Владимир Омельницкий: "Любая территория на Васильевском острове инвестиционно привлекательна"
Глава Василеостровского района Владимир Омельницкий рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Михаилу Немировскому об особенностях жилищного строительства в районе и главных транспортных надеждах острова.
В августе, когда город подводил строительные итоги, в Василеостровском районе в стадии строительства и реконструкции находилось 55 объектов. С какими показателями подходите к концу года?
– Строить на Васильевском острове всегда было непросто. Островное положение и исторически сложившаяся плотная застройка, действующие градостроительные регламенты и расположение значительной части района в охранных зонах регулирования застройки накладывают существенные ограничения на строительство новых объектов. По сути, территория острова развивается только в его западной части. В целом мы стараемся развивать территории района комплексно, строить прежде всего те объекты, которые больше всего нужны с точки зрения социально-экономического развития, и, конечно, с учетом мнения граждан.
Сегодня в работе находится 55 объектов строительства. По большей части это общественно-деловая застройка – бизнес-центры, коммерческие площади и другие помещения, необходимые для развития бизнеса в районе. Восемь объектов из этого списка – это объекты жилищного строительства.
О каких конкретно жилых объектах идет речь?
– В первую очередь хотелось бы отметить проект многофункционального комплекса, который реализует горный институт на территории бывшего автотранспортного предприятия №4. Площадь застраиваемого участка почти 70 тыс. кв. м. Проектом предусмотрено возведение 8 блоков разной этажности. На Наличной ул., напротив дома №44, СК "Дальпитерстрой" строит многофункциональный комплекс общей площадью порядка 40 тыс. кв. м с подземной автостоянкой. На ул. Кораблестроителей, западнее пересечения с Новосмоленской наб., на участке более 20 тыс. кв. м ведется подготовка к строительству гостинично-офисного комплекса. Проектом предусмотрено строительство двух 19-этажных зданий с подземным паркингом на 960 машино-мест. Инвестпроект реализует ООО "Стройхолдинг". На наб. Лейтенанта Шмидта, 21-23, на территории бывшего завода "Прибор" сейчас планируется строительство жилого комплекса со встроенными помещениями. В настоящее время разрабатывается проектная документация. Отмечу, что всего за период с января по октябрь 2012 года у нас в районе введено 15 тыс. кв. м жилой площади. До конца года мы ожидаем ввода еще 50 тыс. кв. м жилой площади. В частности, будет достроен жилой дом на Детской и три блока многофункционального комплекса на Наличной, 28/16.
Почти все озвученные вами проекты – это многофункциональные комплексы. Можно ли говорить о приоритете для района именно комплексного освоения участков?
– Разумеется, это наша сознательная, твердая позиция. Развитие комплексной застройки на сегодняшний день – это одна из наших основных задач. Сейчас администрация района ведет активную работу с застройщиками, направленную на то, чтобы любая жилищная застройка велась только комплексно, чтобы у нас не было точечной застройки, и под все жилые проекты закладывались детсады, школы и спортивные площадки. Еще одна немаловажная проблема, которая решается комплексной застройкой, – это обеспечение жилых кварталов парковочными местами. Места под парковку личного и служебного автотранспорта – это очень большая проблема для Василеостровского района. Поэтому при согласовании проектов строительства жилых кварталов требования по наличию социальной инфраструктуры и парковок должны соблюдаться в обязательном порядке. В последнее время мы начали находить общий язык с девелоперами по этому вопросу. Совещания с участием инвесторов показывают, что бизнес осознает необходимость не только получать прибыль, но и быть социально ответственным.
Как можете оценить роль намыва для развития территорий района? Как сейчас обстоит дело с инфраструктурным обеспечением этих участков?
