Чарльз Лэндри: "Если вы будете обращать внимание только на историю, вы будете привлекать только туристов"
Периодически посещающий Петербург британский урбанист Чарльз Лэндри, автор книги "Креативный город", на форуме PROEstate попытался убедить чиновников и девелоперов в необходимости уделять больше внимания дизайну городской среды и относиться к развитию территорий "эмоционально". Корреспондент "Строительного Еженедельника" Антонина Асанова встретилась с ним и выяснила, что это означает применительно к Петербургу.
Что все-таки такое креативный город?
– До последнего времени в градостроительстве доминировал подход, который учитывал только архитектуру и инфраструктуру зданий и районов, но не принимал во внимание то, как люди будут жить в новом пространстве, общаться, развиваться. Я говорю о software – нематериальной составляющей, о среде, которая способствовала бы тому, чтобы у людей появлялись новые идеи, а из этих идей рождались новые продукты и услуги. Именно те услуги и продукты, которые способствовали бы благосостоянию и процветанию Петербурга. Плюс к этому город, в котором хорошо жить, можно охарактеризовать следующим образом: в нем легко осуществлять коммуникации, по нему легко передвигаться, интересные места и события в нем находятся как можно ближе к дому или работе, и этот город демонстрирует, что он заботится о своих жителях.
Конечно, то, что вы говорите, прекрасно. Но почему Вы настаиваете на том, что это приоритетная для города задача?
- Дело в том, что еще 15 лет назад 80% людей выбирали место жительства, ориентируясь на место работы, и говорили, что им все равно, где она находится. Но теперь люди прежде всего выбирают город, а уже потом работу. А значит, теперь нужно привлекать талантливых людей в свое сообщество, иначе все таланты окажутся в Лондоне, Париже, Барселоне или во Франкфурте, и в вашем городе не останется интеллектуального потенциала, который необходим для создания того богатства и процветания, которого вы хотите достичь. Именно поэтому эстетика становится более важной, и мы уходим от девелопмента, ориентированного исключительно на инжиниринговые решения, к тому, который ориентирован на софт – на идеи. Дизайн становится важнее, чем финансы и капитал.
Комментируя ваше выступление на пленарном заседании форума PROEstate глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко заявил, что Петербург пока еще не готов воспринимать передовые европейские идеи. Что вы об этом думаете?
– Господин Семененко говорил о диком капитализме, о необходимости государственного контроля над строительством. И я понимаю его ответ, его позицию. Но сейчас гораздо более интересно, что вы будете делать дальше, сможете ли вы "перевернуть страницу"? Должна возникнуть группа людей, которая включит представителей культурного сообщества, девелоперов, горожан, тех, кто любит город и готов включиться в процесс создания качественно нового пространства. Конечно, государство и общество встретят их с подозрением, 2-3 года потребуется для возникновения доверия к девелоперам. За это же время лучшие из них могли бы начать искать общий язык для того, чтобы прийти к согласию и единому пониманию того, как можно сделать этот город лучше. Необходимо сообщество девелоперов недвижимости. И это задача не только для Петербурга, но и для всех городов Восточной Европы.
И все же кто должен сделать первый шаг к превращению Петербурга в креативный город?
– В этом процессе должны быть задействованы все стороны. И в направлении создания креативной среды должны развиваться все девелоперы, потому что в конечном счете это будет обеспечивать экономическую эффективность проектов. Но зачастую для крупных организаций это становится сложностью - они считают, что на них лежит большая ответственность. Поэтому часто импульс приходит извне, от людей, работающих в маленьких компаниях и не завязанных на бюрократию больших корпораций, или просто от инициативных групп. Они легко могут приступать к развитию новых проектов вне центра - в наименее проблемных и спорных пространствах с точки зрения общественного внимания. Это могут быть промышленные, пригородные зоны. Например, вы можете создать много объектов, аналогичных московскому "Винзаводу". Я чаще всего говорю о нем, потому что мы все знаем этот пример. Однако основная сложность для создания креативной среды - убедить государственный сектор в том, что то, о чем мы говорим, - это не безумные идеи. Эти идеи могут привести к положительному результату.
Должны ли российские чиновники учиться новому урбанизму?
