Павел Созинов: долевка должна стать безопасной
Экспертная Комиссия по правовым вопросам Координационного совета по строительству при аппарате полномочного представителя Президента РФ в СЗФО под руководством депутата Государственной Думы РФ Сергея Петрова
- Павел Борисович, какие поправки в 214-ФЗ следует рассмотреть уже сегодня, чтобы хоть как то поправить ситуацию?
- В свете последних заявлений на федеральном и на региональном уровнях по проблемам обманутых дольщиков становится особенно очевидным, что этот вопрос далек от завершения. Стоимость жилой недвижимости сегодня такова, что покупатели стремятся приобретать ее на стадии строительства. Впрочем, эта проблематика не нова, и это не исключительно российский случай. Другое дело, что сегодня нужно искать превентивные механизмы, которые дадут возможность работать «долевке» без сбоев. Основным камнем преткновения 214-ФЗ сегодня называется банкротство компании-застройщика, и принятые в прошлом году поправки в федеральный закон «О банкротстве…» на ситуацию практически никак не повлияли. Давайте порассуждаем о том, какие болевые точки здесь очевидны даже на самый беглый взгляд.
Во-первых, кто является инициатором проекта? По 214-ФЗ – это казалось бы застройщик. Но это далеко не всегда так, компаниями-застройщиками в Петербурге в разные годы были не менее 25% различных институтов и ведомств, выступающих в качестве застройщиков лишь на правах землевладельцев. Их роль в проекте – ничтожна, как и возможная ответственность в кризисной ситуации. Инициаторы строительного проекта в этой ситуации оставались в тени.
С другой стороны привлекающие денежные средства граждан компании, казалось, должны были бы иметь достаточный уставной капитал, который в случае банкротства компании, с учетом оставшегося имущества, должен покрывать требования кредиторов, в том числе дольщиков. Это, безусловно, идеальная ситуация, но на практике объем собственных денежных средств застройщика в проекте составляет 10-15%, при ничтожном уставном капитале. Зачастую строящийся объект рекламируется, как объект холдинговой компании, но на поверку оказывается, что договора заключаются от имени какого-нибудь ООО или ЖСК, отношения между которыми и материнской компанией не прозрачны.
Следующая проблема – привлечение денежных средств инвесторами, которые зачастую и являются основными инициаторами проекта. Законодатель еще в
В настоящее время не менее 25-30% строек ведут ЖСК, в то же время ЖСК – это объединения граждан, зачастую не являющиеся застройщиками, т.е. не имеющих в собственности или на правах аренды земельные участки. Деятельность ЖСК не регулируется 214-ФЗ, а только Жилищным кодексом, причем основным документом, регулирующим деятельность кооператива является устав. Насколько он коррелируется с 214-ФЗ – вопрос открытый.
- Как вы относитесь к последним предложениям некоторых депутатов ГД РФ переложить ответственность за финансовую безопасность строительства на СРО-застройщиков или страховые фонды?
- Сегодня «застройщик» по 214-ФЗ – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства. В то же время по Градостроительному кодексу, застройщик – лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объектов капитального строительства. По сути, это два взаимоисключающих понятия – по Градостроительному кодексу, застройщик выполняет исключительно техническую функцию. В то время как согласно 214-ФЗ он является субъектом финансовой деятельности. Отсюда и разница в подходах законодателей - с одной стороны, в целях безопасности сделок, предлагается ответственность переложить на СРО, с другой - на страховые фонды. И тот и другой подходы пока хромают.
Если говорить о СРО застройщиков, то в Петербурге около 100-150 застройщиков, это не десятки тысяч подрядчиков. Возникают вопросы, во-первых, какой по объему нужно создать компенсационный фонд СРО и каковы будут отчисления, чтобы гарантии были реальными - это десятки миллионов рублей. Во-вторых, повторюсь, 20-25% застройщиков - это девелоперы или просто владельцы земельных участков, они лишь обладают правами на участок - их доля в проекте ничтожна. Это, например, какие-нибудь институты, ведомственные организации и т.п. Реально проект ведут сторонние инвесторы, их ответственность нигде не учтена.
