Дмитрий Разумов: "Моя задача – сделать лучше"
Новый председатель Комитета по ЖКХ и транспорту Ленинградской области Дмитрий Разумов в блиц-интервью "АСН-инфо" рассказал, какие проблемы он намерен решать в первую очередь, и заявил, что региональная политика в сфере транспорта и ЖКХ с его приходом не изменится.
Дмитрий Валерьевич, чем вы планируете заняться в комитете в первую очередь?
- Прежде всего, в планах завершение реорганизации комитета. Второй вопрос - создание условий для привлечения частных инвестиций и минимизации расходов бюджета на реформирование ЖКХ и транспорта. Такая работа, разумеется, велась и ранее. Подтверждение тому - государственно-частное партнерство по реконструкции железнодорожной ветки Выборг-Каменногорск, обсуждавшееся накануне на встрече министра транспорта РФ и губернатора Ленинградской области. Так что основными задачами для себя в должности председателя Комитета по ЖКХ и транспорту я вижу создание условий для развития новых инфраструктурных проектов в этих сферах на территории Ленинградской области.
Каковы, на ваш взгляд, основные проблемы жилищно-коммунального хозяйства и транспорта в Ленинградской области?
- В ЖКХ – это износ основных фондов и вопросы тарифного регулирования. Нужно находить такую форму, которая, с одной стороны, позволит сдерживать рост тарифов, а с другой - модернизировать систему. Это, в том числе, создание условий для участия в федеральных программах с увеличением доли участия именно собственников многоквартирных домов в реформировании системы ЖКХ. Сегодня рассматриваются возможности участия бизнеса в модернизации этой сферы на условиях концессии. Я убежден на 100%, что нужно давать бизнесу возможность вкладывать деньги в жилищно-коммунальное хозяйство с гарантией их возвратности. Только так возможно модернизировать ЖКХ.
Что касается транспорта, то с учетом сложности структуры, наиболее злободневный - вопрос координации. В организации пассажирских перевозок, например, необходимо сохранить баланс между железнодорожным и автомобильным транспортом. Следовательно, требуется создать условия для инвестирования в обновление подвижных составов и предусмотреть возможности тарифного регулирования, чтобы это не произошло за счет населения. Нужны четкие, понятные условия игры для всех участников транспортного рынка.
Конечно же, должна быть последовательность и с точки зрения кадровых назначений, и с точки зрения планов. Юрий Витальевич Пахомовский продолжает курировать эти направления. Моя задача, в том числе, реализовать намеченные им планы.
Какие проблемы вы будете решать в ближайшее время?
- Первый вопрос, которым мы уже занимаемся, - тарифное регулирование. Сегодня проблему представляют выпадающие доходы между экономически обоснованными тарифами операторов - ресурсообеспечивающих организаций и тарифами, установленными для населения. Надеюсь, мы найдем решение, приемлемое для обеих сторон.
Изменится ли политика Ленинградской области в сфере ЖКХ и транспорта с вашим приходом?
- Думаю, что нет. Был задан вектор динамичной, активной политики, которая уже приносит плоды. Конечно, моя задача – сделать лучше, но при этом однозначно не навредить тому, что было сделано до меня.
Комментарий
Юрий Пахомовский, вице-губернатор Ленинградской области по ЖКХ и ТЭК:
- Место председателя Комитета по ЖКХ и транспорту оставалось вакантным после моего утверждения в должности вице-губернатора. Этот профильный комитет полноценно начал работать с нового года. Мы изучили и предложили губернатору целый ряд кандидатур, и Александр Юрьевич (Дрозденко – "АСН-инфо") своим решение утвердил в должности председателя Комитета по ЖКХ и транспорту Дмитрия Валерьевича Разумова, который до сего момента являлся вице-мэром города Иркутска и отвечал за аналогичный круг вопросов. Это опытный руководитель, который знает, что такое транспорт и транспортная инфраструктура, что представляет собой система ЖКХ.
