Юрий Груздев: "Добрая часть претензий при согласовании градостроительной документации обоснована"
В том, что проекты планировок участков задерживаются и пересматриваются, зачастую виноваты сами заказчики. Генеральный директор ОАО "ЛенНИИпроект" Юрий Груздев рассказал о ситуации в проектной отрасли.
Строители говорят о застое на рынке. Наблюдаете ли вы ее в сегменте проектирования?
- О том, что все проекты заморожены, я бы говорить не стал. Да, есть сложности с утверждением и прохождением градостроительной документации, связанные с претензиями юридического характера. И добрая часть этих претензий обоснована. Есть юридическая характеристика использования того или иного земельного участка. И проекты планировок иногда разрабатываются вопреки существующим ограничениям. Это происходит либо из-за решений, неверно принятых под нажимом застройщика, его желания продавить, протолкнуть возможность более выгодного использования участка, либо за время утверждения проекта поменялись требования, нормативная база, понимание городом того, как нужно застраивать данный участок.
Новое правительство сейчас ведет переосмысление развития города, пытается найти новые, оптимальные решения. И в итоге, достаточно много проектов задержано. Конечно, застройщик теряет время, но бизнес бизнесом, а развитие города должно увязываться со стратегией. Справедливо это или нет, но с этим надо свыкнуться.
Как такой пересмотр проектов планировок коснулся работы института?
- Мы выполняем, наверное, добрую часть проектов планировок в городе. И иногда заказчики обращаются к нам с просьбой отложить выполнение проекта. Это влияет на формирование плана, распределение ресурсов. Но мы регулируем, помогаем традиционным для нас заказчикам пройти этот этап, заново пересмотреть возможность строительства на земельных участках.
Уже появились новые требования проектирования, например, по увеличению доли зеленых насаждений?
- Пока новая нормативная база рассматривается, и, возможно, в ближайшее время она будет принята правительством и ЗакСом. В ней достаточно много изменений, и ЛенНИИПроект - основной участник формирования документа. Это упорядочит и создаст предпосылки единых правил игры, требований. И, возможно, упростит процедуру прохождения и согласования проектов.
Можете ли сравнить объемы работ в этом году по сравнению с предыдущими?
- На протяжении третьего года объем выполненных работ держится примерно на одном уровне. В этом году, возможно, возрастет количество проектов жилых зданий. Пока трудно давать оценку - пока еще прошла только половина года. Надеемся, что этот год будет либо на уровне 2011 года, либо чуть лучше. По крайней мере, пока планы на строительство жилья превышают объемы прошлого года.
Почти 35% сотрудников "ЛенНИИПроекта" - пенсионного возраста. Как вы привлекаете молодых специалистов?
- Каждый год к нам приходит порядка десятка, полутора молодых специалистов, уже закончивших вуз. В основном, это те ребята, кто ранее проходил у нас практику. На нее к нам традиционно приезжает очень много студентов, в том числе из других городов: Ростова-на-Дону, Тюмени, Хабаровска, даже Владивостока. И после нее, закончив вуз, молодые специалисты принимаются к нам без стажировки, уже на определенную должность, по оценке кураторов.
О некоторых аспектах проблематики развития инвестиционно-строительного рынка Петербурга рассказывает председатель Комитета по строительству Роман Филимонов.– Роман Евгеньевич, недавно в Москве прошла всероссийская конференция «Доступное жилье для россиян: перспективы». Что полезного Вы лично вынесли из участия в ней? Как оценивают в других регионах ситуацию, которая сложилась в строительном комплексе?
– Конференция была отвлеченной и носила больше умозрительный и абстрактный характер. Честно говоря, много хорошего о ней сказать не могу. Полезным оказалось только общение с коллегами из соседних регионов. Мы одинаково оцениваем сложность ситуации. У нас одинаковые проблемы – несовершенство законодательства, затоваривание рынка, низкая покупательная способность россиян – и одинаковые пути их решения.
– И каковы же эти пути?
– Участие государства, вложение средств бюджета в транспортную, инженерную, социальную инфраструктуру. Это даст толчок для дальнейшего развития жилищного строительства. Строительство часто называют локомотивом всей промышленной отрасли, но для того чтобы оно развивалось, нужна доступность территорий, их инженерная обеспеченность. При этом сами территории после развития будут приносить доход. Прямой доход от платежей и опосредованный – в виде налогов.
