Рафаил Алиев: «Кризис вымыл неэффективных руководителей из строительного бизнеса»
В строительстве, как и вообще в России, ощущается дефицит высококлассных управленцев, говорят все без исключения участники рынка. В чем причины и как с этим бороться, рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Антонине Асановой управляющий партнер консалтинговой компании HR Solutions Рафаил Алиев.
– Рафаил, каких именно менеджеров особенно не хватает? Сколько в среднем длится поиск топов или менеджеров на ключевые посты?
– В первую очередь дефицит распространяется на топ-менеджеров, способных управлять строительным бизнесом в целом или крупным проектом как отдельной бизнес-единицей – от разработки концепции до ввода в эксплуатацию. Особенно это касается проектов развития территорий. В среднем поиск топ-менеджера в компанию строительной отрасли длится от полутора до двух с половиной месяцев.
Также в строительной отрасли не хватает опытных руководителей, способных комплексно вести проекты. Причина лежит в той же плоскости – отрасль долго не требовала серьезной экспертизы от заказчиков, генподрядчиков, вопрос сроков и качества всегда существовал, но ему не уделяли достаточно внимания. Существует дефицит и на технические менеджерские позиции – не хватает опытных ГИПов, ГАПов, руководителей проектных команд, владеющих современными технологиями и имеющих серьезный опыт реализации сложных проектов.
– В чем причина такого кадрового голода?
– Первая причина дефицита профессиональных топов определяется тем, что большинство средних и малых компаний часто находятся под управлением собственников. Во-вторых, в гонке за прибылью у компаний часто не было нужды в эффективном управленце, достаточно было руководителя, способного договориться и решать возникающие проблемные вопросы с прохождением согласований и проч. И в-третьих, с начала 2000-х рынок рос очень быстро и считался одним из наиболее капиталоемких и прибыльных. В результате практически все строительные и девелоперские компании без особенной конкуренции находили свое место. Кризис 2008 года, безусловно, откорректировал рынок – неэффективные собственники обанкротились, слабые строительные компании исчезли, но тем не менее спрос остался неудовлетворенным.
– Как влияет на развитие профессиональных управленцев тот факт, что многими строительными компаниями руководят основатели бизнеса?
– Все определяется личными, образовательными и профессиональными ограничениями собственника. «Ограничения» в данном контексте – это некоторый фрейм, а не отрицательное определение. Соответственно, личностно развитый, образованный, позитивный и амбициозный собственник будет нанимать топ-менеджеров под стать себе.
– Как часто компании переманивают топ-менеджеров друг у друга? К чему это приводит?
– Ситуации прямого переманивания случаются редко. В нашей работе переходы, скорее, определяются другой формулой. Успешные кандидаты, как правило, либо уходят «от», либо идут «к». Ситуация «от» часто заключается в отсутствии профессиональных возможностей, например самостоятельности, решения более масштабных задач и перспектив – достижения более высокого статуса, материального роста. И в последнее время мы наблюдали несколько ситуаций, когда топ-менеджеры компаний увольнялись и создавали свой строительный бизнес. В этом есть и положительная сторона – уход из компании значимой фигуры может стимулировать высшее руководство или собственников пересмотреть отношение к своим топ-менеджерам и сложным оргвопросам, которые порой задвигаются в сторону.
Ситуация «к», соответственно, определяется высоким уровнем задач, масштабами бизнеса, возможностью значительно больше зарабатывать и достигать новых бизнес-высот.
– Изменились ли мотивационные пакеты топ-менеджеров с кризисом и после кризиса?
– Кризис вымыл большинство неэффективных руководителей из строительного бизнеса. Топ-менеджеры, доказавшие свою полезность, имеют хорошие компенсационные пакеты, не хуже, чем имели до кризиса. Хотя с падением доходов и ростом себестоимости строительства, конечно, компенсация топ-менеджеров уже не растет теми темпами, как до кризиса и, как правило, завязана на результаты деятельности компании за период.
– Как оградить собственного топа от хедхантеров из других компаний?
