Максим Здор: "Рост кредитования строительных проектов будет невысоким"
Максим Здор, председатель правления Международного банка Санкт-Петербурга (МБСП), в беседе с корреспондентом "Строительного Еженедельника" Мариной Зыряновой подвел итоги работы банковского сектора в 2012 году и поделился своими мыслями о том, что сферу корпоративного кредитования ждет в 2013-м.
Как можно охарактеризовать ситуацию, сложившуюся в сфере кредитования строительной отрасли?
– Кредитование предприятий строительной отрасли является более сложным вопросом для банков, нежели кредитование иных отраслей, например, оптово-розничной торговли или компаний, занимающихся внешнеэкономической деятельностью. Это обусловлено прежде всего длительным циклом строительных проектов, вследствие чего банки считают их более рисковыми, особенно в условиях нестабильности на финансовых рынках. Классическое кредитование строительных проектов – это только долгосрочное кредитование, которое связано в первую очередь с длительностью самого строительного цикла проектов. Это один из факторов повышенного риска для банков. Другая категория рисков – высокая долговая нагрузка строителей (несоответствие долговой нагрузки и собственных средств), отсутствие приемлемого обеспечения (очень часто заемщики из этой отрасли не имеют другого залога, кроме как текущий строящийся объект), низкий уровень прозрачности компании и недостатки регулирования строительного рынка. На имеющуюся рыночную ситуацию может положительно повлиять совместная трехсторонняя работа заемщиков, банков и соответствующих государственных органов по минимизации рисков в строительной отрасли. Например, заемщикам для получения оптимальных условий по кредиту и для повышения оперативности лучше быть понятными и прозрачными в отношении банков, государство, со своей стороны, должно обеспечить интересы кредитора и заемщика, в том числе в части быстрого оформления регистрации залога недвижимости и выдачи соответствующей разрешительной документации на объект, а банки в этих условиях будут готовы профинансировать строительный проект на длительный срок по приемлемой для заемщика ставке.
Какие проекты вам интересны - жилищные, коммерческие, промышленные или инфраструктурные?
– Все перечисленные проекты есть в портфеле банка: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также Москве МБСП финансирует проекты, связанные со строительства жилья и объектов коммерческой недвижимости; в Ульяновской области - строительство крупного промышленного объекта - современного цементного завода, а также объекты городской инфраструктуры - гостиницы и аквапарк. Кроме этого, МБСП кредитует компании, строящие дороги, мосты, виадуки, а также осуществляющие строительные проекты в социальной, культурной и медицинской сферах, где конечным заказчиком являются государственные органы федеральной и муниципальной власти. Чаще всего мы являемся не единственным банком, с кем сотрудничают наши клиенты-строители. При этом мы устанавливаем собственные лимиты финансирования перечисленных строительных проектов исходя из финансового положения заемщика и вариантов обеспечения кредитов, а также качества источников погашения задолженности.
Какие банковские продукты пользуются наибольшим спросом у строительных компаний?
– Строительные компании активно используют классические кредитные продукты: кредиты, возобновляемые и невозобновляемые кредитные линии, овердрафты. Однако в последние три года активно начали использоваться банковские гарантии, которые чаще всего необходимы в конкурсах на заключение того или иного контракта. Иногда по уже заключаемому контракту банковская гарантия необходима для обеспечения его выполнения либо обеспечения возврата аванса, перечисляемого по контракту.
Есть еще одно направление работы со строителями, которое пользуется популярностью, - банковские гарантии для заявительного порядка по возврату НДС. Для реализации своей деятельности строители закупают необходимые стройматериалы, в результате чего формируется НДС к возмещению. Банковская гарантия при заявительном порядке возврата НДС - это фактически поручительство банка за клиента перед государством, по результатам которого осуществляется возмещение НДС в течение 10 дней со дня подачи налоговой декларации, а не как при стандартной схеме возмещение НДС - только через 5-6 месяцев после того, как налоговая инспекция проведет все необходимые проверки. Такой банковский инструмент позволяет предприятию получить средства, фискально выведенные из хозяйственного оборота, и восполнить свои оборотные средства в текущем моменте.
