Михаил Семенов: "Раньше можно было заработать деньги легче"
Генеральный директор ГК "РЕНОВА-СтройГруп" Михаил Семенов рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Антонине Асановой о проектах компании и поделился взглядом на рынок Петербурга.
Совместно с Renaissance Construction Вы претендуете на еще ненамытый участок "Морского фасада" площадью 77 га. Как продвигается проект?
- Это нормально, что на эту территорию существует конкурс. "Морской фасад", безусловно, очень перспективная площадка. Другое дело, что инвесторам предстоит приложить усилия для того, чтобы ее распаковать. Обеспечение территории инженерной, транспортной инфраструктурой - это комплексный вопрос, касающийся и собственника земли, и девелопера, который придет на ней строить, и местной администрации, и городских монополистов. И сейчас идет активное согласование технических условий, консультации с администрацией города, все то, что необходимо для реализации проекта.
Расскажите о ваших планах подробнее.
- Я мысленно разделил бы весь этот проект на три этапа. Застройка уже намытой территории, создание и застройка южной части площадью 77 га и северной части - еще около 100 га. Наши планы - поучаствовать в освоении всего этого планировочного района в целом. В сумме на нем может быть воздвигнуто от 2,5 до 4 млн кв. м различной недвижимости. Однако как мы будем участвовать в этом строительстве, пока еще неизвестно. Сейчас мы находимся в процессе масштабных переговоров о расширении нашего участия и тщательно изучаем вопросы инженерной инфраструктуры, как на нашем участке, так и на территории всего планировочного района. Уже после уточнения всех этих вещей можно будет говорить о конкретных планах.
На какой стадии находится проект по застройке уже купленного вами на "Морском фасаде" участка?
- У нас есть права на застройку небольшого участка площадью 5,84 га, общая площадь жилья - порядка 120 тыс. кв. м. Мы зашли в планировочный район и теперь идем понятным путем - получаем техусловия. По плану в течение 2013 года должно вестись проектирование, и по его завершению мы будем планомерно переходить к строительству. По грубым подсчетам объем инвестиций в строительно-монтажные работы должен составить около 1,5 тыс. USD за кв. м площади. Конъюнктура спроса в этом районе нам представляется очень живой. Очень хорошее место.
Когда собираетесь приступать к строительству на участке площадью 3 га на Петровском острове?
- Мы закрыли сделку по приобретению 80-процентной доли "Петровского Альянса" в начале лета. Это знаковое, интересное место, на котором можно возвести 28 тыс. кв. м апартаментов класса комфорт плюс, ближе к бизнес-классу. Сейчас приступаем к выработке концепции, она должна быть разработана до конца года. В следующем году мы надеемся завершить работу с архитекторами и приступить к строительству. Оно должно занять 2-3 года, предприятие с территории практически выведено. Инвестиции, по грубой оценке, должны составить 70-85 млн USD. Площадь участка небольшая, но есть возможность расширения - рядом находятся промышленные территории, и можно будет перевести их в другое назначение.
Ранее вы заявляли о том, что у вас есть планы перевода планирующегося апарт-отеля в жилую недвижимость…
- Безусловно, согласно существующему законодательству есть возможность перевода объекта в жилую недвижимость, но только после того, как он уже построен. Насколько вероятна реализация этой идеи, жизнь покажет.
Специализация ГК "РЕНОВА-СтройГруп" - комплексное освоение террирорий. Почему вы пришли в Петербург сейчас, когда крупных, интересных участков практически не осталось?
- Время прихода - вопрос не только состояния рынка, но и наших возможностей. У нас было достаточно много активов, которые нужно было развивать. И, на мой взгляд, неправильно пытаться увеличивать финансовое плечо, пока компания не вышла на определенный уровень с уже существующими активами. Во-вторых, естественно, мы присматривались к рынку, старались его понять. Мы думали над тем, чтобы зайти в Петербург порядка 2,5 лет, изучали сделки, работали с консультантами, общались с девелоперским, инвестиционным сообществом. Например, были в активных переговорах по "Балтийской жемчужине", но по совокупности обстоятельств так и не договорились, не сошлись в цене. Мы и сейчас постоянно ведем мониторинг предложений. Петербург существенно отличается от других городов, здесь нет очевидно выигрышных площадок, поэтому мы пытались найти те проекты, где мы были бы максимально уверены, что у нас не будет провалов с потребительской точки зрения.
В чем еще проявляется специфика рынка Петербурга? Сложно ли в него войти?
- Да, сложно, по многим причинам. Нам было трудно оценить рынок по спросу. Он кластерный и особенно сегментирован в жилье - в каких-то районах много строят, много покупают, а в каких-то - не строят, и нет спроса вообще. В центре качественных площадок практически нет, а на окраинах - невысокая рентабельность проектов. Второе - вопрос согласований. Местным девелоперам гораздо проще это делать. В Петербурге вообще присутствует какой-то особенный менталитет, решения принимаются очень медленно, мы в другом темпе привыкли работать. Несмотря на то, что у нас будут такие же трудности, как и у других, мы постараемся не медлить.
