Вячеслав Семененко: "Строители и сами не в курсе, сколько они планируют построить в городе жилья"
Глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко в преддверии Дня строителя встретился с корреспондентом "Строительного Еженедельника" Антониной Асановой и рассказал о планах города по улучшению инвестклимата в строительной сфере и развитию сотрудничества с застройщиками.
В Вашем недавнем интервью Вы говорили о том, что город начинает отказываться от массовой застройки земель. Какие сейчас приоритеты и задачи у города?
– Речь не об отказе от комплексного освоения – именно за реализацией таких проектов будущее. Речь идет о переосмыслении подходов к проектам комплексного освоения территорий. Приоритетами города всегда были и остаются его жители. В рамках заявленных строителями и девелоперами проектов должно появиться почти 40 миллионов квадратных метров жилья.
Для сравнения, на сегодняшний день эта цифра в городе – всего 112 миллионов. То есть мы строим треть Петербурга. Сегодня важнейший вопрос, какого качества районы появятся. Как мы все понимаем, невозможно построить современный дом в чистом поле. Необходимо подключать его к улично-дорожной сети, должны быть построены инженерные, социальные объекты: школы и детские сады, объекты медицины и безопасности, парки и скверы. После того как строители освоят все запланированные территории и уйдут, - за ними останется целый город.
И сегодня мы решаем вопрос, какого качества будет этот город, сможет ли он конкурировать с лучшими городами Европы.
В мае Георгий Полтавченко заявлял о планах поделить городские объекты на две категории: "где город может обеспечить социальную инфраструктуру и где это способен сделать инвестор". Произошло ли уже это деление? И по какому принципу планируется определять способность инвесторов строить инфраструктуру?
После того как мы сопоставим городские адресные инвестиционные программы и планы застройщиков, станет понятно, где необходимо применять другие схемы решения вопросов, например, ГЧП. Сейчас эта работа ведется. Скажу честно, был удивлен, что строители и сами не в курсе, сколько всего жилья они планируют построить в городе.
В прессе представители девелоперов зачастую высказываются о критичном снижении рентабельности строительных проектов, в том числе и из-за необходимости развивать инфраструктуру за свой счет, и о большом числе административных барьеров. Некоторые из них говорят о готовности уйти с петербургского рынка. Планирует ли город улучшать инвестклимат в строительной сфере?
Как Вы правильно отметили, вопрос инвестиционного климата - это вопрос комплексный. Сегодня инвестиции в строительство - это либо средства дольщиков, либо достаточно дорогие средства банков. В развитых странах ситуация кардинально иная - на рынок недвижимости охотно идут страховые и пенсионные фонды. Они обладают большими финансовыми ресурсами и готовы вкладывать их в надежные проекты, пусть даже с длительным сроком окупаемости.
Учитывая, что сейчас нам необходимо привлекать больше инвестиций в проекты ГЧП, город заинтересован в более дешевых деньгах.
Еще один вариант для расширения инвестиционной базы – выпуск облигаций.
В последнее время со стороны города звучали предложения об увеличении минимального метража квартир, увеличении площади зеленых насаждений. Какие изменения ждут застройщиков?
– Эти вопросы регулируются на законодательном уровне.
За первое полугодие цены на новое жилье уже поднялись более чем на 6%, это выше прогнозов аналитиков. Были ли у Комитета по строительству прогнозы роста цен и, по Вашей оценке, удержатся ли они в предполагаемых рамках?
– 10 % - это колебание цен в пределах инфляции. Комитет не имеет полномочий комментировать цены на рынке жилья и делать прогнозы – УФАС категорически возражает.
Испанский специалист по градостроительству, бывший главный архитектор Барселоны Хосе Асебильо, приезжавший на ПМЭФ, рассказывал о том, что исторический центр нельзя консервировать, но и его реконструкция должна вестись очень бережно, с привлечением идей молодых архитекторов, современных решений. На Ваш взгляд, что все-таки необходимо делать с центром?