Что касается страховых фондов, то 10-15% проблемных объектов, а именно столько их сегодня в Петербурге, полностью выберут все средства фонда. Фонд по закону о банкротстве не может претендовать на имущество обанкротившегося застройщика, так что пополнять свои средства в случае выплат будет просто не откуда. Если в
- Но, наверное, за рубежом существуют предложения, как обезопасить механизм долевого строительства?
- Давайте укрупнено рассмотрим механизм, реализуемый, например, в Дубае. На первом этапе девелопер, в нашем случае – застройщик, скорее землевладелец, получает разрешительную документацию, проходит экспертизу проекта, получает необходимые согласования. В отличие от наших реалий, строительные сметы также являются публичными, а себестоимость проекта – оценивается экспертным советом. Для выхода строителей на площадку, необходимо собрать все 100% денежных средств, требуемых для возведения объекта, причем за ограниченный срок, допустим, за полгода. Застройщику, чтобы уложиться в сжатые сроки, необходимо вести первичную продажу с минимальной маржой, надеясь, что остаток непроданных квартир существенно подорожает к моменту окончания строительства. За превышение сроков реализации квартир могут быть наложены взыскания – штрафы и т.п.
Средства покупателей аккумулируются на целевых счетах уполномоченных банков. В случае недостатка финансирования банк возвращает деньги. Оплата строительства ведется поэтапно соответственно ходу строительства, расходование денежных средств ведется под надзором уполномоченного банка. Страховые компании могут застраховать риски существенного удорожания себестоимости строительства, однако, обычно, строительство сопровождается ростом стоимости самого проекта и оставшихся инвестиционных квартир. Часто на первом этапе в строительство вкладываются со спекулятивными целями всевозможные фонды, банки и крупные инвесторы, чтобы выкупить квартиры по минимальной цене. Безусловно, этот механизм носит скорее инвестиционный характер, поэтому в кризис стройки в Дубае также на 40% застыли, однако простые дольщики при этом не пострадали, не окупились вложения у игроков-инвесторов, но это уже совсем другие риски.
Что касается других реализованных механизмов, то наибольший интерес вызывают некоторые региональные подходы, например, в Пермском крае, в Петрозаводске. Суть схемы проста – основным землевладельцем сегодня является государство. Оно же через свои институты выдает субсидии отдельным категориям граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Эти институты, например, региональные операторы АИЖК, могут выступать инициаторами проекта. Параллельно кредитование стройки возможно за счет кредитов банков, привлеченных под гарантии субъекта РФ. Сюда же привлекаются участники системы ипотечного кредитования, которые подпадают под целевые региональные жилищные программы. Стоимость такого строительства, как показывает практика на 20 % ниже аналогичного инвестиционного. Часть построенного жилья может передаваться строителям в зачет и реализовываться по рыночным ценам.
Пожалуй, наиболее эффективный подход – развитие системы коммерческого найма, причем как государственного и муниципального для отдельных категорий граждан, так и в виде частных инициатив и ГЧП. Пока профессиональной общественностью этот вопрос только обсуждается, хотя есть интересные наработки и в Москве, и в Санкт-Петербурге. Например, есть предложения соинвестирования частным инвесторам в проект, который, впоследствии, предполагается реализовывать как апарт-отель. Однако законодательная база в этом вопросе также слаба – есть упоминания о коммерческом найме в Гражданском и Жилищном кодексах, но механизмов реализации пока не предложено. Особенно в части привлечения средств граждан на этапе строительства, пока же девелоперы опираются на нормы 214-ФЗ, что вряд ли приемлемо, так как речь идет не о жилищном строительстве.
- Около 4 тыс. обманутых дольщиков в Петербурге ожидают решения своих проблем. Есть ли наработанный опыт по их решению?
- Во-первых, эта цифра нуждается в уточнении. Терминологически на законодательном уровне понятия «обманутых дольщиков» не существует, поэтому и «оцифровка» проблемы может серьезно колебаться в зависимости от подходов. Если речь идет о мошенничестве, то это вопрос к правоохранительным органам. Если речь идет о срывах сроков строительства, то это, безусловно, нарушение договорных обязательств, но каков тот временной период, когда дольщики вправе считать себя «обманутыми» и оказывать на застройщиков давление посредством, допустим, арбитража? Необходимо законодательное прояснение вопроса.
