Валерий Субханкулов: "Механизм проектного финансирования очистит рынок от недобросовестных застройщиков"
Заместитель председателя экспертного совета НП "Национальный центр "Специальный ресурс" - председатель правления ОАО "Ганзакомбанк" Валерий Субханкулов рассказал "Строительному Еженедельнику" о преимуществах механизма проектного финансирования и стимулах для застройщиков принимать участие в таких программах.
Какие преимущества имеет механизм проектного финансирования?
- Основное преимущество состоит в том, что при применении схемы проектного финансирования меняется конфигурация финансовых потоков. Денежные средства населения не поступают в руки строителей, и застройщик не может бесконтрольно использовать эти средства по своему собственному усмотрению. На сегодняшний же день физические лица никак не защищены от незаконных действий недобросовестных застройщиков. Если происходит банкротство строительной компании, такому физическому лицу также приходится включаться в реестр кредиторов и далее по суду требовать возврата своих денежных средств. Как правило, практика показывает, что строители используют самые разнообразные схемы для обхода закона, пользуясь экономической неграмотностью населения. В дальнейшем же доказывать свои права физическому лицу крайне проблематично – бороться с юристами строительных компаний им не под силу. Но в том случае, когда схема строительства и покупки жилья реализуется через финансовую организацию, то это переводит строительный процесс на новый уровень – уровень отношений между двумя юридическими лицами – банком и застройщиком, физическому же лицу остается лишь перевести свои средства на специальные депозитные счета. Фактически покупатели в этом случае подпадают под действие закона о банковской деятельности, в том числе под закон о страховании вкладов. То есть защита прав физического лица происходит уже по другому закону. Хотя согласно законодательству сумма страховых выплат на сегодняшний день маловата, надежность банковской системы, которая довольно консервативно регулируется Центробанком, ни у кого не вызывает сомнений. Человек знает, что он получит свой вклад.
Какие еще преимущества и гарантии получает покупатель?
- Вариантов тут достаточно много. Это могут быть специальные депозитные счета, которые привязаны к сроку проектной декларации, к конкретно взятой квартире, вследствие чего надежность схемы покупки жилья значительно повышается. Кроме того, если человек не может единовременно оплатить стоимость квартиры, то ему, фактически, может быть предоставлена возможность накопительного вклада. Предположим, застройщик по проектной декларации строит дом 3 года. В то же время физическое лицо имеет возможность спокойно в течение этого срока пополнять созданный банковский депозит, выплачивая поэтапно те или иные суммы вплоть до окончательной выплаты полной стоимости жилья. Это также удобный инструмент, потому что у человека возникает возможность получить рассрочку. Отметим, что банки по большей части инициируют финансирование строительства не только на средства дольщиков, но и используют собственные оборотные средства. Это снижает нагрузку на конкретно взятое физическое лицо, а в совокупности – на население в целом, что является серьезным социально ориентированным фактором. Далее, в случае если дом построен и физическое лицо не успело выплатить полную стоимость квартиры, депозит может быть трансформирован в двухсторонний договор ипотеки, когда банк напрямую кредитует граждан. Этот процесс может быть синхронизирован с программами АИЖК – когда будет оформлено свидетельство о собственности, квартира поступает в залог, а банк на оставшуюся часть выдает ипотечный кредит, скажем, на 10 лет. При этом все программы АИЖК, которые существуют, могут интегрироваться в эту же предложенную модель проектного финансирования.
Какие инструменты контроля за строительным процессом получает банк?
- Когда финансовый институт начинает заниматься проектным финансированием подобного рода, то он целевым образом отслеживает движение денежных средств на всех этапах строительства.
Во-первых, мы таким образом уходим от теневых схем, связанных с денежным оборотом наличных средств в отношениях застройщика и покупателя. Деньги покупатель отдает в банковскую систему, и далее они перечисляются застройщику. Более того, в этом случае за всеми сделками с недвижимостью дополнительно наблюдает Росфинмониторинг. Кроме этого, от контроля за финансовой стороной строительного процесса зависит эффективность реализации самого проекта и стоимость квадратного метра для конечного потребителя. Не секрет, что строители часто бесконтрольно перебрасывают средства с одной своей стройки на другую, никак не связанную с данным инвестпроектом. Здесь же банк выступает финансовым контролером, он отслеживает, чтобы деньги конкретно взятых дольщиков шли на конкретно взятый объект. Отмечу, что большинство случаев банкротств строительных компаний происходит либо из-за неверных расчетов стоимости проекта, либо из-за злоупотреблений недобросовестных инвесторов. Здесь же банк также сможет принять меры на начальном этапе, оценивая перспективность данного проекта и отсекая неудачные проекты, так как заинтересован в окончании строительства объекта и получении своей прибыли.
