достаточности государственной поддержки в интервью "Строительному Еженедельнику" рассуждает генеральный директор Санкт-Петербургского центра доступного жилья Владислав Назаров.
Одним из самых распространенных способов приобретения жилья в Санкт-Петербурге является ипотека. Оцените, пожалуйста, итоги года на рынке ипотечного кредитования.
– Прошедший год я бы назвал довольно динамичным. Существенных переломных моментов не было, но рынок стремительно рос в течение всего года. В том числе даже при плавном росте процентных ставок по ипотечным кредитам.
Основные характеристики, такие как объем выданных кредитов и ставки, в течение прошлого года существенно не менялись?
– Пока точной статистики от Центробанка по итогам 2012 еще не выходило, но по оценке Центра доступного жилья, в Петербурге было выдано порядка 38 тыс. ипотечных кредитов. В сравнении с 2011 годом (15 622 кредита) рост более чем в 2 раза. Рост ставок (плавный, но постоянный) был отмечен на протяжении всего года. В среднем они возросли на 0,5%. На сегодняшний день средневзвешенная ставка по рынку Санкт-Петербурга составляет 12,4%, в прошлом году это был показатель в 11,9% годовых.
В этом году ставки продолжат расти?
– По оценке большинства экспертов и аналитиков рынка, рост ставок продолжится, если все макроэкономические показатели останутся на прежнем уровне. При этом объемы кредитования покажут небольшой рост. В целом ничего не предвещает глобальных изменений на ипотечном рынке. Хотя многое зависит от макроэкономических показателей.
Как сейчас ведут себя на ипотечном рынке банки?
– Кто-то наращивает свою активность на ипотечном рынке, кто-то, напротив, закрывает это направление. Это вопрос приоритетов конкретного банка. Вместе с тем общая тенденция развития банковского сектора такова, что большинство кредитных учреждений идут по пути универсализации, стремясь предложить своим клиентам максимально широкую линейку. Специализация банковской сферы сейчас уже менее актуальна, чем была, скажем, 10 лет назад. В этом смысле акцент на ипотеке делают только два-три специализированных банка, которые еще остались на рынке.
Существующего ассортимента ипотечных продуктов достаточно?
– Более чем. Тем более что, по большому счету, все банковские ипотечные программы – это всего лишь маркетинговый ход. Продукт же на самом деле один.
Что касается требований к заемщикам – каковы сейчас настроения банкиров?
– Динамика здесь есть всегда. Сейчас ощущается, что банки взяли курс на смягчение. Но этот тренд может измениться в любой момент вслед за макроэкономическими событиями.
Есть ощущение, что общее отношение потребителей к ипотеке пока не меняется. Не каждый решится оформить ипотечный кредит даже при большом желании приобрести квартиру.
– Безусловно, никому не хочется брать на себя обязательства. Но в Европе или США кредиты воспринимаются как само собой разумеющееся. У нас пока этого нет, но, думаю, рано или поздно и мы к этому придем. Я сам какое-то время жил с ипотекой и воспринимал ее как квартплату. Для меня это были просто регулярные платежи.
Рассрочка от застройщика россиянам кажется более привлекательной?
– Несмотря на то что экономический смысл процесса абсолютно аналогичный, кому-то проще воспринимать слово "рассрочка", а не "кредит". Дело вкуса.
Санкт-Петербургский центр доступного жилья, который Вы возглавляете, является оператором двух целевых программ. Расскажите об итогах и планах по их реализации.
– Количественные характеристики в данном случае не совсем показательны. Объемы средств определяются депутатами ЗакСа. И все выделяемые средства являются востребованными горожанами. В 2012 году по программам, которыми занимается центр ("Молодежи – доступное жилье" и "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге" – прим. ред.), было оказано содействие в виде предоставления социальных выплат на сумму 1,8 млрд рублей. В 2013 году объемы финансирования будут увеличены и составят порядка 2,1 млрд рублей.
Программой "Молодежи – доступное жилье" предусмотрена рассрочка, которая предоставляется только на покупку жилья у оператора, то есть в построенных или купленных оператором программы домах. Когда это ограничение будет снято?
– Жилищный комитет уже инициировал внесение изменений в соответствующий закон. Постепенно мы уходим от соцпринципа продуктовых наборов и подхода "хочешь рассрочку – купи именно эту квартиру". В ближайшее время новая схема, при которой оформить заем можно будет на любую квартиру, должна заработать. Но предстоит еще внести изменения в нормативно-правовые акты, выпустить постановление правительства. Во II квартале, надеюсь, этот вопрос будет улажен.
В конце прошлого года была рассмотрена концепция целевой программы "Льготная целевая аренда в Санкт-Петербурге". Когда ее реализация может быть поставлена на поток?
– Сейчас идут согласовательные процедуры. Реализацию программы планируется начать в этом году. Я уверен, что льготная аренда в городе должна быть. Есть большая категория людей, которым не нужно иметь жилье в собственности, а требуется место для проживания.
