Вячеслав Семененко: "Строители и сами не в курсе, сколько они планируют построить в городе жилья"
Глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко в преддверии Дня строителя встретился с корреспондентом "Строительного Еженедельника" Антониной Асановой и рассказал о планах города по улучшению инвестклимата в строительной сфере и развитию сотрудничества с застройщиками.
В Вашем недавнем интервью Вы говорили о том, что город начинает отказываться от массовой застройки земель. Какие сейчас приоритеты и задачи у города?
– Речь не об отказе от комплексного освоения – именно за реализацией таких проектов будущее. Речь идет о переосмыслении подходов к проектам комплексного освоения территорий. Приоритетами города всегда были и остаются его жители. В рамках заявленных строителями и девелоперами проектов должно появиться почти 40 миллионов квадратных метров жилья.
Для сравнения, на сегодняшний день эта цифра в городе – всего 112 миллионов. То есть мы строим треть Петербурга. Сегодня важнейший вопрос, какого качества районы появятся. Как мы все понимаем, невозможно построить современный дом в чистом поле. Необходимо подключать его к улично-дорожной сети, должны быть построены инженерные, социальные объекты: школы и детские сады, объекты медицины и безопасности, парки и скверы. После того как строители освоят все запланированные территории и уйдут, - за ними останется целый город.
И сегодня мы решаем вопрос, какого качества будет этот город, сможет ли он конкурировать с лучшими городами Европы.
В мае Георгий Полтавченко заявлял о планах поделить городские объекты на две категории: "где город может обеспечить социальную инфраструктуру и где это способен сделать инвестор". Произошло ли уже это деление? И по какому принципу планируется определять способность инвесторов строить инфраструктуру?
После того как мы сопоставим городские адресные инвестиционные программы и планы застройщиков, станет понятно, где необходимо применять другие схемы решения вопросов, например, ГЧП. Сейчас эта работа ведется. Скажу честно, был удивлен, что строители и сами не в курсе, сколько всего жилья они планируют построить в городе.
В прессе представители девелоперов зачастую высказываются о критичном снижении рентабельности строительных проектов, в том числе и из-за необходимости развивать инфраструктуру за свой счет, и о большом числе административных барьеров. Некоторые из них говорят о готовности уйти с петербургского рынка. Планирует ли город улучшать инвестклимат в строительной сфере?
Как Вы правильно отметили, вопрос инвестиционного климата - это вопрос комплексный. Сегодня инвестиции в строительство - это либо средства дольщиков, либо достаточно дорогие средства банков. В развитых странах ситуация кардинально иная - на рынок недвижимости охотно идут страховые и пенсионные фонды. Они обладают большими финансовыми ресурсами и готовы вкладывать их в надежные проекты, пусть даже с длительным сроком окупаемости.
Учитывая, что сейчас нам необходимо привлекать больше инвестиций в проекты ГЧП, город заинтересован в более дешевых деньгах.
Еще один вариант для расширения инвестиционной базы – выпуск облигаций.
В последнее время со стороны города звучали предложения об увеличении минимального метража квартир, увеличении площади зеленых насаждений. Какие изменения ждут застройщиков?
– Эти вопросы регулируются на законодательном уровне.
За первое полугодие цены на новое жилье уже поднялись более чем на 6%, это выше прогнозов аналитиков. Были ли у Комитета по строительству прогнозы роста цен и, по Вашей оценке, удержатся ли они в предполагаемых рамках?
– 10 % - это колебание цен в пределах инфляции. Комитет не имеет полномочий комментировать цены на рынке жилья и делать прогнозы – УФАС категорически возражает.
Испанский специалист по градостроительству, бывший главный архитектор Барселоны Хосе Асебильо, приезжавший на ПМЭФ, рассказывал о том, что исторический центр нельзя консервировать, но и его реконструкция должна вестись очень бережно, с привлечением идей молодых архитекторов, современных решений. На Ваш взгляд, что все-таки необходимо делать с центром?
– Во-первых, полностью соглашусь с тем, что к нашему историческому центру нужно подходить бережно и с пиететом. Более того, добавлю, что для любого города приоритетно развитие территорий из центра – вширь. Это касается и Петербурга. Здесь мы сталкиваемся с вопросом неоднородности территорий. Что я имею в виду?! Фасадные линии в основном уже выкуплены инвесторами и приведены в порядок. Остаются совершенно заброшенными анфилады дворов-колодцев. Их модернизация необходима, но для этого потребуется компромиссное решение – что должно оставаться неприкосновенным, а что можно перестраивать или даже сносить.
