Герман Згибай: "Внимание инвесторов сосредоточено на северо-западе района"
Заместитель главы администрации Приморского района Герман Згибай рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Михаилу Немировскому о перспективных для жилищного строительства территориях и мерах по выводу района из транспортного коллапса.
Приморский район прочно обосновался в числе лидеров по объему введенного жилья в городе. Какие крупнейшие проекты жилищного строительства были реализованы в районе в текущем году?
- В этом году в районе введено в эксплуатацию 10 корпусов жилых домов, то есть порядка 272 тыс. кв. м жилой площади. В частности, были введены жилые комплексы "Лахта" и "Геометрия", первые корпуса ЖК "Шведская крона" в Коломягах и, пожалуй, один из самых масштабных проектов - жилой комплекс "Юбилейный квартал" от компании ЛенСпецСМУ. До конца года застройщик планирует завершить последние два корпуса. Однако по этому проекту есть большие проблемы с социальной инфраструктурой. Там предполагалось строительство двух школ и двух детских садов, но в силу того что земля была в собственности у частной компании, потребовалось время, чтобы произвести отчуждение этого участка и передать в городскую собственность. Пока длился процесс передачи земли, изменились нормы СанПиН, и в результате оказалось, что под предполагаемые объемы жилья образовательные учреждения построить уже не удастся. Поэтому сейчас Комитет по строительству просматривает различные варианты индивидуальных проектов детсадов и школ, для того чтобы они соответствовали установленным нормам. В противном случае эти объекты ввести в эксплуатацию не получится. Отмечу, что для того чтобы хоть как-то исправить ситуацию, город выкупил у застройщика целый ряд встроенных помещений под размещение таких социальных объектов, как детский сад, многофункциональный центр, офис семейного врача.
Как обстоит дело с земельными пятнами в районе? Какие зоны сегодня особенно интересны девелоперам?
- Если мы посмотрим на карту района, мы увидим, что вся восточная часть практически полностью застроена и потому малопривлекательна для застройщика. Здесь попросту не осталось земли, на которой можно было бы реализовать более-менее серьезный проект. До недавнего времени главной зоной притяжения инвестиций у нас была Северо-Приморская часть, которая активно застраивалась и продолжает застраиваться, но, по большому счету, в этой зоне все основные управленческие решения приняты, пул земельных участков сформирован, проекты планировок утверждены. Последние вакантные участки уже готовятся к выходу на торги Фонда имущества.
Постепенно внимание застройщиков смещается с прибрежной Северо-Приморской части на северо-запад района, а именно на земли совхоза "Пригородный". Это бывшие сельхозугодия, которые, тем не менее, входят в земли населенных пунктов. Эти земли оформлены в собственность, и потихоньку собственник начинает их продавать. Думаю, что до 2025 года эти земли будут распроданы полностью.
Какие проекты уже реализованы на данной территории?
- Освоение этой территории идет достаточно динамично. Во-первых, здесь находится уже упоминавшийся комплекс "Юбилейный квартал" - 78 и 75 кварталы района Каменки, также ЗАО "СК Росстрой" начало строить новые корпуса в 78 квартале. Участок в квартале 23-5 района озера Долгое имеет ЗАО "Ойкумена", есть также информация, что землю здесь купили организации, аффилированные с компанией RBI Эдуарда Тиктинского. Отдельно в этом ряду стоит "медвежья лапа" - территория в Юнтолово, которую до недавнего времени застраивала компания ООО "Главстрой-СПб". Не секрет, что по этой территории у города сейчас есть определенные вопросы к инвестору в части строительства инфраструктуры. "Главстрой-СПб" строит на участке только жилье, а всю социальную и инженерную инфраструктуру город должен построить за свой счет. Вложить дополнительно еще несколько десятков миллиардов рублей ради того, чтобы получить там 70 тыс. кв. м жилья, городу достаточно накладно.
Некоторое время назад вице-губернатор Игорь Метельский заявил о смещении акцента в градостроительной политике с комплексного освоения территорий в пользу развития инфраструктуры уже построенных кварталов. В то же время такие огромные территории имеет смысл осваивать именно комплексно.
- Я полагаю, что городские власти не устраивает как раз та ситуация, когда инвестор строит жилье, получает прибыль и не уделяет внимания социальной составляющей своего проекта. При этом бюджет города ограничен в выделении средств под строительство достаточного количества социальных объектов. Думаю, что руководством города будут предложены иные подходы к комплексному освоению в том, что касается строительства объектов социальной и дорожной инфраструктуры. Для того чтобы комплексно освоить какую-то территорию, наряду с необходимыми пакетами документов на получение земельного участка на инвестиционных условиях инвестор должен будет "принять на карандаш" и так называемую дорожную карту, в которой в соответствии с нормативами будет просчитываться необходимое количество социальных объектов, дорог, парковок и т. д. Скорее всего, строиться инфраструктурные объекты будут за счет средств самого инвестора, параллельно возведению жилья. Затем город будет выкупать у него эти объекты. Такая схема, по большому счету, город устраивает.
