Антон Финогенов: "Половину строящегося в Петербурге жилья можно назвать "мусорным"
Сохранение нынешней политики развития города приведет к геттоизации его окраин в перспективе 10-15 лет и низкой эффективности многомиллиардной программы реконструкции центра, уверен генеральный директор института территориального планирования "Урбаника" Антон Финогенов. Об этом он рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Антонине Асановой.
Конкурс на создание концепции развития московской агломерации завершился победой французов и американцев. Почему проиграли российские градостроители?
– Говорить о том, что российские компании проиграли, не совсем корректно. Во-первых, все участвовавшие команды были представлены международными консорциумами из 4-5 компаний. Во-вторых, финальное видение генпроектировщик ГУП "НИПИ Генплана Москвы" будет формировать на основе результатов работы всех команд. Надо отметить, что градостроительных конкурсов такого масштаба в России не проводили с конца 1960-х годов, и, несомненно, это положительная практика. Однако конкурс продемонстрировал и неутешительные выводы - наша градостроительная школа находится в ситуации жесточайшего недоверия со стороны власти. Из всех многочисленных российских градостроительных компаний в состав участников конкурса вошли только мы и ЦНИИП градостроительства. Во многих случаях для этого есть объективные основания. Тем не менее отставание, которое мы накопили за последние 30‑40 лет, пока не фатально. Как раз через практику таких международных конкурсов мы еще можем рассчитывать на запуск того объема трансформаций, который позволит российской школе урбанистики через 5‑7 лет выйти на международные рынки и стать экспортным продуктом.
Вы видите спрос на услуги урбанистов?
– Спрос есть, и он растет. За последние 3-4 года городская власть и прочий управленческий истеблишмент нашей страны очень ясно стали понимать, что с нашими городами что-то не так. Затраты на реконструкцию и поддержание мегаполисов растут, но результат оставляет желать лучшего - города не становятся принципиально более комфортными для жизни, не становятся генераторами новых креативных или инновационных отраслей с такой активностью, как, например, в Европе и даже Юго-Восточной Азии. Кажется, что город строится, улучшается, но активность и качество этих улучшений невысоки. Из городов продолжается отток человеческого капитала. Сейчас наши мегаполисы уступают даже восточноевропейским столицам - Таллинну и Риге.
Как переломить эту ситуацию?
– Есть ряд крупных проектов, критически важных для реализации в нашем городе. В первую очередь это проекты "Набережная Европы" и "Новая Голландия". Очень жаль, что интенсивность их реализации либо крайне низкая, либо перспективы проекта туманны. Кроме того, это проект города-спутника "Южный", "Лахта-центр", "ЭкспоФорум", намывы под Сестрорецком и на Васильевском острове. Есть надежда на то, что комплексные проекты могут последовать за строительством стадиона "Зенита", нового терминала аэропорта Пулково. Это потенциальные точки роста, где можно надеяться на то, что девелопер выйдет за стандартные рамки реалий отечественного рынка и будет готов не только к строительным, но и к градостроительным новациям. В частности, мы уже находимся в диалоге по теме урбанистики с девелоперскими проектами "Город Южный", ЖК "Триумф Парк" компании Mirland Development, с Северо-Западной строительной корпорацией. Пытаемся доказать, что, например, создание реальных общественных пространств в составе нового городского района - это инструмент не только маркетинга, но и реальной капитализации проекта.
Пока что городская власть делает ставку на развитие городского центра. Как вы оцениваете начинания властей?
– Исторический центр – это основной ресурс развития города, в этом я с городскими властями абсолютно солидарен. При сравнимых вложениях и грамотном менеджменте со стороны власти можно достигнуть результата, превышающего эффект от строительства, например, "Лахта-центра". Но для этого город должен четко артикулировать приоритеты и начинать программы поддержки среднего и малого бизнеса в градостроительных проектах, чего я пока не вижу. Важно, чтобы эти программы были описаны не в логике перечня мероприятий на 4 трлн рублей, а в логике комплексного подхода, который в первую очередь имеет социально-экономический эффект. Гипотетически, можно капитально реконструировать весь гигантский петербургский центр, но если не активировать механизмы дальнейшего поддержания плодов этой реконструкции – жизнь не станет лучше, результаты быстро испарятся.
