Чарльз Лэндри: "Если вы будете обращать внимание только на историю, вы будете привлекать только туристов"
Периодически посещающий Петербург британский урбанист Чарльз Лэндри, автор книги "Креативный город", на форуме PROEstate попытался убедить чиновников и девелоперов в необходимости уделять больше внимания дизайну городской среды и относиться к развитию территорий "эмоционально". Корреспондент "Строительного Еженедельника" Антонина Асанова встретилась с ним и выяснила, что это означает применительно к Петербургу.
Что все-таки такое креативный город?
– До последнего времени в градостроительстве доминировал подход, который учитывал только архитектуру и инфраструктуру зданий и районов, но не принимал во внимание то, как люди будут жить в новом пространстве, общаться, развиваться. Я говорю о software – нематериальной составляющей, о среде, которая способствовала бы тому, чтобы у людей появлялись новые идеи, а из этих идей рождались новые продукты и услуги. Именно те услуги и продукты, которые способствовали бы благосостоянию и процветанию Петербурга. Плюс к этому город, в котором хорошо жить, можно охарактеризовать следующим образом: в нем легко осуществлять коммуникации, по нему легко передвигаться, интересные места и события в нем находятся как можно ближе к дому или работе, и этот город демонстрирует, что он заботится о своих жителях.
Конечно, то, что вы говорите, прекрасно. Но почему Вы настаиваете на том, что это приоритетная для города задача?
- Дело в том, что еще 15 лет назад 80% людей выбирали место жительства, ориентируясь на место работы, и говорили, что им все равно, где она находится. Но теперь люди прежде всего выбирают город, а уже потом работу. А значит, теперь нужно привлекать талантливых людей в свое сообщество, иначе все таланты окажутся в Лондоне, Париже, Барселоне или во Франкфурте, и в вашем городе не останется интеллектуального потенциала, который необходим для создания того богатства и процветания, которого вы хотите достичь. Именно поэтому эстетика становится более важной, и мы уходим от девелопмента, ориентированного исключительно на инжиниринговые решения, к тому, который ориентирован на софт – на идеи. Дизайн становится важнее, чем финансы и капитал.
Комментируя ваше выступление на пленарном заседании форума PROEstate глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко заявил, что Петербург пока еще не готов воспринимать передовые европейские идеи. Что вы об этом думаете?
– Господин Семененко говорил о диком капитализме, о необходимости государственного контроля над строительством. И я понимаю его ответ, его позицию. Но сейчас гораздо более интересно, что вы будете делать дальше, сможете ли вы "перевернуть страницу"? Должна возникнуть группа людей, которая включит представителей культурного сообщества, девелоперов, горожан, тех, кто любит город и готов включиться в процесс создания качественно нового пространства. Конечно, государство и общество встретят их с подозрением, 2-3 года потребуется для возникновения доверия к девелоперам. За это же время лучшие из них могли бы начать искать общий язык для того, чтобы прийти к согласию и единому пониманию того, как можно сделать этот город лучше. Необходимо сообщество девелоперов недвижимости. И это задача не только для Петербурга, но и для всех городов Восточной Европы.
И все же кто должен сделать первый шаг к превращению Петербурга в креативный город?
– В этом процессе должны быть задействованы все стороны. И в направлении создания креативной среды должны развиваться все девелоперы, потому что в конечном счете это будет обеспечивать экономическую эффективность проектов. Но зачастую для крупных организаций это становится сложностью - они считают, что на них лежит большая ответственность. Поэтому часто импульс приходит извне, от людей, работающих в маленьких компаниях и не завязанных на бюрократию больших корпораций, или просто от инициативных групп. Они легко могут приступать к развитию новых проектов вне центра - в наименее проблемных и спорных пространствах с точки зрения общественного внимания. Это могут быть промышленные, пригородные зоны. Например, вы можете создать много объектов, аналогичных московскому "Винзаводу". Я чаще всего говорю о нем, потому что мы все знаем этот пример. Однако основная сложность для создания креативной среды - убедить государственный сектор в том, что то, о чем мы говорим, - это не безумные идеи. Эти идеи могут привести к положительному результату.
Должны ли российские чиновники учиться новому урбанизму?
