Александр Конышков: «Мы не ожидаем сокращения объемов бизнеса по ипотеке»
В прошлом году ипотечный рынок России и Петербурга продемонстрировал серьезный рост. В этом году, как говорят аналитики, такого прироста уже не будет. Но Александр Конышков, директор регионального центра «Северо-Западный» ЗАО «Райффайзенбанк», считает, что плавный рост рынка будет, даже если страну настигнет вторая волна кризиса. Об этом он рассказал в интервью газете «Строительный Еженедельник».
– Какие основные тенденции сектора ипотечного кредитования Вы могли бы отметить?
– Ключевым трендом прошедшего года в сегменте ипотечного кредитования стали ужесточение требований к заемщикам и рост процентных ставок. В конце 2011 ставки у отдельных участников рынка выросли на 1-1,5 подпункта, что является естественной реакцией рынка на изменяющиеся условия. Если растут депозиты, то логично предположить, что и кредиты тоже будут расти.
– Какие изменения ожидаются в 2012 году?
– В 2012 году мы не ожидаем сокращения объемов бизнеса по ипотеке и считаем, что наше ипотечное предложение по-прежнему остается одним из самых интересных и удобных для клиентов. Если говорить о рыночной тенденции в целом, то весьма вероятен рост конкуренции среди банков за хорошего заемщика и корректировки кредитных политик в сторону большего ужесточения требований к заемщикам.
Рост процентных ставок по ипотечным кредитам, связанный прежде всего с ростом ставок на рублевом денежном рынке, обусловлен объективными рыночными факторами, и вероятность дальнейшего повышения ставок другими ипотечными игроками исключить нельзя.
Фокус потребительского спроса вероятнее сконцентрируется на первичном рынке.
– Каковы результаты работы банка в прошлом году?
– В 2011 году мы увеличили объемы ипотечного кредитования в Петербурге и Северо-Западном регионе. Объем портфеля регионального центра на конец 2011 года достиг 4,440 млрд рублей, увеличившись почти на 20% за 12 месяцев.
– Появились ли какие-то новые предложения?
– Принципиальные обновления кредитных продуктов едва ли целесообразны в нашем случае. Тем не менее мы стремимся расширять предложения за счет улучшения дополнительных или сопутствующих параметров. Например, в сегменте недвижимости первичного рынка жилья мы активно наращиваем количество партнерских строительных компаний, чтобы делать нашим клиентам более выгодные предложения.
– Если случится кризис, могут ли быть свернуты ипотечные программы, как это было в 2008-м?
– Ипотечные программы могут быть свернуты, только если клиенты перестанут покупать недвижимость. Сам по себе кредит не является самоцелью – люди приходят в банк, чтобы купить квартиру, дом, сделать ремонт или просто с целью инвестирования. Ипотека – это средство, а недвижимость – это цель. Не будет цели – не будет актуально и средство достижения. Но в такой сценарий я не верю – люди покупали, покупают и будут покупать недвижимость. А значит, и деньги им тоже будут нужны. Только раньше занимали у знакомых, а сейчас идут в банк. Если же ставки будут расти, то возможна коррекция цены недвижимости – увеличение предложения при отсутствии полноценного спроса может скорректировать цену предложения в сторону понижения, как это было в прошлый раз. Значит, самое время покупать – лучше купить подешевевшую квартиру с подорожавшим кредитом, чем ждать, пока снизятся ставки, но вырастут цены. И в конце концов, инструмент рефинансирования никто не отменял – всегда можно будет в будущем получить меньший процент при благоприятном рынке.
Справка
В 2011 году в России было выдано 580,8 тыс. кредитов на сумму 713 млрд рублей. В денежном выражении это в 1,9 раза превышает аналогичный показатель 2010 года, а в количественном – в 1,7 раза. Таким образом, результат 2011 года превзошел показатель докризисного максимума в 2008 году, в котором было выдано 349,5 тыс. ипотечных кредитов. Достичь таких результатов позволили минимальные для России ставки за всю историю ипотечного рынка: средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам составили 11,9%. Средняя сумма кредита возросла на 15-20%.
