Владимир Жуйков: "Рентабельность проекта невысокая, но это не благотворительность"
Проект "Новый берег", реализуемый компанией "Северо-Запад Инвест" близ Лисьего Носа, готовится к отправке на государственную экспертизу.
Корреспондент "Строительного Еженедельника" Антонина Асанова поговорила с заместителем генерального директора Владимиром Жуйковым о рисках таких больших проектов.
Недавно было объявлено о выборе генподрядчика на работы по созданию территории. В каком состоянии сейчас находится проект?
- Сейчас мы ждем результатов государственной экологической экпертизы, по плану заключение должно быть готово в июле. Сразу после этого планируем отдать проект на госэкспертизу. Это займет еще несколько месяцев. Приступить к подготовительным работам по строительству планируем в конце 2012 - начале 2013 года. В них входит обустройство строительной площадки, создание технических дорог, рекультивация - вывоз опасных грунтов, которые мы обнаружили в акватории залива. Сейчас мы вместе с "Инжтрансстроем" тщательно отбираем субподрядчиков - компании, которые непосредственно будут выполнять эти работы.
Какие еще конкурсы идут или планируются?
- В июле мы готовимся провести открытый архитектурный конкурс. Главной его задачей будет поиск ансамблевости в архитектуре проекта. Хотелось бы, чтобы само слово "ансамблевость" опять, как и в предыдущие века, вошло в наш лексикон. На первом этапе мы хотим привлечь молодежь, собрать хорошие идеи и мы уже ведем диалог с петербургскими, московскими, самарскими вузами и зарубежными университетами. А уже во втором туре с участием российских и иностранных архитекторов, обладающих серьезным портфолио, эти идеи будут доработаны.
В первых оценках стоимости проекта говорилось об объеме инвестиций в 150 млрд рублей, теперь - уже 250 млрд рублей. За счет чего стоимость возросла практически в 2 раза?
- По целому ряду причин. В первую очередь, за счет экологии. В процессе обсуждения с экспертами влияния проекта на окружающую среду и в ходе общественных слушаний были высказаны конструктивные замечания и предложения, которые были учтены. В частности, значительное удорожание вызвала принятая по итогам корректировок технология создания территории, которая минимизирует воздействие на окружающую среду. Компенсационных мероприятий также достаточно много. Они касаются организации особо охраняемых территорий, создания отмелей, которые являются основой для пастбищ рыб. Как раз сейчас мы начинаем работать с экологами, они делают обоснование и необходимые расчеты этих проектов. Более того, возможно и это не последние цифры.
Однако остался ли проект рентабельным после такого увеличения инвестиций? Как вы оцениваете прибыльность проекта?
- Проект по своей сути не является в чистом виде девелоперским, ведь в данном случае речь идет о строительстве нового города. Поэтому и показатели рентабельности здесь иные. Она невысокая, но все равно останется в рамках бизнес-проекта. Это не благотворительность. К тому же, проект никогда не планировался высокоэффективным. На 85% территории должна появиться малоэтажная застройка из 4-хэтажных домов с мансардой высотой 18-30 м.
Сейчас многие застройщики говорят о том, что строят инфраструктуру для проектов за свой счет. Вы готовы к таким затратам?
- Мы всегда готовы к диалогу, но, конечно, всю инфраструктуру за город мы не сможем построить, да и это было бы неправильно. В любом проекте есть рубеж экономической эффективности. А вот вести переговоры о возможных вариантах и степени нашего участия в строительстве дорог и сетей мы готовы. При этом нужно понимать, что инфраструктура, особенно внешняя, строится только отчасти для нас, потому что она будет работать на Курортный район. И ее строительство - это не только наши интересы, это интересы района в целом. Тем более что освоение этой территории - инициатива города. Попытки ее застроить предпринимались несколько раз, еще с начала 1990-х годов. На территории нет никакой инфраструктуры, она затапливается и ее "кусочно" не возьмешь, поэтому город искал инвестора, который смог бы вложить такие гигантские средства на длительный период и развить территорию в целом.
Такое длительное вложение средств нехарактерно для строительного рынка. Какие риски у проекта есть в долгосрочной перспективе?
- Да, это рискованные инвестиции. Но мы завязаны больше на экономику в целом, поэтому риски связаны, скорее, не с петербуржским рынком. Если сохранится стабильность в развития страны, не будет катаклизмов, то и проект будет развиваться. При этом степень его эффективности может быть разной.
Как показал опыт "Газпрома", один из рисков таких масштабных проектов - социальный. И крупные проекты реновации территорий в Европе часто поддерживаются постоянным контактом с горожанами. Например, в Барселоне раз в месяц с жителями встречался мэр города.
- Это необходимо, согласен. И уверен, что дальнейшие наши шаги будут связаны именно с такой деятельностью. Реализация такого масштабного проекта по определению должна быть открытой. Был такой период времени, когда нам особенно нечего было сказать и продемонстрировать, мы находились в поиске, шел ислледовательско-документационный период проекта. Но теперь на повестке дня собственно застройка. И в ближайшем будущем мы хотим выставить на обсуждение серию проектов, которые будут показывать, каким может быть результат. Мы хотим привнести открытость, чтобы уже на первом этапе иметь возможность получать мнения, выбирать.