– Во-первых, полностью соглашусь с тем, что к нашему историческому центру нужно подходить бережно и с пиететом. Более того, добавлю, что для любого города приоритетно развитие территорий из центра – вширь. Это касается и Петербурга. Здесь мы сталкиваемся с вопросом неоднородности территорий. Что я имею в виду?! Фасадные линии в основном уже выкуплены инвесторами и приведены в порядок. Остаются совершенно заброшенными анфилады дворов-колодцев. Их модернизация необходима, но для этого потребуется компромиссное решение – что должно оставаться неприкосновенным, а что можно перестраивать или даже сносить.
Центр Петербурга – это наше большое конкурентное преимущество, но нельзя допустить, чтобы произошла трущобизация этой территории, как зачастую происходит в Европе. Если не найти решения по щадящему преобразованию центра города, нас эта проблема может настигнуть.
Кроме того, в центральной части города остаются промышленные зоны – фактически, они уже не используются по назначению, ведь современное производство требует современных площадей. Реновация таких зон необходима. Это могут быть и креативные пространства, и бизнес-центры, и гостиницы, и жилье. Преимущество в том, что такие территории уже подключены к улично-дорожной сети города, зачастую обеспечены инженерией и социальной инфраструктурой.
Справка:
Июль стал рекордным месяцем по количеству введенных квадратных метров жилья в 2012 году в Санкт-Петербурге. Введено 616,853 тыс. кв. м. Только в Пушкинском районе за этот месяц возведено 514,616 тыс. кв. м, затем идет Выборгский район – 39,637 тыс. кв. м, Калининский – 37,455 тыс. кв. м и Невский – 18,87 тыс. кв. м. В общей сложности – это 17 жилых домов на 9688 квартир. Еще 25 домов площадью 6,56 тыс. кв. м относится к индивидуальному жилищному строительству. Больше всего таких жилых объектов было построено в Выборгском районе – семь, по пять жилых домов в Курортном и Пушкинском районах, три – в Колпинском. Для сравнения, в июле 2011 года было введено в эксплуатацию 276,714 тыс. кв. м, что почти в 2 раза меньше, чем в июле текущего года.
Глава администрации Колпинского района Дмитрий Кобицкий рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Александру Аликину о планах по строительству крупных инфраструктурных объектов и о намерении администрации переехать в новое здание.
– Какие инвестпроекты реализуются в Колпинском районе?
– Их достаточно много. В основном они все относятся к сфере промышленного строительства, и реализуют их стратегические инвесторы. Речь идет о десятках гектаров осваиваемых земель, о десятках миллиардов рублей вкладываемых средств. Например, «Интеркос IV» Магнитогорского металлургического комбината строит большие цеха по производству изделий из металла. На промышленной площадке «Металлострой» реализуется строительство большого логистического комплекса по программе совместного сотрудничества между Республикой Дагестан и Санкт-Петербургом.
«Силовые машины» выводят из центра Петербурга три своих предприятия в промзоны «Металлострой» и «Ижорские заводы» на территории общей площадью
Подобные проекты дадут импульс развитию инфраструктуры Колпинского района, привлекут дополнительную рабочую силу и обеспечат занятостью тех, кто проживает в нашем районе. Кроме того, их реализация существенно увеличит процент отчисляемых налогов в бюджет города. Сейчас около 10% доходной части бюджета формируется именно благодаря отчислениям предприятий, ведущих свою деятельность на территории Колпинского района.
– Как обстоят дела с бюджетным строительством?
– Территория района обладает огромным потенциалом для жилищного строительства. Понимая, что в районе существует дефицит именно жилищного строительства, администрацией был проведен анализ всех свободных территорий. В результате были подготовлены предложения, позволяющие в ближайшее время осуществить жилую застройку территории с необходимой социальной инфраструктурой общей площадью более
В первую очередь необходимо обеспечить жильем наших педагогов, врачей, работников социальных служб. Получая квартиру, например, в Красносельском районе, специалисты вынуждены уезжать, оставляя работу, поскольку транспортная доступность Колпинского района пока не очень высока. Вскоре начнется строительство жилого дома на ул. Красных Партизан, который частично обеспечит жильем работников бюджетной сферы.
В Металлострое компания «Норманн-юг» возводит жилой комплекс из 5 домов высотой 7-12 этажей, где будут построены в том числе школа и детский сад.