В каких случаях вы берете залоги у строителей?
– Чаще всего мы оформляем в залог объекты недвижимости, земельные участки, строительную технику, но в отдельных случаях менеджмент банка допускает кредитование без оформления имущественного залога. На классификацию и размер обеспечения влияет вид и целевое назначение продукта, предоставляемого банком, краткосрочность реализуемой сделки, понятные и гарантированные источники погашения кредита, а также, несомненно, деловая и профессиональная репутация клиента. Например, без залога МБСП может предоставить отдельные виды банковских гарантий или краткосрочны кредиты. Часто в проводимых конкурсах или аукционах на заключение строительного контракта требуется обеспечительный платеж в сумме 5% от суммы контракта, который через 45 дней возвращается, если компания подписывает контракт. В подобном случае МБСП может сработать без залога при условии хорошего финансового положения и безупречной деловой репутации клиента.
Какие иные финансовые инструменты используются на строительном рынке? Пользуется ли спросом лизинг?
– В строительном процессе, как, собственно, в любом процессе производства, задействовано значительное количество механизмов, оборудования и транспортных средств. Одним из инструментов приобретения средств производства является лизинг, который позволяет использовать налоговые преимущества, подразумевает отсутствие дополнительного залога, кроме самого предмета лизинга, а также использовать метод ускоренной амортизации. МБСП сотрудничает с несколькими лизинговыми компаниями, и в сделках, связанных с финансированием лизинговых проектов, мы принимаем решения исходя из рисков на конкретного лизингополучателя.
Работает ли ваш банк с первичным рынком, с ипотекой?
– В ближайшее время МБСП не планирует активно заниматься розничным банковским бизнесом. У нас корпоративная специализация. Тем не менее часто наши клиенты-строители обращаются к нам за аккредитивной формой расчетов при продаже объектов недвижимости физическим лицам: расчет по договорам купли-продажи осуществляется не наличными деньгами через ячейки, а в безналичной форме. Кроме того, при такой форме расчетов банк является и гарантом, и контролером сделки: продавец получит деньги в случае успешной регистрации сделки в ФРС. Что касается ипотечного кредитования, мы оказываем услуги по данному продукту в рамках программы по поддержке своих заемщиков – застройщиков жилья в части реализации готовых объектов недвижимости. На текущий момент МБСП предоставляет кредиты на покупку квартир на нескольких объектах.
Можно ли говорить о возможностях роста объема выданных кредитов строительным компаниям в течение ближайших трех лет?
– На мой взгляд, возможности роста есть, хотя вряд ли он будет интенсивным. Он будет обусловлен как увеличением спроса на жилую и коммерческую недвижимость, так и вложений, например, в транспортную, промышленную и городскую инфраструктуру. А для этого необходим как рост потребительского спроса, так и рост экономики регионов и страны в целом. И в первом, и во втором случае трудно ожидать бурного роста в условиях негативных тенденций сокращения потребления в западных странах и замедления крупнейших экономик мира. Поэтому рост кредитования строительных проектов, мне кажется, будет осуществляться невысокими темпами. Что касается инфраструктурных проектов, заказчиком которых чаще всего является государство, то уверенный рост сейчас сменится на менее интенсивный из-за смещения приоритетов бюджетных расходов в пользу социальных обязательств - мы неоднократно слышали и читали о замечаниях президента РФ Владимира Владимировича Путина действующему правительству о недопустимости невыполнения предвыборных обязательств, которые в большей части носят социальный характер.
В условиях, когда экономический кризис не на словах, а на деле затронул строительный бизнес, остро встал вопрос о консолидации сил профессионального сообщества. Об этом мы беседуем с генеральным директором НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» и Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексеем Белоусовым.