Зачем вы подписали меморандум о сотрудничестве по развитию проектов жилищного строительства в Петербурге?
- В проектах комплексного освоения территорий, которыми мы собираемся заниматься, участие и поддержка региональной власти абсолютно необходима. Поэтому декларация поддержки и готовности работать с нами для нас не пустой звук, это существенный фактор для принятия решения, входить или не входить на тот или иной рынок. Это соглашение не о преференциях. Мы в преференциях не нуждаемся и готовы конкурировать на открытом рынке, на абсолютно тех же условиях, что и другие девелоперы. Но наш ключевой конек это государственно-частное партнерство, и мы бы хотели работать здесь, применяя эти инструменты. Сегодня у нас есть прямой контакт с губернатором, у нас есть поддержка региональной власти.
Как вы оцениваете взаимоотношения власти и девелоперов, сложившиеся в Петербурге?
- Я бы не торопился критиковать власти за бездействие. Не забывайте, что доходная часть бюджета сильно видоизменилась. И понятно, что проторенными ранее путями идти уже нельзя, нужно что-то другое. Задача сегодняшней администрации на порядок более сложная, чем предыдущей. И я бы как раз обратился к деловому сообществу с тем, что нужно поработать совместно и помочь создать условия для того, чтобы проекты реализовывались.
То есть вы согласны с позицией власти, что девелопер должен не только строить жилье, но и развивать среду?
- Мы считаем, что в качестве продукта людям нужно продавать не квартиру, а уровень жизненного комфорта, который не всегда определяется количеством квадратных метров. Можно продавать разного класса жилье, но доступ к инфраструктуре - социальной, транспортной, дорожной, к точкам притяжения - паркам, торговым центрам, должен быть равноценным для всех. Тогда создается социальное равенство. И то, что делает власть в Санкт-Петербурге, я считаю логичным и верным. Просто застройщики жили в другой реальности, они делали легкие деньги. Сейчас они будут делать более сложные деньги. Но, очевидно, что такую инфраструктуру невозможно создать без участия власти. Инструменты государственно-частного партнерства должны работать на всех уровнях.
В день открытия форума ProEstate глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко назвал петербургских девелоперов или жадными, или наивными. Вы с ним согласны?
- Я понимаю, что он хотел этим сказать. Речь шла о некоторой этапности развития рынка, о преодолении стадии экстенсивного освоения территорий. Раньше можно было заработать деньги легче. Сейчас надо думать о гораздо большем количестве вещей, чем местные застройщики привыкли.
А какие у вас прогнозы развития рынка?
- Драматичного роста цен не будет. То, что на аукционы стало выходить меньше земли, скорее всего, заставит застройщиков придерживать квартиры, но думаю, что это отразится на динамике цен только через 2-3 года.
Ростехнадзор зарегистрировал первую саморегулируемую организацию в Северо-Западном федеральном округе – НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга». О том, какая работа был проделана для получения статуса СРО, какие задачи стоят перед саморегулируемой организацией, мы говорим с Максимом Шубаревым, президентом НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга».
– Это первая региональная организация в России и самая многочисленная из всех зарегистрированных СРО. Как долго вы шли к этому?
– Год назад Министерство юстиции зарегистрировало Саморегулируемую Ассоциацию строителей Санкт-Петербурга, которая была учреждена 11 крупнейшими холдингами и строительными компаниями нашего города. После регистрации в ее состав вошли все без исключения члены Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», занимающиеся строительством и реконструкцией объектов недвижимости. В соответствии с требованиями Федерального закона № 148-ФЗ САС СПб осенью прошлого года была реорганизована в некоммерческое партнерство «Объединение строителей Санкт-Петербурга». За это время Объединение провело большую работу: разработало правила саморегулирования и контроля, стандартов ведения строительства, положения о страховании, первым в городе подготовило необходимый пакет документов и в феврале направило его в Ростехнадзор.
– Сколько строительных компаний входит в настоящее время в Объединение и сколько из них включено в реестр Ростехнадзора?
– В составе Объединения 175 компаний, 125 из которых уже включены в реестр Ростехнадзора. Это крупнейшие застройщики Петербурга, на долю которых приходится более 70 процентов строящегося жилья в нашем городе, генподрядные и подрядные организации, с которыми у них сложились многолетние связи. В связи с тем, что в конце прошлого года мы приняли решение о распределении заказов среди членов Объединения, в него вошли многие подрядные организации города, планирующие получать на постоянной основе строительные подряды от застройщиков нашего партнерства.
– Почему только 125 компаний попали в реестр?