Какие шаги нужно предпринять для повышения транспортной доступности района?
- Транспортная проблема для нас одна из ключевых, потому как Приморский район - это своего рода остров, который с одной стороны отсечен от остального города двумя железнодорожными ветками - Выборгского и Сестрорецкого направления, с другой стороны ограничен кольцевой автодорогой. Чтобы нормально передвигаться из района в район, нужны соответствующие переправы, которых у нас не так много. В то же время в районе строится новое жилье, количество жителей растет, растут и пробки на дорогах. Если говорить о важнейших объектах, призванных улучшить ситуацию, то первым делом нужно выделить, конечно, Приморский транспортный узел. Эта развязка давно у всех на устах, однако ее польза в силу путаницы из-за постоянно меняющихся схем движения очевидна пока не всем. Полагаю, что по завершении строительства узла большая часть нагрузки на транспортную сеть района будет снята. В августе, напомню, мы открыли Коломяжский путепровод. Пусть он и не решил в полной мере проблему быстрого выезда из района, но позволил развести движение железнодорожного и автотранспорта.
Еще один путепровод над ж/д путями будет построен в Коломягах, на Поклонногорской улице. Конкурс уже состоялся, определен подрядчик. Очень большие надежды мы возлагаем на строительство путепровода в створе Туристской улицы. Очень важно, что КРТИ, после того как глава комитета Борис Мурашов лично убедился в тяжелейшей транспортной ситуации в районе, наконец услышал нас и обратил внимание на этот проект. На следующий год комитет планирует начать проектирование этого путепровода. Также КРТИ удалось включить в программу и этим летом завершить строительство части Шуваловского проспекта от проспекта Авиаконструкторов до Комендантского проспекта. По этому участку уже можно планировать запускать какие-то линии общественного транспорта. Крайне важны также 32 и 49 магистрали-перемычки между Приморским шоссе и ЗСД. Эти дороги строятся в том числе для обеспечения транспортной доступности будущего "Лахта-центра". Проектирование по этим объектам находится в завершающей стадии.
Наконец, сейчас начали активно обсуждать возможность строительства магистрали №7, которая должна будет проходить вдоль железной дороги Выборгского направления. По задумке, магистраль №7 должна соединить Арсенальную набережную и Белоостров. Это скоростная магистраль непрерывного движения, по которой можно выехать из центра города в северные окраины и за город в считанные минуты. С точки зрения транспортной логистики это довольно серьезная и грамотная идея. С точки зрения самого строительства тут довольно много потенциальных имущественно-правовых вопросов нужно решать с владельцами земельных участков, по которым должна пройти автодорога. В любом случае, по этому объекту нет даже предпроектных проработок, так что это вопрос на перспективу.
Эта магистраль пройдет в том числе и по территории Удельного парка, который и так немало пострадал от строительной экспансии. Какие объекты сегодня строятся вблизи или в самом парке?
- Безусловно, Удельный парк - это островок зеленого благополучия в нашем районе, и вполне естественно, что к нему тяготеет бизнес. При этом нужно отметить, что строительства в пределах парка нет и быть не может. Границы парка в конечном итоге были документально оформлены, и теперь уже никто не сможет их нарушить. Все эти "отгрызания" маленьких кусочков от юридически незащищенной зеленой зоны остались в прошлом. Остается лишь цивилизованное сосуществование урбанизированной среды с этой жемчужиной нашего района.
Как строительная отрасль изменилась за последние годы, в каких новшествах она нуждается и каково влияние политики на область предпринимательства – об этом корреспонденту «Строительного Еженедельника» Александру Аликину рассказал президент группы компаний «Эталон» Вячеслав Заренков.
– Удачно ли, на Ваш взгляд, в строительную отрасль был введен механизм саморегулирования? Что следует в нем изменить?
– Введение механизма саморегулирования – это самое прогрессивное решение за последние 25 лет. Но как все новшества, СРО требуют развития и доработки. Так, например, я считаю, что следует дать возможность небольшим компаниям вступать в СРО с меньшим входным взносом. При этом предоставить им испытательный (кандидатский) срок, во время которого они сумеют себя показать и оплатить основной взнос. Еще необходима обязательная сменяемость руководства СРО, для того чтобы избежать ситуаций, когда за счет организаций определенные лица будут зарабатывать деньги и решать свои проблемы. Также, на мой взгляд, необходимо расширить возможность использования накопительного фонда.