– Намывные территории уже стали неотъемлемой частью нашего района. Это удачный проект, который, я уверен, станет хорошим продолжением Василеостровского района. За время реализации этого инвестпроекта уже сформировано 170 га новой территории. В то же время проблемы с обеспеченностью жилья социальной инфраструктурой существуют и здесь. Администрация района работает над включением социальных объектов, предусмотренных на намывных территориях, в адресные программы комитетов. Это осложнено отсутствием межевания участков под соцобъекты, а также конкретных сроков намыва и застройки территорий. В октябре этого года в Комитете по строительству прошло совещание по основным проблемам намыва с учетом развития социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. В итоге было решено провести анализ ситуации и разработать комплексную инфраструктурную схему. Мы считаем, что необходимость в данной схеме назрела уже давно.
Как изменилась транспортная ситуация на острове в связи с ремонтом Дворцового моста и строительством "Спортивной-2"?
– Васильевский остров всегда был зоной напряженного трафика. Постоянные пробки – проблема как для жителей и гостей района, так и для водителей, проезжающих через район транзитом. Разумеется, учитывая реконструкцию Дворцового моста и ограничение движения из-за строительства новой станции метро, и без того сложная транспортная ситуация только усугубилась, но мы благодарны жителям района за то, что они с пониманием относятся к временным неудобствам. Ведь решить проблему доступности района без реконструкции старых и строительства новых транспортных объектов невозможно. В большой степени проблему решит строительство центрального участка Западного скоростного диаметра, который придет в район через намывные территории. Здесь от Шкиперского протока основной ход трассы пройдет через открытый полутоннель протяженностью более 2 км на глубине 3 м ниже уровня моря. На центральном участке уже смонтировано 6 строительных городков – своеобразных производственных площадок, где будут монтироваться некоторые конструкции. Но решение транспортных проблем не ограничивается строительством только ЗСД. Необходимо развивать общественный транспорт. До 2020 года на территории района планируется строительство и реконструкция 5 станций метро. Большой вклад в дело разгрузки пассажиропотока внесет как раз открытие "Спортивной‑2", а после ее ввода в эксплуатацию начнутся работы по реконструкции "Василеостровской".
Как обстоит дело с вводом в районе новых торговых и коммерческих площадей?
– На Васильевском острове к настоящему времени окончательно сформировалась большая деловая зона. У нас открываются офисы банков, страховых компаний, крупных девелоперов. И сегодня деловая среда на острове очень насыщена. По количеству бизнес-центров район занимает одно из первых мест в городе. Полагаю, что с улучшением транспортной обстановки на острове эта тенденция не только сохранится, но и будет прогрессировать. Что касается торговой недвижимости, то по нормативам для центральных районов ретейл-площадей у нас достаточно. При нормативе в 600 кв. м на человека у нас в районе этот показатель составляет 800 кв. м. Вместе с тем за исключением "Ленты" в районе нет магазинов больших форматов. Сегодня мы крайне заинтересованы в появлении крупных гипермаркетов. И в этом деле есть реальные подвижки. В западной части острова, в квартале 4А, прорабатывается вопрос строительства нового торгового комплекса. Сейчас формируется проект планировки этой территории. Какой именно оператор будет реализовывать проект – покажет конкурс. Мне бы, конечно, хотелось, чтобы это были крупные компании "с именем", тот же "О’кей" или PRISMA.
Есть ли в районе перспективные промышленные площадки под редевелопмент?
– Сегодня промзоны занимают порядка 150 га, то есть около 10% острова и по Генплану все предназначены под жилую или общественно-деловую застройку. В районе ведется застройка территории бывшего сталепрокатного завода, комплексное жилищное строительство ведется на территории завода им. М.И. Калинина, застраивается территория 5-го квартала в южной части острова, неосвоенные территории квартала 4А, промышленные территории вдоль Уральской ул. и небольшие территории в центральной части района. В перспективе под реконцепцию может быть отдана территория бывших заводов "РотФронт" и "Вперед". Сейчас там стоят корпуса дореволюционной застройки. Помещения в основном сдаются в аренду, и совершенно очевидно, что эту территорию можно и нужно использовать более эффективно. Инвесторы активно интересуются этими участками, здесь можно реализовать весьма успешные в коммерческом плане проекты. По сути, любая территория на Васильевском острове инвестиционно привлекательна. Остров имеет сложившийся имидж и у бизнес-структур, и у покупателей жилья, будущих василеостровцев.