Комитет по строительству Санкт-Петербурга, исходя из опыта регионов, насчитал не менее 15 мер господдержки юрлиц, завершающих строительство проблемных объектов. Среди них – предоставление бесплатно в собственность земельного участка для строительства многоквартирного дома ЖСК, организованного из числа обманутых дольщиков; предоставление госгарантий субъекта РФ новому застройщику для кредитования завершения строительства проблемного объекта; оказание содействия новому застройщику по строительству объектов транспортной, энергетической и коммунальной инфраструктуры и др.
Что касается мер господдержки пострадавших граждан, то мониторинг опыта субъектов, показал, что их около 10-ти. Среди них, предоставление субсидий пострадавшим гражданам из регионального бюджета; предоставление пострадавшим гражданам бесплатно земельных участков для индивидуального жилищного строительства; предоставление гражданину компенсации части процентной ставки при заключении кредитного договора на получение денежных средств для завершения строительства и др.
Очевидно, что региональный закон Санкт-Петербурга №307-62 «О мерах по защите прав участников долевого строительства…» нуждается в существенных изменениях, тем более, что не менее 30-ти субъектов также приняли соответствующее региональное законодательство.
По материалам Северо-Западной палаты недвижимости
Свое 20-летие празднует группа «РОССТРО». С этим именем эксперты по праву связывают многие позитивные события, произошедшие на рынке недвижимости за последние два десятилетия. О том, чего удалось достичь, и какие планы поставлены на будущее, рассказал президент ФПГ «РОССТРО» Александр Макаров.
– Александр Афанасьевич, можете ли вы сегодня, с высоты 20-летнего опыта «РОССТРО», назвать те главные решения, которые позволили группе добиться существующих результатов? И, собственно, каковы эти результаты?
– Основных решений было немного, но все они были стратегически важными для нас. Сама жизнь показала: это были верные и своевременные решения, ключевым следствием которых можно назвать устойчивое развитие «РОССТРО» и эффективность хозяйственной деятельности группы.
– Как все начиналось?
– Решение было принято 25 декабря 1990 года. В этот день мы обозначили основные направления работы компании: заниматься землей, недвижимостью, строить, проектировать, искать инновационные решения и внедрять их на рынок. «И мы не ошиблись», – такую резолюцию на первом протоколе общества поставит через 10 лет один из учредителей. Да, мы не ошиблись, могу это подтвердить и я. Все эти годы, как и было задумано, мы занимались развитием недвижимости во всем ее многообразии. Сегодня «РОССТРО» – сильный девелопер, крупный собственник доходной недвижимости, лидер рынка проектных работ, производитель современных строительных материалов. Это эффективная рыночная структура и команда профессионалов. Группа и сегодня инвестирует в недвижимость, только проекты стали масштабнее и ярче.
– В начале 90-х приходилось многое делать на рынке впервые. Не обидно, что сегодня вашими разработками пользуется весь рынок, причем не всегда умело?
– Развитие «РОССТРО» действительно тесно связано со становлением рынка Санкт-Петербурга, Ленинградской области и России. С первых дней работы мы принимали активное участие в формировании правил и методов работы на зарождающихся риэлторском и инвестиционно-строительном рынках. При нашем участии был разработан пакет документов для регулирования инвестиционного процесса на строительном рынке, созданы профессиональные объединения: Ассоциация риэлторов и Ассоциация домостроителей. Эти деловые объединения успешно работают на рынке недвижимости города и области по сей день. В «РОССТРО» были разработаны первые договоры долевого участия, которые положили начало рынку долевого строительства.
В начале 90-х годов группа являлась крупнейшим застройщиком на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга и одновременно вела около 30 проектов. В конечном счете, мы работали не только для себя, а чтобы создать цивилизованный рынок, нормальную конкурентную среду, новые сферы для развития бизнеса и сотрудничества. И сейчас активно пользуемся всем этим.
– Не только долевое строительство, но и управление недвижимостью в те годы были новым понятием? И уже много лет это направление приносит вам стабильный доход!
