Вячеслав Семененко: "Строители и сами не в курсе, сколько они планируют построить в городе жилья"
Глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко в преддверии Дня строителя встретился с корреспондентом "Строительного Еженедельника" Антониной Асановой и рассказал о планах города по улучшению инвестклимата в строительной сфере и развитию сотрудничества с застройщиками.
В Вашем недавнем интервью Вы говорили о том, что город начинает отказываться от массовой застройки земель. Какие сейчас приоритеты и задачи у города?
– Речь не об отказе от комплексного освоения – именно за реализацией таких проектов будущее. Речь идет о переосмыслении подходов к проектам комплексного освоения территорий. Приоритетами города всегда были и остаются его жители. В рамках заявленных строителями и девелоперами проектов должно появиться почти 40 миллионов квадратных метров жилья.
Для сравнения, на сегодняшний день эта цифра в городе – всего 112 миллионов. То есть мы строим треть Петербурга. Сегодня важнейший вопрос, какого качества районы появятся. Как мы все понимаем, невозможно построить современный дом в чистом поле. Необходимо подключать его к улично-дорожной сети, должны быть построены инженерные, социальные объекты: школы и детские сады, объекты медицины и безопасности, парки и скверы. После того как строители освоят все запланированные территории и уйдут, - за ними останется целый город.
И сегодня мы решаем вопрос, какого качества будет этот город, сможет ли он конкурировать с лучшими городами Европы.
В мае Георгий Полтавченко заявлял о планах поделить городские объекты на две категории: "где город может обеспечить социальную инфраструктуру и где это способен сделать инвестор". Произошло ли уже это деление? И по какому принципу планируется определять способность инвесторов строить инфраструктуру?
После того как мы сопоставим городские адресные инвестиционные программы и планы застройщиков, станет понятно, где необходимо применять другие схемы решения вопросов, например, ГЧП. Сейчас эта работа ведется. Скажу честно, был удивлен, что строители и сами не в курсе, сколько всего жилья они планируют построить в городе.
В прессе представители девелоперов зачастую высказываются о критичном снижении рентабельности строительных проектов, в том числе и из-за необходимости развивать инфраструктуру за свой счет, и о большом числе административных барьеров. Некоторые из них говорят о готовности уйти с петербургского рынка. Планирует ли город улучшать инвестклимат в строительной сфере?
Как Вы правильно отметили, вопрос инвестиционного климата - это вопрос комплексный. Сегодня инвестиции в строительство - это либо средства дольщиков, либо достаточно дорогие средства банков. В развитых странах ситуация кардинально иная - на рынок недвижимости охотно идут страховые и пенсионные фонды. Они обладают большими финансовыми ресурсами и готовы вкладывать их в надежные проекты, пусть даже с длительным сроком окупаемости.
Учитывая, что сейчас нам необходимо привлекать больше инвестиций в проекты ГЧП, город заинтересован в более дешевых деньгах.
Еще один вариант для расширения инвестиционной базы – выпуск облигаций.
В последнее время со стороны города звучали предложения об увеличении минимального метража квартир, увеличении площади зеленых насаждений. Какие изменения ждут застройщиков?
– Эти вопросы регулируются на законодательном уровне.
За первое полугодие цены на новое жилье уже поднялись более чем на 6%, это выше прогнозов аналитиков. Были ли у Комитета по строительству прогнозы роста цен и, по Вашей оценке, удержатся ли они в предполагаемых рамках?
– 10 % - это колебание цен в пределах инфляции. Комитет не имеет полномочий комментировать цены на рынке жилья и делать прогнозы – УФАС категорически возражает.
Испанский специалист по градостроительству, бывший главный архитектор Барселоны Хосе Асебильо, приезжавший на ПМЭФ, рассказывал о том, что исторический центр нельзя консервировать, но и его реконструкция должна вестись очень бережно, с привлечением идей молодых архитекторов, современных решений. На Ваш взгляд, что все-таки необходимо делать с центром?