– Традиционно спрошу: что происходит на строительном рынке, какие объекты строятся, какие остановлены, чего ждать от строителей в этом году?
– Традиционно отвечу, что строительный комплекс города сосредоточивает свои усилия на объектах, степень готовности которых выше 50-60 процентов. Именно концентрация сил на таких стройках позволила сдать в 2008 году рекордное количество жилья – 3,2 миллиона квадратных метров. В этом году тенденция сохранится. А вот объекты коммерческой недвижимости и новые проекты, находящиеся в стадии проектирования или нулевого цикла, будут приостановлены. Такое перераспределение сил позволит выполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства и бюджетами разных уровней.
Понятно, что ситуация сложилась непростая. Банки устанавливают заградительные процентные ставки по кредитам для строительных компаний, продажи квартир сокращаются, рушится ипотечная система.
– Как в нынешних условиях осуществляется взаимодействие между застройщиками и их подрядчиками?
– Это, действительно, сложный вопрос. Большинство застройщиков выполняют свои обязательства перед подрядчиками и генподрядчиками. Хотя сделать это бывает очень сложно. Если стоит альтернатива: заплатить банку по ранее взятому кредиту или подрядчику за выполненные и сданные по акту работы, – то строители склоняются в сторону банка. Проблему нужно решать.
Так, в нашем объединении давно сложились тесные отношения между застройщиками и подрядчиками. Споры между ними, как правило, не доходят до разбирательств в судах и решаются во внесудебном порядке. Хотя к нам иногда обращаются компании с просьбой помочь разрешить конфликтную ситуацию с тем или иным заказчиком. Но в большинстве случаев они не являются членами нашего объединения. Во многих некоммерческих партнерствах членов собирают, как говорится, «с бору по сосенке», тогда как наше Объединение строителей Санкт-Петербурга образовано за счет перехода всех без исключения компаний из Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». Все мы хорошо знаем друг друга уже не один год, а новичкам стараемся помочь как можно быстрее войти в «круг доверия».
– А как быть тем компаниям, которые не вошли в ваше партнерство? Где им получать заказы? И главное, как потом получить деньги за выполненные строительные работы?
– Прежде всего, тем компаниям, которые работают на подряде с нашими строительными холдингами, выгодно вступать именно в наше партнерство, что позволит более эффективно решать вопросы взаимодействия со своими заказчиками. Если проблемы возникнут внутри, то решать их будет конфликтная комиссия, которую возглавляет председатель совета директоров ЛенСпецСМУ Вячеслав Заренков или третейский суд. Кстати, это первый в Петербурге специализированный третейский суд, созданный для решения подобных вопросов. В его состав вошли известные и авторитетные руководители компаний – членов нашего партнерства. Напомню, что мы объединяем крупнейшие строительные холдинги и компании нашего города, такие как Группа ЛСР, холдинг ЛенСпецСМУ, Строительный трест, холдинг «Сэтл Сити», Ленстройтрест, «М-Индустрия», «Северный город», «ЮИТ-Лентек», «Элис» и многие другие. Совокупный оборот компаний нашего объединения – более 150 миллиардов рублей в год, они строят до 70 процентов жилья в городе.
Компаниям, которые еще не работают на подряде или генподряде у членов нашего объединения, но хотели бы наладить с ними взаимовыгодное сотрудничество, сейчас самое время войти в наше объединение. Это связано с тем, что общее собрание НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» еще в декабре приняло решение о распределении подрядных работ и приобретении строительных материалов преимущественно у членов нашего некоммерческого партнерства.
– А если кто-то из ваших членов захочет нанять компанию, не входящую в объединение? Это как-то отразится на членстве?