Майские общественные слушания по мастер-плану территории показали, что в таких проектах диалог необходим. Какие изменения внесли по их итогам?
- Наша реакция будет касаться корректирования генплана и плана землепользования и застройки. Мы уже подали заявку на внесение изменений в генплан, относящуюся к северной намывной территории, чтобы дорога не проходила через гаражи жителей. Согласно заявке, дорога должна быть проложена по намывным территориям. Также учли еще ряд замечаний, касающихся конфигурации проекта - чтобы обойти застройку, сохранить зелень.
Одна из претензий противников проекта - незаконное получение земли...
- Вокруг проекта вообще очень много мифов и дезинформации. Претензия проистекает из незнания ситуации или же с целью сознательного введения в заблуждение. Все процедуры по проведению торгов были совершенно открыты и прозрачны. Более того, распространяют слух том, что нами за бесценок выкуплена земля. Ложь. Земля предоставлена в аренду и не один квадратный метр не будет выкуплен до выполнения всех обязательств перед городом, прописанных в договоре аренды.
Многие эксперты опасаются развития маятниковой миграции жителей нового района. Вы ее просчитывали?
- Маятниковая миграция однозначно будет. Но наша задача состоит в том, чтобы организовать на территории проекта максимальное количество рабочих мест. Мы планируем разместить там достаточно много объектов, на которых смогут работать более 20 тысяч человек. Но часть населения, конечно, будет ездить в город, и ничего критичного в этом нет.
Сколько средств уже вложили?
- Уже больше миллиарда рублей. И сегодня еще не завершен подготовительный этап.
Справка:
Проект "Новый берег", широко известный как Сестрорецкий намыв, предусматривает создание 390 га новой территории и строительство 3 млн кв. м недвижимости к 2028 году. Прогнозируемый объем инвестиций - 250 млрд рублей. Один из акционеров компании "Северо-Запад Инвест" - глава "Новатэка" Леонид Михельсон.
Согласно статистике, в Невском районе Санкт-Петербурга сегодня проживает каждый десятый житель города. При этом район имеет имидж промышленного. С 2006 года районом руководит Сергей Ситдиков. О том, какие изменения произошли в районе в этот период, он рассказал в интервью корреспонденту «АСН-Инфо» Елене Велигжаниной.
– Одна из самых сложных для района проблем – это сфера ЖКХ. В районе расположено около 1,5 тысячи зданий, у 99,8% срок эксплуатации – более 10 лет. Как решается этот вопрос?
– Жилищный фонд Невского района имеет значительный срок эксплуатации, что требует существенных финансовых вложений в капитальный ремонт. С 2006 года мы на это потратили более 3 млрд рублей. Основные средства были направлены на реконструкцию и модернизацию лифтов, капитальный ремонт систем центрального отопления, водопровода и канализации, горячего водоснабжения, а также кровли и фасадов. В течение пяти лет было реконструировано и модернизировано 547 лифтов, проведен капитальный ремонт систем теплоснабжения в 194 домах, отремонтировано 330 тыс. кв. м кровли.
– Невский район известен как зона, насыщенная промышленными предприятиями. Насколько быстро и успешно удается решить экологические вопросы, которые, вероятно, стоят очень остро?
– Эти вопросы мы, конечно, стараемся решать комплексно. Но в первую очередь преобразования касаются системы очистки воды. В течение пяти лет активно шло строительство комплекса водоразборных сооружений и нового блока водоподготовки на Южной водопроводной станции с вводом системы обеззараживания воды без хлора. Вместо опасного химиката мы начали применять гипохлорит натрия, что позволило значительно улучшить экологию района. С вводом новых технологий объект был выведен из списка девяти химически опасных объектов района.
– В ближайшее время здесь начнется реализация закона Санкт-Петербурга «О развитии застроенных территорий». Какие зоны предстоит реконструировать в первую очередь?
– В программу реновации территорий вошли два квартала: территория района Щемиловки, а также территория, ограниченная береговой линией реки Невы, береговой линией реки Славянки и проектируемой магистралью. На участках расположено 103 дома, 84 из которых планируются к сносу. Расселены будут 3895 семей. Из них 609 семей уже состоят на учете в качестве нуждающихся в жилой площади.
Одна из главных задач для Невского района сегодня – реновация домов первых массовых серий. По новому проекту, на территории, ограниченной береговыми линиями Невы и Славянки, в общей сложности будет построено более 700 тыс. кв. м жилья. На планах указана высота возводимых зданий – от 5 до 25 этажей, площадь озеленения – почти 150 тыс. кв. м, территории под парковку, рассчитанные более чем на 5,5 тыс. мест, и площади под строительство школ и 4 детских садов. По срокам она рассчитана до 2019 года, но застройщик планирует завершить ее до 2018 года.
– Есть ли какие то программы по ремонту улиц района?
– Разумеется. Протяженность дорог и тротуаров в Невском районе сегодня составляет
В Невском районе площадь зеленых насаждений сегодня составляет около