Можно ли ожидать полноценного запуска в этом году другой "новинки" – "обратной ипотеки"? Кстати, как программа воспринимается горожанами?
– Сейчас нужно детально оценить этот продукт, понять его. Говорить о масштабных результатах пока не приходится. Но уже ясно, что спрос есть, несмотря на отсутствие рекламы. Лично мне проект кажется перспективным как для Петербурга, так и других миллионников.
"Обратная ипотека" – это, по сути, монетизация своих нажитых квадратных метров и способ обеспечить себе за них достойный уровень существования. Мы опасались множества негативных комментариев, но этого не произошло.
В таком случае, вероятно, в скором времени программа будет запущена в обычном режиме?
– Пока в планах завершить апробирование программы в первом полугодии. Во втором уже принять глобальное решение о запуске. "Обратная ипотека" имеет свою специфику, на нее, как ни странно, нужны деньги. Обычная ипотека – это коммерческий продукт, который сегодня работает как безостановочное производство. Для "обратной ипотеки" нужны целевые инвестиции, которые пока, наверное, однозначно не выделены. Но решение, скорее всего, будет положительное.
Судя по всему, город намерен в ближайшей перспективе активно развивать жилищные программы.
– Да, эта тенденция очевидна. В 2012 году подходило окончание срока действия ряда целевых программ, в том числе и программ, которые реализует наш центр. Но в конце прошлого года решением губернатора Санкт-Петербурга, которое поддержали депутаты ЗакСа, программы были не просто продлены до 2017 года, но также получили дополнительное финансирование. Все виды государственной поддержки, по сути, являются подарками от государства, на которые всегда будет спрос.
Не считаете ли вы, что существующего объема государственной поддержки недостаточно?
– Это довольно субъективный вопрос, ведь сложно определить тот рубеж, по которому можно было бы судить о том, какой срок ожидания в очереди на улучшение жилищных условий мы считаем приемлемым.
Как долго сегодня в среднем необходимо стоять в очереди на улучшение жилищных условий?
– Тенденция последних лет – сокращение этого срока. В том числе за счет реализации целевых программ. В программе "Развитие долгосрочного жилищного кредитования" срок ожидания может составлять 1-1,5 года. В других – больше. В любом случае, мне кажется, государственная помощь всегда будет востребована. Просто спрос слишком велик.
В таком случае, возможно, имеет смысл ужесточение критериев для отбора тех, кто имеет право на получение поддержки со стороны государства?
– То есть проводить более строгий отсев? Но ведь спрос от этого никуда не испарится. Он все равно будет. Просто кто-то окажется за бортом госпрограмм. При таком сценарии можно сформировать тот показатель достаточности, о котором мы говорили.
Глава Петродворцового района Валентин Шевченко считает, что район имеет хороший потенциал для развития торговой недвижимости. О крупнейших проектах в области промышленной, жилой и коммерческой недвижимости, а также о перспективах разрешения транспортных проблем района его глава беседовал с корреспондентом газеты "Строительный Еженедельник" Михаилом Немировским.
Какие крупнейшие инвестиционно-строительные проекты реализуются сегодня на территории района?
- В конце июня завершилась реализация очень серьезного инвестиционного проекта - немецкий концерн BSH Bosch und Siemens Hausgerate открыл новый завод по производству стиральных машин в промышленной зоне "Нойдорф-Стрельна", где с 2007 года уже работает завод по производству холодильников. Это современный завод с соответствующим оборудованием и квалифицированным персоналом. При этом продукция, объем выпуска которой составит примерно 850 тыс. приборов в год, будет поставляться не только в страны СНГ, но и, вероятно, на рынок западной Европы. Одновременно на площадке была официально открыта третья, финальная очередь логистического центра компании. Общий объем вложений концерна Bosch und Siemens в конечном итоге составил более 5,5 млрд руб. В результате реализации проекта район получил порядка 850 новых рабочих мест.
Кроме того, в настоящее время в районе продолжается реализация проекта развития индустриального парка "Марьино", где расположится завод "Ё-авто", производство грузовых автомобилей "Яровит-моторс" и производство автокомплектующих ООО "Техноэксим". В соответствии с инвестиционным соглашением, обязательства Петербурга в части строительства инженерной и транспортной инфраструктуры выполнены в полном объеме, и первые автомобили от производителя должны сойти с конвейера до конца 2012 года. Первый корпус завода уже возведен, и в настоящее время инвестор ведет переговоры о поставке оборудования. Разумеется, мы ждем, что инвестор выполнит свои обязательства, и завод начнет работу на полную мощность, ведь реализация данного проекта - это создание новых рабочих мест для жителей района, а также налоговые отчисления на федеральном, городском и муниципальном уровнях.
На территории "Нойдорф" в поселке Стрельна реализуется проект особой экономической зоны. Здесь город также выполнил инженерную подготовку земель, выделил лоты для резидентов. Сейчас на территории зоны начался практический этап строительства - первый резидент должен достроить свое здание уже в этом году.
