Денис Бортников: "Чем грамотнее население, тем лучше развит рынок банковских услуг в стране"
Член правления Банка ВТБ, руководитель Северо-Западного регионального центра ВТБ Денис Бортников в интервью корреспонденту "Строительного Еженедельника" Кристине Наумовой рассказал о последствиях волатильности, программе повышения финансовой грамотности населения и о том, стоит ли готовиться ко второй волне кризиса.
Как Вы оцениваете финансовую грамотность петербуржцев?
– Недавно у губернатора Георгия Полтавченко состоялось совещание, на котором этот вопрос был выделен особо: финансовая грамотность горожан находится на довольно низком уровне. Немногие получающие кредит граждане могут самостоятельно рассчитать аннуитетные платежи, проценты по кредиту. Конечно, кредитные схемы зачастую довольно сложны, недаром были приняты законодательные акты по устранению скрытых платежей, до их принятия многие не могли разобраться, за что реально они платят. К сожалению, большинство кредитующихся и сейчас этого не понимают. Если же говорить о фондовом и валютном рынках, то здесь грамотность и вовсе на нуле. В настоящий момент СЗРЦ ВТБ совместно с региональным отделением ФСФР в СЗФО готовит к реализации программу, направленную на повышение финансовой грамотности: планируются вводные курсы для школьников и студентов неэкономических вузов, других групп населения.
Зачем корпоративному банку нужна реализация такой программы?
– Банк – социально ответственная структура. Здесь мы выступаем не только как корпоративный банк, но представляем центральную ось Группы ВТБ в целом, а в ней, как известно, присутствует и банк розничной направленности – ВТБ 24, ориентированный, в первую очередь, на работу с населением. Мое личное мнение – необходимо нести знание людям. Чем грамотнее население, тем лучше развит рынок банковских услуг в стране. Пример тому – США, где, безусловно, "Экономикс" является настольной книгой каждой домохозяйки. Конечно, за плечами у стран Запада вековые традиции банковской культуры и финансовой грамотности, но у России нет этого времени, поэтому нужно максимально использовать все имеющиеся возможности. Вот мы и занимаемся этим проектом.
Разговоры о второй волне кризиса не умолкают. Насколько они оправданны?
– Не думаю, что вторая волна кризиса возможна. Политика федерального правительства в последние годы была консервативной. Все невзгоды, которые коснулись мировой экономики, Россия пережила относительно безболезненно. У нас "сырьевая" экономика, газ и нефть будут потреблять всегда, сколько бы это ни стоило. Возможен небольшой провал, за которым последует рост. Но все покажет курс нового правительства во главе с Дмитрием Медведевым. Если будет сохранена грамотная позиция расходования средств федерального бюджета, второй волны кризиса, скорее всего, не будет.
Много разговоров и о волатильности. Как она отразится на деятельности банкиров?
– По характеру потребностей со стороны клиентской базы существенных изменений я пока не вижу. Два года назад ситуация была иная: многие "затянули пояса", свернули перспективные программы. Сейчас, наоборот, отложенные проекты, бизнес-идеи сняты с полки и успешно реализуются. Спрос на заемные ресурсы не снизился, он вернулся к докризисному уровню.
Есть ли ажиотажный спрос на перевод вкладов в доллары?
– Судя по официальным данным, ажиотажного спроса на такие операции нет. Лично я не перевожу деньги. Рубль – устоявшаяся валюта, несмотря на невзгоды на валютном рынке. Я давно держу все в рублях, потому что в рублях потребляю, а если и делаю вклады – то также в национальной валюте, поскольку во многих банках проценты по вкладам в рублях опережают инфляционные процессы. Надо понимать, что при переводе из одной валюты в другую вы потеряете на курсовой разнице, уплатите комиссионные проценты, кроме того, внешние инфляционные ожидания также могут обесценить ваши вложения.
Лично для себя я не вижу в этом смысла.
Во время кризиса у многих банков появились непрофильные активы, которые переходили по залогу. Есть ли у вас такие активы в собственности?
– Да, у нас появились такие активы, их управлением занимается наша дочерняя компания. По итогам прошлого года она вышла на опережающие планы показатели по выручке и управлению активами. В основном среди непрофильных активов представлены объекты недвижимости, располагающиеся по всей территории СЗФО.
Ставки по вкладам для физических лиц выросли. Приведет ли это к росту ставок по кредитам?
– С начала года почти во всех банках ставки по вкладам физических лиц подросли. Пока на рынок корпоративного кредитования это не повлияло, потому что банки находят способы поддержания ликвидности за счет иных источников.
Какие планы у Северо-Западного регионального центра ВТБ на текущий год?