– Да, должны. Проблема всех людей, и моя, и наверняка ваша - в ограниченности мышления, в том, что мы думаем, как бы находясь в коробке. Однако для поиска путей развития города необходимо «горизонтальное» мышление, под которым я подразумеваю умение соотносить знания из областей экономики, культуры и многих других, потому что в городе совмещаются все эти элементы. И это и есть основная сложность, которую часто не получается преодолеть. Один из выходов – в создании команды из различных специалистов, которая будет работать над городскими проектами. Эту работу важно вынести за рамки бюрократического процесса, позволив этим людям работать в соответствии со своим видением и одновременно сохранять над проектом государственный контроль. Например, нужно провести редевелопмент какой-либо промышленной территории, и тогда чиновники различных комитетов - комитета устойчивого развития, экономического, экологического - могут объединиться, для того чтобы поработать над экспериментальным проектом. Администрация должна более креативно отнестись к этой задаче и привлекать более творчески настроенных людей. Необходимо подумать об активах, которые у вас есть, для формирования новой истории, новой привлекательности – это могут быть здания, земля, но могут быть и интеллектуальный потенциал, традиции, это тот кислород, которым дышит город. В Петербурге большое количество интересных вещей, которые мы не видим, которые происходят внутри зданий – в комнатах, на кухнях. И необходимо суметь открыть эти вещи для зрителя. Но если вы будете обращать внимание только на историю и традиции, вы будете привлекать только туристов. Это хорошо, но если вы хотите вливания новых сил, Петербургу нужно прийти к совмещению старого и нового и делать это максимально интересным способом. Этот процесс будет привлекать креативное сообщество. Я имею в виду не только так называемые креативные индустрии, но и социальных активистов, бизнесменов и членов городского правительства. Недостаточно говорить о том, что ваш город прекрасен, если этого никто не увидит.
Что это означает для девелоперов?
– Посмотрите, например, на Дубаи. Посмотрите на эти здания с точки зрения эмоционального опыта обычного человека, который он переживает, когда оказывается в этом городе. Эти здания – иллюстрация алчности. Грубо говоря, они скорее говорят "нет", чем "да". Тогда как для девелоперов важно создавать такие структуры и здания, которые стремились бы к тому, чтобы сказать "да" хотя бы на уровне первого этажа, на уровне человека. Также мы должны помнить о том, что сами здания должны быть более гибкими и готовыми к изменению своей функции. Мы же не собираемся сидеть за одним столом и работать на одной и той же работе 30 лет. Одна из основоположниц движения нового урбанизма Джейн Джейкобс сказала, что новым идеям нужны старые здания. И девелоперы должны задуматься, может ли креативная среда возникать в новых зданиях, и какими тогда они должны быть, чтобы генерировать такую интересную среду.
В прошлом году в Петербурге было объявлено о редевелопменте нескольких крупных территорий. О том, как чувствуют себя проекты сегодня и каково их будущее, рассказал Виталий Вотолевский, генеральный директор ЗАО «Желдорипотека».
– Сегодня руководство РЖД активно преобразовывает свои территории. Что подвигло их выйти на земельный рынок?
– В собственности ОАО «РЖД» находится довольно много активов, не связанных с непосредственной деятельностью компании – пассажирскими и грузоперевозками. Эти активы существуют, но не приносят дохода. Компания заинтересована в их эффективном использовании. А если учесть, что многие участки находятся в центре городов, и вспомнить, каков сегодня там дефицит земли, пригодной для строительства, то причина активизации процесса редевелопмента транспортных территорий станет очевидной.
– С освободившимися территориями в Петербурге Ваша компания будет работать самостоятельно или привлекая соинвесторов?
– На сегодняшний день мы выступаем основным инвестором по целому ряду проектов, в том числе и в развитии территории грузового двора станции Санкт-Петербург – Варшавский. Мы не ставим перед собой задачу самостоятельно реализовать все проекты и рассматриваем возможность привлечения соинвесторов. Этот вопрос решается в каждом случае индивидуально. Проекты, связанные с развитием земель ОАО «РЖД», сложные, поэтому компания очень аккуратно подходит к подбору инвесторов. Только очень крупные и опытные могут стать партнерами ОАО «РЖД» по их реализации.
– Сколько земель у РЖД в Петербурге? Каково назначение этих земель?
– Этот вопрос лучше адресовать департаменту имущества ОАО «РЖД».
– Будут ли жилье и офисы на месте бывших железнодорожных объектов безопасными с точки зрения экологии?
– Во-первых, ряд участков ОАО «РЖД» заняты объектами социальной инфраструктуры, по ним подобных вопросов не возникает. Что же касается освоения земель под железнодорожной инфраструктурой, то больших экологических проблем с их застройкой нет. Это ведь не ядерные или химические объекты. Успешных примеров вывода промышленных предприятий и использования для строительства освободившейся земли много. При разработке проектов мы учитываем все санитарные и экологические нормы.