– Безусловно, мы не выгоним такую компанию. Подобное решение носит рекомендательный характер. Возможно, в качестве антикризисной меры и в целях защиты средств компенсационного фонда объединения в ближайшее время мы рассмотрим вопрос об обязательном характере этого решения, тогда получить заказ можно будет лишь внутри партнерства. Я считаю, что ни одна копейка не должна уйти от членов объединения. Мы собрались вместе, создали правила и стандарты, сформировали компенсационный фонд для того, чтобы нести субсидиарную ответственность перед горожанами и властью. Сделать это можно, только когда большинство работ будет выполняться членами нашего объединения, а не сторонними организациями. В противном случае отвечать за их финансовые проблемы или некачественное выполнение работ придется нашему сообществу, в том числе и средствами компенсационного фонда. Уверен, что это эффективная антикризисная мера. Надеюсь, нашему примеру последуют и другие партнерства.
– Могут ли подрядчики, члены вашего объединения или компании, состоящие в других НП, рассчитывать на средства вашего компенсационного фонда, если они не получат деньги от заказчика?
– Средства компенсационного фонда расходуются по определенному федеральным законом порядку. Но если говорить о внесудебном порядке разрешения споров, то члены нашего объединения находятся в более выгодном положении. Достаточно сказать, что в расходовании средств компенсационного фонда не заинтересован никто из членов НП, потому что в случаях выплат из фонда пополнять его придется совместно – это норма закона. Большинство споров в нашем партнерстве будет решаться в конфликтной комиссии или третейском суде. Да и без этих органов членам одного сообщества проще договорится «за чашкой чая» по любому вопросу. Что же касается «сторонних» компаний, то, как я уже отмечал, получить заказ у наших застройщиков им будет практически невозможно. Этим самым мы не только сохраняем компенсационный фонд, но и объединяем наиболее здоровые силы строительного сообщества Петербурга. Это, на мой взгляд, имеет исключительное важное значение в период кризиса: ведь выживают те, кто сумел объединиться и встать плечом к плечу в трудное время.
Беседовала Наталья Бурковская
Кризис сильно подкосил рынок коммерческой недвижимости. Сегодня налицо перепроизводство площадей в этом сегменте: бизнес во всех сферах сжимается, компании сокращают сотрудников и отказываются от лишних площадей в бизнес-центрах, розничные сети закрывают неприбыльные «точки» в торговых комплексах, компании снижают товарные запасы на складах. Арендные ставки уже понизились в среднем на 30% по сравнению с 2008 годом, и тем не менее найти арендаторов крайне сложно. Некоторые девелоперы задумываются о перепрофилировании части будущих коммерческих площадей в жилье, которое даже в кризис обеспечено определенным спросом. О том, что сегодня происходит на рынке коммерческой недвижимости и каковы его перспективы, нашей газете рассказал генеральный директор управляющей компании «ВМБ-Траст» Александр Гришин.
– Некоторые эксперты предсказывали, что в связи с кризисом компании будут переезжать из дорогих бизнес-центров в более дешевые. Сбылись ли эти прогнозы?
– Такое движение было, но произошло оно в первые месяцы кризиса, в конце прошлого года, когда арендодатели были несговорчивы. Сейчас компании по-прежнему занимаются оптимизацией затрат на аренду, но в основном вопрос решается путем переговоров с арендодателем об уменьшении ставок. Причем сейчас на рынке очень распространена следующая схема. Арендатор подыскивает себе альтернативные площади, договаривается с новым арендодателем о цене, а затем приходит к своему собственнику с уведомлением о расторжении договора аренды и получает такую же ставку. Понятно, что при прочих равных компании предпочитают оставаться на привычном месте. А вот желающих возвращаться в здания бывших НИИ нет: все-таки бизнес уже давно перерос этот уровень.
– Будет ли продолжаться снижение арендных ставок на офисы?
