Юрий Груздев: "Добрая часть претензий при согласовании градостроительной документации обоснована"

16.08.2012 12:49

В том, что проекты планировок участков задерживаются и пересматриваются, зачастую виноваты сами заказчики. Генеральный директор ОАО "ЛенНИИпроект" Юрий Груздев рассказал о ситуации в проектной отрасли.

Строители говорят о застое на рынке. Наблюдаете ли вы ее в сегменте проектирования?

- О том, что все проекты заморожены, я бы говорить не стал. Да, есть сложности с утверждением и прохождением градостроительной документации, связанные с претензиями юридического характера. И добрая часть этих претензий обоснована. Есть юридическая характеристика использования того или иного земельного участка. И проекты планировок иногда разрабатываются вопреки существующим ограничениям. Это происходит либо из-за решений, неверно принятых под нажимом застройщика, его желания продавить, протолкнуть возможность более выгодного использования участка, либо за время утверждения проекта поменялись требования, нормативная база, понимание городом того, как нужно застраивать данный участок.

Новое правительство сейчас ведет переосмысление развития города, пытается найти новые, оптимальные решения. И в итоге, достаточно много проектов задержано. Конечно, застройщик теряет время, но бизнес бизнесом, а развитие города должно увязываться со стратегией. Справедливо это или нет, но с этим надо свыкнуться.

Как такой пересмотр проектов планировок коснулся работы института?

- Мы выполняем, наверное, добрую часть проектов планировок в городе. И иногда заказчики обращаются к нам с просьбой отложить выполнение проекта. Это влияет на формирование плана, распределение ресурсов. Но мы регулируем, помогаем традиционным для нас заказчикам пройти этот этап, заново пересмотреть возможность строительства на земельных участках.

Уже появились новые требования проектирования, например, по увеличению доли зеленых насаждений?

- Пока новая нормативная база рассматривается, и, возможно, в ближайшее время она будет принята правительством и ЗакСом. В ней достаточно много изменений, и ЛенНИИПроект - основной участник формирования документа. Это упорядочит и создаст предпосылки единых правил игры, требований. И, возможно, упростит процедуру прохождения и согласования проектов.

Можете ли сравнить объемы работ в этом году по сравнению с предыдущими?

- На протяжении третьего года объем выполненных работ держится примерно на одном уровне. В этом году, возможно, возрастет количество проектов жилых зданий. Пока трудно давать оценку - пока еще прошла только половина года. Надеемся, что этот год будет либо на уровне 2011 года, либо чуть лучше. По крайней мере, пока планы на строительство жилья превышают объемы прошлого года.

Почти 35% сотрудников "ЛенНИИПроекта" - пенсионного возраста. Как вы привлекаете молодых специалистов?

- Каждый год к нам приходит порядка десятка, полутора молодых специалистов, уже закончивших вуз. В основном, это те ребята, кто ранее проходил у нас практику. На нее к нам традиционно приезжает очень много студентов, в том числе из других городов: Ростова-на-Дону, Тюмени, Хабаровска, даже Владивостока. И после нее, закончив вуз, молодые специалисты принимаются к нам без стажировки, уже на определенную должность, по оценке кураторов.


ИСТОЧНИК: АСН-инфо Антонина Асанова
Подписывайтесь на нас:

Лев Каплан. Уплотнительная застройка – не сахар для строителей
25.02.2005 20:11

Интервью с директором ССК «Союзпетрострой» Львом Капланом.

– Сегодня в Союз входит 439 компании. Только в 2004 году к нам вступило 72 фирмы против 60 в 2003 году. Сейчас мы рассматривает заявления еще 14 организаций. В условиях, когда на рынке активно действуют другие бизнес-сообщества, это очень хороший показатель. Это означает, что «Союзпетрострой» полноценно развивается по избранным 10 лет назад направлениям, в том числе в части приема малых и средних компаний (таковых в Союзе на сегодня 72%), иностранных фирм, диверсификации деятельности (в составе Союза непосредственно строительные компании, производители и поставщики стройматериалов, банки, университеты, страховые, проектные, консалтинговые и иные фирмы) и др. Все это дает нам, не будучи напрямую зависимыми от органов власти, возможность участвовать в развитии инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга. По сути, это и есть создание гражданского общества, когда государственная власть не вмешивается в дела частного бизнеса, а помогает его развитию.