– Планы, как всегда, амбициозные. Мы планируем увеличить объем кредитного портфеля, сегодня он составляет 237 млрд руб. Впрочем, портфель может остаться неизменным, но вырастут непроцентные доходы. В любом случае, пока прогнозы делать рано.
.jpg)
Ситуация в сегментах рынка коммерческой недвижимости к июню текущего года более или менее стабилизировалась. Игроки рынка – как собственники помещений, так и арендаторы – уловили происходящие на рынке тренды и стараются действовать в соответствии с ними. О том, чего ждать нам в ближайшее время от рынка и на что надеяться, мы говорим с Людмилой Ревой, директором по развитию бизнеса Astera St.
– Наиболее тяжелая ситуация, на мой взгляд, сложилась к концу первого полугодия в офисной недвижимости, особенно в новых бизнес-центрах высокого класса. Эти объекты испытывают самые серьезные трудности с привлечением арендаторов, потому что кредитные средства, на которые они реализовывались, необходимо возвращать банку. Однако при гибкой арендной политике и грамотном ценообразовании заключать договоры вполне реально. Есть, к примеру, такие арендаторы, которые не упускают возможности улучшить условия, воспользовавшись сниженными ставками. Ведь действительно аренда бизнес-центров класса А сегодня близко подошла к уровню класса В. Наиболее затратная статья в данном случае – сам переезд.
В складской недвижимости также налицо проблемы с заполняемостью складских комплексов. Средняя доля вакантных площадей по новым складским комплексам (введенным во втором полугодии 2008 года и 2009 году, а также находящимся на завершающих стадиях строительства) достигла критической отметки в 70 процентов.
Чуть лучше ситуация с торговой недвижимостью, где рынок наиболее оживлен: активизировались торговые операторы среднего и низкого ценовых сегментов, дисконтные сети в различных категориях товаров и так далее. Эти ритейлеры активно арендуют площади как в торговых центрах (причем выбирают только топовые проекты в лучших местах со стабильно высоким покупательским потоком), так и в стрит-ритейле на главных торговых улицах Петербурга.
– Что происходит на рынке девелоперских активов? Кто и что покупает? Каковы причины покупок и продаж?
– Активность инвестиционных фондов и компаний, приобретающих девелоперские активы, пока не очень высока. В основном компании продолжают мониторинг предложения, отсматривают выставленные на продажу объекты и проекты. Однако уже можно говорить о сформировавшихся предпочтениях и требованиях среди инвесторов. В первую очередь, интересны уже функционирующие объекты (как торговые, так и офисные), заполненные арендаторами и генерирующие реальный денежный поток. Такие объекты продают девелоперы, нуждающиеся в средствах для погашения кредитов либо перераспределяющие денежные потоки на другие объекты в завершающей стадии строительства. Те, кто не испытывает острой потребности в «живых деньгах», стараются придержать свои объекты, и это логично – сегодня продажи возможны только с существенным дисконтом.
Другие требования инвесторов – срок окупаемости объектов не более 5 лет, ставка доходности не ниже 15 процентов. Это значительно более жесткие требования, чем предъявлялись инвесторами до кризиса. В России не так много объектов коммерческой недвижимости, которые реально могут соответствовать запросам потенциальных покупателей.
Все большее распространение приобретают так называемые сделки с distressed assets – проблемными активами, находящимися в залоге у банков. У нас пока не налажена четкая схема продажи таких активов и не достаточно развита практика их предпродажной подготовки, но кризис может дать толчок к развитию этого вида сделок.
– Как в нынешних условиях чувствуют себя консалтинговые компании? Есть ли сделки по аренде площадей?
– Консультанты не остались в стороне от кризиса. В условиях общего снижения спроса на объекты коммерческой недвижимости снизился и спрос на «прикладные» услуги: брокеридж, маркетинговые исследования, разработке концепции – на этом сегодня все стараются сэкономить. Однако и здесь не случилось патовой ситуации – нужно было лишь быстро переориентироваться на работу с другим сегментом клиентов и заказчиков. Я говорю, к примеру, о тех же торговых сетях, работающих в низком ценовом сегменте, – сделки с ними идут очень хорошими темпами.
Кроме того, более востребована услуга оценки недвижимости, а также экспресс-консалтинг и экспресс-оценка, сконцентрированные на предоставлении клиенту актуальной рыночной информации в сжатые сроки. Например, так можно оценить актуальную арендную ставку на объект недвижимости в любом сегменте – отчеты о таких оценках становятся незаменимым подспорьем в переговорах об изменении коммерческих условий аренды объекта. Причем такие экспресс-исследования востребованы как арендаторами, так и собственниками помещений.
