Андрей Степаненко: "Зависимость бизнеса от чиновников уже прошла, основные земельные участки проданы"
Российский аукционный дом (РАД) подписал соглашение с банком "Санкт-Петербург" о реализации программы кредитования на приобретение любых лотов РАДа. О новой стратегии и современном состоянии рынка аукционных продаж корреспонденту "АСН-Инфо" рассказал генеральный директор РАД Андрей Степаненко.
Многие участники девелоперского рынка бьют тревогу – правительство города более не выставляет интересные объекты недвижимости и земельные участки в былых объемах. Что происходит на рынке аукционных продаж?
- Действительно, на сегодняшний день позиция правительства Петербурга такова, что не все дорогие лоты выставляются на торги, некоторые сдаются в аренду, другие используются в государственных целях, как социальные объекты. Также уменьшилось количество земли, которая предоставляется под капитальное строительство. В 2011 году мы продали всего несколько участков, в десятки раз меньше докризисного уровня. Участники рынка говорят, что город медленно готовит участки к продаже. Это так. Но главная причина – в том, что город истощился, земли осталось крайне мало. И в этом есть определенная проблема для инвесторов. Когда выставляются 1-2 лота под жилую застройку, идет серьезный аукцион.
Сократилось ли из-за нехватки земельных участков число покупателей?
- Наоборот, покупателей стало больше. Рынок просто сместился. Они вынуждены работать со вторичным рынком, с федеральной землей, с предприятиями. И для нас это только благо, потому как оператором этих сделок выступаем мы. Сейчас, например, вне аукциона мы продаем землю в Янино, сотрудничая с одной из московских компаний. Это будет крупнейшая сделка в этом году.
Как такое смещение рынка влияет на цены?
- Вроде бы на фоне сокращения количества участков, продаваемых городом, частная земля должна дорожать. Однако я, как продавец и частной, и государственной земли, могу сказать, что зачастую растут в цене только участки под жилую застройку, все остальные - под ретейл, под функции бизнес-центров, гостиниц, логистики, промышленности, - значительно в цене не прибавляют. Потому что государство никогда не было серьезным участником в процессе реализации этих земель. Если в сегменте участков для жилищной застройки мы могли занимать до 90% рынка, продавая такие крупные территории, как Юнтолово, Северная Долина, во всех остальных сегментах – у нас был очень низкий процент рынка. Поэтому когда инвесторы, лендлорды ожидали, что произойдет резкий рост стоимости их участков, они ошибались. В коммерческом секторе я бы вообще не говорил о росте, только в эксклюзивных случаях. Например, в сегменте участков под АЗС можно зафиксировать рост на 20-30%. Что же касается жилого строительства – я оцениваю рост рынка в 50%, по сравнению с прошлым годом.
Как это повлияло на работу РАДа?
- Это смещение акцентов, рынка для Российского аукционного дома – благо. Государство не должно быть монополистом. Зависимость бизнеса от чиновников уже прошла, основные земельные участки проданы. Сейчас бизнес работает на вторичном рынке. И наша задача - правильно структурировать эти сделки, правильно эти лоты размежевать, отрекламировать их, подготовить под них проектное финансирование, то есть предложить услугу, упакованный товар и продать его. Для этого и подписывается сегодняшнее соглашение. Это и есть миссия Российского аукционного дома.
Можете поделиться прогнозами?
- Мы оптимисты, мы говорим, что рынок растет. И цены на земельные участки будут расти. Более точной информации, к сожалению, пока сказать не могу.
Глава администрации Пушкинского района Игорь Пахоруков рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Александру Аликину о ходе строительства крупных инвестпроектов, планах по использованию больших неосвоенных территорий и о развитии гостиничной и транспортной инфраструктур.
– В какой стадии находятся крупные инвестиционные проекты?
– В рамках национального проекта «Комфортное и доступное жилье – гражданам России» на территории района продолжается реализация трех крупных проектов по строительству жилых массивов: «Славянка», «На Царскосельских холмах», «Новая Ижора».
В строящемся жилом районе «Славянка» уже построено около 500 тыс. кв. м жилья, в том числе 326 тыс. кв. м жилой площади построено за счет средств федерального бюджета для военнослужащих и их семей. В «Новой Ижоре», которую реализует ООО «Заневский» (входит в ГК «Балтрос» – «Строительный Еженедельник»), построено 827 малоэтажных домов общей площадью 92 тыс. кв. м. Всего здесь планируется построить 5 тыс. домов, общая численность населения составит более 19 тыс. человек.
Еще один проект на территории Пулковского отделения поселка Шушары – комплекс «На Царскосельских холмах» с территорией жилой застройки площадью более
Еще один крупный инвестиционный проект – строительство крупнейшего на Северо-Западе конгрессно-выставочного комплекса «ЭкспоФорум». Предполагается возведение 6 павильонов общей выставочной площадью более 100 тыс. кв. м, создание логистической и транспортной инфраструктур, строительство по принципу «трансформера» конгресс-зала, вмещающего 7 тыс. человек, возведение двух 4-5-звездочных гостиниц, ресторанов, магазинов, кафе. Первая очередь строительства планируется к сдаче в декабре 2013 года.
