Александр Конышков: «Мы не ожидаем сокращения объемов бизнеса по ипотеке»
В прошлом году ипотечный рынок России и Петербурга продемонстрировал серьезный рост. В этом году, как говорят аналитики, такого прироста уже не будет. Но Александр Конышков, директор регионального центра «Северо-Западный» ЗАО «Райффайзенбанк», считает, что плавный рост рынка будет, даже если страну настигнет вторая волна кризиса. Об этом он рассказал в интервью газете «Строительный Еженедельник».
– Какие основные тенденции сектора ипотечного кредитования Вы могли бы отметить?
– Ключевым трендом прошедшего года в сегменте ипотечного кредитования стали ужесточение требований к заемщикам и рост процентных ставок. В конце 2011 ставки у отдельных участников рынка выросли на 1-1,5 подпункта, что является естественной реакцией рынка на изменяющиеся условия. Если растут депозиты, то логично предположить, что и кредиты тоже будут расти.
– Какие изменения ожидаются в 2012 году?
– В 2012 году мы не ожидаем сокращения объемов бизнеса по ипотеке и считаем, что наше ипотечное предложение по-прежнему остается одним из самых интересных и удобных для клиентов. Если говорить о рыночной тенденции в целом, то весьма вероятен рост конкуренции среди банков за хорошего заемщика и корректировки кредитных политик в сторону большего ужесточения требований к заемщикам.
Рост процентных ставок по ипотечным кредитам, связанный прежде всего с ростом ставок на рублевом денежном рынке, обусловлен объективными рыночными факторами, и вероятность дальнейшего повышения ставок другими ипотечными игроками исключить нельзя.
Фокус потребительского спроса вероятнее сконцентрируется на первичном рынке.
– Каковы результаты работы банка в прошлом году?
– В 2011 году мы увеличили объемы ипотечного кредитования в Петербурге и Северо-Западном регионе. Объем портфеля регионального центра на конец 2011 года достиг 4,440 млрд рублей, увеличившись почти на 20% за 12 месяцев.
– Появились ли какие-то новые предложения?
– Принципиальные обновления кредитных продуктов едва ли целесообразны в нашем случае. Тем не менее мы стремимся расширять предложения за счет улучшения дополнительных или сопутствующих параметров. Например, в сегменте недвижимости первичного рынка жилья мы активно наращиваем количество партнерских строительных компаний, чтобы делать нашим клиентам более выгодные предложения.
– Если случится кризис, могут ли быть свернуты ипотечные программы, как это было в 2008-м?
– Ипотечные программы могут быть свернуты, только если клиенты перестанут покупать недвижимость. Сам по себе кредит не является самоцелью – люди приходят в банк, чтобы купить квартиру, дом, сделать ремонт или просто с целью инвестирования. Ипотека – это средство, а недвижимость – это цель. Не будет цели – не будет актуально и средство достижения. Но в такой сценарий я не верю – люди покупали, покупают и будут покупать недвижимость. А значит, и деньги им тоже будут нужны. Только раньше занимали у знакомых, а сейчас идут в банк. Если же ставки будут расти, то возможна коррекция цены недвижимости – увеличение предложения при отсутствии полноценного спроса может скорректировать цену предложения в сторону понижения, как это было в прошлый раз. Значит, самое время покупать – лучше купить подешевевшую квартиру с подорожавшим кредитом, чем ждать, пока снизятся ставки, но вырастут цены. И в конце концов, инструмент рефинансирования никто не отменял – всегда можно будет в будущем получить меньший процент при благоприятном рынке.
Справка
В 2011 году в России было выдано 580,8 тыс. кредитов на сумму 713 млрд рублей. В денежном выражении это в 1,9 раза превышает аналогичный показатель 2010 года, а в количественном – в 1,7 раза. Таким образом, результат 2011 года превзошел показатель докризисного максимума в 2008 году, в котором было выдано 349,5 тыс. ипотечных кредитов. Достичь таких результатов позволили минимальные для России ставки за всю историю ипотечного рынка: средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам составили 11,9%. Средняя сумма кредита возросла на 15-20%.
В Санкт-Петербурге в 2011 году было выдано 20,923 тыс. ипотечных кредитов на сумму 42 млрд рублей (в 2,5 раза больше, чем в 2010 году). Средняя сумма ипотечного кредита возросла на 10% и составила немногим более 2 млн рублей, но сравнима с предыдущими годами. Такой относительно небольшой размер кредита говорит о том, что покупатели используют ипотечное кредитование для пошагового улучшения жилищных условий, либо о том, что ипотечные кредиты используются при наличии личных накоплений. В 2008 году наблюдалась другая тенденция – большое количество квартир было куплено при первоначальном взносе в 0–10%, из-за чего средняя сумма кредита составляла более 2 млн рублей.
