Марк Окунь: Обходимся собственными силами

Квартал «Новый Оккервиль» – единственный из всех заявленных в Кудрово проектов комплексного освоения территорий, в котором уже сегодня можно приобрести жилье. Строительство инженерной и транспортной инфраструктуры фактически завершено. Возведение жилых и социальных объектов не приостанавливалось даже в разгар кризиса. Об этом рассказал генеральный директор ООО «Отделстрой» Марк Окунь.

 

– Марк Леонидович, минувший год был очень непростым для строительной отрасли. Как вы справлялись с возникшими трудностями, что удалось сделать, какие проекты завершить?

– Действительно, период был сложный. Спрос серьезно сократился. Несмотря на это, нам удалось достроить первый жилой дом на тысячу квартир в составе проекта «Новый Оккервиль». Мы до кризиса успели подготовить территорию: возвести сети и дороги, получить необходимую градостроительную документацию. Было проложено 35 километров инженерных сетей и 12 километров дорог различного назначения: они будут обеспечивать жизнедеятельность не только первой очереди строительства, но и всего квартала в целом. Затраты на инфраструктуру получились существенные – порядка 3 миллиардов рублей. Чтобы не останавливать стройку, вкладывали собственные средства. Строительство шло точно по графику. На данный момент каркас дома возведен полностью. Завершено строительство котельных, монтаж систем газо-, водо- и энергоснабжения. К заселению дом будет готов к концу этого года. К моменту его ввода во внутренних дворах будут оборудованы детские площадки, места для отдыха жителей, парковки. Одновременно здесь появится универсальная спортивная площадка с искусственным покрытием.

 

– Вы не привлекали кредитные средства на строительство?

– Нет. Так устроено, что банки готовы кредитовать застройщиков только на растущем рынке, когда можно обходиться и без них, привлекая средства дольщиков. А когда идет дождь – зонтик забирают… К тому же, та процентная ставка, которая существует сейчас и была раньше, нас не устраивает. Мы занимаемся массовым жилищным строительством, у нас нет возможности брать кредиты под 15 процентов, а в последнее время и под 20 процентов годовых. В этом случае ни о какой рентабельности речи быть не может. Поэтому мы стали опираться на собственные силы. И хочу отметить, что только это не выбило нас из колеи, как многих застройщиков, у которых была большая кредитная нагрузка.

 

– Как менялись цены на квартиры в «Новом Оккервиле»?

– До кризиса мы продавали жилье в среднем по 70 тысяч, сейчас цены снизились примерно до 65 тысяч рублей за квадратный метр.

 

– Пользуется ли оно спросом? Ведь речь идет о территории, которая расположена за пределами города.

– Спрос есть. Он не хуже, чем в городских спальных районах. Людей абсолютно не смущает, что территориально объект расположен в Ленобласти. До границы с Петербургом всего 300 метров, до ближайшей станции метро – 800 метров. Рядом – берег реки Оккервиль, чистой в этом месте. Застройка ведется на бывших пахотных землях, поэтому с экологией тут все в порядке. Наши клиенты это понимают.

 

– Изначально вы планировали строить панельное жилье, но в процессе реализации внесли коррективы – дом стал кирпично-монолитным. С чем это связано?

– Сейчас кирпично-монолитные дома пользуются большим спросом. В связи с изменившимися требованиями рынка вместо панельного дома, который мы предполагали целиком, таковыми остались только два его блока. Остальные – кирпично-монолитные. Также мы повысили этажность дома. Мы думали, что проходить госэкспертизу заново не придется. Но в силу вступили новые законы, регламентирующие градостроительную деятельность и устанавливающие более жесткие процедуры. Нам пришлось заново готовить документы. Однако в ближайшее время мы рассчитываем получить новое положительное заключение уже по измененному проекту и, соответственно, разрешение на строительство.

 

– Каковы дальнейшие планы по застройке территории?