Совершенно понятно, что банк не в состоянии оценить качество строительных работ и соответствие объемов СМР заявленным срокам.
Поэтому финансовые организации могут заключать дополнительные договоры поручения со своими надежными партнерами, для того чтобы проводить не только финансовый контроль, но и сметно-ценовой, а также контролировать фактическое выполнение этапов строительства объекта согласно проектной декларации, то есть осуществлять технологический контроль. Наем специализированных организаций, которые проверяли бы стоимость материалов, их качество, деловую репутацию компаний-контрагентов и т. д. – вот путь, который ведет не только к прозрачности инвестпроекта, но и к существенному сокращению издержек. Этот момент принципиально важен, потому что из этих деталей и складывается итоговая стоимость квадратного метра.
Ведь если мы хотим, чтобы стоимость жилья была не запредельной и чтобы население могло покупать квартиры по приемлемой цене, важно, чтобы на всех этапах, во-первых, не расхищались средства покупателей, а во-вторых, заявленная стоимость всех материалов соответствовала их реальным рыночным ценам. Могу сказать и то, что у нашего финансового института в качестве контрагентов такие надежные партнеры есть.
Пойдут ли сами застройщики на участие в таких схемах или тут стоит говорить о принудительном порядке?
- Наша же задача состоит в том, чтобы очистить рынок от недобросовестных застройщиков. Ведь добросовестному подобные ситуации не грозят - они строили и будут строить прекрасно и с использованием финансовых институтов, и по 214-ФЗ, у них есть имя, есть деловая репутация. Таким компаниям, наверное, проектное финансирование и ни к чему. Но ведь на рынок выходят и новые строительные компании, не имеющие за плечами ровным счетом ничего. В этом случае смысл вовлечения банков состоит в том, чтобы на рынке существовало несколько действующих механизмов, которые бы защищали, в конечном итоге, интересы населения. Вопрос в том, чтобы убрать риски, при которых появляются так называемые обманутые дольщики.
Если, к примеру, новая компания выходит на рынок, то целесообразно дополнительно выстраивать ограничительные барьеры, в том числе через соглашения с совершенно новыми в наших реалиях отношениями, например "Институт деловой репутации - Гудвилл", которые изучат и дадут оценку способности и намерениям компании строить жилье без риска для общества. Эта мера не обязательно должна внедряться в принудительном порядке, но, на мой взгляд, имеет смысл в том случае, если компания работает на рынке менее 5 лет или строит первый объект.
Ведь обычному человеку сложно разобраться в ее финансовом и техническом положении, в соответствии ее деловой репутации заявленному статусу. Только когда проект приносят в банк, ее финансовое состояние может быть адекватно оценено. Будет ли выгодно участие в таких механизмах застройщику - может показать только практика. Здесь важен фактор конкурентоспособности: если при подобных схемах стоимость жилья может стать даже ниже, чем в среднем по рынку, появляется совершенно другое отношение к деньгам.
К тому же, население с большей охотой доверится тому застройщику, который предпочел участвовать в подобных программах. Кроме того, застройщики, особенно небольшие и средние компании, для которых построить один дом - это уже большая финансовая ноша, с удовольствием войдут в проект, где строительство может быть прокредитовано не только дольщиками, но и банком.
О том, что ждет банковский бизнес в 2012 году, как подходить к финансированию девелоперских проектов и о перспективах ипотечных программ для премиальной жилой недвижимости «Строительному Еженедельнику» рассказал первый заместитель председателя правления ОАО «Банк БФА» Евгений Мищук.
– C какими показателями вы завершили 2011 год?
– Прошедший год стал достаточно успешным для банка БФА. Рост активов составил порядка 90% – до 30,7 млрд рублей на конец прошлого года. Это, на наш взгляд, очень хорошая динамика развития, которая опережает среднестатистические темпы роста в банковском секторе. В 2011 году в результате проведенной дополнительной эмиссии акций также произошло более чем двукратное увеличение капитала банка, на конец года он составил 6,2 млрд рублей. В свою очередь, рост активов и капитала позволил увеличить кредитный лимит на одного заемщика. Наш кредитный портфель вырос на 70%, а средства клиентов – на 90%, составив более 23 млрд рублей. По итогам 2011 года мы уверенно входим в топ-100 банков России по размеру капитала. На рынке Санкт-Петербурга банк занимает 9 место по размеру активов и 6 место по размеру капитала. Прибыль банка за 2011 год составила 558 млн рублей.