Центр Петербурга – это наше большое конкурентное преимущество, но нельзя допустить, чтобы произошла трущобизация этой территории, как зачастую происходит в Европе. Если не найти решения по щадящему преобразованию центра города, нас эта проблема может настигнуть.
Кроме того, в центральной части города остаются промышленные зоны – фактически, они уже не используются по назначению, ведь современное производство требует современных площадей. Реновация таких зон необходима. Это могут быть и креативные пространства, и бизнес-центры, и гостиницы, и жилье. Преимущество в том, что такие территории уже подключены к улично-дорожной сети города, зачастую обеспечены инженерией и социальной инфраструктурой.
Справка:
Июль стал рекордным месяцем по количеству введенных квадратных метров жилья в 2012 году в Санкт-Петербурге. Введено 616,853 тыс. кв. м. Только в Пушкинском районе за этот месяц возведено 514,616 тыс. кв. м, затем идет Выборгский район – 39,637 тыс. кв. м, Калининский – 37,455 тыс. кв. м и Невский – 18,87 тыс. кв. м. В общей сложности – это 17 жилых домов на 9688 квартир. Еще 25 домов площадью 6,56 тыс. кв. м относится к индивидуальному жилищному строительству. Больше всего таких жилых объектов было построено в Выборгском районе – семь, по пять жилых домов в Курортном и Пушкинском районах, три – в Колпинском. Для сравнения, в июле 2011 года было введено в эксплуатацию 276,714 тыс. кв. м, что почти в 2 раза меньше, чем в июле текущего года.
Эксклюзивное интервью с главой Комитета по строительству Санкт-Петербурга Романом Филимоновым.
– Если говорить в шутку: кресло Евгения Владимировича (Яцышина, прежнего председателя КС. – «АСН-Инфо») очень удобное. Хотя, безусловно, беспокойное, но ведь это же работа. Любая работа – это труд. Каждый мешок он, по-своему, тяжел: все равно – государственная это служба, или бизнес. Поэтому я расцениваю свое назначение, как обыкновенную работу, которую надо выполнять со всей ответственностью.
– В таком случае, Вы, наверное, уже знаете, чем будете заниматься в перспективе? Каковы планы работы Комитета на нынешний год?
– Первоочередная задача – это строительство порядка 100 тыс. кв. метров жилья для расселения ветхого и аварийного фонда. Вторая, не менее важная – переход на торги по «полному пакету», которые назначены на конец года. Третья равнозначная задача – это совершенствование всей нормативной базы, приведение ее в соответствие с новым Градостроительным кодексом, начиная от территориальных градостроительных нормативов и заканчивая порядком подготовки документов для проведения торгов. Кстати, то, что мы сегодня делаем по «короткому пакету», вполне вписывается в новый Градостроительный кодекс. Поэтому можно с уверенностью сказать, что мы идем в ногу со временем, ведь аналог «короткого пакета» прописан в ГК.
– В качестве заместителя Вы курировали вопросы инженерно-энергетического обеспечения территорий. До последнего времени инженерной подготовкой в городе никто не занимался. Как изменилась ситуация при вашем управлении? Что удалось сделать за прошедший год?
– На самом деле, начав разбираться с ситуацией по вопросам инженерной подготовки, мы увидели, что практически отсутствует градостроительная документация. Вот за ее разработку мы и взялись, планируя в последующем перейти к стадии рабочего проектирования по схеме инженерных сетей и магистралей. После стадии рабочего проектирования мы намерены перейти к строительству инженерных коммуникаций. На сегодняшний момент КС подчищает старые «хвосты», дорабатывает проекты строительства проездов, магистралей, окаймляющих сетей в тех районах, которые уже отданы инвесторам под строительство. Более того, в некоторых районах уже стройка заканчивается, а инженерных сетей еще нет, вот мы и наверстываем упущенное. Но не забываем и новые территории. В частности 56 квартал Северо-Приморской части. Проведя в конце прошлого года торги на право аренды и проведение строительства в этом квартале, мы уже в январе начали его непосредственную инженерную подготовку. Это строительство магистралей и окаймляющих сетей. Кроме того, проложив необходимые магистрали в 56 квартале, мы заодно решим проблему инженерного обеспечения и 59 квартала, который уже с апреля нынешнего года планируется выставить на торги, как по «полному», так и по «короткому (небольшую его часть) пакетам» Ситуация меняется к лучшему.
– Сразу после назначения Вы сказали, что перетасовкой кадров в Комитете заниматься не будете. А кто займет ваше место? Будут ли другие перестановки?