– Для того чтобы эффективные руководители не уходили из компаний, необходимо создавать им условия для комфортной работы и вознаграждать за достигнутые результаты. Любой топ-менеджер в ситуации профессиональной неудовлетворенности будет искать новые возможности для своей самореализации в других компаниях. И причина всегда не в хедхантере. Поэтому, уважаемые собственники, не стремитесь ограждать топа от внешнего мира, а открывайте новые горизонты перед работающими на вас управленцами.
– Могло бы стать выходом из ситуации кадрового голода приглашение экспатов?
– Экспаты на строительном рынке России работали очень много и работают сейчас, но редко кто из них доказывал свою эффективность в российских условиях. Интересен пример финской строительной компании «ЮИТ», которая начала активно развиваться в направлении жилого строительства в Петербурге после того, как ее возглавил топ-менеджер – россиянин.
При этом многие российские строители сформировались как реальные профессионалы, работая именно с экспатами. Как правило, экспаты – это эффективное управление проектом (бюджетирование и оптимизация расходов, оптимальные управленческие ходы) и современные подходы и технологии (опыт, конструктивные решения и проч.). В текущий момент строительство многих объектов завершено, новые масштабные проекты не стартовали, поэтому мы наблюдаем отток экспатов из России. Будет больше средств и, соответственно, возможностей – иностранные компании сразу вернутся.
– Что нужно делать собственникам, чтобы избежать дефицита управленческих кадров?
– Для эффективной работы своего бизнеса собственникам компании необходимо сформировать слаженную управленческую команду, поставить перед ней краткосрочные и среднесрочные цели, основанные на наличных ресурсах и прогнозе развития отрасли, предоставить мотивирующие условия и дать возможность работать.
– В строительной отрасли Петербурга чиновники зачастую переходят в бизнес, а бизнесмены – во власть. С чем это связано? Как это влияет на рынок?
– Приглашая бывшего чиновника, собственник или высшее руководство компании, возможно, рассчитывает, что сотрудник из «власти» привлечет свой административный ресурс и иные возможности для согласования сложных проектов или лоббирования интересов компании в ситуации реализации масштабных инвестпроектов.
В обратном случае, мы хотим надеяться, что во власть приходят бизнесмены, желающие изменить систему регулирования отрасли в лучшую сторону для инвесторов, строителей и конечных пользователей. Как правило, такие менеджеры уже обеспечили себя материально. Понимая узкие места и проблематику отрасли изнутри, они имеют возможность более эффективно организовывать взаимодействие между властью и бизнесом и более адекватно осуществлять контроль над реализацией строительных проектов в регионе.
– Есть ли предпосылки к тому, чтобы профессиональных менеджеров в строительстве становилось больше? Каковы Ваши прогнозы?
– Прогнозы пока строить рано, хотя изменения как в регулирующей отрасли, так и в бизнесе в целом показывают, что медленно, но сдвиги в системе происходят. Работать на строительном рынке стало сложнее, а спрос на недвижимость не сократился. Более того, если мы обратимся к собственникам компаний, вряд ли мы найдем хоть одного из них, который не будет заинтересован в развитии своей организации. В результате появляется больше профессиональных руководителей и специалистов, способных решать поставленные вопросы и защищать свои предложения.
Еще один крупный застройщик – Setl Group – планирует выпустить облигационный займ. О том, на какие цели он будет потрачен, и о ближайших целях группы корреспонденту «АСН-Инфо» Николаю Волкову рассказал президент и основной владелец Setl Group Максим Шубарев.
– Вы в мае планировали провести облигационный займ. Состоится ли он?
– Да будет. Не в мае, а в июне. В ближайшее время мы объявим о размещении и рассчитываем на приемлемую доходность, по которой инвесторы будут готовы покупать наши ценные бумаги.
– Еще дальше не смотрите, например стать полностью публичной компанией – выйти на IPO?
– До кризиса у нас были такие планы. Но под влиянием ситуации мы их немного скорректировали. Думаю, что вернемся к обсуждению этого вопроса через год. Тогда посмотрим на рынок и решим, укладывается ли этот шаг в нашу стратегию развития. IPO – для нас не самоцель, не стратегия развития компании. Пока наша стратегия состоит в том, чтобы значительно увеличить объемы строительства жилья эконом- и комфорт-класса в Петербурге.