В период кризиса, когда Россия стала получать меньше доходов от продажи энергоресурсов, все чаще поднимается вопрос о внедрении технологий энергосбережения. Они повсеместно применяются в странах Западной Европы, причем как в промышленности, так и в ЖКХ. Но перенести чужой опыт в наши условия – не такая простая задача, считает замдиректора Союзпетростроя, д.т.н. Александр Журавлев.
- Сегодня поставлена задача широкого внедрения энергосберегающих технологий - в том числе в ЖКХ. Возможно ли осуществление этой идеи в нашей стране?
- Разумеется, сокращение потерь энергии чрезвычайно важно для промышленности в период кризиса. В нашей стране, по сравнению с Европой, энергия расходуется нерачительно, в наших протяженных и значительно изношенных системах энергоснабжения возникают огромные потери тепла. Но в ЖКХ внедрить энергоэффективные технологии сложнее, чем в индустрии.
Сегодня в России такие тарифы на теплоснабжение и энергетику, что современные системы энергосбережения крайне трудно окупать. Один из крупных петербургских банков намеревался внедрить современную систему теплоснабжения с терморегулированием в своем офисе, однако экономисты подсчитали, что она окупится не ранее чем через 30 лет. Даже финансовое учреждение не будет вкладывать во внедрение новых технологий на таких условиях, а предпочтет по-прежнему отапливать окружающую среду.
- Тем не менее, и у нас целый ряд компаний рекламирует современные системы энергосбережения как для офисов, так и для жилых домов.
- Действительно, существуют экспериментальные дома с системой охлаждения от грунтовых вод, с вторичным использованием тепловой энергии воды. Уже около 10 лет назад в Москве, в микрорайоне Никулино-2, при участии Минобороны и петербургского Военного инженерно-технического университета был построен такой дом.
Однако эти дома не относятся к категории доступной недвижимости. Внедрение энергоэффективных технологий изначально повышают стоимость проекта на 10%. Для их применения в системе канализации требуется удвоить количество стояков. Кроме того, необходимы тепловые насосы, которые сегодня обходятся дорого. Еще один фактор дороговизны – теплообменные устройства, в частности – пластинчатые теплообменники, которые приходится покупать за рубежом.
- Могут ли отечественные предприятия освоить производство этого оборудования?
- Первый опыт показал, что некоторые приборы необходимо адаптировать к отечественным условиям. Так, в одном из санаториев Сестрорецка поставили датские терморегуляторы на системах теплоснабжения – и через год они пришли в негодность. Вода-то по системам отопления у нас проходит не такая, как в Дании. В трубах ржавчина, окалина, примеси в воде. В Подмосковье построили завод по производству терморегуляторов с совсем другими характеристиками. Опять потребовались дополнительные вложения средств.
- А в Петербурге есть планы строительства таких заводов?
- Любая государственная программа модернизации требует серьезных вложений. В Москве принята региональная программа энергосбережения, в соответствии с которой планируется, в том числе за счет альтернативных энергоисточников, за 5 лет снизить энергозатраты на 10-15%. На это нацелена комплексная целевая программа «Энергосбережение в Москве на 2009-2013 гг. и на перспективу до 2020 г.». Но столицу нельзя равнять со всей остальной Россией. Во-первых, это самый обеспеченный регион, во-вторых, в столичную программу вовлечено также частное финансирование.
- Можно ли привлечь бизнес к таким программам, когда у строителей множество других проблем, тем более что на рынке наиболее востребовано дешевое жилье?