– Да, должны. Проблема всех людей, и моя, и наверняка ваша - в ограниченности мышления, в том, что мы думаем, как бы находясь в коробке. Однако для поиска путей развития города необходимо «горизонтальное» мышление, под которым я подразумеваю умение соотносить знания из областей экономики, культуры и многих других, потому что в городе совмещаются все эти элементы. И это и есть основная сложность, которую часто не получается преодолеть. Один из выходов – в создании команды из различных специалистов, которая будет работать над городскими проектами. Эту работу важно вынести за рамки бюрократического процесса, позволив этим людям работать в соответствии со своим видением и одновременно сохранять над проектом государственный контроль. Например, нужно провести редевелопмент какой-либо промышленной территории, и тогда чиновники различных комитетов - комитета устойчивого развития, экономического, экологического - могут объединиться, для того чтобы поработать над экспериментальным проектом. Администрация должна более креативно отнестись к этой задаче и привлекать более творчески настроенных людей. Необходимо подумать об активах, которые у вас есть, для формирования новой истории, новой привлекательности – это могут быть здания, земля, но могут быть и интеллектуальный потенциал, традиции, это тот кислород, которым дышит город. В Петербурге большое количество интересных вещей, которые мы не видим, которые происходят внутри зданий – в комнатах, на кухнях. И необходимо суметь открыть эти вещи для зрителя. Но если вы будете обращать внимание только на историю и традиции, вы будете привлекать только туристов. Это хорошо, но если вы хотите вливания новых сил, Петербургу нужно прийти к совмещению старого и нового и делать это максимально интересным способом. Этот процесс будет привлекать креативное сообщество. Я имею в виду не только так называемые креативные индустрии, но и социальных активистов, бизнесменов и членов городского правительства. Недостаточно говорить о том, что ваш город прекрасен, если этого никто не увидит.
Что это означает для девелоперов?
– Посмотрите, например, на Дубаи. Посмотрите на эти здания с точки зрения эмоционального опыта обычного человека, который он переживает, когда оказывается в этом городе. Эти здания – иллюстрация алчности. Грубо говоря, они скорее говорят "нет", чем "да". Тогда как для девелоперов важно создавать такие структуры и здания, которые стремились бы к тому, чтобы сказать "да" хотя бы на уровне первого этажа, на уровне человека. Также мы должны помнить о том, что сами здания должны быть более гибкими и готовыми к изменению своей функции. Мы же не собираемся сидеть за одним столом и работать на одной и той же работе 30 лет. Одна из основоположниц движения нового урбанизма Джейн Джейкобс сказала, что новым идеям нужны старые здания. И девелоперы должны задуматься, может ли креативная среда возникать в новых зданиях, и какими тогда они должны быть, чтобы генерировать такую интересную среду.
В прошлом году ипотечный рынок России и Петербурга продемонстрировал серьезный рост. В этом году, как говорят аналитики, такого прироста уже не будет. Но Александр Конышков, директор регионального центра «Северо-Западный» ЗАО «Райффайзенбанк», считает, что плавный рост рынка будет, даже если страну настигнет вторая волна кризиса. Об этом он рассказал в интервью газете «Строительный Еженедельник».
– Какие основные тенденции сектора ипотечного кредитования Вы могли бы отметить?
– Ключевым трендом прошедшего года в сегменте ипотечного кредитования стали ужесточение требований к заемщикам и рост процентных ставок. В конце 2011 ставки у отдельных участников рынка выросли на 1-1,5 подпункта, что является естественной реакцией рынка на изменяющиеся условия. Если растут депозиты, то логично предположить, что и кредиты тоже будут расти.
– Какие изменения ожидаются в 2012 году?
– В 2012 году мы не ожидаем сокращения объемов бизнеса по ипотеке и считаем, что наше ипотечное предложение по-прежнему остается одним из самых интересных и удобных для клиентов. Если говорить о рыночной тенденции в целом, то весьма вероятен рост конкуренции среди банков за хорошего заемщика и корректировки кредитных политик в сторону большего ужесточения требований к заемщикам.
Рост процентных ставок по ипотечным кредитам, связанный прежде всего с ростом ставок на рублевом денежном рынке, обусловлен объективными рыночными факторами, и вероятность дальнейшего повышения ставок другими ипотечными игроками исключить нельзя.