– Практически 18 лет Вы были собственником строительных компаний. Почему Вы продали бизнес? Как Вам дался переход в структуру РЖД, где Вы лишь наемный менеджер?
– Последние 17 лет практически во всех компаниях, собственником или сособственником которых я являлся, я занимался менеджментом – был генеральным директором. Поэтому, по крайней мере, психологически у меня никогда не было предубеждения против работы наемным менеджером. Я понял, что могу и хочу больших масштабов бизнеса, решения новых и более сложных задач. По сути, передо мной стояла дилемма: либо оставаться сособственником какого-то бизнеса, с заведомо известным «потолком» развития, либо влиться в более крупную компанию в качестве менеджера. И то предложение, которое я получил от президента ОАО «РЖД», – приехать в Москву, возглавить дочернюю девелоперскую компанию – мне показалось заманчивым. Я согласился и ни разу не пожалел о своем решении.
– Где лучше работается – в столице или в Петербурге?
– Не знаю, лучше ли, но то, что в Москве бизнесом заниматься интереснее, – это однозначно. Масштабы иные. Но Петербург – мой родной город, и я все равно очень его люблю. Что же касается работы, то я много работал в Питере, здесь еще больше.
– Как Вы можете охарактеризовать положение строительного рынка на сегодняшний день?
– Мировой финансовый кризис сказывается абсолютно на всех компаниях, которые по роду своей основной деятельности привлекают кредитные средства. Естественно, к их числу относятся девелоперы. Сегодня практически невозможно взять кредит в банке, а его стоимость в полтора, а то и в два раза больше, чем в начале 2008 года, – далеко не все проекты выдерживают такую нагрузку. «Подрубленным» оказалось и «финансовое плечо», связанное с получением ипотеки покупателями. Продажи жилья на рынке практически встали по всей стране, и спрогнозировать восстановление спроса, в сущности, невозможно. Началось падение цен на возводимое жилье и недвижимость. Самое печальное, что сегодня никто не сможет с уверенностью сказать, когда же мы достигнем «дна», а значит, и предсказать начало подъема.
– Интересуетесь ли Вы положением отрасли в Петербурге?
– Безусловно, но, признаюсь, не так детально, как раньше. У нас 17 филиалов, компания строит по всей стране, и я должен иметь представление о ситуации на рынке строительства и недвижимости во всех регионах.
– Освоение новых территорий связано с преодолением ряда трудностей, первоочередная из которых – создание инфраструктуры. Как Вы решаете эти проблемы?
– Действительно, помимо проектирования жилых домов, офисных зданий, торговых центров, необходимо решать задачи транспортного обеспечения всей территории (в том числе строительства новых улиц, проспектов, мостов), инженерного обеспечения, включая развитие головных инженерных источников, экологические и социальные вопросы. Это очень большие финансовые вложения. И поскольку инженерные и дорожные сети, социальные объекты, парковые зоны – это собственность государства, то, безусловно, городской бюджет должен принимать участие в их создании. Решаются эти вопросы в индивидуальном порядке по каждому проекту.
– Редевелопмент в современных условиях – это сложно с точки зрения экономики и юриспруденции?
– Редевелопмент сложен всегда. Подобные проекты долгосрочны и дороги. Даже на стадии разработки документации затраты являются значительными. Если же говорить о строительстве, то уже на начальном его этапе от застройщика требуются огромные финансовые вложения: на приобретение прав на застройку, на строительство сетей, дорог. Причем эти средства вкладываются в самом начале и замораживаются на значительный срок. Важно понимать, что реализация крупных проектов комплексного освоения территории, как правило, не подразумевает, что проектом займется одна компания, – это требует огромных финансовых вложений. Обычно функция девелопера – разработать градостроительную документацию, сформировать дорожные сети, укрупненное функциональное зонирование, затем разбить территорию на кварталы. После этого либо привлекаются соинвесторы проекта, либо происходит продажа лотов.
– В прошлом году было объявлено о планах редевелопмента крупных территорий в обеих столицах. Как в нынешней ситуации чувствуют себя эти проекты? Каково их будущее?
– Не только в столицах. В рамках соглашения ОАО «РЖД» и ЗАО «Желдорипотека» планируют совместно реализовывать проекты на крупных земельных участках РЖД общей площадью порядка
– На какой стадии находится проект «Измайловская перспектива»?
– В мае 2008 года общественным градостроительным советом Санкт-Петербурга одобрена разработанная ЗАО «Желдорипотека» совместно с ГУ «НИПЦ Генплана СПб» объемно-пространственная концепция застройки территории «Измайловская перспектива» площадью
– В прогнозах развития отрасли и рынка девелоперы разделились на оптимистов и пессимистов. Вы себя к какой категории относите?