Если говорить о бюджетном финансировании объектов социальной инфраструктуры, стоит отметить, что в этом году было выделено большое количество средств на капитальный и текущий ремонт объектов здравоохранения в рамках программы модернизации, которая подразумевала оснащение всех без исключения учреждений сферы здравоохранения современнейшим оборудованием. Кроме того, запланировано строительство станции скорой помощи в поселке Металлострой. Недавно завершилось проектирование и в этом году уже начнется строительство хирургического корпуса больницы № 33. Будет построен туберкулезный диспансер и стоматологическая поликлиника. Также в этом году заканчивается проектирование детской поликлиники в Колпино. Кроме того, в рамках одного из инвестпроектов будет построена и взрослая поликлиника.
– Вы сказали о недостаточной транспортной доступности Колпинского района. Я слышал, что планируют расширить Колпинское шоссе.
– Да, действительно Колпинское шоссе будет увеличено до четырех полос. Но это не единственный проект в области развития транспортной инфраструктуры. Также планируется строительство продолжения Софийской ул. до Заводского пр. Недавно мы получили проектное решение продолжения этой магистрали от Заводского пр. до Лагерного шоссе – через Оборонную ул. посредством строительства моста через Ижорский пруд. Данная трасса должна быть построена к 2014 году – к моменту ввода в эксплуатацию СИЗО «Кресты-2», который потребует высокой транспортной доступности. Кроме того, запланировано строительство новой дороги между Софийской ул. и Петрозаводским шоссе, которая пройдет через промышленные площадки «Ижорские заводы» и «Металлострой». Это позволит связать две основные магистрали таким образом, что грузовой транспорт «выйдет» из поселка Петро-Славянка и перестанет заезжать в Колпино.
В планах также строительство продолжения Финляндской ул. в качестве дублирующей Колпинского шоссе. Она пройдет вдоль всей промзоны «Ижорские заводы» и разгрузит шоссе от большого количества транспорта.
Планируется реконструкция Петрозаводского шоссе – стратегической магистрали, соединяющей Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Надеемся, что при поддержке федерального бюджета нам удастся к 2016 году расширить эту дорогу до четырех полос.
– Есть ли планы по устройству легкорельсового трамвая?
– Предполагается построить две линии легкорельсового трамвая. Первая пройдет от станции метро «Рыбацкое» вдоль Петрозаводского шоссе с заходом в Колпино. Еще одна линия должна быть построена вдоль Софийской ул. – предварительно – вдоль Колпинского шоссе и тоже с заходом в Колпино.
– Какие проекты комплексного освоения территории воплощаются в районе?
– Что касается перспективного планирования, то многое сделано в этом направлении: проведен анализ свободных территорий в Колпинском районе, а также всех поступивших заявок на предоставление земельных участков для строительства и реконструкции объектов недвижимости. Реализация этих мероприятий позволит вывести из исторических кварталов Петербурга и разместить в Колпинском районе пищевые производства, новые заводы и предприятия, будет способствовать развитию жилищного строительства и сопутствующей инфраструктуры. Предусмотрено комплексное освоение территорий в пос. Металлострой и в пос. Понтонный, в перспективе запланировано освоение территорий в пос. Саперный.
Кроме того, в рамках адресной программы «Развитие застроенных территорий» разработана планировочная документация на территории квартала восточнее Загородной ул. и квартала 10 в г. Колпино.
– Какие кварталы могут войти в программу реновации?
– Первый квартал, который может войти в программу реновации, находится в Колпино. Он ограничен Красной ул., Новгородской ул., Тверской ул. и Тосненским пер. Его ранее уже включали в программу, однако впоследствии исключили по инициативе депутатов, посчитав его реновацию экономически нецелесообразной. Сейчас в Комитете по строительству снова рассматривается возможность включить его в программу. Второй квартал также находится в Колпино, он ограничен ул. Володарского, Пролетарской ул., ул. Вавилова и Павловской ул., третий – в поселке Металлострой – ограничен Садовой ул., Железнодорожной ул., Школьной ул. и Пионерской ул.
– Правда, что администрация Колпинского района планирует переехать в другое здание? Что будет со зданием, в котором она сейчас находится?