Фокус потребительского спроса вероятнее сконцентрируется на первичном рынке.
– Каковы результаты работы банка в прошлом году?
– В 2011 году мы увеличили объемы ипотечного кредитования в Петербурге и Северо-Западном регионе. Объем портфеля регионального центра на конец 2011 года достиг 4,440 млрд рублей, увеличившись почти на 20% за 12 месяцев.
– Появились ли какие-то новые предложения?
– Принципиальные обновления кредитных продуктов едва ли целесообразны в нашем случае. Тем не менее мы стремимся расширять предложения за счет улучшения дополнительных или сопутствующих параметров. Например, в сегменте недвижимости первичного рынка жилья мы активно наращиваем количество партнерских строительных компаний, чтобы делать нашим клиентам более выгодные предложения.
– Если случится кризис, могут ли быть свернуты ипотечные программы, как это было в 2008-м?
– Ипотечные программы могут быть свернуты, только если клиенты перестанут покупать недвижимость. Сам по себе кредит не является самоцелью – люди приходят в банк, чтобы купить квартиру, дом, сделать ремонт или просто с целью инвестирования. Ипотека – это средство, а недвижимость – это цель. Не будет цели – не будет актуально и средство достижения. Но в такой сценарий я не верю – люди покупали, покупают и будут покупать недвижимость. А значит, и деньги им тоже будут нужны. Только раньше занимали у знакомых, а сейчас идут в банк. Если же ставки будут расти, то возможна коррекция цены недвижимости – увеличение предложения при отсутствии полноценного спроса может скорректировать цену предложения в сторону понижения, как это было в прошлый раз. Значит, самое время покупать – лучше купить подешевевшую квартиру с подорожавшим кредитом, чем ждать, пока снизятся ставки, но вырастут цены. И в конце концов, инструмент рефинансирования никто не отменял – всегда можно будет в будущем получить меньший процент при благоприятном рынке.
Справка
В 2011 году в России было выдано 580,8 тыс. кредитов на сумму 713 млрд рублей. В денежном выражении это в 1,9 раза превышает аналогичный показатель 2010 года, а в количественном – в 1,7 раза. Таким образом, результат 2011 года превзошел показатель докризисного максимума в 2008 году, в котором было выдано 349,5 тыс. ипотечных кредитов. Достичь таких результатов позволили минимальные для России ставки за всю историю ипотечного рынка: средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам составили 11,9%. Средняя сумма кредита возросла на 15-20%.
В Санкт-Петербурге в 2011 году было выдано 20,923 тыс. ипотечных кредитов на сумму 42 млрд рублей (в 2,5 раза больше, чем в 2010 году). Средняя сумма ипотечного кредита возросла на 10% и составила немногим более 2 млн рублей, но сравнима с предыдущими годами. Такой относительно небольшой размер кредита говорит о том, что покупатели используют ипотечное кредитование для пошагового улучшения жилищных условий, либо о том, что ипотечные кредиты используются при наличии личных накоплений. В 2008 году наблюдалась другая тенденция – большое количество квартир было куплено при первоначальном взносе в 0–10%, из-за чего средняя сумма кредита составляла более 2 млн рублей.
Роман Русаков
Экспертная Комиссия по правовым вопросам Координационного совета по строительству при аппарате полномочного представителя Президента РФ в СЗФО под руководством депутата Государственной Думы РФ Сергея Петрова
- Павел Борисович, какие поправки в 214-ФЗ следует рассмотреть уже сегодня, чтобы хоть как то поправить ситуацию?
- В свете последних заявлений на федеральном и на региональном уровнях по проблемам обманутых дольщиков становится особенно очевидным, что этот вопрос далек от завершения. Стоимость жилой недвижимости сегодня такова, что покупатели стремятся приобретать ее на стадии строительства. Впрочем, эта проблематика не нова, и это не исключительно российский случай. Другое дело, что сегодня нужно искать превентивные механизмы, которые дадут возможность работать «долевке» без сбоев. Основным камнем преткновения 214-ФЗ сегодня называется банкротство компании-застройщика, и принятые в прошлом году поправки в федеральный закон «О банкротстве…» на ситуацию практически никак не повлияли. Давайте порассуждаем о том, какие болевые точки здесь очевидны даже на самый беглый взгляд.