– С первых дней работы управление недвижимостью является одним из основных направлений нашей деятельности. В собственности группы деловые центры, промышленные здания и площадки, складские помещения в Санкт-Петербурге и области общей площадью более 200 тысяч квадратных метров. Идет постоянная работа по реновации и развитию существующих комплексов, строятся новые деловые центры и технопарки, проводится комплексная реконструкция и надстройка эксплуатируемых объектов, приобретаются новые объекты доходной недвижимости. Интересен опыт «РОССТРО» по управлению объектами, находящимися в государственной собственности. Нашими специалистами совместно с КУГИ была разработана форма доверительного управления имуществом. Длительное время в нашем управлении было более 30 тысяч квадратных метров такой недвижимости, причем не только, например, общежития, но и имущественный комплекс «Новая Голландия». По итогам нашей работы правительство Санкт-Петербурга наградило «РОССТРО» «За участие в сохранении объектов культурного наследия на территории острова «Новая Голландии»" в Санкт-Петербурге в период с 2000 по 2006 год».
С начала 90-х девиз данного направления – «Имущество должно прирастать»! И все 20 лет оно исправно прирастает не только землей и недвижимостью, но и доходами. Это наш собственный стабилизационный фонд, который позволяет нам затевать долгосрочные рисковые проекты.
– Управление столь масштабной деятельностью тоже носило инновационный характер?
– Закон о приватизации позволил в короткий срок сформировать сильный холдинг полного инвестиционно-строительного цикла. В него вошли инвестиционные, проектные, строительные компании, производители стройматериалов и организации, управляющие недвижимостью. К концу 1996 года в холдинге было уже более 30 компаний. Потребовалась его реорганизация в управляемую структуру. Так, в 1997 году появилась инвестиционно-строительная финансово-промышленная группа «РОССТРО». Центральная компания обеспечивала оперативное и перспективное управление предприятиями, развитие имущественного комплекса группы. Проведена большая работа по централизации управления и укрупнению пакетов акций.
Сегодня финансово-промышленная группа «РОССТРО» объединила опыт и ресурсы более 50 хозяйственных обществ. Мы получили компактную, эффективно работающую компанию. Хозяйственную деятельность по направлениям осуществляют семь подразделений, объединенных в оптимальную в управлении структуру. Численность работающих – более 1,2 тысяч человек.
– При каких обстоятельствах в структуре группы появилось ОАО «ЛЕННИИПРОЕКТ»?
– Этот известный проектный институт входит в группу с 1993 года. 20 процентов акций общества принадлежит городу, так что это успешный пример частно-государственного партнерства. Мы не только сохранили институт, но и получили прибыльно работающую, высококонкурентную организацию с высококвалифицированным кадровым составом и мощной технической базой.
Институту по силам масштабные проекты жилищно-гражданского профиля – жилых домов и квартальной застройки, объектов различного социального назначения (школ, детских садов, центров социальной реабилитации инвалидов, больниц, поликлиник, физкультурно-оздоровительных комплексов). Проекты института отвечают самым высоким требованиям рынка. Заказчикам и инвесторам обеспечивается полный комплекс необходимых услуг – от обоснований инвестиций в строительство до получения разрешительной документации, согласований проектных решений и авторского надзора. Проводятся также адаптация и сопровождение проектов, разработанных зарубежными фирмами, что весьма актуально в последнее время.
– О роли VELOX в развитии «РОССТРО» было сказано не раз. И тем не менее, какие результаты вы бы обозначили сегодня и о каких перспективах можно говорить?
– В 2000 году мы начали реализацию проекта по внедрению на российский рынок строительной системы VELOX. Результатом десяти лет работы стало мощное домостроительное производство в Кингисеппе, где построено и работает три завода ROSSTRO-VELOX мощностью 2700 плит в смену, что соответствует ежегодному вводу жилья в объеме 600 тысяч квадратных метров.
За десять лет энергоэффективная, экологически чистая, экономичная технология быстро сломала устоявшиеся стереотипы и установила новый оптимальный формат баланса цены и качества строительных объектов. Потребитель получил новый уровень качества при значительном снижении цены на строительство. На территории России по технологии VELOX построено более 1000 объектов различного назначения, в том числе VELOX востребован в программах социального строительства, так же как в Австрии и Чехии. Ну и конечно, широко применяется при самостоятельном строительстве домов, хотя это лишь малая часть сферы применения системы.