– За счет чего планируете добиться увеличения объемов?
Сейчас у нас несколько сделок в процессе завершения, по достаточно серьезным территориям. Думаю, уже в ближайшее время, в июне, мы объявим о начале нескольких проектов.
– А какое количество жилья на приобретаемых участках планируете построить? Каковы условия сделок?
– Пока об это говорить рано. Не все договоры подписаны. Поэтому просто боюсь сглазить.
Мы покупаем участки по рыночным ценам, их нам показывают торги Фонда имущества. Кстати, последние торги были показательны – о каком кризисе можно говорить, если участки уходят по таким ценам?
– Участники рынка говорят, что в ближайшее время фонд практически прекратит торговлю городскими участками...
– Нет, у меня такой информации нет.
– В свое время вы планировали достаточно активно выходить в регионы. Сейчас эти планы остались?
– Нет, в кризис мы свернули программу региональной экспансии. Пока там нет спроса, а значит, нет и объемов строительства. Единственное, где мы как работали, так и будем продолжать работать, – это Калининград. В этом регионе мы сворачивать свое присутствие не собираемся.
– Вы являетесь заместителем председателя Координационного совета НОСТРОЙ, президентом СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», каким образом общественные объединения могут помочь в решении проблем, например с высотными регламентами?
– В первую очередь это обеспечивает трибуну, с которой можно вести диалог с городскими и федеральными властями, решать конкретные вопросы и проблемы строительной отрасли, влиять на законодательство. Город сейчас, к сожалению, понимая всю остроту проблемы, не имеет возможности что-то кардинально поменять. Чиновник – он в первую очередь чиновник, он обязан выполнять и блюсти законы. Другое дело, что федеральные законы принимаются в отрыве от понимания того, что реально происходит на конкретных территориях, например в Петербурге. Но здесь мы можем действовать, только инициируя внесение поправок в существующее законодательство.
Чем более цивилизованное общество, чем более оно развито, тем активнее рынок начинает анализировать и актуализировать правовое поле. Мы уже далеко ушли от того времени, когда землю можно было получить без торгов, только по распоряжению властей. Сейчас здесь действуют чисто рыночные механизмы, встроенные в законодательные рамки. С другой стороны, если досконально изучить и обобщить все законы, которые сейчас действуют, то выяснится, что в городе ничего вообще строить нельзя. Так что наша задача – вести постоянный диалог и соблюдать баланс частных и общественных интресов.
«Главстрой СПб» в ближайшее время получит постановление правительства Петербурга, разрешающее приспособление для современного использование первых 12 корпусов Апраксина двора на инвестиционных условиях. О том, в чем будет заключаться приспособление и что дальше ждет «апрашку», «АСН-Инфо» рассказал Олег Спивак, руководитель проекта компании «Главстрой СПб».
– Сейчас действительно идут технические процедуры по подготовке постановления правительства Петербурга по 12 корпусам с формулировкой «приспособление к современному использованию». И эти корпуса, и весь Апраксин двор являются памятником регионального значения, а в отношении памятника в соответствии с законодательством мы можем заниматься только приспособлением к современному использованию. Я думаю, что в течение двух, максимум трех ближайших недель мы получим это постановление. Мы займемся проектированием и после получения всех необходимых разрешений приступим к проведению строительных работ.
– Хотелось бы уточнить, среди этих корпусов есть ли первый, который идет вдоль Садовой улице?
– Нет, этот корпус пока не входит в перечень передаваемых корпусов. В 1-м корпусе еще не все помещения должны быть переданы компании «Главстрой СПб». По первому корпусу помещения еще не переданы. Это самый сложный корпус, его площадь около 27 тыс. кв. м, городу из них принадлежит ровно половина. А остальная – в частной собственности. Если Апраксин двор – самый сложный проект с точки зрения сосредоточения всех возможных и невозможных проблем, то первый корпус – это сосредоточение всех проблем в нашем проекте. Поэтому сроки, когда они будут решены, назвать сложно.
– А вообще сейчас понятны сроки реализации всего проекта?
– Сейчас называть какие-то сроки тяжело, этот проект реализуется по принципу step by step. Пока подошли к постановлению по первым корпусам. Очень много времени отняла историко-культурная экспертиза. Как известно, в прошлом году она была завершена. В соответствии с ее выводами на территории рынка сносить ничего нельзя. В связи с этим мы пересмотрели концепцию развития проекта. В январе она была представлена и одобрена губернатором. Когда мы начинали проект, он предполагал удвоение площадей, сегодня же площади, входящие в наше инвестиционное соглашение с городом, предполагают приспособление всего 170 тыс. кв. м с небольшим. Суть концепции заключается в том, что почти все корпуса Апраксина двора по завершении проекта при сохранении габаритов будут приспособлены под использование и максимально соответствовать современным требованиям. Это не реконструкция, а приспособление существующих объектов под новый функционал.
Сейчас Апраксин двор представляет из себя то же, что и когда строился – это был набор отдельных купеческих лавок. На первом этаже сама лавка, на втором офис, на третьем квартира, где-то там еще складские помещения. И все эти лавки были обособлены друг от друга. Прошло двести лет, жизнь кардинально изменилась, наше представление о торговых центрах тоже, а Апраксин двор практически не поменялся. Все осталось, как и прежде, даже кое-где квартиры остались. По сути, это вариант «черкизона», только в историческом центре. Причем так же жестко контролирующийся криминалом.
– Это мешает?
– Естественно. Были и угрозы, и многое другое, о чем пока не хотелось бы говорить. Сам процесс передачи помещений идет очень тяжело. Он начался в 2008 году, и на сегодня нам передано около 70% всех арендованных помещений. Причем зачастую, когда мы приходили в помещение, там сидел не арендатор, а субсубсубарендатор, который ничего ни о договоре с КУГИ, и о его прекращении не знал.
Вторая часть помещений – это инвестиционные договоры, которые были заключены с городом. Практически по всем этим инвестиционным договорам процесс движется в сторону подписания трехсторонних инвестиционных соглашений, утверждения их арбитражным судом с выплатой компанией «Главстрой СПб» компенсаций в размере понесенных фактических затрат на реализацию этих инвестиционных договоров. В работе семь таких соглашений. С шестью инвесторами мы уже договорились. С каждым была достигнута отдельная договоренность. Не решенными остались вопросы только по корпусам 15 и 16, которыми занималась компания «Инком». Но мы надеемся продолжить диалог.
– Остался последний тип – собственники помещений…
– Здесь – и это мы никогда не скрывали – есть два пути: либо прямой выкуп, либо приглашения собственника в качестве соинвестора. Здесь мы тоже активно ведем переговоры, и, думаю, сейчас темпы решения этой проблемы ускорятся. На сегодня мы завершаем сделку по выкупу двух корпусов. По остальным корпусам ведем выкуп отдельных помещений.
– Перейдем от сурового настоящего к светлому будущему…
– Сейчас основная проблема Апраксина двора – это его социальная среда. И у нас, и у городских властей есть понимание, что изменить эту среду можно, только поменяв набор этих функций и их пользователей. Поэтому идея заключается в том, чтобы преобразовать Апраксин двор и сделать его единым комплексом. Мы сделали зонирование – могу сказать, что все зоны будут многофункциональны. В части, прилегающей к Садовой улице, будет торговля, в глубине – офисы, ближе к Фонтанке – культурная функция с аппарт-отелями. По торговой части мы уже сейчас ведем переговоры с ритейлерами, которых, возможно, будем приглашать арендовать отдельные корпуса. Работы будут идти в несколько очередей и продлятся несколько лет.
Первая очередь – это 12 корпусов, которые мы должны приспособить в течение 5 лет. Параллельно будем готовить постановления правительства на следующие корпуса. Можно констатировать, что процесс преобразования Апраксина двора входит в практическую стадию.