Во-первых, кто является инициатором проекта? По 214-ФЗ – это казалось бы застройщик. Но это далеко не всегда так, компаниями-застройщиками в Петербурге в разные годы были не менее 25% различных институтов и ведомств, выступающих в качестве застройщиков лишь на правах землевладельцев. Их роль в проекте – ничтожна, как и возможная ответственность в кризисной ситуации. Инициаторы строительного проекта в этой ситуации оставались в тени.
С другой стороны привлекающие денежные средства граждан компании, казалось, должны были бы иметь достаточный уставной капитал, который в случае банкротства компании, с учетом оставшегося имущества, должен покрывать требования кредиторов, в том числе дольщиков. Это, безусловно, идеальная ситуация, но на практике объем собственных денежных средств застройщика в проекте составляет 10-15%, при ничтожном уставном капитале. Зачастую строящийся объект рекламируется, как объект холдинговой компании, но на поверку оказывается, что договора заключаются от имени какого-нибудь ООО или ЖСК, отношения между которыми и материнской компанией не прозрачны.
Следующая проблема – привлечение денежных средств инвесторами, которые зачастую и являются основными инициаторами проекта. Законодатель еще в
В настоящее время не менее 25-30% строек ведут ЖСК, в то же время ЖСК – это объединения граждан, зачастую не являющиеся застройщиками, т.е. не имеющих в собственности или на правах аренды земельные участки. Деятельность ЖСК не регулируется 214-ФЗ, а только Жилищным кодексом, причем основным документом, регулирующим деятельность кооператива является устав. Насколько он коррелируется с 214-ФЗ – вопрос открытый.
- Как вы относитесь к последним предложениям некоторых депутатов ГД РФ переложить ответственность за финансовую безопасность строительства на СРО-застройщиков или страховые фонды?
- Сегодня «застройщик» по 214-ФЗ – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства. В то же время по Градостроительному кодексу, застройщик – лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объектов капитального строительства. По сути, это два взаимоисключающих понятия – по Градостроительному кодексу, застройщик выполняет исключительно техническую функцию. В то время как согласно 214-ФЗ он является субъектом финансовой деятельности. Отсюда и разница в подходах законодателей - с одной стороны, в целях безопасности сделок, предлагается ответственность переложить на СРО, с другой - на страховые фонды. И тот и другой подходы пока хромают.
Если говорить о СРО застройщиков, то в Петербурге около 100-150 застройщиков, это не десятки тысяч подрядчиков. Возникают вопросы, во-первых, какой по объему нужно создать компенсационный фонд СРО и каковы будут отчисления, чтобы гарантии были реальными - это десятки миллионов рублей. Во-вторых, повторюсь, 20-25% застройщиков - это девелоперы или просто владельцы земельных участков, они лишь обладают правами на участок - их доля в проекте ничтожна. Это, например, какие-нибудь институты, ведомственные организации и т.п. Реально проект ведут сторонние инвесторы, их ответственность нигде не учтена.
Что касается страховых фондов, то 10-15% проблемных объектов, а именно столько их сегодня в Петербурге, полностью выберут все средства фонда. Фонд по закону о банкротстве не может претендовать на имущество обанкротившегося застройщика, так что пополнять свои средства в случае выплат будет просто не откуда. Если в
- Но, наверное, за рубежом существуют предложения, как обезопасить механизм долевого строительства?
- Давайте укрупнено рассмотрим механизм, реализуемый, например, в Дубае. На первом этапе девелопер, в нашем случае – застройщик, скорее землевладелец, получает разрешительную документацию, проходит экспертизу проекта, получает необходимые согласования. В отличие от наших реалий, строительные сметы также являются публичными, а себестоимость проекта – оценивается экспертным советом. Для выхода строителей на площадку, необходимо собрать все 100% денежных средств, требуемых для возведения объекта, причем за ограниченный срок, допустим, за полгода. Застройщику, чтобы уложиться в сжатые сроки, необходимо вести первичную продажу с минимальной маржой, надеясь, что остаток непроданных квартир существенно подорожает к моменту окончания строительства. За превышение сроков реализации квартир могут быть наложены взыскания – штрафы и т.п.
