Терентий Мещеряков: "У нас в этом году открываются две новые станции метрополитена"
Глава администрации Фрунзенского района Терентий Мещеряков рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Михаилу Немировскому о ситуации в жилищном строительстве и перспективах развития транспортной инфраструктуры района.
Какие центры инвестиционной активности можно выделить сегодня в районе?
– Сегодня самое важное инвестиционное явление в районе – это строительство метрополитена. Я считаю, что появление новых станций метро серьезнейшим образом повлияет на развитие всех строительных процессов в районе. Благодаря появлению новых линий метро меняется конфигурация территорий, изменяется транспортная ситуация. У нас в этом году открываются две новые станции Фрунзенского радиуса – "Бухарестская" и "Международная". К 2016 году мы ожидаем начала работы ветки метро в полном объеме – будут открыты станции "Проспект Славы", "Дунайский проспект", "Южная".
Кроме того, сейчас ведется активное освоение нежилой промышленной зоны "Обухово", где согласно недавнему распоряжению правительства города на торги будут выставлены земельные участки. Здесь может появиться целый ряд новых промышленных предприятий. Также в настоящий момент осваиваются участки у станции метро "Купчино" вдоль Витебского направления Октябрьской железной дороги – компания "Стройинвест" активно ведет строительство многофункционального торгово-досугового комплекса на Балканской площади, а ОАО "Концерн "Энерготехнологии" выполняет разработку проектной документации на строительство мебельного торгового комплекса на земельном участке вдоль улицы Фучика, от Бухарестской до Будапештской улицы.
По итогам 7 месяцев текущего года в районе не было сдано ни одного квадратного метра жилья. Каковы причины заморозки жилищного строительства?
– На мой взгляд, такая статистика не является неутешительной или, скажем так, негативной. На самом деле у нас в городе не ведется борьба за количество сданных "квадратов" жилья. Для городской администрации важны в первую очередь вопросы качества жизни горожан. На сегодняшний день Фрунзенский район – это район сложившейся застройки, и свободных пятен в госсобственности под строительство жилья у нас нет. Разумеется, есть участки у собственников, но инициативы точечной застройки отдельных участков пойдут в ущерб тем людям, которые уже живут на соседних территориях.
Тем не менее говорить о полной заморозке жилищного строительства в районе не приходится: мы продолжаем программу строительства социального жилья. В частности, на улице Олеко Дундича продолжается строительство социального жилого дома. Проектной документацией предусматривается размещение в одном здании жилых квартир, библиотеки, медицинских и хозяйственно-бытовых помещений. Всего до конца года будет сдано четыре социальных дома.
Есть в районе и несколько крупных проектов комплексного освоения территорий. Например, на месте промышленного объекта ООО "Самсон Лиговка" на Лиговском проспекте планируется размещение многоквартирных домов со встроенными объектами социальной инфраструктуры. Еще одним хорошим примером является проект Группы ЛСР по выводу промышленных предприятий НПО "Керамика", ЗАО "Завод "Стройфарфор", ЗАО "АлюмоСистем-Монолитстрой" за пределы города. На данный момент компания завершила их перебазирование из квартала, граничащего с парком Интернационалистов. Здесь планируется строительство нового жилого квартала.
Есть ли потенциальные пятна под проекты комплексного освоения?
– В рамках существующей застройки у нас сегодня просто негде строить большие жилые массивы. Проекты комплексного освоения территорий в нашем районе можно развивать исключительно по пути редевелопмента крупных промышленных площадок.
В этой связи администрация района рассчитывает на то, что логистические предприятия, расположенные вдоль Софийской улицы, изменят свой профиль, и вместо логистики на этих территориях появятся какие-то более интересные объекты. Мы очень хотели бы, чтобы вся логистика ушла из района. В конце концов, судьба проектов комплексного освоения – это вопрос принятия соответствующего решения собственниками этих промышленных территорий. Мы, со своей стороны, всегда идем им навстречу, готовы содействовать, помогать.
Отмечу, что Фрунзенский район входит в число лидеров по уровню цен на рынке вторичного жилья. Эта статистика говорит о том, что люди стремятся переехать в наш район. Он привлекателен для жизни. Я думаю, что этот факт может быть хорошим стимулом для застройщиков, а это значит, что промышленные участки, подходящие для жилищного строительства, будут пользоваться спросом и расти в цене.