– Остальные компании имеют действующие лицензии, и до конца 2009 года вопрос получения свидетельства о допуске не стоит для них так остро. Те же организации, у которых закончилась лицензия или которые впервые выходят на строительный рынок, уже включены в реестр. Сведения о них предоставлены в Ростехнадзор, и мы на следующей неделе официально выдадим им свидетельства о допуске к строительным работам. Хотел бы обратить внимание на то, что уже с осени этого года компаниям, предполагающим получить подряд в рамках госконтракта, необходимо будет официально войти в реестр и получить допуск СРО. Связано это с тем, что в составе конкурсной документации городских комитетов по контрактам на 2010 год будет включено обязательное условие – наличие допуска саморегулируемой организации, так как строительные работы по этим контрактам будут проводиться уже в следующем году, когда лицензии прекратят свое существование.
– По вашим словам, Объединение направило полный пакет документов в Ростехнадзор еще в феврале. Почему так долго шло их рассмотрение?
– Ростехнадзор очень внимательно следит не только за составом документов, но и за их содержанием, потому что в период становления систему саморегулирования приходится защищать от так называемых СРО-«однодневок» и саморегулируемых организаций, создаваемых в бизнес-целях. Полагаю, что помимо тщательного анализа 700-страничного пакета документов Ростехнадзор внимательно отслеживает и то, какие компании входят в состав некоммерческого партнерства, претендующего стать саморегулируемой организацией. Если это в большинстве своем никому не известные компании, то, безусловно, внимание к составу и содержанию документов будет еще более пристальным. Достаточно сказать, что в настоящий момент в России уже более 20 некоммерческих партнерств подали документы в Ростехнадзор для получения статуса СРО. И многие из них начиная с декабря прошлого года уже не единожды получили отказ.
– Сколько СРО, по вашим прогнозам, будет зарегистрировано в Петербурге и в России к концу 2009 года?
– Если регистрация будет идти такими темпами, то к концу года статус строительной СРО получат не более 20 некоммерческих партнерств. И это не только наш прогноз – московские аналитики дают такую же оценку. Прогнозы прогнозами, но в Петербурге должно быть несколько строительных СРО. Из крупных и средних строительных компаний Петербурга целесообразно сформировать три подобные организации: СРО, которая объединит крупных и средних застройщиков, их подрядчиков и компании, работающие на рынке госконтрактов; СРО, в которую войдут компании, представляющие средний и малый бизнес, и так называемую специализированную СРО.
– Какие ближайшие планы и задачи стоят перед первой в городе СРО?
– В соответствии с действующим законодательством мы обязаны компаниям, которые уже включены в реестр Ростехнадзора, в течение 30 дней выдать допуски с указанием видов работ, влияющих на безопасность в строительстве. Это непростая задача, так как перечень работ в выданных ранее лицензиях и перечень работ, определенных в Приказе Минрегионразвития, отличаются кардинально. Поэтому при подготовке свидетельства о допуске требуется «ручная» работа с компаниями. Мы должны обеспечить непрерывную работу отрасли, то есть выдать свидетельства о допусках тем, у кого они уже закончились. Это право есть сегодня только у нашего Объединения. Мы ожидаем, что в ближайшее время многие компании, у которых закончилась или заканчивается лицензия, обратятся к нам с этой проблемой. Для проверки предоставленной документации и подготовки решения необходимо время. Тем более что механизмы работы системы саморегулирования в стране только начинают отрабатываться. Мы понимаем, что на Объединение возложена важная миссия, и мы ее выполним.
– Говоря о преимуществах саморегулирования перед лицензированием, часто упоминали контрольные функции, возложенные на СРО. Как это будет выглядеть на практике?
– СРО обязано не реже одного раза в год планово провести проверку каждой компании, являющейся ее членом. Поэтому на ближайшем заседании Совета Объединения будет утвержден график плановых проверок до конца 2009 года компаний, вошедших в реестр Ростехнадзора. Также мы предполагаем проведение внеплановых проверок в случаях поступления заявлений о нарушениях компанией – членом Объединения стандартов и правил нашей организации. Санкции за эти нарушения закон предусматривает достаточно жесткие – вплоть до лишения права работать на строительном рынке.
– Как стать членом саморегулируемой организации «Объединение строителей Санкт-Петербурга»? Есть ли какие-то ограничения для строительных компаний? И как быть с компаниями, которые имеют как строительную, так и проектную лицензии?
– Строительные компании, имеющие свои проектные подразделения, могут вступить в НП «Объединение проектировщиков», созданное членами нашей саморегулируемой организации. Для них предусмотрены преференции по размерам вступительных и членских взносов. А ограничений по приему у нас нет. Компании, выполнившие требования 148-ФЗ и правила и стандарты СРО «Объединение строителей СПб», принимаются без ограничений.
Беседовала Любовь Андреева