Средства покупателей аккумулируются на целевых счетах уполномоченных банков. В случае недостатка финансирования банк возвращает деньги. Оплата строительства ведется поэтапно соответственно ходу строительства, расходование денежных средств ведется под надзором уполномоченного банка. Страховые компании могут застраховать риски существенного удорожания себестоимости строительства, однако, обычно, строительство сопровождается ростом стоимости самого проекта и оставшихся инвестиционных квартир. Часто на первом этапе в строительство вкладываются со спекулятивными целями всевозможные фонды, банки и крупные инвесторы, чтобы выкупить квартиры по минимальной цене. Безусловно, этот механизм носит скорее инвестиционный характер, поэтому в кризис стройки в Дубае также на 40% застыли, однако простые дольщики при этом не пострадали, не окупились вложения у игроков-инвесторов, но это уже совсем другие риски.
Что касается других реализованных механизмов, то наибольший интерес вызывают некоторые региональные подходы, например, в Пермском крае, в Петрозаводске. Суть схемы проста – основным землевладельцем сегодня является государство. Оно же через свои институты выдает субсидии отдельным категориям граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Эти институты, например, региональные операторы АИЖК, могут выступать инициаторами проекта. Параллельно кредитование стройки возможно за счет кредитов банков, привлеченных под гарантии субъекта РФ. Сюда же привлекаются участники системы ипотечного кредитования, которые подпадают под целевые региональные жилищные программы. Стоимость такого строительства, как показывает практика на 20 % ниже аналогичного инвестиционного. Часть построенного жилья может передаваться строителям в зачет и реализовываться по рыночным ценам.
Пожалуй, наиболее эффективный подход – развитие системы коммерческого найма, причем как государственного и муниципального для отдельных категорий граждан, так и в виде частных инициатив и ГЧП. Пока профессиональной общественностью этот вопрос только обсуждается, хотя есть интересные наработки и в Москве, и в Санкт-Петербурге. Например, есть предложения соинвестирования частным инвесторам в проект, который, впоследствии, предполагается реализовывать как апарт-отель. Однако законодательная база в этом вопросе также слаба – есть упоминания о коммерческом найме в Гражданском и Жилищном кодексах, но механизмов реализации пока не предложено. Особенно в части привлечения средств граждан на этапе строительства, пока же девелоперы опираются на нормы 214-ФЗ, что вряд ли приемлемо, так как речь идет не о жилищном строительстве.
- Около 4 тыс. обманутых дольщиков в Петербурге ожидают решения своих проблем. Есть ли наработанный опыт по их решению?
- Во-первых, эта цифра нуждается в уточнении. Терминологически на законодательном уровне понятия «обманутых дольщиков» не существует, поэтому и «оцифровка» проблемы может серьезно колебаться в зависимости от подходов. Если речь идет о мошенничестве, то это вопрос к правоохранительным органам. Если речь идет о срывах сроков строительства, то это, безусловно, нарушение договорных обязательств, но каков тот временной период, когда дольщики вправе считать себя «обманутыми» и оказывать на застройщиков давление посредством, допустим, арбитража? Необходимо законодательное прояснение вопроса.
Комитет по строительству Санкт-Петербурга, исходя из опыта регионов, насчитал не менее 15 мер господдержки юрлиц, завершающих строительство проблемных объектов. Среди них – предоставление бесплатно в собственность земельного участка для строительства многоквартирного дома ЖСК, организованного из числа обманутых дольщиков; предоставление госгарантий субъекта РФ новому застройщику для кредитования завершения строительства проблемного объекта; оказание содействия новому застройщику по строительству объектов транспортной, энергетической и коммунальной инфраструктуры и др.
Что касается мер господдержки пострадавших граждан, то мониторинг опыта субъектов, показал, что их около 10-ти. Среди них, предоставление субсидий пострадавшим гражданам из регионального бюджета; предоставление пострадавшим гражданам бесплатно земельных участков для индивидуального жилищного строительства; предоставление гражданину компенсации части процентной ставки при заключении кредитного договора на получение денежных средств для завершения строительства и др.
Очевидно, что региональный закон Санкт-Петербурга №307-62 «О мерах по защите прав участников долевого строительства…» нуждается в существенных изменениях, тем более, что не менее 30-ти субъектов также приняли соответствующее региональное законодательство.
По материалам Северо-Западной палаты недвижимости