– В ближайшее время начнется строительство второй очереди – жилого дома на 1,3 тысячи квартир. К возведению своих домов приступил и «Строительный трест», начался нулевой цикл. К концу будущего года в квартале будет достроен первый детский сад на 230 мест с бассейном. Тогда же планируется ввести в эксплуатацию физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном и ледовым катком, который разместится на въезде в квартал. Уже найден оператор, который будет им управлять, – сеть фитнес-клубов Olympic. Ввод в нашем микрорайоне общеобразовательной школы на 1,2 тысячи человек намечен на 2013 год. Запроектирован и медицинский центр.

Полностью окончить возведение жилого массива мы намерены в 2015 году. Всего здесь будет построено 850 тысяч квадратных метров жилья, четыре детских сада на 920 и две школы на 2,4 тысячи мест, 50 тысяч «квадратов» коммерческих площадей. Проживать в «Новом Оккервиле» смогут около 20 тысяч человек.

 

– Вы намерены застраивать всю территорию вместе со «Строительным трестом» или готовы привлечь к проекту новых компаньонов?

– Сейчас в квартале есть два земельных участка, которые мы готовы продать под застройку другим строительных компаниям. На них можно построить порядка 50 тысяч квадратных метров жилья. Переговоры об этом с рядом застройщиков велись еще до кризиса, однако пока ни к чему не привели.

 

– Сколько стоит эта земля?

– Дешевле, чем на торгах Фонда имущества. И у нее есть серьезное преимущество – полная инфраструктурная подготовка: подведенные сети и дороги. Но мы готовы вести переговоры о ее продаже только с крупными и стабильными строительными компаниями, поскольку поставили перед собой жесткие условия – завершить проект в 2015 году.

 

Беседовал Дмитрий Кирман

В.Николаев: Надеюсь, что опыт «Жилпроекта» будет и далее тиражироваться регионами

Следующая выставка-семинар «Жилищный проект», которая пройдет в Петербурге 19 апреля, будет юбилейной, тридцатой по счету. О прошлом, настоящем и будущем мероприятия мы беседуем с его идеологом и бессменным руководителем Владимиром Николаевым.

 

– Владимир Николаевич, «Жилпроект» проходит ежемесячно, плюс раз в год – в расширенном формате (в рамках Гражданского жилищного форума). В принципе, из-за такой частоты аудитория выставки-семинара должна сокращаться, но она, напротив, растет и уже достигла посещаемости в 7 тысяч человек. В чем секрет?

– А секрет в том, что «Жилищный проект» – это не выставка в традиционном понимании. Будь она таковой, ежемесячный формат действительно мог бы исчерпать интерес аудитории.

Выставка-семинар является удобной информационной площадкой для регулярного общения всех участников рынка недвижимости: органов власти, бизнеса и, конечно, горожан. Для такого взаимодействия периодичность раз в месяц – как раз то, что надо. Например, органам власти «Жилпроект» дает возможность своевременно доносить до людей информацию обо всех изменениях в государственных жилищных программах, о новых социальных проектах, постоянно расширять число участников госпрограмм.

Для бизнеса выставка-семинар – это возможность регулярного общения с потенциальными клиентами, высокоэффективный инструмент продаж. Одно дело – дать рекламу в каталог и ждать звонков, и совсем другое – выйти на прямое общение с целевой аудиторией. Тут уж все зависит от умения грамотно консультировать и продавать. Отделы продаж многих компаний ставят на «Жилпроекте» настоящие рекорды. По статистике каждый раз мы собираем до 80–90% новой аудитории, и это люди, целенаправленно приходящие на выставку-семинар за решением своего жилищного вопроса. Случайных посетителей на «Жилпроекте» практически не бывает.

 

– 4 года существования – немалый срок, и формат «Жилпроекта» постоянно корректировался…

– Первая встреча в Жилищном комитете (ее посетили 300 человек – больше не смог вместить зал) называлась семинаром «Ипотека. Доступно и комфортно». Решение о запуске цикла бесплатных семинаров было принято по итогам Петербургского ипотечного форума – 2006. Анкетирование специалистов, проведенное на этом форуме, показало, что развитию рынка жилья и ипотеки, решению жилищных проблем многих семей мешает неосведомленность граждан о возможностях кредитования.