Как эти процессы запустить?
– Как раз конкурс по московской агломерации - это прототип, который можно тиражировать. Речь идет о суммах порядка нескольких десятков миллионов рублей, которые позволят провести целый ряд отраслевых конкурсов, сформировать международное жюри. Это деньги, которые город тратит ежедневно. Почему я говорю о власти - потому что я понимаю, что у нас нет частных организаций, которые готовы были бы взвалить на себя эту ношу. Проведенный в этом году конкурс на создание концепций развития двух территорий - "Конюшенной" и "Северной Коломны - Новой Голландии" - показал, что когда команды работают без какого-либо финансирования, это не приводит к необходимому уровню проработки проектов. Если городская власть не будет координировать вопросы создания системы обучения урбанистов, проведения открытых конкурсов, то градостроительное сообщество, условно говоря, только через пять лет сможет сформировать какой-то один типовой проект, который бы доходчиво представил, как нам работать с городским сообществом, с малым бизнесом.
Согласно плану Минрегионразвития, в 2012 году в Петербурге планируется сдать 2,35 млн кв. м жилья. Возможно ли при таких объемах создавать действительно комфортную среду?
– С одной стороны, у нас есть ситуация низкой жилищной обеспеченности. С другой – объемы ввода жилья никоим образом не коррелируют со снижением коэффициента его доступности, он не падает, а растет. Это говорит о том, что просто рост объемов застройки - не панацея, а "рыночный пузырь", постепенно формирующий экономические, и социальные, и урбанистические риски. Сегодня в Петербурге, Ленобласти и на границе с городом мы получаем почти 4 млн кв. м недвижимости в год, которые процентов на 50 можно назвать "мусорной". Это жилые дома, которые по качеству строительства зачастую ниже, чем многоэтажная застройка советского времени. 20-25-этажные микрорайонные структуры, в большом количестве продолжающие «расцветать» даже на периферии центра города, - это многоэтажные дома-гетто, которые активно сносятся в Голландии, во Франции, Германии и США. Эти дома не являются активаторами позитивных экономических и социальных процессов. Наоборот, они при первой же возможности покидаются и заселяются социально неблагополучными слоями. Понятно, что в России из-за общей бедности населения до этого еще далеко, но через 10‑15 лет такое строительство может иметь просто катастрофические последствия. Городу нужно влиять на застройщиков, для того чтобы переходить к более качественному строительству в части применения стройматериалов, технологий и профессиональных компетенций строителей. И делать так, чтобы и поставщики, и проектировщики могли давать застройщикам более современные решения в рамках реальных бюджетов. Важно также рассматривать вопросы типологии застройки и подходов к формированию дворовых пространств. Общедоказанный факт, что 5-7-тажная типология может давать выход количества квадратных метров не меньше, чем 15-17-этажная. Плюс необходимо бороться с экстенсивным разрастанием города. Правительство должно проявить волю и сломать нынешние тенденции, не пользоваться стандартной формулировкой, что "через 10 лет мы закончим так строить". Через 10 лет будет поздно.
Справка:
ИТП "Урбаника" создан в 2009 году и специализируется на разработке документов долгосрочного социально-экономического и градостроительного планирования. В портфеле компании около 20 проектов. Сейчас "Урбаника" выступает консультантом правительств Петербурга и Ленобласти по вопросу синхронизации документов территориального планирования регионов.
Петроградский район наравне с Центральным уже многие годы остается наиболее привлекательным с точки зрения проживания. Но и здесь есть проблемы. Заместитель главы администрации Петроградского района Петербурга Герман Згибай рассказал корреспонденту «АСН-Инфо» Татьяне Елекоевой о том, как эти проблемы решаются.