– Во-первых, полностью соглашусь с тем, что к нашему историческому центру нужно подходить бережно и с пиететом. Более того, добавлю, что для любого города приоритетно развитие территорий из центра – вширь. Это касается и Петербурга. Здесь мы сталкиваемся с вопросом неоднородности территорий. Что я имею в виду?! Фасадные линии в основном уже выкуплены инвесторами и приведены в порядок. Остаются совершенно заброшенными анфилады дворов-колодцев. Их модернизация необходима, но для этого потребуется компромиссное решение – что должно оставаться неприкосновенным, а что можно перестраивать или даже сносить.
Центр Петербурга – это наше большое конкурентное преимущество, но нельзя допустить, чтобы произошла трущобизация этой территории, как зачастую происходит в Европе. Если не найти решения по щадящему преобразованию центра города, нас эта проблема может настигнуть.
Кроме того, в центральной части города остаются промышленные зоны – фактически, они уже не используются по назначению, ведь современное производство требует современных площадей. Реновация таких зон необходима. Это могут быть и креативные пространства, и бизнес-центры, и гостиницы, и жилье. Преимущество в том, что такие территории уже подключены к улично-дорожной сети города, зачастую обеспечены инженерией и социальной инфраструктурой.
Справка:
Июль стал рекордным месяцем по количеству введенных квадратных метров жилья в 2012 году в Санкт-Петербурге. Введено 616,853 тыс. кв. м. Только в Пушкинском районе за этот месяц возведено 514,616 тыс. кв. м, затем идет Выборгский район – 39,637 тыс. кв. м, Калининский – 37,455 тыс. кв. м и Невский – 18,87 тыс. кв. м. В общей сложности – это 17 жилых домов на 9688 квартир. Еще 25 домов площадью 6,56 тыс. кв. м относится к индивидуальному жилищному строительству. Больше всего таких жилых объектов было построено в Выборгском районе – семь, по пять жилых домов в Курортном и Пушкинском районах, три – в Колпинском. Для сравнения, в июле 2011 года было введено в эксплуатацию 276,714 тыс. кв. м, что почти в 2 раза меньше, чем в июле текущего года.
Некоторые петербургские строители говорят, что сегодня якобы незачем ходить в Комитет по строительству. В то же время, как уверяет его председатель Роман Филимонов, «задачи решаются практически все, и хочется решать все больше и больше».– Вы уже освоились в кресле председателя Комитета по строительству?
– Кресло старое, что с ним осваиваться – стоит и стоит. А политика – она как была определена губернатором, а господин Яцышин был провайдером этой политики – так и я продолжаю те начинания, которые он начал (извините за тавтологию). Я просто-напросто их углубляю и расширяю.
– Лично для Вас что-то за это время изменилось?
– Кроме того, что увеличилась нагрузка, более ничего. Работа достаточно сложная, но интересная, и, в общем-то, мне как трудоголику это приемлемо, и интересно, и вполне по силам. На сегодняшний момент есть большее понимание процессов: инвестиционно-строительного, бюджетного… Посему работать можно.
– Есть ли у Вас какие-нибудь сложности?
– Какие могут быть сложности у трудоголика? Нехватка времени. Задачи решаются практически все, просто по мере того, как они решаются, ставятся новые задачи, и хочется решать все больше и больше. Железно работаю 5 дней в неделю, иногда шесть, а в воскресенье ежевечернее читаю недочитанную почту.
– Сейчас строители говорят, что в комитет ходить незачем. Это правильно?
– Это очень хорошо, это результат той работы, когда у нас рынок стал открытым и доступным. Теперь фактически все равноудалены, и нет того, кто равнее удален, – это тоже результат работы. У нас открытые процедуры по инвестициям, по торгам, к нам в комитет ходят те, кто действительно работает, а не те, кто занимается девелоперскими проектами, и не те, кто занимается торговлей строительными подрядами. Места в комитете меньше не стало, парковаться легче не стало, но это машины не столько сотрудников, сколько представителей тех фирм, которые действительно работают в комитете. Тем не менее фирмы работают, город строится.
– Расскажите о планах комитета на второе полугодие.