- Несомненно, у нас это сделать сложнее, чем в Москве. Надо иметь в виду, что поставить новое оборудование недостаточно: нужен еще и персонал, умеющий им пользоваться. Между прочим, и в столице от жителей дома в микрорайоне Никулино-2, о котором я говорил, поступали жалобы именно на персонал: сантехникам организации, которая приняла дом на обслуживание, было проще отключить пластинчатый теплообменник и пустить воду напрямую, чем грамотно эксплуатировать современное оборудование.
- У нас почему-то всегда человеческий фактор оказывается важнее, чем технический.
- «Умный дом» по определению не может обслуживать необразованный специалист, а его труд, как известно, стоит дороже. В тех организациях ЖКХ, куда из-за низкой зарплаты удается привлечь только гастарбайтеров, о внедрении новых технологий говорить не приходится.
- Иными словами, энергоэффективные дома могут сегодня строиться только для высокообеспеченных категорий населения?
- Да. Ведь энергоэффективность в жилищном секторе – это внедрение не только теплонасосов и теплообменников, но также более эффективной теплоизоляции стен и оконных проемов.
Наконец, это технологии освещения. Что действительно повсеместно внедрено в Западной Европе, так это системы освещения с автоматическим включением-выключением, реагирующие на уровень дневного света и на движение в помещении. Освещение включается, когда вы входите в помещение, и выключается, когда вы его покидаете.
- Сейчас широко пропагандируется использование люминесцентных ламп. Но насколько мне известно от менеджеров частных УК, такие лампы не годятся для систем автоматического включения.
- Да, у люминесцентных ламп, особенно низкого качества, имеется инерционный период, и они включаются с некоторой задержкой. Эту проблему можно решить с помощью светодиодов. Но они в 5-6 раз дороже.
- Можно ли что-то изменить в тарифной системе, чтобы новые технологии были не столь трудно окупаемы?
- Если мы введем такие тарифы, как в европейских странах, то наше население не сможет их оплачивать.
- Иначе говоря, энергоэффективность можно будет обеспечить лишь тогда, когда средняя зарплата россиян будет на уровне европейской?
- Да. Но чтобы когда-нибудь внедрить такие технологии повсеместно, надо начинать их внедрять там, где это позволяют экономические условия и наличие кадров. Это сложнее, чем может показаться. В нашем городе, как известно, самая технологически развитая сфера ЖКХ – водоснабжение. Но в свое время даже нашему «Водоканалу», при всем настрое на модернизацию, не удалось внедрить частотное регулирование для изменения мощности насосов. Это очень важная инновация, которая позволяет обеспечить работу двигателей именно с той мощностью, которая нужна на данный момент. А чтобы контроллеры выполняли свою функцию, необходим расчет нагрузки с построением графиков. Это требует высокой квалификации, иначе дорогостоящая техника выйдет из строя, и намерения экономии обернутся убытками.
- Как рассказал недавно председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко, наш город заключил соглашение с германской компанией TUF, в рамках которого возможно создание методического центра...
- Если такой центр возникнет, это замечательно, но я думаю, что он будет заниматься обучением в области сертификации. А нужно еще обучать персонал управляющих компаний жилого фонда. Такое образование осуществляется, например, в Дании. Но организация обучения за рубежом – тоже затратное мероприятие.
- Получается, что сегодня полноценное обслуживание энергоэффективных систем возможно лишь там, где дом строит западная компания, которая затем его и эксплуатирует?
- В сущности, да. У наших северных соседей и надо учиться, причем начиная со сферы производства. Ведь современные технологии энергосбережения – это в значительной степени разновидность безотходных технологий. Например, Торжке построили завод по производству клееного шпонированного бруса. Одновременно там по европейской технологии мелкую щепу перемалывают, пропускают через специальное оборудование, и получаются пеллеты, которые используются в котельных.
Энергосбережение – это не только сложные приборы, но и полноценное использование традиционных материалов, создание безотходных производств. Поскольку такой вид топлива в Европе пользуется возрастающим спросом, а сырья у нас достаточно, этот элемент программы энергосбережения может быть прибыльным как раз в наших северных регионах.
Беседовал Константин Черемных