– Еще в 2006 году администрацией Петроградского района было принято решение очистить дворовые территории от гаражей. Это вызвало естественное недовольство со стороны их владельцев. Как в итоге разрешилась ситуация?
– В течение последнего года отдел строительства и гаражная комиссия проводили достаточно большую работу по приведению ситуации с гаражами в соответствие с соответствующими нормативными актами. Сейчас согласно законодательству во дворах домов могут размещаться гаражи только автовладельцев, пользующихся льготами – инвалидов и участников Великой Отечественной войны. В итоге только в текущем году семь земельных участков были освобождены от незаконных строений. Данная работа продолжается.
– Недостаток мест для застройки заставляет девелоперов активно осваивать мансардные этажи, не возникают ли конфликтные ситуации?
– У нас есть два скандальных адреса, по которым ведется реконструкция мансард. Один из них находится на пр. Добролюбова, 1/79, второй – на Добролюбова, 2. Проблемы есть по обоим адресам, разница только в том, что в одном случае инвесторы в большей степени находятся в правовом поле, в другом – в меньшей. Если говорить о строительстве мансарды на Добролюбова, 2, то там было два суда по искам собственников о незаконности строительства мансард, и по обоим судам собственники проиграли. Что касается мансардного помещения на Добролюбова, 1/79, то город на инвестиционных условиях разрешил инвестору реконструкцию этого помещения. Однако объект находится под охраной КГИОП, и инвестор начал свою деятельность по реконструкции без согласования проекта и без разрешения данного органа исполнительной власти. Администрации Петроградского района удалось скоординировать действия по приостановке работ. Сейчас инвестор проводит работы по закрытию кровли.
– Выделяются ли в Петроградском районе новые участки под строительство?
– В настоящее время разрабатывается на различных стадиях готовности разрешительная документация по целому ряду земельных участков, например территория на улице Полозова, 9, где сейчас стоит расселенный аварийный дом. На этом месте планируется за счет бюджетных средств построить объект социального назначения. Кроме того, полным ходом идет проектирование, и уже в этом году начнется первый этап работ по сносу зданий и рекультивации территории по ул. Добролюбова, 14, для строительства современнейшего комплекса «Набережная Европы».
– Существуют в районе проблемные стройки?
– У нас есть земельные участки, где не ведутся работы. Один из них расположен по адресу Пионерская ул., 59. Несмотря на то что на участке начато строительство более 20 лет назад, стройка по-прежнему находится на нулевом цикле. Администрация района принимала участие даже в том, чтобы привести в порядок уже падающие ограждения. В настоящее время начата работа по переводу данного участка из федеральной собственности в городскую, для строительства современного банного комплекса. Кроме того, есть еще и приостановленные стройки, по которым работы будут начаты уже в ближайшее время. Это «Пушкарские бани» (Пушкарская, 22) и «Посадские бани» (Посадская, 28).
– Когда будет завершен ремонт «Чкаловских бань»?
– Он пока не начался. Администрация Петроградского района и Комитет экономического развития проводят работу по включению их в план по реконструкции и капитальному ремонту на 2012 год. Предполагается, что затраты города на ремонт «Чкаловских бань» в 2012 году составят 87 млн рублей. В связи с тем, что «Чкаловские бани» – единственные полноценные общественные бани, которые остались у нас в районе, они будут реконструироваться поэтапно, без полного закрытия. Работы планируется завершить в 2013 году.
– Какие проблемы в части строительства и реконструкции, на ваш взгляд, наиболее остро стоят перед администрацией Петроградского района?
– Я считаю, что в целом Петроградский район достаточно благополучен. По большому счету, все строительные вопросы имеют положительную динамику. Однако один из основных моментов, который меня волнует, – это проблема с реконструкцией мансардных помещений, поскольку правовая база по этим объектам до конца не отрегулирована. Между тем реконструкция мансард – это не только появление новых жилых помещений, но также и участие инвестора в содержании и капитальном ремонте жилых домов.