В целом «Союзпетрострой» – самое крупное бизнес-сообщество в составе Российского союза строителей, сохранившее в условиях существования других профессиональных общественных организаций полную самостоятельность.

– Каким образом ваш Союз взаимодействует с органами власти?
С органами власти мы ведем нормальный, конструктивный диалог. В то же время мы активно вмешиваемся в деятельность властных структур. В частности, я, как представитель «Союзпетростроя», вошел в состав Комитета Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере строительства. Все законопроекты, которые будут проходить через Законодательное собрание, будут проходить предварительную экспертизу в этом Комитете. Вообще у нас хорошие отношения с городским парламентом. Уверен, что и с новым руководством Комитета по строительству нам удастся наладить полноценные деловые отношения.

– Лев Моисеевич, Вы являетесь активным противником распределения земельных участков посредством продажи с торгов «коротких пакетов». Ваше мнение может измениться?
– Конечно нет. И новый Градостроительный кодекс РФ еще раз подтверждает мою правоту: не надо было торопиться с «короткими пакетами». На мой взгляд, они принесли больше вреда, чем пользы. Мне больно и обидно видеть, что лучшие куски петербургской земли отошли московским компаниям, имеющим спекулятивные цели. И с ними, к сожалению, уже ничего нельзя сделать. В лучшем случае москвичи будут перепродавать «пятна» петербургским застройщикам. Я считаю, что пришло время для запуска нормальной, рыночной системы выделения земельных участков под застройку.

– Сегодня многие застройщики пугают рынок различными потрясениями, которые могут произойти в связи с предстоящим вступлением нового закона о дольщиках. Каково Ваше мнение?
– Новый закон о дольщиках имеет гораздо большее значение, чем все вместе взятые документы из принятого накануне Нового года пакета законов, направленных на создание рынка доступного жилья. Во-первых, узаконено понятие «дольщик». Во-вторых, впервые четко прописаны действия компаний, которые собирают дольщиков, а также права и обязанности самих дольщиков. То есть то, что нам не удавалось сделать в течение последних восьми-девяти лет. В-третьих, описано содержание договора долевого участия. Предусмотрена государственная регистрация как тех, кто собирает дольщиков, так и самих дольщиков.

Естественно, этот закон принесет и множество неприятностей для строительных организаций. Например, они не смогут, как раньше использовать собранные на один объект денежные средства для строительства другого дома, что противоречит логике современного строительства. И, в принципе, это может привести к гибели малых и средних фирм.

Но я думаю, плюсов в законе все-таки больше чем минусов. Поэтому сегодня все силы нужно бросить на защиту этой системы от потрясений. Сейчас это будет делать легче, хотя для инвестиционно-строительных компаний, повторюсь, наступают нелегкие времена в связи с жесткими ограничениями и административным контролем над долевым строительством. Но иного и быть не могло.

К слову сказать, 24 марта мы планируем провести большую практическую конференцию, в рамках которой будет подробно рассмотрен пакет федеральных законов по градостроительству и развитию жилищного строительства, принятый в декабре 2004 года. Более того, мы планируем издать весь пакет законов с комментариями специалистов.

– Что сегодня волнует строительное сообщество помимо новых законов?
– Вновь стали процветать бартерные расчеты между инвесторами-застройщиками, субподрядчиками и поставщиками строительных материалов. Предлагают не «живые» деньги, а квартиры, как это было в 1998-1999 годах, когда произошла закупорка денежных потоков. Нынешняя денежная закупорка, видимо, связана с замедлением темпов продаж квартир. По некоторым оценкам, к категории непроданных квартир сегодня относится 20-25% всего готового к продаже жилья. Но этому тоже есть свое объяснение, например некоторые надеются на 100 тыс. кв. метров социального жилья, о котором непрестанно твердят чиновники. Но это не социальное жилье для малоимущих, оно предназначено только для расселения квартала Шкапина-Розенштейна, о чем власти должны прямо заявить горожанам.