Уже очень скоро мероприятие было расширено до ежемесячной выставки-семинара (то есть мы добавили экспозиционную часть). Кроме того, для граждан начал работать Консультационный центр по рынку жилья. Расширилась и тематика мероприятия – опрос горожан в 2007 г. показал, что люди хотят получать консультации по всем сегментам рынка жилья, а не только по ипотеке. Собственно, тогда и появилось название «Жилищный проект».

В настоящее время «Жилпроект» включает в себя целый спектр мероприятий различного формата, рассчитанных как на профессионалов рынка, так и на граждан.

Для специалистов мы проводим конференции, посвященные ключевым проблемам рынка (каждую такую встречу посещают около тысячи профессионалов), а также семинары, презентации.

Программа для населения включает собственно выставку, тематические семинары, консультационные центры (по городской, загородной недвижимости, государственным жилищным программам), презентации участников рынка.

А теперь, начиная с 19 апреля, мы вводим еще один новый формат – Галерея объектов городской и загородной недвижимости. Это очень удобный способ подачи информации, широко используемый на Западе. На больших стендах будут размещены сведения о домах и квартирах с цветными фотографиями, схемами планировок и т. д. Стоимость такой рекламы на «Жилищном проекте» будет минимальной, так что этим удобным форматом смогут воспользоваться как агентства недвижимости, так и риэлторы – индивидуальные предприниматели, даже собственники – физические лица. На следующей выставке-семинаре в театре «Балтийский дом» мы планируем «обкатать» нововведение, а уже во всей красе Галерея недвижимости предстанет перед посетителями расширенного «Жилпроекта», который состоится в Ледовом дворце 25–26 сентября 2010 года в рамках Гражданского жилищного форума. Галерея займет весь третий этаж Ледового.

 

– Кстати, а почему следующий «Жилищный проект» будет проходить в театре «Балтийский дом», ведь раньше мероприятие проводилось в Аничковом дворце?

– В «Балтийском доме» пройдут два следующих «Жилпроекта» – 19 апреля и 20 мая. Сегодня спрос на бесплатные консультации со стороны населения очень велик, и мы должны заботиться о создании комфортных условий для гостей. «Балтийский дом» расположен в центре города, рядом со станцией метро «Горьковская», помещения в нем более просторные, кроме того, там есть большая парковка – не только для экспонентов, но и для посетителей выставки-семинара. Но, учитывая, что это наш первый опыт использования площадки «Балтийского» дома, дальнейшие планы мы будем строить по итогам ближайших выставок-семинаров. С администрацией Аничкова дворца мы, безусловно, сохранили партнерские отношения и будем использовать их площадку для проведения разного рода мероприятий.

 

– Многие важные решения, касающиеся развития «Жилищного проекта», принимались, по вашим словам, по итогам маркетинговых исследований. Вы проводите их на каждой выставке-семинаре?

– Да, на каждой. Социологические опросы населения и профессионалов в рамках «Жилпроекта» дают массу ценной информации о настроениях, потребностях участников рынка, помогают нарисовать их социальный портрет. Благодаря этим исследованиям мы оперативно корректируем формат выставки-семинара, ее тематическое наполнение. Очень важно, что аудитория выставки-семинара постоянно обновляется, это делает результаты регулярно проводимого анкетирования еще более актуальными, обеспечивает оптимальный «срез» рынка. Помогает нам проводить опросы и обрабатывать данные Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости».

 

– Опыт проведения выставки-семинара активно заимствуют регионы. А вам лично приходилось бывать на таких мероприятиях?

– В конце 2009 г. по приглашению главы администрации Краснодара я посетил южную «дочку» «Жилищного проекта». Мне очень понравилась организация мероприятия. Для его проведения была подобрана удобная площадка в центре города. Встречу посетили более 1,5 тысячи человек – несмотря на экономический кризис.

В настоящее время мероприятия, аналогичные «Жилпроекту», запущены в Нижнем Новгороде, Петрозаводске. Есть соответствующие планы у Ростова-на-Дону, Владивостока. Надеюсь, в будущем наш опыт станут использовать и в других городах России, а может быть, и за рубежом.

 

Беседовал Алексей Резенков