– Планируете ли вы расширять свое присутствие в регионах или намерены сосредоточиться на местном рынке?
– Пока мы сосредоточены на рынках Петербурга, Северо-Запада и Москвы. В планах акционеров банка присутствует расширение географии деятельности в городах-миллионниках, где расположены крупные корпорации, в связи с нашей ориентацией на работу с корпоративными клиентами. Скорее всего, мы не будем развиваться путем открытия новых филиалов. На наш взгляд, более эффективно приобретение либо уже существующих филиальных сетей банков, либо региональных банков со своими точками присутствия.
– Вы недавно получили лицензию на обслуживание физических лиц. Какую долю займет это направление?
– Сейчас доля частных клиентов занимает порядка 5% наших активов. По планам эта доля в течение года должна увеличиться до 25%, но мы не планируем позиционировать себя как розничный банк.
– Какие продукты в рамках направления работы с частными клиентами вы намерены развивать?
– В прошлом году нами была разработана линейка депозитов. Летом мы запустим карточные продукты и намерены разработать зарплатные проекты для наших корпоративных клиентов. Также мы планируем развивать направления ипотечного кредитования и рассматриваем возможность автокредитования. К потребительскому кредитованию мы относимся достаточно настороженно.
– Сколько у вас сейчас корпоративных клиентов?
– Сейчас у нас порядка 800 корпоративных клиентов. Мы рассчитываем, что к концу года их количество достигнет 1000. Планы по увеличению в большей степени выражены не в количестве клиентов, а в объеме их активных и пассивных операций. В первую очередь это связано с тем, что мы ограничены числом корпораций, которые работают в регионах нашего присутствия и отвечают характеристикам нашего целевого сегмента – среднего и крупного бизнеса.
– Насколько активно банк работает с застройщиками? Планируете ли наращивать взаимодействие?
– Строительная сфера всегда считалась высокорентабельной, но в то же время высокорискованной областью инвестирования. После кризиса 2008 года банки достаточно осторожно работают с застройщиками. Мы намерены развивать финансирование новых строительных проектов, но рассчитываем на сотрудничество с проверенными строительными компаниями. Мы будем работать точечно, идти по пути достаточно подробного и скрупулезного анализа застройщиков и проектов. Планируем, что в нашем портфеле кредиты строительным организациям будут занимать не более 25%. Мы продолжим работать с такими застройщиками, как «Зенит-строй», «Леонтьевский Мыс» и компания «Петротрест».
– На каких условиях вы сегодня готовы финансировать девелоперские проекты? Как подходите к оценке рисков?
– Мы комплексно анализируем и застройщика, и проект. Наиболее приемлемый для нас вариант финансирования – проекты, которые попадают под действие 214-ФЗ, но это не является единственным условием. Нам важны степень проработки проекта и репутация застройщика. Мы изучаем основных подрядчиков, чтобы понимать уровень качества объекта, уделяем внимание маркетингу и методике продаж, поскольку для банка в проекте существуют два главных риска: что объект не будет построен или не будет продан. Также мы обращаем внимание на то, какой объем собственных средств застройщик готов вложить. Для нас неприемлем вариант, когда застройщик инвестирует 5-10%. Оптимальный вариант – проект, в котором собственные средства застройщика составляют от 30%, а заемные – не более 70%.
– Вы планируете выйти на ипотечный рынок. Расскажите об этих планах.
– В данный момент мы разрабатываем индивидуальные ипотечные программы для тех объектов застройщиков, которых мы кредитуем. Кроме того, мы рассматриваем возможность покупки уже сформированных ипотечных пулов для дальнейшего сопровождения. Здесь речь идет только о тех пакетах, где оформлено право собственности на объект. Что касается ипотеки с нашими клиентами – застройщиками, мы готовы рассматривать финансирование еще на стадии строительства.
– Оцените перспективы ипотечного рынка.
– Этот рынок еще не насыщен – присутствует дефицит жилья как в Петербурге, так и в Москве. При этом на ипотечном рынке происходит перераспределение внутри сегментов бюджетного жилья, а также жилья бизнес-класса и премиум-класса, что влечет изменение ипотечных программ. Развитие рынка ипотеки весьма зависит от тех ставок, которые будут на рынке. В этом отношении сегодня, на мой взгляд, на рынке существуют две противоположные тенденции. С одной стороны – желание государства улучшить жилищные условия своих граждан путем декларирования ипотечных ставок на уровне 3-4% годовых, что с точки зрения банков выглядит недостижимым уровнем. А с другой стороны – желание банков повышать ставки в связи с достаточно высокой рискованностью ипотечных кредитов. На пересечении этих двух тенденций и будет находиться развитие ипотечного рынка. Я не думаю, что в ближайшей перспективе ставки упадут ниже 12-12,5%.
