Андрей Степаненко: "Зависимость бизнеса от чиновников уже прошла, основные земельные участки проданы"
Российский аукционный дом (РАД) подписал соглашение с банком "Санкт-Петербург" о реализации программы кредитования на приобретение любых лотов РАДа. О новой стратегии и современном состоянии рынка аукционных продаж корреспонденту "АСН-Инфо" рассказал генеральный директор РАД Андрей Степаненко.
Многие участники девелоперского рынка бьют тревогу – правительство города более не выставляет интересные объекты недвижимости и земельные участки в былых объемах. Что происходит на рынке аукционных продаж?
- Действительно, на сегодняшний день позиция правительства Петербурга такова, что не все дорогие лоты выставляются на торги, некоторые сдаются в аренду, другие используются в государственных целях, как социальные объекты. Также уменьшилось количество земли, которая предоставляется под капитальное строительство. В 2011 году мы продали всего несколько участков, в десятки раз меньше докризисного уровня. Участники рынка говорят, что город медленно готовит участки к продаже. Это так. Но главная причина – в том, что город истощился, земли осталось крайне мало. И в этом есть определенная проблема для инвесторов. Когда выставляются 1-2 лота под жилую застройку, идет серьезный аукцион.
Сократилось ли из-за нехватки земельных участков число покупателей?
- Наоборот, покупателей стало больше. Рынок просто сместился. Они вынуждены работать со вторичным рынком, с федеральной землей, с предприятиями. И для нас это только благо, потому как оператором этих сделок выступаем мы. Сейчас, например, вне аукциона мы продаем землю в Янино, сотрудничая с одной из московских компаний. Это будет крупнейшая сделка в этом году.
Как такое смещение рынка влияет на цены?
- Вроде бы на фоне сокращения количества участков, продаваемых городом, частная земля должна дорожать. Однако я, как продавец и частной, и государственной земли, могу сказать, что зачастую растут в цене только участки под жилую застройку, все остальные - под ретейл, под функции бизнес-центров, гостиниц, логистики, промышленности, - значительно в цене не прибавляют. Потому что государство никогда не было серьезным участником в процессе реализации этих земель. Если в сегменте участков для жилищной застройки мы могли занимать до 90% рынка, продавая такие крупные территории, как Юнтолово, Северная Долина, во всех остальных сегментах – у нас был очень низкий процент рынка. Поэтому когда инвесторы, лендлорды ожидали, что произойдет резкий рост стоимости их участков, они ошибались. В коммерческом секторе я бы вообще не говорил о росте, только в эксклюзивных случаях. Например, в сегменте участков под АЗС можно зафиксировать рост на 20-30%. Что же касается жилого строительства – я оцениваю рост рынка в 50%, по сравнению с прошлым годом.
Как это повлияло на работу РАДа?
- Это смещение акцентов, рынка для Российского аукционного дома – благо. Государство не должно быть монополистом. Зависимость бизнеса от чиновников уже прошла, основные земельные участки проданы. Сейчас бизнес работает на вторичном рынке. И наша задача - правильно структурировать эти сделки, правильно эти лоты размежевать, отрекламировать их, подготовить под них проектное финансирование, то есть предложить услугу, упакованный товар и продать его. Для этого и подписывается сегодняшнее соглашение. Это и есть миссия Российского аукционного дома.
Можете поделиться прогнозами?
- Мы оптимисты, мы говорим, что рынок растет. И цены на земельные участки будут расти. Более точной информации, к сожалению, пока сказать не могу.
Ростехнадзор зарегистрировал первую саморегулируемую организацию в Северо-Западном федеральном округе – НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга». О том, какая работа был проделана для получения статуса СРО, какие задачи стоят перед саморегулируемой организацией, мы говорим с Максимом Шубаревым, президентом НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга».
– Это первая региональная организация в России и самая многочисленная из всех зарегистрированных СРО. Как долго вы шли к этому?
– Год назад Министерство юстиции зарегистрировало Саморегулируемую Ассоциацию строителей Санкт-Петербурга, которая была учреждена 11 крупнейшими холдингами и строительными компаниями нашего города. После регистрации в ее состав вошли все без исключения члены Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», занимающиеся строительством и реконструкцией объектов недвижимости. В соответствии с требованиями Федерального закона № 148-ФЗ САС СПб осенью прошлого года была реорганизована в некоммерческое партнерство «Объединение строителей Санкт-Петербурга». За это время Объединение провело большую работу: разработало правила саморегулирования и контроля, стандартов ведения строительства, положения о страховании, первым в городе подготовило необходимый пакет документов и в феврале направило его в Ростехнадзор.
– Сколько строительных компаний входит в настоящее время в Объединение и сколько из них включено в реестр Ростехнадзора?
– В составе Объединения 175 компаний, 125 из которых уже включены в реестр Ростехнадзора. Это крупнейшие застройщики Петербурга, на долю которых приходится более 70 процентов строящегося жилья в нашем городе, генподрядные и подрядные организации, с которыми у них сложились многолетние связи. В связи с тем, что в конце прошлого года мы приняли решение о распределении заказов среди членов Объединения, в него вошли многие подрядные организации города, планирующие получать на постоянной основе строительные подряды от застройщиков нашего партнерства.