Испытывает ли район нехватку объектов социальной инфраструктуры?
– Каждый год мы сдаем новые детские сады, вводим сотни новых мест, но их все равно недостаточно. Поэтому в соответствии с поручением губернатора мы проводим комплексную реконструкцию детских садов в районе. По сути, это та же реновация – старый детский сад сносится, на его месте строится новый, построенный по новым санитарно-техническим нормам, оснащенный новейшим оборудованием. Как правило, такие строения получаются большей площадью и вместимостью.
В настоящее время завершается строительство дошкольного образовательного учреждения на улице Олеко Дундича, а также реконструкция детсадов на улицах Будапештской и Турку. Если говорить о планах, то в 2013 году планируется приступить к строительству еще одного детского сада вблизи здания администрации, а также школы на 550 учащихся в квартале 31 ЮрВ, около жилого комплекса "Серебряные ключи".
Кроме того, у нас идет активное строительство объектов спортивной инфраструктуры. Если еще несколько лет назад у нас в районе не было ни одного бассейна, то на сегодняшний день у нас их пять. По программе ОАО «Газпром» в прошлом году открыт ФОК на Дунайском проспекте, а уже в этом месяце мы откроем бассейн на Бухарестской улице. Сейчас мы подбираем участки под новые объекты спортивной инфраструктуры.
После прошлогодних зимних прорывов теплотрасс к району обращено пристальное внимание по вопросам подготовки к зиме. Как можете оценить готовность работы в условиях осеннее-зимнего периода?
– Могу точно сказать, что прошлогодняя ситуация, когда из-за аварий на Фрунзенской тепломагистрали без отопления остались наши жители, не повторится. Напомню, руководством города было принято принципиальное решение полностью заменить изношенный участок тепловой сети. Всего будет заменено более 5 км труб диаметром 1000 и 1200 мм, проходящих по Будапештской улице от Малой Балканской до Пловдивской улицы. На эти цели из средств инвестпрограммы ОАО "ТГК-1" было выделено более миллиарда рублей. Могу отметить, что эти средства потрачены с толком, ведь в прошлом году основной проблемой работы на сетях было установление места утечки – мы видели, что где-то есть течь, но было непонятно, где именно. Приходилось выкапывать целый участок. Сейчас же в районе монтируются так называемые умные трубы со специальными датчиками, встроенными электронными системами, которые могут сигнализировать об опасности еще до появления самого прорыва. Также сейчас заканчиваются работы по ремонту Куйбышевской тепломагистрали.
Фрунзенский район носит звание одного из самых транспортно недоступных. Какие мероприятия позволят преодолеть эту проблему?
– Разумеется, самый большой вклад в улучшение транспортной доступности района внесет строительство метро. С вводом пяти запланированных станций снизится нагрузка на наземный общественный транспорт. Мы также надеемся, что осенью будет сдан в эксплуатацию такой важный для района объект, как Американские мосты, ожидаем начала реконструкции Цимбалинского моста через железнодорожные пути Московского направления. В немалой степени облегчит транспортную ситуацию ввод надземных пешеходных переходов на проспекте Славы, а также строительство новых светофорных объектов на наиболее сложных трассах района. Совместно с Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры мы прорабатываем возможность выхода к Обводному каналу основных магистралей района – Бухарестской и Софийской улиц. Соединение этих транспортных артерий с центром города – это наш приоритет на ближайшие годы. Эта мера существенно разгрузит основные магистрали, снимет транспортную напряженность в районе. Но, конечно, это планы на перспективу – в краткие сроки реализовать столь сложный и дорогой проект не получится.