Роман Русаков
– Как сегодня в целом можно охарактеризовать состояние строительной отрасли в Ленинградской области? Какова динамика за последний год? – Разразившийся мировой финансовый кризис «ударил» в основном по заказчикам-инвесторам и банковской системе, что, в конечном счете, приводит к уменьшению заказов на использование мощностей строительного комплекса, сокращению производства. Индекс промышленного производства в отрасли по данным на 1 июля 2009 года составляет 58 процентов, подрядные работы – 89,6 процента. Снижение темпов развития началось в ноябре-декабре прошлого года, но, несмотря на это, строительному комплексу Ленинградской области удалось завершить 2008 год с неплохими финансово-экономическими показателями. Объем выполненных работ по виду деятельности «строительство» составил около 74 миллиардов рублей – почти 102 процента к уровню 2007 года. В регионе произведено более 30 миллионов кубических метров нерудных строительных материалов, 2,6 миллиона тонн цемента, почти 440 тысяч кубических метров сборных железобетонных деталей и конструкций. Неплохо отработали производители стеновых материалов, строительного кирпича, керамической плитки. Полностью выполнена жилищная программа – введено 908 тысяч квадратных метров жилья (107,6 процента к уровню 2007 года). Показатель ввода жилья на одного жителя Ленинградской области достиг значения 0,56 квадратного метра на человека (в среднем по РФ – 0,448 квадратного метра на человека). В этом году перед строителями поставлена задача сохранить темпы ввода жилья. – Какие позитивные события произошли за последний год? Что, наоборот, негативного выявил кризис? – К позитивным событиям за последний год можно отнести успешное выполнение жилищной программы, ввод семи отраслевых промышленных предприятий, начало строительства цементного завода в Сланцах – ООО «Цемент» – и кирпичного завода в Кировском районе. Начато проектирование крупного домостроительного комбината во Всеволожске по производству конструкций для строительства жилья. К отрицательным факторам можно отнести то обстоятельство, что кризис показал полную зависимость строительного комплекса от наличия действующих инвестиционных проектов или программ с обеспечением их устойчивого финансирования. В настоящее время организации и предприятия строительного комплекса области находятся в ситуации, когда у них имеются свободные мощности, обученный персонал, энергоресурсы, современные технологии, желание работать и зарабатывать, но нет заказов и финансирования. – Есть ли в области проблема обманутых дольщиков? Как власть решает ее? Охотно ли областные строители переходят на 214-ФЗ? – Сегодня трудно найти инвестора для полного завершения строительства домов дольщиков, пострадавших в результате недобросовестных действий коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» в Тосно и Кировском районе, но все условия, чтобы решить эту проблему, власти региона и муниципалитетов создали. Созданы ЖСК «Тоснострой», ПЖСК «Кировскстрой-17», ПЖСК «Невастрой». Дольщикам комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы оказывал содействие в образовании жилищно-строительных кооперативов, объединении для продолжения строительства, принимает меры по поиску инвесторов, оказывает консультационную помощь, а в процессе строительства – содействует получению разрешительной документации. Несмотря на то что эти граждане не попадают под действие федерального закона № 214, перспективы решения этой проблемы есть. В настоящее время на территории Ленинградской области 34 застройщика привлекают денежные средства граждан для строительства 50 многоквартирных домов в соответствии с требованиями федерального закона № 214. С помощью правовых мер мы всех застройщиков переводим на деятельность в рамках этого федерального закона, проверяем порядок привлечения денежных средств граждан, наличие необходимой разрешительной документации. Постановлением губернатора Ленинградской области в августе прошлого года образована комиссия по вопросам поддержки пострадавших граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов. Ежеквартально на заседаниях комиссии рассматривается состояние дел в сфере долевого строительства, вырабатываются рекомендации по обеспечению стабильности и работоспособности схемы привлечения денежных средств граждан на основании договоров долевого участия в строительстве. Администрация Ленинградской области осуществляет постоянное взаимодействие по данным вопросам с органами местного самоуправления. Вскоре вступит в силу областной закон о наделении органов местного самоуправления муниципальных образований полномочиями по контролю и надзору в области долевого строительства. Он позволит обеспечить более полную защиту интересов граждан, участвующих в строительстве жилья. Органы местного самоуправления, на территории которых начинается строительство, располагают самой полной информацией о его участниках, могут осуществлять систематическое и частое проведение проверок, вправе обращаться в суд в защиту прав потребителей, и половина суммы штрафа, взысканного в этом случае с ответчика, перечисляется этим органам. – Кто основной покупатель жилья, которое возводится в области? – Жилищное строительство получило новый импульс после принятия правительством Российской Федерации обновленной редакции федеральной целевой программы «Жилище» в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Обеспечение граждан доступным и комфортным жильем – это