– У нас две основных стратегических задачи на второе полугодие. Это подготовка полных пакетов на торги – нам в этом полугодии нужно их подготовить порядка 1 млн 100 тыс. кв. метров по жилой функции, и мы это действительно сделаем. У нас наработана документация по планировке, которая позволит сделать полные пакеты. Причем, хочу отметить, что раньше инвесторы были лидерами по подготовке пакетов, а на сегодняшний момент лидеры по подготовке этих пакетов – государственные органы власти. Почему? Потому, что в силу профессиональных обязанностей сотрудники комитета внимательно прочитали всю ту новую нормативную базу и готовят пакеты в достаточно большом объеме. А инвесторы, к сожалению, немножко по инерции идут, хотя уже сейчас выявились лидеры и аутсайдеры по формированию инвестиционных пакетов, и у тех, кто вовремя перестроился, подготовка идет достаточно успешно. Уже на-гора выдано порядка восьми инвесторских пакетов объемом около 200 тыс. кв. метров.
Другой важной задачей является выполнение государственного заказа – у нас, как правило, на конец III квартала и начало IV приходится основной объем выполнения работ. Наработка идет, естественно, за летний период времени, и вводные объекты предусмотрены на последний квартал. Будем делать основной упор на эти позиции.
И третье: мы не ослабляем контроль за строительными компаниями в плане выполнения инвестиционных обязательств сдачи квадратных метров жилья и выполнения платежей по инфраструктуре и следим за порядком и организацией работ на строительных площадках.
– Планы строительства жилья в этом году будут выполнены?
– Построим. Вернее, инвесторы построят. У меня сомнений по выполнению плана достаточно мало.
– Как Вы считаете, стагнации на строительном рынке нет?
– Мы проводили конкурс по закупке жилья для бюджета. Дали достаточно высокую, фактически среднерыночную, цену, при этом закупали жилье эконом-класса. При этом набрали квадратных метров с трудом – это не значит, что строителям предложить нечего, потому что жилье не построено, просто оно продано.
Почему говорят о стагнации рынка? Потому, что не покупают, как раньше, жилье на уровне фундамента. Раньше забор поставили – жилье на 20-30 процентов продали – можно строить на эти деньги, и не нужно никаких кредитных схем. Имея живые деньги, можно было даже другие объекты перекредитовывать и строить. На сегодняшний день перекредитование одного объекта за счет другого потихонечку вымывается, сегодня надо строить объекты целевым способом и деньги тратить целевым образом. Мы проводили анализ: по нашим данным, порядка 12,9 млн кв. метров жилья находится в выпущенных постановлениях на проектирование и строительство на период до 2010 года. Может быть, мы в расчетах где-то допустили ошибку и произойдет какая-нибудь корректировка цифр в сторону уменьшения. Но даже если взять 10 млн кв. метров стройки до 2010 года, это значит минимум по 2 млн кв. м жилья будет производиться в год. Поэтому у нас есть определенная уверенность в сдаче метров в этом году.
Бюджетного строительства в этом году мы сдаем немного – порядка 100 тыс. кв. метров с уточнением по факту. Однако бюджет тоже наращивает объемы, например, на следующий год мы запланировали ввод до 156 тыс. кв. метров, и бюджет гарантирует выделение средств, а на 2007 год – до 200 тыс. кв. метров. Это амбициозные планы, но они реальные.
– Как решается проблема аварийного и ветхого жилья? Есть ли помощь из федерального бюджета?
– Решается в соответствии с планом. К примеру, программа по Шкапина-Розенштейна практически решена. Там к ноябрю должны завершить снос шести домов. Мы постоянно обращаемся к федеральному правительству, но пока не получили ни рубля из федерального бюджета, пока обещают. Мы готовы принять эти деньги для строительства жилья, у нас есть пусковые адреса, которые имеют дефицит по финансированию, и мы с удовольствием их закончим.
– А «хрущевки»?