В Санкт-Петербурге в 2011 году было выдано 20,923 тыс. ипотечных кредитов на сумму 42 млрд рублей (в 2,5 раза больше, чем в 2010 году). Средняя сумма ипотечного кредита возросла на 10% и составила немногим более 2 млн рублей, но сравнима с предыдущими годами. Такой относительно небольшой размер кредита говорит о том, что покупатели используют ипотечное кредитование для пошагового улучшения жилищных условий, либо о том, что ипотечные кредиты используются при наличии личных накоплений. В 2008 году наблюдалась другая тенденция – большое количество квартир было куплено при первоначальном взносе в 0–10%, из-за чего средняя сумма кредита составляла более 2 млн рублей.
Роман Русаков
О том, как одинаково успешно руководить различными направлениями бизнеса в сфере недвижимости, и что получится, если одновременно развивать генподрядные услуги и девелопмент в рамках одной компании, «Строительному Еженедельнику» рассказал Олег Барков, генеральный директор группы компаний Hansa Group.
– Олег Станиславович, Вы работали руководителем консалтинговой фирмы, а теперь возглавляете компанию, которая занимается генподрядом и девелопментом. В чем специфика и насколько разнятся модели управления этими направлениями?
– Это, конечно, совершенно разные виды бизнеса, которые объединяет только то, что работают они на рынке недвижимости. Надо сказать, что еще до прихода в консалтинг я работал директором по развитию ряда девелоперских компаний Санкт-Петербурга. (С 2000 года – директор по развитию RBI и ЗАО «Северный город», с 2002-го – директор по развитию ЗАО «Петербургстрой-Skanska» – «Строительный Еженедельник».) Компания Knight Frank Saint-Petersburg, которую я возглавлял с 2006 по 2010 год, занимается оказанием профессиональных (консалтинг и оценка) услуг и агентских услуг. Здесь требовалось глубокое понимание принципов функционирования рынка недвижимости, знание маркетинговых технологий. Группа компаний Hansa Group, которой я руковожу сейчас, занимается непосредственно производственной деятельностью (генеральным подрядом и строительством) и жилищным девелопментом. В этом бизнесе помимо управленческих навыков, знания рынка необходим также большой багаж технических знаний.
– Какой опыт руководящей деятельности Вы бы назвали наиболее успешным?
– Есть базовые основы менеджмента, а все остальное зависит от специфики и того, к чему человек более расположен. Я думаю, что у меня неплохо получилось руководить компанией Knight Frank Saint-Petersburg, потому что я фактически создал этот офис в нашем городе и сделал из него лидера рынка. Уверен, что то же самое мне удастся сделать на рынке генподряда и девелопмента с группой компаний Hansa Group.
– Расскажите подробнее о том, чем занимается Hansa Group.
– Hansa Group была создана 5 лет назад на базе генподрядного подразделения концерна SKANSKA. Наиболее значимыми и крупными проектами компании являются Ледовая арена на пять тысяч зрителей в Череповце, административное здание регионального центра Сбербанка в Екатеринбурге (УралБанк), работу над которым мы сейчас заканчиваем. Есть распространенная точка зрения, что для того чтобы иметь устойчивый бизнес в строительной сфере, лучше в рамках одной группы компаний развивать одновременно направление генерального подряда и девелопмента. Такой подход помогает свести к минимуму риски от простоя деятельности, который может возникать в результате нестабильной ситуации на рынке, так как периоды спада и подъема этих направлений, как это ни странно покажется с первого взгляда, зачастую могут находиться в противофазе. Если компания, к примеру, какое-то время не может получить крупные контракты по подряду, то ее поддерживает денежный поток от девелопмента. Бывает и наоборот. В 2008 году жилищный рынок пережил резкий спад, когда продажи в течение месяца сократились в разы. В такой период надежные большие и долгосрочные контракты генерального подряда также поддерживают бизнес компании.
