Терентий Мещеряков: "У нас в этом году открываются две новые станции метрополитена"
Глава администрации Фрунзенского района Терентий Мещеряков рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Михаилу Немировскому о ситуации в жилищном строительстве и перспективах развития транспортной инфраструктуры района.
Какие центры инвестиционной активности можно выделить сегодня в районе?
– Сегодня самое важное инвестиционное явление в районе – это строительство метрополитена. Я считаю, что появление новых станций метро серьезнейшим образом повлияет на развитие всех строительных процессов в районе. Благодаря появлению новых линий метро меняется конфигурация территорий, изменяется транспортная ситуация. У нас в этом году открываются две новые станции Фрунзенского радиуса – "Бухарестская" и "Международная". К 2016 году мы ожидаем начала работы ветки метро в полном объеме – будут открыты станции "Проспект Славы", "Дунайский проспект", "Южная".
Кроме того, сейчас ведется активное освоение нежилой промышленной зоны "Обухово", где согласно недавнему распоряжению правительства города на торги будут выставлены земельные участки. Здесь может появиться целый ряд новых промышленных предприятий. Также в настоящий момент осваиваются участки у станции метро "Купчино" вдоль Витебского направления Октябрьской железной дороги – компания "Стройинвест" активно ведет строительство многофункционального торгово-досугового комплекса на Балканской площади, а ОАО "Концерн "Энерготехнологии" выполняет разработку проектной документации на строительство мебельного торгового комплекса на земельном участке вдоль улицы Фучика, от Бухарестской до Будапештской улицы.
По итогам 7 месяцев текущего года в районе не было сдано ни одного квадратного метра жилья. Каковы причины заморозки жилищного строительства?
– На мой взгляд, такая статистика не является неутешительной или, скажем так, негативной. На самом деле у нас в городе не ведется борьба за количество сданных "квадратов" жилья. Для городской администрации важны в первую очередь вопросы качества жизни горожан. На сегодняшний день Фрунзенский район – это район сложившейся застройки, и свободных пятен в госсобственности под строительство жилья у нас нет. Разумеется, есть участки у собственников, но инициативы точечной застройки отдельных участков пойдут в ущерб тем людям, которые уже живут на соседних территориях.
Тем не менее говорить о полной заморозке жилищного строительства в районе не приходится: мы продолжаем программу строительства социального жилья. В частности, на улице Олеко Дундича продолжается строительство социального жилого дома. Проектной документацией предусматривается размещение в одном здании жилых квартир, библиотеки, медицинских и хозяйственно-бытовых помещений. Всего до конца года будет сдано четыре социальных дома.
Есть в районе и несколько крупных проектов комплексного освоения территорий. Например, на месте промышленного объекта ООО "Самсон Лиговка" на Лиговском проспекте планируется размещение многоквартирных домов со встроенными объектами социальной инфраструктуры. Еще одним хорошим примером является проект Группы ЛСР по выводу промышленных предприятий НПО "Керамика", ЗАО "Завод "Стройфарфор", ЗАО "АлюмоСистем-Монолитстрой" за пределы города. На данный момент компания завершила их перебазирование из квартала, граничащего с парком Интернационалистов. Здесь планируется строительство нового жилого квартала.
Есть ли потенциальные пятна под проекты комплексного освоения?
– В рамках существующей застройки у нас сегодня просто негде строить большие жилые массивы. Проекты комплексного освоения территорий в нашем районе можно развивать исключительно по пути редевелопмента крупных промышленных площадок.
В этой связи администрация района рассчитывает на то, что логистические предприятия, расположенные вдоль Софийской улицы, изменят свой профиль, и вместо логистики на этих территориях появятся какие-то более интересные объекты. Мы очень хотели бы, чтобы вся логистика ушла из района. В конце концов, судьба проектов комплексного освоения – это вопрос принятия соответствующего решения собственниками этих промышленных территорий. Мы, со своей стороны, всегда идем им навстречу, готовы содействовать, помогать.
Отмечу, что Фрунзенский район входит в число лидеров по уровню цен на рынке вторичного жилья. Эта статистика говорит о том, что люди стремятся переехать в наш район. Он привлекателен для жизни. Я думаю, что этот факт может быть хорошим стимулом для застройщиков, а это значит, что промышленные участки, подходящие для жилищного строительства, будут пользоваться спросом и расти в цене.
Испытывает ли район нехватку объектов социальной инфраструктуры?
– Каждый год мы сдаем новые детские сады, вводим сотни новых мест, но их все равно недостаточно. Поэтому в соответствии с поручением губернатора мы проводим комплексную реконструкцию детских садов в районе. По сути, это та же реновация – старый детский сад сносится, на его месте строится новый, построенный по новым санитарно-техническим нормам, оснащенный новейшим оборудованием. Как правило, такие строения получаются большей площадью и вместимостью.
В настоящее время завершается строительство дошкольного образовательного учреждения на улице Олеко Дундича, а также реконструкция детсадов на улицах Будапештской и Турку. Если говорить о планах, то в 2013 году планируется приступить к строительству еще одного детского сада вблизи здания администрации, а также школы на 550 учащихся в квартале 31 ЮрВ, около жилого комплекса "Серебряные ключи".