– В этом году мы дозавершили пилотные проекты санации «хрущевок». Посмотреть есть на что. Во-первых, стало теплее в квартирах, это энергосбережение, значит, дома можно совершенно спокойно переводить на оплату по счетчикам, потери по энергоресурсам минимальны. Сделаны сети, подвалы плюс прилегающее благоустройство. Это немало. Правда, не на что посмотреть в квартирах: насчет квартир каждый хозяин, собственник должен сам постараться – расширить квартиры в «хрущевках» невозможно, но в порядок привести квартиру зможно.
Когда речь идет о реконструкции кварталов пятиэтажек со сносом и строительством на их месте новых домов, всегда возникает проблема с жильцами. Они не хотят уезжать из этого квартала, они привыкли, им не нужен новый район, не нужен новый дом. А проводить реконструкцию дома со сносом и потом возвращать туда жильцов экономически невыгодно, думаю, что и сами жильцы не согласятся ждать где-то, допустим, в том же маневренном фонде минимум 2 года при условии строительства панельного жилья, а в среднем – 3-4 года. У нас не сделано ни одного квартала со сносом.
– Многие эксперты говорят о недостаточном внимании властей к инженерной подготовке территорий. Ваше мнение?
– В соответствии с Градостроительным кодексом все комитеты работают, все нормативные документы приведены в соответствие. Подготовлен новый закон об общественных слушаниях, правила застройки, генеральный план в работе… Но есть ряд вопросов по Градостроительному кодексу, которые находятся в компетенции Федерации, и постановлений по этим вопросам нет. Это немножко настораживает, поскольку если до конца года вопросы не будут решены, то строительный комплекс юридически может встать с 1 января 2006 года – компании попадут в правовой вакуум, когда по-старому нельзя, а по-новому – неизвестно, как.
Правительство города инженерной подготовке территорий уделяет большое внимание. В бюджете 2006 года порядка 14 млрд рублей выделяется на общую инженерную подготовку, включая и Комитет по энергетике, и Комитет по строительству, и КБДХ, каждый в своей компетенции. Все обязательства перед инвесторами по всем территориям, которые мы предоставили по торгам, мы активно выполняем. Более того, мы не перекладываем ни на чьи плечи инженерную подготовку, просто Градостроительный кодекс предусматривает такую опцию, как вовлечение в оборот дополнительных земель. Обязательства бюджета ограничены в зависимости от того, сколько территорий продали: сколько денег есть, на столько подготовим новые территории и старые обеспечим. А есть и другая возможность. Например, при подготовке новых территорий можно привлечь внебюджетные средства. Это значит, что необходимо представить территорию вначале под инженерную подготовку, и эта же территория будет являться фактически обеспечением гарантий инвестору, что он может там дальше и строить. Фактически получается комплексное освоение: город не берет плату за инфраструктуру, он берет просто арендную плату за условно свободную землю по минимальной строительной ставке. И торги идут за получение этого арендного права. В результате инвестор осуществляет инженерную подготовку, понятную ему, тем самым обеспечивая строительство, которое будет вести он сам. Если же он дальше не захочет строить, то имеет право эту территорию переуступить. Почему бы на сегодняшний момент не предоставить такое право коммерческим организациям – не делать дополнительные обязательства в бюджете, тратить кредитные деньги, не делать бюджет дефицитным? Есть бизнес, который точно так же, взяв эту территорию, может привлечь средства. Ведь эта земля может являться предметом залога, предметом обеспечения для обеспечения кредитных ресурсов, и город предоставляет такое право.
– Какова судьба короткого пакета?
– Короткого пакета больше не будет. Будет два вида предоставления земельных участков – это комплексное освоение и полный пакет. Не надо требовать создания никаких консорциумов, надо просто заниматься комплексным освоением территорий. Просто рынку надо не мешать.
Более того, мы прорабатываем вопрос переформатирования коротких пакетов в формат комплексного освоения, когда берется территория и обеспечивается объектами инженерной инфраструктуры, а возможно, и социальной инфраструктуры. Если это инвестиционно привлекательная территория, то можно построить и школы, и детские сады, и объекты инженерной инфраструктуры, и заработать.
Беседовала Елена Петрова