– Среди строителей сложилось мнение о том, что Генплан Санкт-Петербурга устарел – излишне детализирован, имеет бессмысленное деление на зоны. Нуждается ли Генплан в изменениях?
– Изменения в Генплане и Правилах землепользования и застройки необходимы, это правда. Здесь важно понимать два аспекта. Во-первых, Генеральный план в какой-то мере противоречит ПЗЗ по некоторым техническим вопросам, поэтому изменения должны устранить эти противоречия. Во-вторых, очевидно, что ряд городских территорий с определенной периодичностью подвергается реновациям и требует изменения зон застройки, поэтому необходимо внести локальные изменения как в Генплан, так и в ПЗЗ. Я думаю, что нужно упростить процедуру принятия этих изменений. Например, для оптимизации процесса общественное обсуждение нужно проводить лишь в том районе, изменения в котором будут проводиться, а не делать эти обсуждения общегородскими. Также, на мой взгляд, нужно включать в комиссию по обсуждению изменений представителей бизнеса и строительного сообщества, чтобы не допустить кулуарности, а также ошибок, которые были при принятии ПЗЗ.
– С приходом губернатора Петербурга Георгия Полтавченко были приостановлены проекты по строительству Орловского тоннеля Ново-Адмиралтейского моста. Нуждаются ли жители города в этих транспортных объектах, и что мешает их появлению?
– Я думаю, что строительство Орловского тоннеля и Ново-Адмиралтейского моста можно отложить, по крайней мере пока. А сэкономленные деньги направить на строительство ДДУ и школ, которых в городе не хватает, особенно в районах новостроек.
– После ухода с должности вице-губернатора Романа Филимонова его обязанности передали вице-губернатору Игорю Метельскому. Некоторые строители утверждают, что в будущем количество вице-губернаторов будет сокращено до трех-четырех и, следовательно, объем курируемых вопросов у каждого из них будет шире, чем у нынешних вице-губернаторов. Согласны ли Вы с этим прогнозом?
– По науке – максимальное количество работников у начальника любого ранга должно быть не более 7. Оптимальное, комфортное для начальника и подчиненных – 5. Поэтому ничего необычного в этом нет. Главное, чтобы этими 5-7 вице-губернаторами был охвачен весь спектр работ и проблем. Не должно быть вакуума.
– Если такой прогноз сбудется, как Вы оцениваете такое распределение обязанностей?
– Распределение должно быть произведено в соответствии с профессиональными способностями каждого. Вице-губернаторы должны курировать то, в чем действительно разбираются.
– Кандидат в президенты РФ Владимир Путин дал поручение Минрегионразвития и Минэкономразвития подготовить документы для упразднения выдачи разрешения на строительство. По его словам, для того чтобы начать строительство, достаточно будет иметь землю в собственности и соответствующую градостроительному плану экспертизу. Если намерение Владимира Путина будет реализовано, как оно отразится на строительной отрасли?
– Мудрое решение, давно назрело. Еще бы сократили время получения градостроительной документации, особенно ее согласование. Ведь сегодня как бывает: компания год работает над ППТ, получает согласование, и вдруг на заключительном этапе кто-то говорит: «Нет, мне не нравится высота вон того здания». Все. Вся работа впустую, начинай сначала. Считаю, что сначала надо утвердить ТЭПы. На их разработку не требуется много времени. При этом дать застройщику возможность отклонения от этих ТЭПов в ту или иную сторону примерно на 10%. Пусть рационализируют в процессе реализации: используют новые технологии, разрабатывают современные конструкции, применяют новые материалы и т. д. После утверждения ТЭПов продолжить согласование архитектурно-строительной части. И общий срок не должен превышать 9 месяцев.
– Если Владимир Путин снова станет президентом, отразится ли это на строительной отрасли?
– Думаю, он учтет все разумные предложения, и ситуация в строительной отрасли изменится в лучшую сторону. Главное, чтобы власть не вмешивалась в ценообразование. Это будет гибельно для отрасли. Мы все-таки сегодня в рынке.
– Насколько сильно влияние политического фактора на развитие строительной отрасли?
– Политический фактор, в прямом понимании, на ситуацию не влияет. Влияют экономические решения отдельных политиков. Не должно быть «зарегулированности». Власть должна создавать комфортные условия для ведения бизнеса. И не страшно, что компании получают прибыль. За счет этой прибыли они развивают бизнес, тем самым создавая рабочие места и обеспечивая достойную жизнь работникам. А государство получает налоги и за счет их решает социальные программы.