– Сегодня вводится в эксплуатацию много новых бизнес- и торговых центров. Есть ли у собственников шанс сдать их в аренду? Что им для этого сделать?
– Главное – гибкая ценовая политика, обоснованный подход к формированию арендной ставки по объектам. Можно давать арендаторам различные льготы для смягчения условий вхождения в сделку, например, снижать размер депозитных платежей. Вообще, хочу особо подчеркнуть, что арендаторам не стоит выжидать слишком долго и надеяться на дальнейшее снижение цен. В нашей практике уже отмечены случаи повышения ставки в некоторых премиальных торговых комплексах. Важно вовремя воспользоваться ситуацией, занять ликвидное помещение по сниженной цене. Многие собственники торговых помещений соглашаются сегодня на заключение договоров на условиях процента от оборота. Кроме того, практически все торговые центры готовы оплачивать работу профессиональных брокеров, и арендатору платить комиссионное вознаграждение уже не нужно.
– Что происходит с арендными ставками? Насколько критичны такие ставки для девелоперов?
– Арендные ставки зафиксировались на определенном уровне во всех сегментах, хотя незначительные колебания продолжаются. В торговых центрах ставки аренды для торговой галереи составляют около 30000 рублей за квадратный метр в год, для якорных арендаторов – от 4000 до 15000 рублей за квадратный метр в год, в зависимости от профиля. В стрит-ритейле на главных торговых магистралях (Невском, Большом проспекте Петроградской стороны и других) – 48000–96000 рублей за квадратный метр в год, в спальных районах от 18000 до 30000 рублей за квадратный метр в год в проходных местах.
В бизнес-центрах класса А средняя ставка сегодня составляет 1300–2000 рублей за квадратный метр в месяц, в классе В – 900–1300 рублей за квадратный метр в месяц. По факту, арендаторы готовы заключать договоры аренды на офисные помещения по ставке, не превышающей 1200 рублей за квадратный метр в месяц, включая все платежи.
Конечно, эти ставки существенно ниже докризисного уровня, когда арендные платежи генерировали колоссальные доходы. Но сегодня все же разумнее идти на компромиссы с арендаторами и получать хотя бы какой-то стабильный денежный поток, чем оплачивать эксплуатацию простаивающих пустыми помещений.
– Возвращение спроса может обернуться ростом цен?
– Конечно, это взаимозависимые явления. Высокий спрос и недостаток качественного предложения объектов коммерческой недвижимости спровоцировали ситуацию «перегрева» рынка, которая во многом и стала причиной тех обстоятельств, в которых мы оказались сегодня. Однако сейчас расстановка сил на рынке изменилась. Объем предложения существенно увеличился, по некоторым сегментам он даже превышает спрос. Благодаря этому рынок переориентировался в сторону арендатора, покупателя, клиента. Сегодня интересы клиента – решающий фактор в заключении сделки. Торговым операторам важно получать прибыль в своих торговых точках, даже в топовых местах, арендовать помещения только ради имиджа уже никто не будет. Офисным арендаторам важно грамотно управлять издержками на ведение бизнеса, в том числе арендной платой, и переплачивать за престижное размещение тоже неактуально. Эти факторы будут сдерживать рост цен даже тогда, когда рынок встанет на путь восстановления, а это произойдет не раньше чем через 3-5 лет. Разумеется, незначительный рост по отдельным объектам будет – такие примеры нами уже зафиксированы. Но это рост весьма незначительный, не более 10 процентов, и он присущ только премиальным объектам недвижимости, в основном – торговой.
– На какой вариант развития событий рассчитываете вы, как консультант и руководитель?
– Сейчас уже почти никто не руководствуется оптимистичными концепциями прогнозов развития ситуации, которые появились в начале года. Эти концепции предполагали наиболее тяжелую ситуацию в 2009 году, а затем – плавную стабилизацию и постепенное восстановления рынка. Сегодня однозначного ответа на вопрос, когда будет достигнуто «дно» рынка, по-прежнему нет. Экономическая ситуация зависит от массы факторов, и она может еще не раз подвергнуться изменениям даже в текущем году. Однако эти изменения не будут носить радикальный характер, и пока можно с уверенностью сказать, что нужно учиться работать и зарабатывать в текущих реалиях рынка, так как в среднесрочной перспективе существенного улучшения не будет. Вернутся ли докризисные показатели рынка вообще – вопрос, остающийся пока без ответа. Но в изменившемся рынке можно работать, и работать успешно – первое полугодие 2009 года это подтвердило.
Беседовала Наталья Бурковская