Кроме того, у нас идет активное строительство объектов спортивной инфраструктуры. Если еще несколько лет назад у нас в районе не было ни одного бассейна, то на сегодняшний день у нас их пять. По программе ОАО «Газпром» в прошлом году открыт ФОК на Дунайском проспекте, а уже в этом месяце мы откроем бассейн на Бухарестской улице. Сейчас мы подбираем участки под новые объекты спортивной инфраструктуры.
После прошлогодних зимних прорывов теплотрасс к району обращено пристальное внимание по вопросам подготовки к зиме. Как можете оценить готовность работы в условиях осеннее-зимнего периода?
– Могу точно сказать, что прошлогодняя ситуация, когда из-за аварий на Фрунзенской тепломагистрали без отопления остались наши жители, не повторится. Напомню, руководством города было принято принципиальное решение полностью заменить изношенный участок тепловой сети. Всего будет заменено более 5 км труб диаметром 1000 и 1200 мм, проходящих по Будапештской улице от Малой Балканской до Пловдивской улицы. На эти цели из средств инвестпрограммы ОАО "ТГК-1" было выделено более миллиарда рублей. Могу отметить, что эти средства потрачены с толком, ведь в прошлом году основной проблемой работы на сетях было установление места утечки – мы видели, что где-то есть течь, но было непонятно, где именно. Приходилось выкапывать целый участок. Сейчас же в районе монтируются так называемые умные трубы со специальными датчиками, встроенными электронными системами, которые могут сигнализировать об опасности еще до появления самого прорыва. Также сейчас заканчиваются работы по ремонту Куйбышевской тепломагистрали.
Фрунзенский район носит звание одного из самых транспортно недоступных. Какие мероприятия позволят преодолеть эту проблему?
– Разумеется, самый большой вклад в улучшение транспортной доступности района внесет строительство метро. С вводом пяти запланированных станций снизится нагрузка на наземный общественный транспорт. Мы также надеемся, что осенью будет сдан в эксплуатацию такой важный для района объект, как Американские мосты, ожидаем начала реконструкции Цимбалинского моста через железнодорожные пути Московского направления. В немалой степени облегчит транспортную ситуацию ввод надземных пешеходных переходов на проспекте Славы, а также строительство новых светофорных объектов на наиболее сложных трассах района. Совместно с Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры мы прорабатываем возможность выхода к Обводному каналу основных магистралей района – Бухарестской и Софийской улиц. Соединение этих транспортных артерий с центром города – это наш приоритет на ближайшие годы. Эта мера существенно разгрузит основные магистрали, снимет транспортную напряженность в районе. Но, конечно, это планы на перспективу – в краткие сроки реализовать столь сложный и дорогой проект не получится.
Почему цены на стройматериалы в некоторых регионах РФ выросли с начала года до 50%, а себестоимость строительства в цене жилья достигла 70%, как строители попали в заложники к локальным монополистам, производителям и перевозчикам стройматериалов, почему нельзя рассчитывать только на государственные мега-проекты и как следует выходить из сложившейся ситуации, рассказал в интервью агентству РИА «Новости» президент НОСТРОЙ Ефим Басин.
-Ефим Владимирович, можете ли Вы дать прогноз о серьезных изменениях стоимости жилья в России?
Уверен, что резкого взлета цен на жилье не будет хотя бы потому, что платежеспособность населения сейчас не на высоте. Фактически, сегодня установился некий баланс спроса и предложения, но не стоит ожидать и снижения стоимости жилья - для этого предложение должно многократно превысить спрос. В целом, цены на жилье будут понемногу расти, потому что растет его себестоимость - из-за подорожания стройматериалов, энергоносителей и тарифов на перевозки, но самих строителей это подорожание не спасет - жилье дорожает не на этапе строительства, а при продаже, к чему строители имеют очень мало отношения. Строителей спасут крупные заказы, в том числе, и государственные - на жилье, дороги, инфраструктуру. Государство имеет все средства, чтобы выступить нашим крупнейшим заказчиком.
-Какова доля стройматериалов в стоимости одного квадратного метра жилья?
Классическая схема предполагает, что себестоимость стройматериалов не должна превышать 50% от итоговой стоимости жилья, но сегодня эта цифра доходит до 70%. Прежде всего, это связано с повышением цен на местные инертные материалы, цемент и бетон. То же самое происходит и с металлом. При этом строителей постоянно заставляют снижать сметную стоимость - если до кризиса от нас обычно требовали "ужаться" на 17%, то в настоящее время требуют уже 30% снижения. Это просто нереально!
-Возможно, в этих условиях Министерству регионального развития РФ стоит увеличить стоимость квадратного метра жилья, приобретаемого по госзаказу?