безусловный и несомненный приоритет социальной политики государства, который не разграничивает права приобретения жилья по территориальному признаку. За время реализации проекта, с 2006 года, улучшили свои жилищные условия 525 участников таких программ, как ипотечная, социальное развитие села, жилье для молодежи. При этом из них социальные выплаты на улучшение жилищных условий получили 140 молодых семей и специалистов. Из бюджетов всех уровней (федерального, регионального и местных) на обеспечение этих программ израсходовано 380 миллионов рублей. Общая сумма собственных средств граждан, привлеченных кредитов и средств работодателя составила более 220 миллионов рублей. Площадь приобретенного жилья – более 24 тысяч квадратных метров. Сейчас правительством области существующие областные программы, о которых я сказал, преобразованы в долгосрочные региональные целевые, улучшен механизм предоставления социальных выплат на эти цели, и впоследствии новые программы станут частью общей – «Государственная жилищная политика на территории Ленинградской области», которая сейчас разрабатывается. В Ленинградской области также строится жилье для уволенных с военной службы, вынужденных переселенцев, граждан, выехавших из районов Крайнего Севера, подвергшихся воздействию радиации вследствие радиационных аварий и катастроф, других категорий граждан, определенных федеральным законодательством. В сегодняшних условиях поддержка жилищного строительства может и должна служить эффективной мерой антикризисного реагирования. – Какие меры принимают областные власти для поддержки строительного комплекса? – Если под поддержкой понимать финансирование из областного бюджета, то в настоящее время успешно реализуется областная адресная инвестиционная программа капитального строительства, где в рамках госзаказа любая строительная организация может принять участие в аукционах на генподрядные работы с последующим привлечением субподрядных организаций. Другие источники поддержки – реализация федеральных и региональных целевых программ по строительству жилья для отдельных групп населения или переселение из ветхого и аварийного фонда, где конечным продуктом выступает построенное жилье, что также дает возможность для работы строительных организаций и поставок строительных материалов. Промышленные предприятия отрасли строятся только за счет инвестиций. В настоящее время государство напрямую не финансирует строительство отраслевых промышленных предприятий, однако при реализации инвестиционных проектов используются государственные земельные и материальные ресурсы Ленинградской области, инженерная и транспортная инфраструктура, человеческий потенциал, а процесс создания новых производственных мощностей сопровождается деятельностью ряда комитетов администрации Ленинградской области. Создание предприятий ведется в рамках областного Закона от 26 декабря 2008 года №151-оз «О государственной поддержке инвестиционной деятельности в Ленинградской области», предусматривающего систему поддержки. Если рассматривать поддержку отрасли в условиях финансового кризиса, то правительством Ленинградской области осуществляется комплекс мероприятий, реализация которых позволит минимизировать последствия кризиса: – во исполнение постановления правительства Ленинградской области от 31 октября 2008 года № 334 «О мерах по предотвращению возможных кризисных явлений в сфере экономики и финансов Ленинградской области» и поручений губернатора региона разработан план мероприятий антикризисных мер на 2009 год; – организовано проведение постоянного антикризисного мониторинга предприятий строительного комплекса; – обеспечено подписание соглашения между Ленинградской областью и ЗАО «Евроцемент групп», что в определенной мере способствовало запуску предприятия в июне 2009 года и частичному снятию социальной напряженности; – распоряжением правительства Ленинградской области от 12 ноября 2008 года № 547-р образована отраслевая комиссия по предотвращению возможных кризисных явлений в строительном комплексе Ленинградской области, которая осуществляет оперативное руководство и организацию взаимодействия отраслевых комитетов по вопросам выработки антикризисных мер. – По вашему мнению, что такое настоящий строитель? Что бы вы хотели пожелать своим коллегам в день профессионального праздника? – Настоящий строитель – это прежде всего специалист своего дела, профессионал, имеющий высокое чувство ответственности за выполняемый объем работы и людей, которые трудятся с ним рука об руку. Доказывать это высокое звание «человека самой мирной профессии» нужно постоянно, и не словом, а делом. Ведь строители – это люди той профессии, результат которой видим и ощутим, причем плоды труда строителей остаются на века. Поэтому результат и качество труда представителей строительной отрасли измеряется еще и тем, какая память останется у жителей региона о нашей работе. Пользуясь случаем, поздравляю строителей Ленинградской области и всего Северо-Западного региона с праздником – Днем строителя! Всем крепкого здоровья, счастья, процветания. Желаю с наименьшими потерями преодолеть последствия мирового финансового кризиса. Беседовал Алексей Михайлов.jpg)
В канун профессионального праздника – Дня строителя - вице-губернатор Ленинградской области, курирующий вопросы строительства, дорожного хозяйства, энергетического комплекса и ЖКХ, рассказал о ситуации в отрасли в регионе, существующих проблемах и путях их решения.