– Не так давно пресс-служба «Союзпетростроя» распространила заявление, в котором говорится, что деньги, перечисляемые строительными компаниями в бюджет города на развитие инфраструктуры, идут в большей мере на строительство и ремонт дорог, а не на инженерную подготовку территорий. Насколько справедливы подобные заявления?
– Все деньги, которые идут в Фонд развития инфраструктуры расходуются в соответствии с законом об этом Фонде. Дороги – это тоже часть инфраструктуры. Все деньги делятся между профильными комитетами: Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению, Комитетом по благоустройству и дорожному хозяйству, Комитетом по строительству. Вся городская инфраструктура (инженерная, транспортная) развивается и модернизируется.
Единственный монополист, чья деятельность в этом направлении действительно заслуживает критики – Ленэнерго. В отношении этой компании можно предположить, что деньги, которые она получает от платы за присоединение, зачастую расходуются не на развитие объектов энергетики. Более того, могу сказать, что у Комитета по строительству как у хозяйствующего субъекта есть претензии к Ленэнерго в том плане, что компания не выполнила своих обязательств по ряду договоров, заключенных в прошлом году.
– Строители часто говорят, что высокие цены на объекты недвижимости – прямое следствие высокой себестоимости строительных работ. Можно ли как-то на местном уровне снизить себестоимость?
– Как правило, при подготовке инвестиционных предложений и проведении изыскательских работ строительные компании выбирают участок не по степени его подготовленности в инженерном плане, а с точки зрения его инвестиционной привлекательности. Зачастую инвестиционно привлекательные участки имеют слабую возможность инженерной подготовки, как, например, в Центральном районе города, где возможности строительства объектов инженерного обеспечения ограничены.
Когда строительные компании предоставляют материалы для оценки, то в технических условиях почти никогда не говорится об обременении по инженерной инфраструктуре. Хотя это реально может снизить оценочную стоимость. Ведь если строители указывают затраты на прокладку инженерных сетей, которые впоследствии передаются городу, то город их компенсирует понижения рыночной стоимости участка, а значит эти расходы не ложатся дополнительными рублями в стоимость квадратного метра. Если строители провели изыскательские работы некачественно, они становятся заложниками у самих себя. Не учитывая необходимость инженерной подготовки, не учитывая объемы финансирования работ по ее проведению, строители заставляют за свои просчеты расплачиваться дольщиков.
Действенный способ снизить стоимость квадратного метра – участие города. Сейчас, когда мы выставляем участки на торги и по полному, и по короткому пакету, мы, насколько это возможно, учитываем инженерную подготовленность объекта. Чем меньше подготовлен участок, тем ниже его цена. Нагрузка отчислений на инфраструктуру на слабо подготовленных участках минимальна – $30-40 на кв. метр как и три года назад. Мы стараемся не загонять цену по будущему жилью вверх, но, к сожалению, это перспектива только 2007-2008 годов.
– Торги по полному пакету уже начались?
– Да. На данный момент прошло две процедуры торгов по полному пакету. Это были проекты строительства нежилой недвижимости, и право на возведение объектов получили те же компании, которые готовили предпроектную документацию. Стартовая цена за квадратный метр составила около $80. Моя принципиальная позиция (и она подтверждается оценщиками), что стартовая цена сегодня, в условиях снижения оборотных средств строителей, должна быть минимальной. Тогда это привлечет не только инвесторов из первой десятки, но и небольшие компании, которые строят по одному - два объекта в год. В ближайшем времени на торги будет выставлено еще от двух до восьми пакетов.
– В начале нашего разговора Вы среди основных проблем строительного комплекса назвали низкую покупательную способность населения. Как Вы считаете, могут ли такие шаги, как изменение квартирографии, сокращение метража, ее повысить?
– Нет, это не выход. Сейчас у нас и так квартиры есть, что меньше некуда – 28 кв. метров. Метраж квартир надо не сокращать, а приводить к европейским стандартам. Мы должны строить такие дома, в которых люди будут жить нормальной жизнью, где дети будут расти в нормальных условиях.
– Мы встретились в преддверии Вашего профессионального праздника. Роман Евгеньевич, что бы Вы хотели пожелать вашим коллегам-строителям?
– Я поздравляю не только своих коллег, но и всех, кто каким-либо образом связан со строительным бизнесом. Всем хочу пожелать достойно пережить ситуацию, когда на небосклоне строительного бизнеса появились тучи. Я уверен, что своей работой, своей целеустремленностью строители эти тучи разгонят. Будущее строительной отрасли неотделимо от будущего всей страны, а у России есть все возможности для развития и процветания.
Беседовала Вероника Шеменева