Также снижение темпов продаж можно объяснить радужными заявлениями властей о развитии ипотеки, что подписаны соглашения с десятками банков. Однако эти соглашения являются ничем иным, как протоколами о намерениях. И никакие банки не собираются вкачивать деньги в наше ипотечное агентство. Поэтому мой прогноз такой: еще лет десять мы будет сидеть на «долевой игле».

Помимо этого меня очень смущают цифры, фигурирующие в новом Генплане развития Санкт-Петербурга. В частности там указано, что к 2025 году нужно возвести 50 млн кв. метров жилья (сегодня петербургский жилищный фонд составляет порядка 95 млн кв. метров). Получается, надо строить по 2,5-3 млн кв. метров в год. Мне лично непонятно, где это все может быть построено и к каким инженерным сетям будет подключено. Пока неясно, куда уходят деньги, перечисленные застройщиками на развитие инфраструктуры. В 2004 году, по нашим расчетам, строители перечислили на эти цели порядка $90 млн. Однако на запрос группы депутатов предоставить отчет о расходовании собранных средств ответа не последовало.

Далее. Власти обязательно должны разъяснить гражданам, что «уплотнительная» застройка – это совершенно не сахар для строителей. Им гораздо выгодней строить в чистом поле в инженерно подготовленных кварталах, чем лезь в застроенные районы на изношенные коммуникации, и выслушивать проклятия в свой адрес.

– Какой выход Вы можете предложить властям?
– Мы решили подготовить спокойную, конструктивную записку на имя губернатора Санкт-Петербурга и председателя Законодательного собрания, в которой попытаемся в очередной раз донести до наших властей несколько важных принципов. Во-первых, надо раскрыть для строителей банковские кредиты, пока в общем объеме кредитования они составляют менее 4%. В то же время нет никаких юридических, законодательных препятствий, для того чтобы создать в банках залоговую базу. Нужно разрешить продажу земли в собственность и ЗС еще раз хочет вернуться к этому вопросу. Хочу напомнить, что земля из города не уйдет, она останется в Петербурге.

Во-вторых, совершенно не годится процедура заключения договоров на право аренды земельных участков на шесть лет (по «короткому пакету») и на три года (когда появится «полный пакет»). Должны заключаться долгосрочные договоры – на 49 лет. Кроме того, власть должна разрешить закладывать право аренды «пятен» в банки, продавать третьим лицам, чтобы они были ликвидные. Наконец, необходимо научится оценивать бизнес, ведь во всем мире предметом залога могут быть сама компания, земля, на которой она располагается, ее активы и прочее.

Таким образом, если бизнес-сообществу совместно с властями удастся раскрыть территории застройки и найти стабильные источники инвестиций, программа по строительству – 50 млн кв. метров жилья к 2025 году – может быть реализована.
Беседовал Андрей ТЕПЛОУХОВ

Справка
Идея создания «Союзпетростроя» возникла в ноябре1994 года после посещения группой руководителей строительных компаний Санкт-Петербурга городов Ганновера и Парижа. Этому предшествовало обучение в 1992-1993 годах 60 петербургских топ-менеджеров по программе «Современный менеджмент в строительстве», осуществленной совместно Ленинградским институтом методов и техники управления (ЛИМТУ) и Манчестерским Университетом науки и технологии (ЮМИСТ) на средства Европейского Сообщества. В итоге был создан «Союзпетрострой», его учредителями стали 40 компаний, 23 из которых работают до сих пор. Президентом Союза в апреле 1995 года был избран авторитетный депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга, много лет отдавший строительству, Владимир Гольман, вице-президентом – Василий Бирюков, директором (впоследствии вице-президентом) – Лев Каплан. Предметом деятельности Союза является содействие развитию строительного бизнеса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, защита интересов строительных компаний – членов Союза, развитие зарубежных связей и решение иных задач, связанных с деятельностью строительных компаний в условиях перехода к рыночной экономике.


Подписывайтесь на нас: