Рафаил Алиев: «Кризис вымыл неэффективных руководителей из строительного бизнеса»
В строительстве, как и вообще в России, ощущается дефицит высококлассных управленцев, говорят все без исключения участники рынка. В чем причины и как с этим бороться, рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Антонине Асановой управляющий партнер консалтинговой компании HR Solutions Рафаил Алиев.
– Рафаил, каких именно менеджеров особенно не хватает? Сколько в среднем длится поиск топов или менеджеров на ключевые посты?
– В первую очередь дефицит распространяется на топ-менеджеров, способных управлять строительным бизнесом в целом или крупным проектом как отдельной бизнес-единицей – от разработки концепции до ввода в эксплуатацию. Особенно это касается проектов развития территорий. В среднем поиск топ-менеджера в компанию строительной отрасли длится от полутора до двух с половиной месяцев.
Также в строительной отрасли не хватает опытных руководителей, способных комплексно вести проекты. Причина лежит в той же плоскости – отрасль долго не требовала серьезной экспертизы от заказчиков, генподрядчиков, вопрос сроков и качества всегда существовал, но ему не уделяли достаточно внимания. Существует дефицит и на технические менеджерские позиции – не хватает опытных ГИПов, ГАПов, руководителей проектных команд, владеющих современными технологиями и имеющих серьезный опыт реализации сложных проектов.
– В чем причина такого кадрового голода?
– Первая причина дефицита профессиональных топов определяется тем, что большинство средних и малых компаний часто находятся под управлением собственников. Во-вторых, в гонке за прибылью у компаний часто не было нужды в эффективном управленце, достаточно было руководителя, способного договориться и решать возникающие проблемные вопросы с прохождением согласований и проч. И в-третьих, с начала 2000-х рынок рос очень быстро и считался одним из наиболее капиталоемких и прибыльных. В результате практически все строительные и девелоперские компании без особенной конкуренции находили свое место. Кризис 2008 года, безусловно, откорректировал рынок – неэффективные собственники обанкротились, слабые строительные компании исчезли, но тем не менее спрос остался неудовлетворенным.
– Как влияет на развитие профессиональных управленцев тот факт, что многими строительными компаниями руководят основатели бизнеса?
– Все определяется личными, образовательными и профессиональными ограничениями собственника. «Ограничения» в данном контексте – это некоторый фрейм, а не отрицательное определение. Соответственно, личностно развитый, образованный, позитивный и амбициозный собственник будет нанимать топ-менеджеров под стать себе.
– Как часто компании переманивают топ-менеджеров друг у друга? К чему это приводит?
– Ситуации прямого переманивания случаются редко. В нашей работе переходы, скорее, определяются другой формулой. Успешные кандидаты, как правило, либо уходят «от», либо идут «к». Ситуация «от» часто заключается в отсутствии профессиональных возможностей, например самостоятельности, решения более масштабных задач и перспектив – достижения более высокого статуса, материального роста. И в последнее время мы наблюдали несколько ситуаций, когда топ-менеджеры компаний увольнялись и создавали свой строительный бизнес. В этом есть и положительная сторона – уход из компании значимой фигуры может стимулировать высшее руководство или собственников пересмотреть отношение к своим топ-менеджерам и сложным оргвопросам, которые порой задвигаются в сторону.
Ситуация «к», соответственно, определяется высоким уровнем задач, масштабами бизнеса, возможностью значительно больше зарабатывать и достигать новых бизнес-высот.
– Изменились ли мотивационные пакеты топ-менеджеров с кризисом и после кризиса?
– Кризис вымыл большинство неэффективных руководителей из строительного бизнеса. Топ-менеджеры, доказавшие свою полезность, имеют хорошие компенсационные пакеты, не хуже, чем имели до кризиса. Хотя с падением доходов и ростом себестоимости строительства, конечно, компенсация топ-менеджеров уже не растет теми темпами, как до кризиса и, как правило, завязана на результаты деятельности компании за период.
– Как оградить собственного топа от хедхантеров из других компаний?
– Для того чтобы эффективные руководители не уходили из компаний, необходимо создавать им условия для комфортной работы и вознаграждать за достигнутые результаты. Любой топ-менеджер в ситуации профессиональной неудовлетворенности будет искать новые возможности для своей самореализации в других компаниях. И причина всегда не в хедхантере. Поэтому, уважаемые собственники, не стремитесь ограждать топа от внешнего мира, а открывайте новые горизонты перед работающими на вас управленцами.
– Могло бы стать выходом из ситуации кадрового голода приглашение экспатов?
– Экспаты на строительном рынке России работали очень много и работают сейчас, но редко кто из них доказывал свою эффективность в российских условиях. Интересен пример финской строительной компании «ЮИТ», которая начала активно развиваться в направлении жилого строительства в Петербурге после того, как ее возглавил топ-менеджер – россиянин.
При этом многие российские строители сформировались как реальные профессионалы, работая именно с экспатами. Как правило, экспаты – это эффективное управление проектом (бюджетирование и оптимизация расходов, оптимальные управленческие ходы) и современные подходы и технологии (опыт, конструктивные решения и проч.). В текущий момент строительство многих объектов завершено, новые масштабные проекты не стартовали, поэтому мы наблюдаем отток экспатов из России. Будет больше средств и, соответственно, возможностей – иностранные компании сразу вернутся.
– Что нужно делать собственникам, чтобы избежать дефицита управленческих кадров?
– Для эффективной работы своего бизнеса собственникам компании необходимо сформировать слаженную управленческую команду, поставить перед ней краткосрочные и среднесрочные цели, основанные на наличных ресурсах и прогнозе развития отрасли, предоставить мотивирующие условия и дать возможность работать.
– В строительной отрасли Петербурга чиновники зачастую переходят в бизнес, а бизнесмены – во власть. С чем это связано? Как это влияет на рынок?
– Приглашая бывшего чиновника, собственник или высшее руководство компании, возможно, рассчитывает, что сотрудник из «власти» привлечет свой административный ресурс и иные возможности для согласования сложных проектов или лоббирования интересов компании в ситуации реализации масштабных инвестпроектов.
В обратном случае, мы хотим надеяться, что во власть приходят бизнесмены, желающие изменить систему регулирования отрасли в лучшую сторону для инвесторов, строителей и конечных пользователей. Как правило, такие менеджеры уже обеспечили себя материально. Понимая узкие места и проблематику отрасли изнутри, они имеют возможность более эффективно организовывать взаимодействие между властью и бизнесом и более адекватно осуществлять контроль над реализацией строительных проектов в регионе.
– Есть ли предпосылки к тому, чтобы профессиональных менеджеров в строительстве становилось больше? Каковы Ваши прогнозы?
– Прогнозы пока строить рано, хотя изменения как в регулирующей отрасли, так и в бизнесе в целом показывают, что медленно, но сдвиги в системе происходят. Работать на строительном рынке стало сложнее, а спрос на недвижимость не сократился. Более того, если мы обратимся к собственникам компаний, вряд ли мы найдем хоть одного из них, который не будет заинтересован в развитии своей организации. В результате появляется больше профессиональных руководителей и специалистов, способных решать поставленные вопросы и защищать свои предложения.
Эта неделя ознаменовалась очередной кадровой новацией в Смольном – новым председателем Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга был назначен Вячеслав Семененко. Предлагаем вниманию читателей первое интервью данное им в новой «ипостаси».
– Для многих Ваше назначение стало неожиданностью. Когда сами узнали, что станете главой комитета?
– О решении Валентины Ивановны назначить меня на эту должность я узнал за день до заседания правительства. До этого был конкурс, он проходил в течение месяца, и я в нем участвовал наравне с остальными – в том числе и с чиновниками. На госслужбе все процедуры носят строгий конкурсный характер.
– Не так давно министр финансов Кудрин высказался, что цены на недвижимость вернутся к прежнему уровню не раньше, чем через 5-10 лет. Прогноз достаточно пессимистический. Вы такую точку зрения разделяете?
– Я сторонник того, чтобы цены были ниже. Они должны быть справедливые, должны покрывать себестоимость и давать рентабельность. Именно не сверхприбыли, а рентабельность. Сам же рынок должен быть существенно больше. Строиться должны разнообразные объекты недвижимости: и жилые, и индустриальные, и коммерческие, и социальные, и общественные – в том числе театры, музеи, здания общественного назначения. Инфраструктура должна развиваться. Тогда рынок станет сбалансированным, не будет резких скачков цен на 40-80 процентов в год. Рынок недвижимости, по моему мнению, не должен быть спекулятивным. А для того чтобы он не был спекулятивным, он должен насытиться качественными предложениями и конкурентностью. Это азбука экономики.
– Каково Ваше отношение к уровню цен, устанавливаемому Минрегионом для проведения конкурсов по закупке жилья?
– У Минрегиона есть комплекс социальных задач. В вопросах цены за квадратный метр они не пытаются определить уровень рыночных отношений, они руководствуются себестоимостью. Берется статистика, из того же Комитета по строительству, и цена получается существенно ниже, чем на рынке, – ведь там цены имеют еще и инвестиционные затраты. Кроме того, если город выступает заказчиком, он гарантирует определенный объем и, соответственно, требует более низкую цену у подрядчика. Поэтому с поправкой на инвестиционные затраты и на такого подрядчика, как город, цена закупки и получается ниже.
Спорить с такой логикой довольно сложно. Потому что есть альтернатива – строить самим. Строительство городом социального жилья обойдется еще дешевле, чем закупка жилья у застройщиков. И это – тоже одна из мер поддержки отрасли. Отрасли строительных материалов, подрядных организаций, но не девелоперов.
Следующий этап, который всеми обсуждается, – это возможность выкупа земельных участков у застройщиков, при этом застройщики выступят подрядчиками с заключением контракта по фиксированной цене. Эта тема, кстати, была поднята впервые еще в сентябре на профессиональном сообществе. Сейчас мы к этому опять вернулись.
– Стоит ли ждать конкурсов по выкупу земли уже в марте, как было заявлено ранее?
– Пока не могу сказать определенно про сроки. Но необходимость проведения таких аукционов есть. Городу жилье нужно, однако время сегодня такое, что бюджет города стремится к максимальной экономии при выполнении взятых на себя обязательств.
– Городские программы, например, по реновации «хрущевок», будут продолжены или временно заморожены?
– Все эти программы никто с повестки дня не снимал. Но сегодня у нас есть время, чтобы не делать опрометчивых шагов, подумать о завтрашнем дне строительного бизнеса. Мне один из наших коллег рассказывал про своего партнера в Эстонии. Год назад его спрашивали: «Как дела?». Он отвечал: «Кризис. Очень плохо». Сейчас отвечает: «Нормально. Привыкли». И мы тоже должны привыкнуть и начать разрабатывать технологии завтрашнего дня, не переставая решать сегодняшние задачи.
Всем нам абсолютно понятно, что рынок сократился, но мы знаем прекрасно, что он не умер. Мы сегодня не запускаем новые объекты, но это неправильно. Я считаю, что необходимо поддерживать стройки «на плаву». Работать надо, и любой строитель знает, что останавливать стройку нельзя: во-первых, мы теряем доверие потребителей, во-вторых, законсервированная стройка все равно потребляет ресурсы, в-третьих, возникает бесхозяйственность.
То, что я планирую сейчас делать, – это не только ходить и размахивать руками, устанавливать контроль и так далее. Нет, конечно. Планирую помогать. Губернатором поставлена задача сделать режим взаимодействия со стройками и строителями, как она сказала, «ручным». Вот и будем работать в «ручном» режиме, индивидуально. В конце концов, ничего хорошего нет в том, что страдает отрасль, которая играет ключевую роль в российской экономике.
– Каково Ваше отношение к бартеру на строительном рынке?
– Резко отрицательное. Бартер в 90-е и бартер сейчас – это разные вещи. Во-первых, тогда не хватало денег в экономике, и оборот состоял частично из денег, частично из бартера. Во-вторых, за бартером тогда стояли компании, которые не умели продавать, для них это была форма продажи. Особенно для выходцев из стройиндустрии советского периода. Со временем научились продавать, научились строить востребованное рынком жилье, и необходимость в бартере отпала. Сегодня бартер ничего не даст. Что можно сделать, если в структуре отношений между участниками нет денег вообще? Ну, перекинут они эти квартиры, а они обрушат цены по объекту. Я не вижу за бартером никакого будущего.
– В чем же тогда будущее для строительной отрасли?
– В диалоге между застройщиками и банками. Государству на сегодняшний день удалось сохранить банковскую систему в устойчивом состоянии. Оно сняло острые моменты, связанные с банкротством, подхватило систему, рефинансировало, поддержало. Банки дееспособны. Теперь они должны начать выполнять свою функцию, ведь им не нужны наши стройки, наши активы, наши строительные компании, которые станут неуправляемыми. Они понимают, что их задача – сохранить заемщиков в дееспособном состоянии, поддержать их ликвидность.
Банку нужны строители, а не собственные строительные отделы. Нам нужны банки, а не какие-то формы зачетов. Так что мы друг друга прекрасно должны понять. Это не означает, что город должен давать деньги строителям. Я вообще считаю, что государство должно только создавать эффективные механизмы развития отрасли – например, поддерживать такой инструмент, как ипотека. Для этого, на мой взгляд, надо дотировать процентные ставки.
– Когда будете готовы рассказать о своих успехах на новой должности?
– Трудно сказать. Наверное, через месяц, когда смогу принимать решения уже как госслужащий, как чиновник. Кризис от нас ждет быстрых решений. В другое спокойное время я бы сказал, что месяца мало, сейчас понимаю: может быть – и много.
Беседовал Алексей Виноградов, Строительный Еженедельник
В прошлом году в Петербурге было объявлено о редевелопменте нескольких крупных территорий. О том, как чувствуют себя проекты сегодня и каково их будущее, рассказал Виталий Вотолевский, генеральный директор ЗАО «Желдорипотека».
– Сегодня руководство РЖД активно преобразовывает свои территории. Что подвигло их выйти на земельный рынок?
– В собственности ОАО «РЖД» находится довольно много активов, не связанных с непосредственной деятельностью компании – пассажирскими и грузоперевозками. Эти активы существуют, но не приносят дохода. Компания заинтересована в их эффективном использовании. А если учесть, что многие участки находятся в центре городов, и вспомнить, каков сегодня там дефицит земли, пригодной для строительства, то причина активизации процесса редевелопмента транспортных территорий станет очевидной.
– С освободившимися территориями в Петербурге Ваша компания будет работать самостоятельно или привлекая соинвесторов?
– На сегодняшний день мы выступаем основным инвестором по целому ряду проектов, в том числе и в развитии территории грузового двора станции Санкт-Петербург – Варшавский. Мы не ставим перед собой задачу самостоятельно реализовать все проекты и рассматриваем возможность привлечения соинвесторов. Этот вопрос решается в каждом случае индивидуально. Проекты, связанные с развитием земель ОАО «РЖД», сложные, поэтому компания очень аккуратно подходит к подбору инвесторов. Только очень крупные и опытные могут стать партнерами ОАО «РЖД» по их реализации.
– Сколько земель у РЖД в Петербурге? Каково назначение этих земель?
– Этот вопрос лучше адресовать департаменту имущества ОАО «РЖД».
– Будут ли жилье и офисы на месте бывших железнодорожных объектов безопасными с точки зрения экологии?
– Во-первых, ряд участков ОАО «РЖД» заняты объектами социальной инфраструктуры, по ним подобных вопросов не возникает. Что же касается освоения земель под железнодорожной инфраструктурой, то больших экологических проблем с их застройкой нет. Это ведь не ядерные или химические объекты. Успешных примеров вывода промышленных предприятий и использования для строительства освободившейся земли много. При разработке проектов мы учитываем все санитарные и экологические нормы.
– Практически 18 лет Вы были собственником строительных компаний. Почему Вы продали бизнес? Как Вам дался переход в структуру РЖД, где Вы лишь наемный менеджер?
– Последние 17 лет практически во всех компаниях, собственником или сособственником которых я являлся, я занимался менеджментом – был генеральным директором. Поэтому, по крайней мере, психологически у меня никогда не было предубеждения против работы наемным менеджером. Я понял, что могу и хочу больших масштабов бизнеса, решения новых и более сложных задач. По сути, передо мной стояла дилемма: либо оставаться сособственником какого-то бизнеса, с заведомо известным «потолком» развития, либо влиться в более крупную компанию в качестве менеджера. И то предложение, которое я получил от президента ОАО «РЖД», – приехать в Москву, возглавить дочернюю девелоперскую компанию – мне показалось заманчивым. Я согласился и ни разу не пожалел о своем решении.
– Где лучше работается – в столице или в Петербурге?
– Не знаю, лучше ли, но то, что в Москве бизнесом заниматься интереснее, – это однозначно. Масштабы иные. Но Петербург – мой родной город, и я все равно очень его люблю. Что же касается работы, то я много работал в Питере, здесь еще больше.
– Как Вы можете охарактеризовать положение строительного рынка на сегодняшний день?
– Мировой финансовый кризис сказывается абсолютно на всех компаниях, которые по роду своей основной деятельности привлекают кредитные средства. Естественно, к их числу относятся девелоперы. Сегодня практически невозможно взять кредит в банке, а его стоимость в полтора, а то и в два раза больше, чем в начале 2008 года, – далеко не все проекты выдерживают такую нагрузку. «Подрубленным» оказалось и «финансовое плечо», связанное с получением ипотеки покупателями. Продажи жилья на рынке практически встали по всей стране, и спрогнозировать восстановление спроса, в сущности, невозможно. Началось падение цен на возводимое жилье и недвижимость. Самое печальное, что сегодня никто не сможет с уверенностью сказать, когда же мы достигнем «дна», а значит, и предсказать начало подъема.
– Интересуетесь ли Вы положением отрасли в Петербурге?
– Безусловно, но, признаюсь, не так детально, как раньше. У нас 17 филиалов, компания строит по всей стране, и я должен иметь представление о ситуации на рынке строительства и недвижимости во всех регионах.
– Освоение новых территорий связано с преодолением ряда трудностей, первоочередная из которых – создание инфраструктуры. Как Вы решаете эти проблемы?
– Действительно, помимо проектирования жилых домов, офисных зданий, торговых центров, необходимо решать задачи транспортного обеспечения всей территории (в том числе строительства новых улиц, проспектов, мостов), инженерного обеспечения, включая развитие головных инженерных источников, экологические и социальные вопросы. Это очень большие финансовые вложения. И поскольку инженерные и дорожные сети, социальные объекты, парковые зоны – это собственность государства, то, безусловно, городской бюджет должен принимать участие в их создании. Решаются эти вопросы в индивидуальном порядке по каждому проекту.
– Редевелопмент в современных условиях – это сложно с точки зрения экономики и юриспруденции?
– Редевелопмент сложен всегда. Подобные проекты долгосрочны и дороги. Даже на стадии разработки документации затраты являются значительными. Если же говорить о строительстве, то уже на начальном его этапе от застройщика требуются огромные финансовые вложения: на приобретение прав на застройку, на строительство сетей, дорог. Причем эти средства вкладываются в самом начале и замораживаются на значительный срок. Важно понимать, что реализация крупных проектов комплексного освоения территории, как правило, не подразумевает, что проектом займется одна компания, – это требует огромных финансовых вложений. Обычно функция девелопера – разработать градостроительную документацию, сформировать дорожные сети, укрупненное функциональное зонирование, затем разбить территорию на кварталы. После этого либо привлекаются соинвесторы проекта, либо происходит продажа лотов.
– В прошлом году было объявлено о планах редевелопмента крупных территорий в обеих столицах. Как в нынешней ситуации чувствуют себя эти проекты? Каково их будущее?
– Не только в столицах. В рамках соглашения ОАО «РЖД» и ЗАО «Желдорипотека» планируют совместно реализовывать проекты на крупных земельных участках РЖД общей площадью порядка
– На какой стадии находится проект «Измайловская перспектива»?
– В мае 2008 года общественным градостроительным советом Санкт-Петербурга одобрена разработанная ЗАО «Желдорипотека» совместно с ГУ «НИПЦ Генплана СПб» объемно-пространственная концепция застройки территории «Измайловская перспектива» площадью
– В прогнозах развития отрасли и рынка девелоперы разделились на оптимистов и пессимистов. Вы себя к какой категории относите?
– Я думаю, что положительные тенденции в оздоровлении экономики можно ожидать где-то осенью 2009 года. На рынке останутся самые стойкие компании, сумевшие пережить период кризиса и получившие уникальный опыт. Что касается среднесрочной перспективы, трех-четырех лет, я настроен достаточно оптимистично. В любом случае будет падение предложения, которое неминуемо приведет к развитию строительной отрасли.
– Как Вы можете прокомментировать сегодняшние перестановки в Смольном?
– Городу и губернатору виднее, какие кадровые решения являются своевременными и эффективными. Можно определенно сказать, что люди, назначенные на новые должности, мне хорошо знакомы, являются опытными руководителями, и я их уважаю.
Беседовала Наталья Бурковская, Строительный Еженедельник