– Некоторые представители общественности опасаются, что на территории «ЭкспоФорума» и комплекса «На Царскосельских холмах» находятся исторические воинские захоронения. Насколько справедливы эти опасения?
– В районе создана рабочая группа, в которую вошли представители застройщиков и общественности – от Митрофаньевского союза и комиссии по увековечению памяти погибших защитников Отечества.
Никто не отрицает, что ранее в районе находилось историческое кладбище деревни Большое Пулково, которое в годы войны было разрушено. Но ЗАО «ЭкспоФорум» еще полтора года назад провело исследования; останки, которые были найдены, перенесены на кладбище в г. Павловске. А те воинские захоронения, которые были учтены в советское время, находятся за пределами территорий строительства «ЭкспоФорума» и «На Царскосельских холмах». Что касается доводов о том, что на территории строительства находятся другие захоронения, скажу, что компания «ЭкспоФорум» провела дополнительные исследования и подтверждений этому не нашла. Несмотря на это мы по обращениям общественности, настаивающей на том, что здесь были захоронения, рекомендовали ЗАО «ЭкспоФорум» провести дополнительные обследования территории, получить официальную информацию из центрального архива Министерства обороны. К вопросу подключены специалисты, которые работают с архивами для подтверждения того, были здесь воинские захоронения или нет.
– Ваш район пользуется интересом у туристов, хотя гостиниц не так много. Планируется ли строительство новых отелей?
– В районе всего лишь 7 гостиниц. Сейчас ООО «Трункус» ведет изыскательские работы по строительству гостиницы на 60 мест на пересечении Леонтьевской и Московской ул. в Пушкине, ООО «Форвард» завершило изыскательские работы по строительству гостиницы на 200 мест у Египетских ворот, ООО «Мастерстройкомпания» также завершило изыскательские работы по строительству гостиницы на 144 места на ул. Правды в Павловске. Еще один проект по приспособлению под гостиницу здания на Парковой ул., 40, в Пушкине разрабатывает ООО «Восток-М».
Кроме того, мы стараемся вовлечь в инвестиционный оборот те исторические здания в центральной части Пушкина, которые были расселены в рамках реализации программы подготовки к юбилею Царского Села (города Пушкина) в период с 2008 по 2010 годы. Было расселено 31 здание. По большинству из них торги уже состоялись, собственники ведут работу. Например, ООО «Корф» в соответствии с требованиями КГИОПа занимается реконструкцией зданий на Павловском шоссе, 28 и 30. Также 4 апреля состоятся торги по продаже памятника федерального значения «Нижние конюшни», представляющего собой комплекс из нескольких зданий и занимающий целый квартал. Здесь раньше было общежитие аграрного университета, к 300-летию Царского Села оно было расселено. Мы рассчитываем, что после торгов инвестор приведет этот комплекс в порядок и использует для устройства гостиницы.
– В Пушкинском районе большое количество неосвоенных земель, находящихся в федеральной собственности. Какие строения могут появиться в ближайшее время на них?
– В районе не хватает бассейнов, ледовых катков, больших торговых магазинов, нет ни одного торгово-развлекательного комплекса, в котором бы сочетались кинозалы и рестораны быстрого питания. Поэтому земли будут использованы для развития в том числе социальной инфраструктуры. На Петербургском шоссе, у ЛГУ им. Пушкина, на участке площадью
После посещения нашего района губернатором Георгием Сергеевичем Полтавченко было принято решение о строительстве в районе нового медицинского комплекса взамен существующей больницы № 38 им. Семашко, а на ее территории – создать медицинский реабилитационный центр. Подобран земельный участок на пересечении Баболовского и Красносельского шоссе, данная территория находится в федеральной собственности, и в настоящее время прорабатывается вопрос о передаче данного земельного участка в собственность Санкт-Петербурга под строительство медицинского комплекса на 1011 коек, после чего за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в 2013-2014 годах будет осуществлено его строительство.
– Какие крупные дороги, проходящие через Пушкинский район, будут реконструированы?
– Разработан проект реконструкции участка Петербургского шоссе между Пулковским шоссе и Пушкином. Предполагается увеличение полос движения до двух в каждом направлении и строительство двух многоуровневых развязок, чтобы обеспечить доступ транспорта к «ЭкспоФоруму» и жилому комплексу «На Царскосельских холмах». Кроме того, будет решена проблема выхода Витебского проспекта на Петербургское шоссе после строительства развязки и виадука в направлении поселка Александровская через железнодорожную линию Балтийского отделения железной дороги. Также ведется проектирование скоростной автомобильной дороги Санкт-Петербург – Москва. Она пройдет по территории поселков Шушары и Ленсоветовский. В дальнейших планах КРТИ стоит увеличение полос движения Колпинского шоссе. В этом году будут введены в эксплуатацию развязки Киевского шоссе, которые соединяют наш город через Красносельское и Волхонское шоссе. В апреле 2012 года заканчивается подведение итогов экспертизы документов на строительство двухуровневой развязки на пересечении Московского и Колпинского шоссе. Это должно решить проблему пробок между Пушкином и Колпино. Кроме того, за счет федеральных средств предусмотрена реконструкция Московского шоссе в административных границах Санкт-Петербурга (до Ям-Ижоры).