– Почему вы решили разрабатывать ипотечные программы для жилья премиального класса?
– Ипотечное кредитование для жилья бизнес- и премиального классов до последнего времени было не очень востребованным инструментом, но уже сейчас исследования показывают, что на данные программы появляется устойчивый спрос. При этом требования к структуре сделки со стороны клиентов существенно отличаются от требований покупателей жилья эконом-класса. Если еще полгода назад мы не задумывались над ипотекой для премиального сегмента, то сейчас мы активно их прорабатываем и планируем вывести на рынок в апреле-мае текущего года.
– Расскажите о планах банка на 2012 год. Какие механизмы планируете задействовать для повышения эффективности?
– Банк будет развиваться в рамках двух традиционных методов повышения эффективности: больше зарабатывать и меньше тратить. Мы планируем увеличение объемов бизнеса. В этом году мы хотим войти и уверенно закрепиться в топ-100 банков России по активам. По нашим оценкам, для достижения поставленной цели банк должен увеличить объем активов до уровня не менее 37-40 млрд рублей на конец 2012 года, что означает 30%-й прирост относительно сегодняшнего объема. Также мы намерены диверсифицировать портфели, что позволит нам, с одной стороны, иметь определенный, регулируемый объем более рисковых инструментов, включая кредитование физических лиц и девелоперских проектов, а с другой – получать большую доходность и тем самым повышать свою маржинальность.
– Есть ли предпосылки для роста банковской системы в 2012 году? Насколько кризис еврозоны, на ваш взгляд, скажется на ликвидности банковского бизнеса?
– Ситуация в еврозоне, разумеется, сказывается на ликвидности. Тем не менее в случае положительного решения вопроса греческого долга мы достаточно позитивно смотрим на развитие банковского бизнеса и ожидаем повышения ликвидности. Занимаясь бизнесом, нужно быть оптимистом и реалистом, иначе зачем что-то делать, если заранее быть уверенным, что ничего не получится? В 2012 году мы ожидаем продолжения роста банковского сектора в пределах 15-20%.
Алена Шереметьева
О том, как одинаково успешно руководить различными направлениями бизнеса в сфере недвижимости, и что получится, если одновременно развивать генподрядные услуги и девелопмент в рамках одной компании, «Строительному Еженедельнику» рассказал Олег Барков, генеральный директор группы компаний Hansa Group.
– Олег Станиславович, Вы работали руководителем консалтинговой фирмы, а теперь возглавляете компанию, которая занимается генподрядом и девелопментом. В чем специфика и насколько разнятся модели управления этими направлениями?
– Это, конечно, совершенно разные виды бизнеса, которые объединяет только то, что работают они на рынке недвижимости. Надо сказать, что еще до прихода в консалтинг я работал директором по развитию ряда девелоперских компаний Санкт-Петербурга. (С 2000 года – директор по развитию RBI и ЗАО «Северный город», с 2002-го – директор по развитию ЗАО «Петербургстрой-Skanska» – «Строительный Еженедельник».) Компания Knight Frank Saint-Petersburg, которую я возглавлял с 2006 по 2010 год, занимается оказанием профессиональных (консалтинг и оценка) услуг и агентских услуг. Здесь требовалось глубокое понимание принципов функционирования рынка недвижимости, знание маркетинговых технологий. Группа компаний Hansa Group, которой я руковожу сейчас, занимается непосредственно производственной деятельностью (генеральным подрядом и строительством) и жилищным девелопментом. В этом бизнесе помимо управленческих навыков, знания рынка необходим также большой багаж технических знаний.
– Какой опыт руководящей деятельности Вы бы назвали наиболее успешным?
– Есть базовые основы менеджмента, а все остальное зависит от специфики и того, к чему человек более расположен. Я думаю, что у меня неплохо получилось руководить компанией Knight Frank Saint-Petersburg, потому что я фактически создал этот офис в нашем городе и сделал из него лидера рынка. Уверен, что то же самое мне удастся сделать на рынке генподряда и девелопмента с группой компаний Hansa Group.
– Расскажите подробнее о том, чем занимается Hansa Group.