Прежде всего, эта стоимость должна соответствовать реальной цене, сложившейся в регионах, а здесь картина получается довольно пестрой. Интересный факт: в регионах, где нет притока инвестиций, например, в Сибири, строителям удается вписаться в цены, установленные Минрегионом (средняя стоимость жилья, установленная Минрегионом в Сибирском ФО, составила в четвертом квартале 2011 года 29,23 тысячи рублей за квадратный метр), чего не скажешь о Москве (77,5 тысячи рублей), Санкт-Петербурге (47,1 тысячи рублей) и Краснодарском крае (32 тысячи рублей). Здесь "официальная цена" существенно отличается от рыночной.
Кстати, в Минрегионе в октябре пришли к выводу, что надо переходить на новые условия ценообразования в строительстве. Планируется привязать стоимость материалов к цене продукции в строительной отрасли, по сути, перейти на ресурсный метод, отказавшись от индексного метода. К стоимости стройматериалов, приведенной в справочнике Минрегиона, планируется добавлять стоимость использования оборудования, зарплаты, накладные расходы и прочие затраты. В итоге получится цена единицы строительной продукции, например, одного квадратного метра жилья или одного километра дороги. Эти цены будут меняться ежеквартально.
-Строители признают, что на конечную стоимость квадратного метра значительно влияет и коррупционная составляющая...
Официальной информации, как вы понимаете, на этот счет нет, но предпосылок – более, чем достаточно. Одна из них – излишние административные барьеры. Национальное объединение строителей провело исследование в 20 крупнейших городах России, выясняя, как административные барьеры влияют на стоимость жилья. Получилась очень интересная картинка: по федеральным законам строительная компания должна получить около 30 согласований, а на самом деле, во многих регионах эти цифры доходят до 140. То есть, почти 70% согласований – это творчество местных и региональных чиновников.
Итоги исследования НОСТРОЙ обобщит в своем отчете. По этому вопросу будет сделан доклад на "Дне саморегулирования в строительстве", который пройдет 8 декабря в рамках Российского инвестиционно-строительного форума. Подумаем и о том, чтобы обнародовать имена "наиболее отличившихся" чиновников. Надеемся, что руководители страны, которые принимают решения о назначении губернаторов, да и сами губернаторы всерьез задумаются над этой информацией.
-Есть ли уже информация, насколько за 2011 год выросла себестоимость гражданского и промышленного строительства в РФ?
Эти цифры также пока неоднородны. Например, мы зафиксировали с января по сентябрь 2011 года незначительное подорожание стройматериалов - на уровне 8-10% - в Сибири и в Поволжье, но в этих регионах нет явного притока инвестиций. А в регионах, где есть ажиотажный спрос, цены на строительные материалы поднялись с января по сентябрь 2011 года от 20% до 50%. Рост инвестиций в этих регионах, прежде всего, был связан с крупными федеральными проектами, например, Олимпиадой в Сочи в 2014 году, Дальневосточным саммитом АТЭС в 2012 году, Универсиадой в Казани в 2013 году.
-То есть спрос опять определяет предложение?
Да. Цены на местные строительные материалы с учетом вышеперечисленных федеральных строек растут весьма ощутимо. Например, в целом по России с января по сентябрь 2011 года цемент вырос на 10-14%. На заводах ОАО "Себряковцемент", ОАО "Мордовцемент" цена в среднем осталась на уровне 3,2-3,3 тысячи рублей за тонну. За этот же период ОАО "Новоросцемент" увеличил стоимость цемента на 60% - до 5,1-5,3 тысячи рублей за тонну. Теперь мы вынуждены для сочинских олимпийских объектов покупать цемент аналогичного качества в Турции, который с растаможиванием и перевозкой морским путем стоит 4,1-4,2 тысячи рублей за тонну.
Повышение "Новоросцементом" цены продукции не может быть объяснено ни ростом стоимости перевозки, ни повышением цен на энергоносители - это просто желание подзаработать. В результате, бетон, который в начале этого года в Сочи стоил 3,7 тысячи рублей за кубометр, сегодня стал стоить 5,7 тысячи рублей за кубометр.
-Есть ли управа в лице властей на монополистов?
По идее, этим должны заниматься антимонопольные органы, но когда мы задаем вопрос Федеральной Антимонопольной службе (ФАС) России - как быть с этими локальными монополистами, ведомство объясняет, что отслеживает характер и цены на использование недр в целом по стране. Локальных владельцев они не учитывают, потому что те не подпадают под градацию монополистов. Власти рассматривают монополии в масштабах страны, а не отдельных субъектов Федерации. НОСТРОЙ считает, что нужно разработать критерии объявления локальными монополистами тех, кто в сговоре диктует цены. Их тоже можно прижать, но пока этого нет. К сожалению, бороться с этим злом очень трудно.
Ситуация осложняется еще и тем, что мы работаем в условиях рыночной экономики, и как только государство пытается отрегулировать цены, популисты моментально поднимают шум, что нарушаются законы рынка. Но у нас-то пока рынок практически дикий! В итоге у заказчика нет возможности для компенсации реальных убытков при строительстве. Теряя на рентабельности, строители не имеют возможности развивать свою базу, обновлять свое оборудование.
Полную версию интервью читайте на http://riarealty.ru