– Как вы знаете, в этом году город Колпино и Ижорские заводы празднуют 290-летие со дня основания. Здание заводоуправления является символом города, неотъемлемой частью его истории. Поэтому в прошлом году было принято решение о передаче здания заводоуправления площадью 8,5 тыс. кв. м от Ижорских заводов в собственность Санкт-Петербурга, куда действительно планирует переехать как администрация, так и различные государственные организации.
В 2012 году закончится проектирование здания, после чего будет сделана новая кровля, а затем начнется ремонт. Планируем завершить все работы к концу 2013 года. В здании, где сейчас находится администрация, возможно, расположится отдел ЗАГСа.
О параметрах инвестиционной программы на 2012 год, планах по вводу новых мощностей, реконструкции электросетового оборудования Петербурга и Ленобласти, а также о ситуации с тарифами на техприсоединение и работе со строительными компаниями «Строительному Еженедельнику» рассказал Андрей Сорочинский, генеральный директор ОАО «Ленэнерго».
– Каковы приоритетные направления и основные параметры инвестиционной программы Вашей компании?
– Инвестиционная программа Ленэнерго направлена прежде всего на развитие и повышение надежности энергосистемы Петербурга и Ленобласти. Утвержденная инвестпрограмма 2012 года – 13,316 млрд рублей, почти 10 млрд рублей – это Санкт-Петербург и более 3,3 млрд рублей – Ленинградская область. При этом сразу оговорюсь, что мы проработали вопрос увеличения инвестиционной программы. Планируем, что по городу она будет увеличена на 1,7 млрд рублей, по области – на 900 млн рублей.
– Какова, по Вашим оценкам, сегодня изношенность электросетевого оборудования Петербурга?
– Износ основных фондов представляет для нас одну из важнейших проблем, от решения которой зависит надежность работы электросетевого оборудования. Общий износ электросетевого оборудования составляет 67%. В частности, изношены 77% кабельных линий, 61% трансформаторов, 65% оборудования на подстанциях. Поэтому задача модернизации электросетевого комплекса для нас первостепенна.
– Какие районы города на сегодняшний день в первую очередь нуждаются в реконструкции электросетей?
– В первую очередь это центральные районы Петербурга, где наиболее высокий уровень изношенности электросетевого оборудования – Центральный, Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский районы.
– Каков объем затрат на их реконструкцию?
– Ленэнерго разработало программу реновации электросетевого оборудования на 2012-2021 годы. По нашим оценкам, для сокращения износа и обеспечения надлежащего уровня надежности в этот период в сетевую инфраструктуру Санкт-Петербурга необходимо вложить 150 млрд рублей.
– Какие наиболее значимые новые объекты компания планирует ввести в 2012 году?
– В 2012 году в Петербурге мы запланировали ввод более 10 объектов. В частности, завершится реконструкция подстанции № 185 «Пушкин-Южная». Также мы планируем завершить реконструкцию подстанции № 184 «Охтинская», которая расположена около метро «Ладожская». Это одна из узловых и самых сложных подстанций в городе, на которую завязано электроснабжение практически всего центра Петербурга.
После реконструкции ячеек 110 кВ на подстанциях 100 кВ № 320 и № 542 для присоединения кабельной линии 110 кВ на подстанции 330 кВ «Центральная» будет обеспечено надежное электроснабжение Центрального и Адмиралтейского районов. Идет усиление сети 110 кВ для повышения надежности и обеспечения электроснабжением кварталов в районе Купчино.
В конце года мы завершим строительство подстанции 212 А на Парнасе, которая обеспечит электроснабжением жилой комплекс «Северная долина».
Еще один важный объект, который мы сейчас реконструируем, – подстанция № 321 на Васильевском острове. Она обеспечит электроснабжением Западный скоростной диаметр и территории, которые сейчас намываются под жилищное строительство. Фактически мощности этой ПС будет достаточно для развития всей Западной части Васильевского острова. В текущем году мы установим новые трансформаторы с большей мощностью на подстанции № 12 на Петроградской стороне.