– Я думаю, что положительные тенденции в оздоровлении экономики можно ожидать где-то осенью 2009 года. На рынке останутся самые стойкие компании, сумевшие пережить период кризиса и получившие уникальный опыт. Что касается среднесрочной перспективы, трех-четырех лет, я настроен достаточно оптимистично. В любом случае будет падение предложения, которое неминуемо приведет к развитию строительной отрасли.
– Как Вы можете прокомментировать сегодняшние перестановки в Смольном?
– Городу и губернатору виднее, какие кадровые решения являются своевременными и эффективными. Можно определенно сказать, что люди, назначенные на новые должности, мне хорошо знакомы, являются опытными руководителями, и я их уважаю.
Беседовала Наталья Бурковская, Строительный Еженедельник
Чем власть поможет строительной отрасли, какие поправки внес кризис в нацпроекты и городские программы и чего ждать участникам рынка? Ответы на эти и другие вопросы дает Владимир Гольман, старейший петербургский законотворец, заслуженный строитель РФ, отмечающий свой 75-летний юбилей.
– Владимир Михайлович, Вы пережили не один «экономический шторм». Ваши прогнозы – как долго ждать стабилизации?
– Когда в начале 90-х рухнула вертикаль власти, похоронив под собой практически всю экономику страны, строительная отрасль выжила только потому, что всегда работала по договорам подряда и была готова к рыночной экономике. После 98-го родилась схема долевого строительства – питерское ноу-хау, хотя, возможно, оно появилось в нескольких городах параллельно. Это позволило строителям работать без ипотеки и кредитов. Затем был издан 214-ФЗ «О долевом строительстве…», создающий проблемы как дольщикам, так и застройщикам. Тем не менее научились работать и в этой ситуации.
Строительные компании очень живучи. И сейчас они берут на себя роль государства и пытаются за счет своих внутренних ресурсов финансировать жилье, давать беспроцентные рассрочки покупателям, чтобы оживить продажи.
Сегодня у людей есть деньги, правда, они предпочитают покупать валюту и держать ее «в кубышке». Но ведь все подспудно понимают, что ни жилье, ни коммерческая недвижимость не могут подешеветь в разы. Конечно, спрос будет постепенно восстанавливаться, начнут покупать осторожно, более готовые дома. Но строителям нужна помощь.
– То есть Вы считаете, что государственная помощь отрасли нужна и без этого ей не справится?
– Государственная помощь отрасли обязательно нужна. Во-первых, необходимо продумать кредитную систему и для застройщиков, и для покупателей жилья, во-вторых, снизить налоговое бремя. К сожалению, финансовые механизмы у нас не работают – Госбанк дает кредиты коммерческим банкам под 18 процентов. Но коммерческие банки должны иметь свою маржу, они ее догоняют до 25 процентов (на 7 процентов больше). Под такой процент кредит можно взять разве что на один-два дня. Для ипотечных заемщиков эта ставка означает, что за 25 лет человек покупает три квартиры: одну для себя и две для банка. Никто не будет этого делать.
– Все понимают, что это «заградительные» ставки. Станет ли когда-нибудь в России ипотека вновь доступной?
– То, что в России называется ипотекой, – по сути потребительский кредит. За рубежом строят готовое жилье, люди его покупают и платят 25-30 лет. Более того, в развитых европейских странах нулевой кредит на ипотеку – 0,25 процента, в Японии – 0,15 процента в год. Иностранным банкам важен оборот денег, они за счет этого живут.
Оценивая сегодняшнюю ситуацию, я могу предположить, что даже в докризисном, неполноценном формате ипотека восстановится не раньше чем через 3 года. Потому что в России не создан план выхода из кризиса, не прописаны четкие действия по восстановлению экономики. Все ждут повышения цен на нефть.
Свое видение путей, которые помогут вывести страну и в первую очередь строительную отрасль из кризиса, я отразил в пакете срочных антикризисных мер, которые мы от имени «Союзпетростроя» направили вице-губернатору Петербурга Роману Филимонову и Виктору Забелину в Российский союз строителей.
Мы предлагаем переход на альтернативное – «проектное кредитование», то есть выдачу кредитов не физическим лицам, а строительным компаниям, причем под строгим контролем банков (вплоть до еженедельного мониторинга использования денег). Это позволит государству контролировать огромные средства, направленные в банковскую систему для реального сектора экономики. Строительные компании смогут продавать готовое жилье государству для социальных нужд или гражданам. Именно такие квартиры – предмет настоящей ипотеки.