О том, как кризис повлиял на рынок недвижимости, и какова ситуация со спросом на продаваемые с торгов объекты, «АСН-Инфо» рассказал Андрей Степаненко, генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
- Андрей Николаевич, Фонд имущества сегодня – самая мощная аукционная площадка в стране. На какие финансовые результаты по итогам года вы рассчитываете выйти?
- Городское правительство ежегодно утверждает плановое задание по приватизации. Это доходы от выкупа земельных участков собственниками объектов недвижимости, поступления от целевой приватизации арендованных помещений, от аукционов по встройкам и зданиям с участками, от продажи квартир. Задание на 2011 год – 8 млрд рублей, – мы, конечно, выполним. Из крупных лотов осталась только гостиница «Астория», торги объявлены на 19 октября. Мы рассчитываем, что продажа состоится, тогда уже в этом году в бюджет будет перечислена часть платежа по договору. Но помимо доходов от приватизации есть еще торги по инвестиционным договорам, платежи по которым также перечисляются в бюджет.
- И как обстоят дела c их реализацией?
- Предполагалось, что сумма выручки по ним составит 16 млрд рублей, но на сегодня продано инвестдоговоров на сумму 10 млрд рублей. Прогноз рассчитывался исходя из продажи всех участков, которые Управление инвестиций Комитета по строительству планировало передать на реализацию в Фонд имущества. Однако на сегодняшний день мы получили меньше трети от этого плана, и самые ликвидные активы (под жилую застройку) до нас так и не дошли. Чтобы торги состоялись в этом году, их нужно объявить до середины ноября. Что-то мы, наверное, еще получим и продадим, но вряд ли это радикально изменит ситуацию.
- В чем причина вашего пессимизма?
- Есть проблемы с подготовкой инвестиционной документации – пакетов документов к торгам. «Короткий пакет» завершил свою жизнь. А «полный пакет» готовить не так просто.
- Как изменилась активность инвесторов в разных сегментах рынка?
- Общая тенденция – это снижение активности инвесторов. Единственное исключение – строительство жилья эконом-класса. В этом секторе наблюдается устойчивый спрос, на который не влияют ни кризис, ни предвыборная политическая нестабильность. Есть оживление в стрит-ритейле: спросом пользуются небольшие торговые помещения с хорошей локацией. Цены на них иногда вырастают в десятки раз. По остальным направлениям (офисы, гостиницы, промышленная недвижимость, паркинги и пр.) активность практически нулевая.
- В чем причина, это все последствия кризиса?
- Конечно, кризис повлиял. Особенно отток с рынка иностранных и банковских средств. Сейчас оформить кредит значительно сложнее, чем до кризиса. Даже под залог реальных активов и поручительства учредителей компании не могут получить кредит. И это я говорю о компаниях, давно работающих на рынке, «крепких середняках». Я лично дважды был свидетелем такой ситуации. Банки стали чрезмерно консервативны и неохотно занимаются кредитованием.
- Как влияет на активность инвесторов политическая ситуация?
- В России все максимально политизировано. В Санкт-Петербурге 3-4 человека могут похоронить любой проект, просто написав на предвыборной волне жалобу о том, что новая идея диссонирует с существующей застройкой. В таких условиях бизнесу работать крайне тяжело. Сейчас вообще наступила пауза: новые инвесторы на рынок не приходят, а уже работающие – не начинают новых проектов. Кто-то не выдерживает и уходит в другие регионы, где меньше градостроительных ограничений, а значит и рисков, что проект будет остановлен. Я знаю несколько крупных инвестиционных компаний, которые сейчас сворачивают свой бизнес в Петербурге.
Некоторые компании переводят свой бизнес, а значит и инвестиций, в другие отрасли. Например, в производства, связанные с сельхозбизнесом, или в телекоммуникационный сектор.
- Люди устали?
- Да. И необходимо понимать, что отсутствие стабильно работающего бизнеса - это отсутствие стабильных налоговых поступлений в бюджет. Петербург не Венеция, город не может замереть, уповая только на доходы туристической отрасли. Политика запрещения и отсутствия четких правил ведения бизнеса, в том числе и девелоперского бизнеса, идет городу во вред. Уже сейчас на рынке нет сделок по продаже 5, 10,
- А что с проектом на набережной Робеспьера, 32?