В Ленобласти будет реконструировано порядка 10 подстанций. В частности, подстанция № 537 в Сертолово, от которой запитан онкологический центр в поселке Песочное. Также мы планируем завершить реконструкцию подстанций № 720 в поселке Мга, № 730 в городе Отрадное, № 158 в поселке Победа Выборгского района области. Эти источники питания находятся в зонах активного дачного строительства, где новая мощность очень востребована.
– А какие дополнительные объекты Ленэнерго сможет ввести в случае увеличения инвестиционной программы 2012 года?
– Увеличение инвестиционной программы позволит нам завершить реконструкцию на узловых подстанциях 110 кВ и 35 кВ. Например, на подстанции 110 кВ № 127 «Дюны», расположенной в Белоострове. На подстанции 110 кВ № 93 «Завод Либкнехта» на проспекте маршала Блюхера, где мы планируем в текущем году смонтировать новые трансформаторы и построить новое распределительное устройство 10 кВ, что позволит подключать новых абонентов. Также мы сможем завершить работы еще по одной подстанции 110 кВ № 89 «Парнас-Коммунальная» в промышленной зоне «Парнас», а также на подстанциях 35 кВ № 18 «Красный треугольник» в районе Балтийского вокзала и № 13 «Волхов-Василеостровская» на Васильевском острове.
– На одном из последних заседаний правительства Петербурга обсуждалась стоимость подключения к сетям новых жилых домов. Сколько сегодня в среднем стоит подключение и какова структура тарифа?
– Средняя ставка тарифа на технологическое присоединение к электрическим сетям в текущем году составляет 33 тыс. рублей без НДС за 1 кВт. Порядка 79% этой суммы – это те деньги, которые Ленэнерго направляет на проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию сетевой инфраструктуры, необходимой для подключения объекта. Еще порядка 19% – это налог на прибыль и 2% – финансирование мероприятий неинвестиционного характера: содержание службы по техприсоединению, оплата кредитов, которые мы привлекаем. Последние 3 года тариф на технологическое присоединение к сетям имеет тенденцию к снижению. Например, тариф 2012 года в 2 раза ниже тарифа 2009 года.
На сегодняшний день затраты застройщика на присоединение
Есть еще такой момент, как точка, в которой застройщик присоединяет объект к сетям. Это либо главный распределительный щит, и тогда стройкомпания вообще не несет никаких затрат сверх тарифа. Либо точка непосредственно на трансформаторной подстанции, которая, как правило, располагается в 200-
– У Ленэнерго есть резервы для снижения тарифа?
– Что касается возможностей для снижения тарифа на техприсоединение, то они однозначно отсутствуют. Средства, которые мы получаем по тарифу, направляются на строительство распределительной сети для подключения абонентов. Конечно, есть второй источник – инвестиционная составляющая в тарифе на передачу электроэнергии, но ее доля в тарифе для конечного потребителя совсем невелика – лишь 4%.
У нас есть адресная инвестиционная программа, по которой мы строим распредсети для подключения жилых домов, социально важных объектов бюджетного строительства – школы, детские сады, поликлиники, больницы, объекты городской инфраструктуры. Так вот те средства, которые мы выделяем на программу, в 2,5 раза ниже потребностей в финансировании. А плюс к этому нам надо финансировать программу ликвидации просроченных обязательств по техприсоединению, которые у нас, к сожалению, накопились за прошлые годы.
Мы пытаемся найти выход из положения, ищем нетарифные источники финансирования, привлекаем кредиты. Но кредиты надо обслуживать и выплачивать проценты, что тоже в конечном счете отражается на возможностях финансирования инвестпрограммы.
– Как сегодня строятся Ваши отношения со строительными компаниями? Можно ли говорить о том, что процессы взаимодействия налажены и устраивают обе стороны?
– Взаимодействию со строительными компаниями мы уделяем особое внимание: в конце прошлого года было проведено несколько встреч с крупнейшими девелоперами, создана рабочая группа по взаимодействию со строителями. В данную рабочую группу, которая будет действовать на постоянной основе, вошли представители Ленэнерго, администрации города, а также крупнейших строительных компаний. Я бы отметил, что и компетентность самих строителей, безусловно, выросла. Все знают законы и свои права. Поэтому нам сотрудничать проще, ведь мы говорим на одном языке.
Алена Шереметьева