– Существует мнение, что девелоперскую и генподрядную деятельность лучше не смешивать в одной компании, так как такая диверсификация может привести к снижению конкурентных преимуществ этих подразделений на открытом рынке. Как считаете Вы?
– Я придерживаюсь противоположной точки зрения и считаю, что при грамотной постановке дела эти два бизнеса могут давать синергетический эффект. Эффективность этой работы зависит от того, насколько правильно она построена и грамотно ли решен вопрос подбора кадров. Если речь идет о небольшой компании, которая ориентирована на удовлетворение своих собственных потребностей, то ее услуги на открытом рынке редко бывают конкурентоспособными. В том же случае если у компании есть сильное подразделение генерального подряда, которое успешно на протяжении длительного времени выигрывало в тендерах и осуществляло сторонние проекты, а теперь на общих рыночных основаниях получает подряды в родственной девелоперской компании, то это нормальная и жизнеспособная бизнес-модель.
– Расскажите о планах компании на 2012 год.
– В планах на ближайшие 2 года – запустить как можно быстрее еще 2-3 жилых проекта в Петербурге. Подробности я раскрыть пока не могу. В качестве генподрядчика мы продолжим работать на рынках жилищного строительства, объектов общественного назначения (в частности, у нас большой опыт работы со строительством спортивных объектов), промышленных и складских зданий.
– Сколько генподрядных контрактов сейчас в работе?
– На сегодняшний день мы участвуем в 5 тендерах. Это спортивные, гостиничные, инфраструктурные и промышленные проекты.
– Если заглянуть в будущее: какой вы видите свою компанию через 10-20 лет?
– У нас достаточно амбициозные планы. Через несколько лет мы планируем быть как минимум в десятке ведущих генподрядных и девелоперских компаний Петербурга. Более того, у нас исторически очень большой опыт генподрядной работы по всей России и бывшему Советскому Союзу, поэтому мы хотим иметь хорошее региональное портфолио. В качестве девелоперов мы планируем стать одним из крупнейших застройщиков Петербурга, также в среднесрочной перспективе нам интересен рынок Москвы и Московской области.
– Как в компании строится работа между сотрудниками?
– В компании трудятся люди высокого профессионального уровня с большим опытом реализации проектов. Работа нашей компании строится на принципах честности, преданности делу и стопроцентного профессионализма.
– Занимаетесь ли вы обучением персонала?
– Мы проводим текущее профессиональное обучение, а в будущем планируем принять программу, направленную на повышение уровня компетенций каждого сотрудника.
– Какими критериями руководствуетесь при подборе персонала?
– Образование, профессиональный опыт, отношение к работе. Также очень важны взгляды человека на свое будущее, личностное развитие, кем он себя видит через 5-7 лет.
– Ощущаете ли дефицит кадров?
– Любая строительная и девелоперская компания сегодня ощущает дефицит кадров, так как идет борьба за квалифицированный персонал. Это касается как инженерно-технических специалистов, людей, отвечающих за работу на стройплощадке, так и специалистов, отвечающих за продажи и продвижение проектов. Особо остро ощущается дефицит настоящих менеджеров проекта.
– Нужна ли сегодня, на Ваш взгляд, степень МВА?
– Образование никогда не бывает лишним. Степень МВА – это необходимая ступень развития, но она сама по себе не говорит ни о чем. Точно так же, как само по себе наличие водительских прав не говорит о реальном профессионализме вождения. Можно иметь эту степень и не уметь применять полученные знания на практике.
– Назовите основные составляющие, необходимые, по Вашему мнению, для успешного управления компанией.
– Если говорить о девелоперской компании, то это профессионализм, стратегическое мышление, знание рынка, умение создать команду профессионалов и мотивировать ее к достижению результата.
Алена Шереметьева