- В 2007 году, на пике цен на недвижимость, сложилась удачная для города сделка. Сейчас мы сделали все, чтобы этот проект получил развитие и, в конечном счете, был завершен. Мы помирили застройщика «ППК», Сбербанк и город. Сроки реализации проекта продлены, и теперь ничто не мешает его осуществлению. Как это произойдет, мы не знаем. Возможно, появится новый инвестор – ППК активно занимается продажей проекта. Мой прогноз – продать его до мая 2012 года нереально.
- А другие проекты?
- Я сейчас все торги планирую с учетом выборов: и канал Грибоедова, 13, и дворец Кочубея, и Уткину дачу, и Конюшенную ул., 1/18, в Пушкине. Только «Астория» по-прежнему запланирована на этот год. Мы заняли выжидательную позицию и смотрим, как будет развиваться рынок.
- Сейчас вообще всю землю хотят продавать на торгах. И даже инициированы соответствующие изменения в Земельный кодекс. Как вы к этой идее относитесь?
- Хотя я и идеолог торгов, но считаю, что такой подход нерационален. Например, в квартале нужен какой-нибудь соц.объект, но найти на него даже одного инвестора чрезвычайно трудно. Какие уж тут торги. И это типичная ситуация для таких объектов, как, предположим, поликлиника или спортивный комплекс. Или другая ситуация – участки, сложные с градостроительной точки зрения (например, лакуна на Петроградке). Я думаю, что нельзя все огульно пускать с молотка, нужен дифференцированный подход.
- С новым губернатором пообщались? Складывается диалог?
- Пока не общались. Но я надеюсь и даже уверен, что наши функции продавца будут по-прежнему востребованы. Имущество необходимо эффективно реализовывать. Надеюсь, что мы будем работать в прежнем режиме и приносить городу пользу.
- Как идет работа вашей «дочки» - Российского аукционного дома?
- Вполне успешно. Мы аккредитованы для продажи федерального имущества, занимаемся организацией торгов по продаже госимущества Москвы и Ханты-Мансийска. Это подтверждает, что мы шли по правильному пути, и опыт Фонда имущества, одного из учредителей Российского аукционного дома, востребован.
- Какова судебная практика фонда?
- Из наиболее известных случаев – здание с участком на Боровой улице, которое продавалось в рамках PROEstate-2008. Сделка, как вы помните, не была оплачена. Покупатель почему-то решил, что имеет право после торгов вносить изменения в договор купли-продажи. Мы судились, выиграли процесс во всех трех судебных инстанциях и провели повторные торги. Сейчас этот объект находится в собственности компании БФА.
Была сложная ситуация со зданием на Пионерской, 16, часть которого занимала Академия им. Можайского. Мы смогли организовать диалог с инвесторами и с Минобороны. В результате были устранены технические препятствия для реализации проекта, подписано мировое соглашение, выплачена компенсация Академии им. Можайского, - интересы всех заинтересованных сторон были удовлетворены.
Были суды с продажей единым лотом участков в разных районах города под магазины шаговой доступности. Мы отстояли законность продажи в суде кассационной инстанции. Как будут разворачиваться события дальше, пока не знаю.
- Вы затрудняетесь делать прогнозы из-за последнего решения Высшего арбитража по Сытнинской улице?
- Да. На мой взгляд, этим решением суд вышел за рамки своей компетенции. И непонятно, кто и как будет исполнять это судебное решение. Посмотрим. Но прецедент для России плохой. Он означает, что любая сделка может быть оспорена, независимо от того, насколько добросовестным был приобретатель.
Андрей Степаненко
генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», ОАО «Российский аукционный дом»
Родился 6 февраля 1972 года. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов. Кандидат экономических наук. В 2002 году защитил диссертацию на тему «Методические основы управления недвижимым имуществом крупного города».
Занимался профессиональной риэлтерской деятельностью, возглавлял Петроградское и Выборгское агентства КУГИ Санкт-Петербурга.
С марта 2004 года руководит Фондом имущества Санкт-Петербурга – крупнейшей в России региональной аукционной площадкой по продаже недвижимости.