– Вопрос с назначением руководителя на мое бывшее место планируем закрыть до конца этого месяца. Мы ведем тщательную работу по подборке заместителя и внутри Комитета, и в бизнесе, и среди работников других структур администрации. Нам нужен сотрудник, который сразу поднимет флаг, сразу начнет работать. Люди набираются под те задачи, которые ставит Правительство Санкт-Петербурга. Никаких других кадровых перестановок не ожидается. Перед людьми поставлены определенные задачи, они их выполняют, зачем что-то менять?
– Как Вы уже сказали выше, в этом году предстоит полностью перейти к торгам по «полному пакету». В какой стадии находится подготовка документации? Кто из застройщиков помогал в оформлении документов, или их полностью готовили сотрудники Комитета? Сколько еще участков по «короткому пакету» будет реализовано в этом году?
– Внутренняя задача Комитета – полностью перейти на торги по «полному пакету» в IV квартале, а как показало последнее заседание правительства, «полные пакеты» уже выходят при помощи бизнеса. На заседании правительства 1 февраля был утвержден один такой проект. Комитет сейчас занят подготовкой более глобальных территорий в Северо-Приморской и Южно-Приморской частях города. Речь идет о территориях, в среднем, в 30 га, которая будет разбита на лоты до 3 га. Комитет готовит документы примерно на 2 млн кв. метров улучшений в равных пропорциях по «короткому» и по «полному пакетам».
– Каков план по вводу жилья на нынешний год? Ваш прогноз – будет ли он выполнен?
– Постановлений правительства на строительство жилья, которое должно окончиться в этом году, выдано на 3,2 млн кв. метров. Однако опыт показывает, что, как минимум, 2 млн из них будут введены.
– В Фонд развития инфраструктуры поступают большие средства. По мнению депутатов Законодательного собрания, с момента основания фонда там собрано более $1 млрд. Какая часть этого «миллиарда» поступила в прошлом году? На что их планируется израсходовать?
– На самом деле, фонд развития инфраструктуры имеет определенные статьи, которые за счет него и финансируются. В прошлом году собрано 4630 млн рублей. Эти средства, помимо инженерных сетей, будут израсходованы на строительство дорог и магистралей, которые тоже являются инфраструктурой, на программы по энергетике, например на строительство завода по сжиганию осадков, строительство головных источников. Эти статьи тоже финансируется из ФРИ. На долю нашего Комитета приходится 1400 млн рублей (на инженерную подготовку территорий). К тому же достаточно большие суммы распределены между Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению и Комитетом по благоустройству и дорожному хозяйству. Кроме того, 1360 млн рублей выделено на расселение ветхого и аварийного жилья в АПКВ. Так что, если говорить о пропорциональном расходовании средств ФРИ в отношении 30 процентов к 70 процентов, то все четко выдержано. Вопросов никаких нет. Всего же на строительство жилья в 2005 году будет выделено 1900 млн рублей.
– Вы упоминали о том, что в этом году на средства госбюджета будет построено порядка 100 тыс. кв. метров жилья для расселения ветхих и аварийных зданий. Кто будет строить это жилье? Застройщик будет определен по конкурсу, или Вы их подберете на свой вкус?
– Разумеется, по конкурсу. Это же городской заказ. Кстати, первый конкурс уже объявлен. Он состоится в марте. Будет выбираться генподрядчик для строительства жилья в квартале 50, Ржевка-Пороховые.
– Александр Вахмистров в одном из последних интервью подтвердил, что строительный рынок находится в стадии стагнации. Комитет может как-то помочь строителям выйти из создавшейся ситуации, когда снижать цены убыточно, а доходы не позволяют горожанам приобретать жилье по нынешним ценам? Или это проблема самих строителей?
– Проблема стагнации рынка действительно существует. Мы пытаемся помогать строителям, в том числе совершенствуя нормативную базу о порядке сдачи жилья, корректировкой ТСН о порядке ввода в эксплуатацию. В нашей нормативной базе много изъянов и мы планируем облегчить участь строителей, приведя его в соответствие с федеральным законодательством. На эти же цели направлено и решение приобретать жилье за счет бюджета. Жилье еще будет приобретаться через Жилищный комитет, которому выделено 400 млн рублей на долевое участие в инвестиционных проектах. Мы совместно с ЖК очень плотно работаем по этим проблемам.
– Как вы относитесь к приходу на петербургский рынок московских и иностранных строительных компаний? У местных строителей, по-моему, это вызывает беспокойство.
– Положительно отношусь. Эти компании, по большей части, имеют петербургский менеджмент. Неправильно говорить, что на рынок пришли московские или иностранные компании. Правильно говорить, что в Петербург пришли инвестиции из других регионов, а это означает привлекательность города. Значит, у нас нормальные правила игры, значит мы идем в правильном направлении.
Беседовала Лилиана ГЛАЗОВА