И, наконец, проект важный не только для района, но и для всего Петербурга - строительство порта "Бронка". Отмечу, что это первый авантпорт в рамках программы "Большой порт Санкт-Петербург", который реализуется успешно.
Сегодня порт "Бронка" представляет собой активную строительную площадку - уже выполнены работы по обустройству причальных стенок, при производстве работ на морском канале планируется приступить к намыву территорий. Согласно постановлению правительства, первая очередь проекта будет сдана в 2013 году. То есть в ближайшем будущем мы ожидаем появления в районе еще одного современного технологичного комплекса.
Какой объем жилой застройки планируется в районе на 2012 год?
– По сравнению с прошлым годом объем жилищного строительства в 2012 году немного увеличится - с 45 тыс. кв. м до 65 тыс. Все это объекты ИЖС и малоэтажного строительства. В частности, планируется в 2012 году завершить строительство комплекса малоэтажной застройки "Нойдорф-Стрельна" в составе 19 жилых домов общей площадью 4,5 тыс. кв. м, а также уверенно предполагается ввод в эксплуатацию жилого дома на Еленинской ул. в Ломоносове. Сейчас продолжается строительство жилого комплекса на 392 квартиры общей площадью 32 тыс. кв. м на Чичеринской ул. в Петергофе. Также в Петергофе будет построен малоэтажный комплекс на 48 квартир на Фабричной канавке.
Важным событием текущего года стали долгожданные торги на право застройки 50 га земель так называемого 24-го квартала. Торги выиграла компания "Комета", которая сможет построить здесь около 300 тыс. кв. м жилья. Этот проект станет несомненным прорывом для района с точки зрения жилищного строительства.
Как обстоит дело с торговой недвижимостью в районе?
– Это одна из острых проблем, по которой к нам регулярно обращаются жители района. Численность населения района растет, и, как следствие, возникает потребность в крупных сетевых гипермаркетах типа "О’Кей" или "Ленты", а также комплексах торгово-развлекательного формата. Но сегодня крупные сетевики проявляют интерес к другим потенциальным пятнам с большей проходимостью и рентабельностью. Бизнес корыстен, он не будет работать себе в убыток. И, в итоге, сегодня этот вопрос остается открытым.
Администрация района заинтересована в том, чтобы представители крупного продуктового ретейла обратили внимание на эту локацию. На мой взгляд, те игроки рынка, которые придут сейчас, - придут вовремя. Тот же проект комплексной застройки 24-го квартала и планируемые жилищные проекты на землях бывшего Птицепрома, несомненно, создадут спрос на качественное торговое обслуживание. Мы же, со своей стороны, окажем всю возможную поддержку таким начинаниям.
В районе планируется строительство целого ряда социально значимых объектов. Насколько сильна нагрузка на имеющиеся объекты социальной инфраструктуры?
– Нагрузка на такие объекты действительно велика, именно поэтому в последние годы мы пошли по качественно иному пути решения вопросов обеспечения граждан социальной инфраструктурой. Если все предыдущие годы мы решали вопросы по обеспечению нужд образования, здравоохранения, спорта за счет капитального ремонта инфраструктуры, то теперь, в соответствии с Адресной инвестиционной программой Петербурга на 2012 год, мы вышли на проектирование и строительство именно новых объектов.
В стадии проектирования с завершением в текущем году сейчас находится восемь крупных социальных объектов, на 2013 года запланировано завершение еще четырех. В стадии строительства находятся такие важные и ожидаемые районом объекты, как новое здание РУВД, новая школа в 8-м микрорайоне Петергофа, получено положительное заключение экспертизы на строительство новой поликлиники в Стрельне.
Какие ключевые строящиеся объекты транспортной инфраструктуры вы можете выделить?
- В последние годы у нас произошли очень серьезные изменения в сфере транспортной инфраструктуры и логистики. К нам пришла кольцевая автодорога, появились съезды с нее на территорию района. Но одним появлением кольцевой все транспортные проблемы решить не удалось.
Важным подспорьем в этом плане станет ввод в эксплуатацию в 2012 году Южной дороги от Коммунального переулка до Ропшинского шоссе. Южная дорога позволит наладить транспортное сообщение индустриального парка "Марьино" и промышленной зоны "Нойдорф" с другими районами Петербурга и КАД. Для нас очень важно, что ввод в эксплуатацию этой дороги сможет разгрузить Санкт-Петербургское шоссе. С появлением Южной дороги весь грузовой поток будет уходить на кольцевую.
Еще один принципиальный для района проект – строительство перехода над железной дорогой между Старым и Новым Петергофом. Понимание необходимости строительства развязки над железной дорогой на данном участке было еще в советские времена – когда разрабатывался проект перевода в Петродворцовый район СПбГУ.
Отмечу, что правительство Петербурга пошло нам навстречу, признало необходимость начала строительства объекта уже в этом году. Проект строительства разработан, имеется положительное заключение экспертизы. Мы надеемся, что в этом году КРТИ фактически приступит к строительству этого важнейшего объекта, который позволит значительно улучшить транспортную ситуацию в Петергофе, в районе в целом.