– Что сейчас происходит с многочисленными национальными проектами и программами по предоставлению льготного жилья различным категориям граждан: бюджетникам, многодетным и молодым семьям, очередникам и другим?
– Я участвовал в формировании пяти законопроектов, и они начали активно развиваться, но пока нефть опять не подорожает, мы можем про эти программы забыть. Доходы от реального сектора экономики не могут компенсировать нам потери, ведь промышленность у нас работает на 50 процентов от мощности 90-го года, всего 25 процентов она достигла в общем валовом доходе страны. Поэтому мы сегодня сократили бюджет города на 1/3 (на 92 миллиарда рублей), и это произошло за счет средств развития.
Программа «Жилищные сертификаты» похудела с 1,9 миллиарда до 572 миллионов рублей, с целевой программы «Молодежи – доступное жилье» снято 570 миллионов рублей, финансирование программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования» урезано почти вчетверо – до 373 миллионов. Пострадало бюджетное строительство социальных объектов. Все, что сегодня строится, будет завершено, но ничего нового начинать мы не будем. Это не отразится на результатах 2009 года, а вот в 2010-2011 годах мы это почувствуем в полной мере.
– На что в сегодняшних условиях могут рассчитывать жители 40 кварталов, попавших в программу «Развитие застроенных территорий»?
– Возможность расселения такого большого количества кварталов мне кажется утопией, даже безотносительно сегодняшней финансово-экономической ситуации. Для этого необходим определенный резервный фонд жилья. Невозможно просто построить двадцатиэтажный дом на месте пятиэтажного, нужно поменять сети, а дополнительные мощности отсутствуют. Ни один застройщик самостоятельно решить этот вопрос не в состоянии. Инженерную подготовку должны вести городские власти за счет бюджета – так делается во всем мире.
Расселять «точечно», отдельными домами, – нереально. Речь может идти только о комплексном подходе – сначала построить новый квартал, переселить туда жителей, а потом реновировать «хрущевки»: проложить внешние сети, дороги, посчитать нагрузки – и только потом начинать строить.
В свое время я предлагал спроектировать новый квартал для «переселенцев» в Невском районе. Мало кто помнит, что там предполагалось строительство нового обводного канала – специального русла Невы. Проект остался нереализованным, но свободные территории в районе улицы Бабушкина и бульвара Красных Зорь остались. Их можно застроить и переселить туда жителей «хрущевок» серии ОД.
– Квартальная застройка, комплексное освоение территорий – важный шаг для развития градостроительства в Петербурге. Что, на Ваш взгляд, надо учесть компаниям, работающим над такими проектами?
– Как один из немногих петербургских строителей, имеющих опыт комплексного освоения территорий, таких как микрорайон «Озеро Долгое» и ряд кварталов на Юго-Западе, скажу, что мы слишком увлеклись этой темой. Да, ресурс точечной застройки себя исчерпал, но то, что было возможно при поточном строительстве, практически невозможно в современных рыночных условиях, даже безотносительно кризиса.
Мы работали в тесной связке, по согласованному совмещенному графику с сетевиками. Сначала Главинжстрой «опутывал» инженерными сетями кварталы и прокладывал внеквартальные дороги, затем приходила очередь квартальной застройки.
С 1986 по 1990 год мы сдавали по 2,5 миллиона квадратных метров жилья ежегодно – казалось бы, сегодняшние строители работают эффективнее нас, ведь в 2008 году было сдано 3,2 тысячи квадратных метров. Но тогда сдавались не просто квадратные метры (кстати, стопроцентной готовности – с отделкой), а целые градостроительные комплексы.
Каждый квартал площадью до 100 гектаров (а их было порядка пяти) предназначался для 10 тысяч жителей. На него полагалось две школы, пять детских садов, универсам, поликлиника, АТС, комбинаты бытового обслуживания и прочее.
Сегодня, когда оглашаются громкие проекты по застройке сотен гектаров, сулящих городу «выход» миллионов квадратных метров жилья, о вопросах инженерной и социальной инфраструктуры забывают, а ведь ими надо заниматься отдельно.
Кто и за какие деньги сегодня будет строить межквартальные улицы, сделает водоводы, канализацию, газ, проложит тепло и выпустит необходимую регламентирующую документацию? Реальнее «продвигаться» локально, участками по 1-2 гектара. Такие лоты в состоянии выкупить средний строительный бизнес. Конечно, проблема соединения этих лотов, организации между ними проездов и инженерных сетей, разработки общего плана квартальной застройки останется. Нужен единый координирующий штаб – общий застройщик или генподрядная организация.
Беседовала Ирина Герасимова, Строительный Еженедельник