– Hansa Group была создана 5 лет назад на базе генподрядного подразделения концерна SKANSKA. Наиболее значимыми и крупными проектами компании являются Ледовая арена на пять тысяч зрителей в Череповце, административное здание регионального центра Сбербанка в Екатеринбурге (УралБанк), работу над которым мы сейчас заканчиваем. Есть распространенная точка зрения, что для того чтобы иметь устойчивый бизнес в строительной сфере, лучше в рамках одной группы компаний развивать одновременно направление генерального подряда и девелопмента. Такой подход помогает свести к минимуму риски от простоя деятельности, который может возникать в результате нестабильной ситуации на рынке, так как периоды спада и подъема этих направлений, как это ни странно покажется с первого взгляда, зачастую могут находиться в противофазе. Если компания, к примеру, какое-то время не может получить крупные контракты по подряду, то ее поддерживает денежный поток от девелопмента. Бывает и наоборот. В 2008 году жилищный рынок пережил резкий спад, когда продажи в течение месяца сократились в разы. В такой период надежные большие и долгосрочные контракты генерального подряда также поддерживают бизнес компании.
– Существует мнение, что девелоперскую и генподрядную деятельность лучше не смешивать в одной компании, так как такая диверсификация может привести к снижению конкурентных преимуществ этих подразделений на открытом рынке. Как считаете Вы?
– Я придерживаюсь противоположной точки зрения и считаю, что при грамотной постановке дела эти два бизнеса могут давать синергетический эффект. Эффективность этой работы зависит от того, насколько правильно она построена и грамотно ли решен вопрос подбора кадров. Если речь идет о небольшой компании, которая ориентирована на удовлетворение своих собственных потребностей, то ее услуги на открытом рынке редко бывают конкурентоспособными. В том же случае если у компании есть сильное подразделение генерального подряда, которое успешно на протяжении длительного времени выигрывало в тендерах и осуществляло сторонние проекты, а теперь на общих рыночных основаниях получает подряды в родственной девелоперской компании, то это нормальная и жизнеспособная бизнес-модель.
– Расскажите о планах компании на 2012 год.
– В планах на ближайшие 2 года – запустить как можно быстрее еще 2-3 жилых проекта в Петербурге. Подробности я раскрыть пока не могу. В качестве генподрядчика мы продолжим работать на рынках жилищного строительства, объектов общественного назначения (в частности, у нас большой опыт работы со строительством спортивных объектов), промышленных и складских зданий.
– Сколько генподрядных контрактов сейчас в работе?
– На сегодняшний день мы участвуем в 5 тендерах. Это спортивные, гостиничные, инфраструктурные и промышленные проекты.
– Если заглянуть в будущее: какой вы видите свою компанию через 10-20 лет?
– У нас достаточно амбициозные планы. Через несколько лет мы планируем быть как минимум в десятке ведущих генподрядных и девелоперских компаний Петербурга. Более того, у нас исторически очень большой опыт генподрядной работы по всей России и бывшему Советскому Союзу, поэтому мы хотим иметь хорошее региональное портфолио. В качестве девелоперов мы планируем стать одним из крупнейших застройщиков Петербурга, также в среднесрочной перспективе нам интересен рынок Москвы и Московской области.
– Как в компании строится работа между сотрудниками?
– В компании трудятся люди высокого профессионального уровня с большим опытом реализации проектов. Работа нашей компании строится на принципах честности, преданности делу и стопроцентного профессионализма.
– Занимаетесь ли вы обучением персонала?
– Мы проводим текущее профессиональное обучение, а в будущем планируем принять программу, направленную на повышение уровня компетенций каждого сотрудника.
– Какими критериями руководствуетесь при подборе персонала?
– Образование, профессиональный опыт, отношение к работе. Также очень важны взгляды человека на свое будущее, личностное развитие, кем он себя видит через 5-7 лет.
– Ощущаете ли дефицит кадров?
– Любая строительная и девелоперская компания сегодня ощущает дефицит кадров, так как идет борьба за квалифицированный персонал. Это касается как инженерно-технических специалистов, людей, отвечающих за работу на стройплощадке, так и специалистов, отвечающих за продажи и продвижение проектов. Особо остро ощущается дефицит настоящих менеджеров проекта.
– Нужна ли сегодня, на Ваш взгляд, степень МВА?
– Образование никогда не бывает лишним. Степень МВА – это необходимая ступень развития, но она сама по себе не говорит ни о чем. Точно так же, как само по себе наличие водительских прав не говорит о реальном профессионализме вождения. Можно иметь эту степень и не уметь применять полученные знания на практике.
– Назовите основные составляющие, необходимые, по Вашему мнению, для успешного управления компанией.
– Если говорить о девелоперской компании, то это профессионализм, стратегическое мышление, знание рынка, умение создать команду профессионалов и мотивировать ее к достижению результата.
Алена Шереметьева