- Существуют разные схемы, предлагаемые различными застройщиками. Один из наиболее типичных вариантов рассрочки выглядит примерно следующим образом. Первый взнос – от 10%, рассрочка предоставляется до сдачи дома или же до 5 лет, при этом предусматриваются ставки до 20% годовых в рублях. После сдачи объекта ставка может увеличиться на 1-2%. Максимальный срок рассрочки – от 5 лет. При этом квартира обычно остается в собственности застройщика до погашения всей суммы по предоставленной рассрочке. Это увеличивает риски покупателя, ведь в проблемной ситуации застройщик может в любой момент перепродать такую квартиру, тем более, если рынок пойдет в рост, а цена на квартиру зафиксирована договором. - Как кризис изменил спрос на комнаты в коммуналках – увеличилась ли их доля в общем объеме сделок? Не затормозится ли процесс расселения коммуналок? - Комнаты, как и в целом жилая недвижимость пока медленно, но неуклонно дешевеют, начиная с IV квартала 2008 г. В последнее время – в среднем на 0,5% в неделю. 10-15- метровые комнаты в 2-3 комнатной квартире сегодня оцениваются в 1,7 млн. рублей Комнаты – один из важнейших элементов цепочек, возникающих при улучшении гражданами своих жилищных условий. В Петербурге они занимают до 80% от всего вторичного рынка. Особенно велика значимость комнат, как возможного «бартерного» замещения доплат в отсутствии жилищного кредитования и отсутствии «свободных» денег. Расселение коммунальных квартир – процесс длительный, занимающий в среднем не менее года. За год в Петербурге расселяется 1-2 тысячи коммуналок, из них с участием городской программы – около 400-450 квартир. Отсутствие свободных средств у потенциальных инвесторов, естественно, тормозит процесс расселения. Обычный спрос на многокомнатные квартиры в Петербурге не превышает 5-7%, т.е. в год происходит не более 5-7 тысяч покупок таких квартир. Сегодня рынок «поджался» на 40% и не в последнюю очередь за счет этого сегмента. - А что происходит на рынке малоэтажного коттеджного строительства? - На конец 2008 г. было заявлено строительство коттеджей в 140 поселках. Средняя стоимость в эконом-классе – 35-50 тысяч рублей за 1 кв. м, в бизнес-классе – 80 тысяч, в элитном сегменте – от 125 тысяч. Это более 1,5 млн. кв. м жилья, что на 5% больше, чем в конце 2007 г., и на 111% больше, чем в 2006 г. Всего же на рынке продаются около 10 тысяч объектов в организованных коттеджных массивах, из них не менее половины – инженерно подготовленные участки. Наиболее популярно для строительства северное направление, там сосредоточено 3/4 всех продаж. - Каковы основные тенденции рынка загородного строительства? - Во-первых, это развитие ранее мало востребованных районов, прежде всего южных пригородных районов мегаполиса. Во-вторых, увеличение числа проектов, предполагающих смешанный тип застройки. Многие строительные компании предпочитают смешанные продажи, то есть как готовых домов, так и инженерно подготовленных участков. Большинство застройщиков возводят для презентации проекта один или несколько коттеджей, параллельно ведут рекламные кампании в ожидании клиентов. Затем объекты строятся лишь под конкретных покупателей. Подобная практика растягивает строительство на годы, нервирует покупателей, но позволяет застройщикам страховать свои риски от возможных маркетинговых просчетов. Большинство компаний предлагают всевозможные акции («коттедж в подарок», «смежный участок в подарок») и рассрочки (например, «беспроцентная рассрочка при первом взносе 60%»). Идет плавное снижение цен – до 20-25% - на дорогие объекты и скидки при единовременной оплате – 3-5%. Предлагаются дополнительные услуги – ландшафтный дизайн, отделка и др. - Сравнительно недавно на рынке появилось такое понятие, как «клубный дом». Что это такое, в чем его отличия? - По классификации Российской гильдии риэлторов, клубный дом – это малоквартирный (от 5 до 20 квартир), 4-8-этажный дом, который строится по эксклюзивному проекту и рассчитан на узкий круг респектабельных жильцов. Он должен соответствовать всем требованиям элитного жилья класса А: располагаться в центральной части города, отличаться неповторимым архитектурным обликом, высоким качеством строительства, самой современной инженерией, дорогими отделочными материалами, иметь подземные парковки, высокие потолки от Немаловажную роль играет имидж компании - застройщика и сроки строительства. В связи с ограниченностью