– Рынок обрушился очень стремительно. А сейчас происходит выравнивание арендных ставок. То есть новые договоры уже заключаются по новым ценам, а старые контракты постепенно пересматриваются и подтягиваются к новому, более низкому уровню. По нашим оценкам, этот процесс продлится до середины года. Ценовая стабильность уже наступила, цены варьируются в диапазоне 600-1500 рублей за квадратный метр. Правда, не очень понятно, что будет дальше, откуда могут массово прийти новые арендаторы на пустующие площади. Компании сейчас не расширяются, новые игроки не выходят на рынок. Плюс в этом году будут сданы дополнительные площади. Заполнить их будет крайне сложно. Возможно, на рынке активизируется малый бизнес и придется опять делать мелкую нарезку бизнес-центров, но пока отчетливых тенденций нет.
– А какова ситуация в сегментах складской и торговой недвижимости?
– Общее сжатие рынка и снижение ставок произошло во всех сегментах. Заполненные объекты ощутили спад, у них появились свободные площади, но это не ставит под угрозу выживание бизнеса. Плохо обстоит дело с новыми объектами, для них спад на рынке может оказаться критичным. Доходов мало, а кредиты отдавать надо. Ритейлеры сейчас тщательно просчитывают окупаемость торговых точек и отказываются от неприбыльных, экономика побеждает стратегию максимального охвата. Но с собственниками торговых комплексов переговоры идут сложнее, если речь идет о площадях с хорошей проходимостью.
– Когда, по вашим прогнозам, начнется скупка подешевевшей недвижимости? Или собственники по-прежнему выставляют неадекватные цены?
– В ценообразовании уже произошли изменения. Если раньше при определении цены покупки расчет строился на окупаемости в 9-10 лет, то сегодня этот срок снизился до 5-7 лет. Но продавцы пока и не стремятся к избавлению от доходной недвижимости, несмотря на изменившиеся рыночные условия. Владельцы коммерческой недвижимости жестко урезали все расходы, то есть фактически законсервировали бизнес, а все доходы направили на погашение банковских кредитов. Если они перестанут справляться с кредитным бременем, тогда они вынуждены будут продавать. Но пока большинство держится. Что касается потенциальных покупателей, то я общался с несколькими фондами, которые планируют приобретения на рынке Санкт-Петербурга. По их представлениям, рынок достигнет дна к ноябрю этого года, тогда они и начнут действовать. Соответственно, реальные сделки можно ожидать к весне 2010 года. Фонды ждут длительного периода стабильности арендных ставок.
– Вы недавно вернулись с инвестиционной выставки МИПИМ, которая в марте проходила в Каннах. Какие впечатления от мероприятия? Какая ситуация на мировом рынке недвижимости?
– Количество зарегистрировавшихся участников выставки уменьшилось в четыре раза по сравнению с прошлым годом, что красноречиво говорит о падении рынка. Надо отдать должное деловой программе – она, как всегда, была на высоком уровне. Уменьшилось количество светских приемов и тусовок, но это, на мой взгляд, к лучшему. Что касается участников, то все ключевые игроки приехали, хотя многие отказались от стендов либо выставлялись на коллективных экспозициях. По выставке нельзя делать полноценные выводы о ситуации на рынке, все-таки это рекламное мероприятие, поэтому никто не ходит с мрачным лицом и не жалуется на жизнь. И все же из приватных разговоров понятно, что трудности испытывают сейчас девелоперы во всем мире и прогнозы очень неопределенные.
– Какие услуги управляющих компаний, помимо брокериджа, сегодня наиболее востребованы?
– Отдавать на аутсорсинг техническую эксплуатацию зданий сегодня выгоднее, чем держать свой штат обслуживающего персонала. Также мы предлагаем собственникам зданий консалтинг по оптимизации расходов на управление недвижимостью. Если уж снижать затраты, то во всех областях. Кроме того, если сейчас пойдет процесс реконцепции ряда проектов, то наши экспертные заключения будут так же востребованы, как и в период бурного развития девелопмента.
Беседовала Ирина Борисова