– Почему только 125 компаний попали в реестр?
– Остальные компании имеют действующие лицензии, и до конца 2009 года вопрос получения свидетельства о допуске не стоит для них так остро. Те же организации, у которых закончилась лицензия или которые впервые выходят на строительный рынок, уже включены в реестр. Сведения о них предоставлены в Ростехнадзор, и мы на следующей неделе официально выдадим им свидетельства о допуске к строительным работам. Хотел бы обратить внимание на то, что уже с осени этого года компаниям, предполагающим получить подряд в рамках госконтракта, необходимо будет официально войти в реестр и получить допуск СРО. Связано это с тем, что в составе конкурсной документации городских комитетов по контрактам на 2010 год будет включено обязательное условие – наличие допуска саморегулируемой организации, так как строительные работы по этим контрактам будут проводиться уже в следующем году, когда лицензии прекратят свое существование.
– По вашим словам, Объединение направило полный пакет документов в Ростехнадзор еще в феврале. Почему так долго шло их рассмотрение?
– Ростехнадзор очень внимательно следит не только за составом документов, но и за их содержанием, потому что в период становления систему саморегулирования приходится защищать от так называемых СРО-«однодневок» и саморегулируемых организаций, создаваемых в бизнес-целях. Полагаю, что помимо тщательного анализа 700-страничного пакета документов Ростехнадзор внимательно отслеживает и то, какие компании входят в состав некоммерческого партнерства, претендующего стать саморегулируемой организацией. Если это в большинстве своем никому не известные компании, то, безусловно, внимание к составу и содержанию документов будет еще более пристальным. Достаточно сказать, что в настоящий момент в России уже более 20 некоммерческих партнерств подали документы в Ростехнадзор для получения статуса СРО. И многие из них начиная с декабря прошлого года уже не единожды получили отказ.
– Сколько СРО, по вашим прогнозам, будет зарегистрировано в Петербурге и в России к концу 2009 года?
– Если регистрация будет идти такими темпами, то к концу года статус строительной СРО получат не более 20 некоммерческих партнерств. И это не только наш прогноз – московские аналитики дают такую же оценку. Прогнозы прогнозами, но в Петербурге должно быть несколько строительных СРО. Из крупных и средних строительных компаний Петербурга целесообразно сформировать три подобные организации: СРО, которая объединит крупных и средних застройщиков, их подрядчиков и компании, работающие на рынке госконтрактов; СРО, в которую войдут компании, представляющие средний и малый бизнес, и так называемую специализированную СРО.
– Какие ближайшие планы и задачи стоят перед первой в городе СРО?
– В соответствии с действующим законодательством мы обязаны компаниям, которые уже включены в реестр Ростехнадзора, в течение 30 дней выдать допуски с указанием видов работ, влияющих на безопасность в строительстве. Это непростая задача, так как перечень работ в выданных ранее лицензиях и перечень работ, определенных в Приказе Минрегионразвития, отличаются кардинально. Поэтому при подготовке свидетельства о допуске требуется «ручная» работа с компаниями. Мы должны обеспечить непрерывную работу отрасли, то есть выдать свидетельства о допусках тем, у кого они уже закончились. Это право есть сегодня только у нашего Объединения. Мы ожидаем, что в ближайшее время многие компании, у которых закончилась или заканчивается лицензия, обратятся к нам с этой проблемой. Для проверки предоставленной документации и подготовки решения необходимо время. Тем более что механизмы работы системы саморегулирования в стране только начинают отрабатываться. Мы понимаем, что на Объединение возложена важная миссия, и мы ее выполним.
– Говоря о преимуществах саморегулирования перед лицензированием, часто упоминали контрольные функции, возложенные на СРО. Как это будет выглядеть на практике?
– СРО обязано не реже одного раза в год планово провести проверку каждой компании, являющейся ее членом. Поэтому на ближайшем заседании Совета Объединения будет утвержден график плановых проверок до конца 2009 года компаний, вошедших в реестр Ростехнадзора. Также мы предполагаем проведение внеплановых проверок в случаях поступления заявлений о нарушениях компанией – членом Объединения стандартов и правил нашей организации. Санкции за эти нарушения закон предусматривает достаточно жесткие – вплоть до лишения права работать на строительном рынке.
– Как стать членом саморегулируемой организации «Объединение строителей Санкт-Петербурга»? Есть ли какие-то ограничения для строительных компаний? И как быть с компаниями, которые имеют как строительную, так и проектную лицензии?
– Строительные компании, имеющие свои проектные подразделения, могут вступить в НП «Объединение проектировщиков», созданное членами нашей саморегулируемой организации. Для них предусмотрены преференции по размерам вступительных и членских взносов. А ограничений по приему у нас нет. Компании, выполнившие требования 148-ФЗ и правила и стандарты СРО «Объединение строителей СПб», принимаются без ограничений.
Беседовала Любовь Андреева