земельных участков в центре, заявляемый как «клубный» объект, часто не обладает достаточной инфраструктурой и сервисом, что переводит его на класс ниже – в категорию В. В Петербурге «клубные» проекты чаще заявлялись на островах – Каменном и Крестовском. Однако из-за массового строительства и проблем с расселением ветхого жилья Крестовский остров в значительной степени утерял свое эксклюзивное значение. Стоимость 1 кв. м предложения от 20-25 тысяч долларов. Однако эти цифры могут в значительной степени варьироваться от проекта к проект, и здесь в большей степени, чем где-либо, цены носят «договорной» характер, причем об этих договоренностях продавцы предусмотрительно умалчивают. - Закон о саморегулировании в строительстве принят уже довольно давно. Идет множество разговоров и дискуссий. Что можно сказать о реальной ситуации в этой сфере? - Собственно о реальной деятельности СРО говорить трудно, в виду практически полного отсутствия самих СРО. Это еще одна возможность оценить, как в принципе, благие намерения могут потеряться в половинчатых решениях. Изначально было не ясно, что будут регулировать строительные СРО на фоне усиливающейся роли надзорных органов, в частности, Службы строительного надзора и экспертизы. Это особенно заметно на фоне того, что институционально СРО так и не состоялись, в отличие от государственных надзорных органов. Критерии доступа в профессию – не ясны. Нормотворчество в области технического регулирования практически отсутствует. Профстандарты деятельности – не разработаны, да и не могут быть разработаны на местном уровне при отсутствии научной базы. Простая замена лицензирования на какой-либо иной инструмент, например, на сертификацию – это разговор не о принципах, а о подмене одних понятий другими, и о смене подрядчика – от ФЛЦ в сторону СРО. Не ясна вертикальная интегрированность СРО – противоречие между региональным и федеральным характером не снято. Идея коллективной ответственности бизнеса – в теории хороша, в реальности, особенно в условиях кризиса, пробуксовывает. - Ипотечный брокеринг – жива ли еще такая услуга? - Профессия чистых ипотечных брокеров из-за отсутствия внятной ситуации с ипотекой сегодня не востребована – в листингах не более 5-10 компаний предлагают подобные услуги. Собственно владельцы этого вида бизнеса тяготеют либо к риэлторской деятельности, либо к брокерской – финансовому консультированию. Такая диверсификация обусловлена «происхождением» бизнеса, точкой исхода – или это была аффилированная к риэлторской компании структура или специалисты были выходцами из банковского сектора. Одним из последних ноу-хау брокеров в отсутствии банковского кредитования – это возвращение к системе займов под недвижимость на короткие сроки. Цена вопроса – 32-35% годовых в рублях, оформление происходит по договору займа. Сроки – от 3 месяцев до полугода. - Из-за кризиса многие фирмы стали «ужиматься» и сдавать площади другим арендаторам. Как это влияет в целом на рынок аренды офисов, как относятся хозяева бизнес-центров к такой практике? - В принципе сдача площадей в субаренду владельцами бизнес-центров не приветствуется. В договорах аренды обычно этот пункт оговорен особо. Но в последнее время на субаренду стали смотреть сквозь пальцы, особенно, если речь идет об аналогичном бизнесе – допустим риэлторский бизнес и консалтинг, финансовый брокеридж. Такой бизнес взаимодополняет друг друга и привлекает больше клиентов. На практике в некоторых бизнес-центрах до 15-20% площадей негласно сдается в субаренду, что позволяет арендодателям не снижать арендные ставки, а арендаторам держаться на плаву за счет сдачи части площадей в субаренду. Проще в частичную субаренду сдавать коммерческие помещения вне бизнес-центров, здесь договорные условия не столь строги. Однако проблема «уживания» разных бизнесов на одной коммунальной бизнес-площадке остается. Поэтому предложения по субаренде не столь распространены, многие компании стараются уплотнятся среди своих коллег и партнеров. Беседовал Михаил Добрецов.jpg)
В связи с развивающимися кризисными явлениями в российской экономике рынок недвижимости претерпевает существенные изменения. О новых коллизиях на этом рынке и о новых инициативах АСН-инфо рассказал вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов.
- Насколько выгодны покупателям программы по рассрочкам, которые предлагают строительные компании вместо ипотеки?