В целом технология применяется для строительства мало- и многоэтажных зданий любого назначения, шумозащитных экранов дорог, реконструкции, надстройки и утепления домов. Продукция сегодня поставляется во все регионы России, в Белоруссию, Казахстан, Азербайджан. И кстати, все нормативное сопровождение технологии обеспечивает наш «ЛЕННИИПРОЕКТ».
– Какие усовершенствования удалось привнести в систему за прошедшие 10 лет?
– Сегодня «РОССТРО» является российским производителем несъемной опалубки из щепоцементных плит VELOX, изобретателем, совладельцем и патентообладателем строительной системы. Специалисты «РОССТРО» и VELOX Werk, GmbH доработали строительную систему VELOX и получили признание Роспатента. Мы зарегистрировали способ изготовления щепоцементных плит «ВЕЛОКС», полезную модель установки по производству щепоцементных плит «ВЕЛОКС», домостроительный комбинат на базе технологической установки по производству щепоцементных плит «ВЕЛОКС». Так, «РОССТРО» и VELOX Werk, GmbH стали равноправными партнерами в продвижении строительной системы VELOX на мировой рынок.
Продуманная недорогая технология своей выгодой в применении и высоким качеством продукции нашла признание в России. Строительная система победила в трех всероссийских конкурсах: Федеральной программы «100 лучших товаров России – 2005» в номинации «Новинка года»; Всероссийском конкурсе на лучшую организацию, принимающую участие в реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в номинации «За внедрение передовых технологий и инновации в строительстве»; Федеральной программе «100 лучших товаров России – 2007» в номинации «Промышленные товары для населения».
– Не так давно вы заявили о решении вывести на рынок бренд «Зеленый теплый дом»... Это следующий шаг продвижения системы на рынок?
– Рынок сегодня очень быстро взрослеет, идет интеграция в мировой рынок. Наши строители перенимают требования, технологии, предпочтения, строительную моду, наконец. Мы не намерены быть в хвосте модных тенденций, наоборот – планируем сами устраивать показы и предлагать рынку «модели сезона». А ведь каждый новый строительный сезон и так демонстрирует, что VELOX, постепенно раскрывая свои преимущества, остается на пике строительной моды. Завоевав сначала внимание потребителей «гениальной простотой», он подкупил их «вкусной» ценой, успокоил надежностью, огнестойкостью и долговечностью, пригрел теплотой домов. Этой весной строительная система VELOX – лучшая модель энергоэффективной технологии.
На Западе популярным стало направление «зеленого строительства». Потребитель все большее внимание уделяет экологической безопасности своего жилья. Параметр «экологической чистоты» зданий зачастую становится приоритетом в выборе технологии. Если строительная система VELOX – модель очень демократичная (она интересна людям разного уровня обеспеченности), то технология «Зеленый теплый дом» рассчитана на взыскательного потребителя, большое внимание уделяющего здоровью своей семьи. С этим связаны наши ближайшие планы!
– Начиная новое десятилетие «РОССТРО», нельзя не сказать об уроках кризисов рынка, о потерях и приобретениях. Какие советы коллегам и конкурентам вы могли бы дать?
– Кризис показал важность такой нудной задачи, как управление издержками. Именно многолетний, терпеливый, кропотливый мониторинг затратных мелочей, позволил нашей группе не только устоять на падающем рынке, но уже в этом году получить положительную динамику финансовых показателей и продолжить свое развитие. Своим коллегам я не советую, а настоятельно рекомендую внимательно относиться к издержкам. Конкурентам пожелаю заставить себя и научиться управлять затратами. Сегодня рынок не так комфортен, как в 2007 году, и очень нескоро он сможет вернуться в состояние бурного роста. Чтобы рынок жил, необходимо уметь работать при его меньшей финансовой наполненности.
В связи с нашим юбилеем я в первую очередь хотел бы сказать много теплых слов нашим партнерам. Как правило, мы срабатываемся с людьми со здоровыми амбициями, конструктивными, деловыми. Они понимают и принимают требования рынка, легко перестраиваются под задачу. Мы единомышленники и содействуем успеху друг друга. Умение взаимовыгодно взаимодействовать на рынке очень ценно. Я благодарю наших партнеров за умение эффективно работать. Желаю процветания их бизнесу! Всех коллег поздравляю с достойными результатами 20-летия и благодарю за добросовестный труд!
«Строительный Еженедельник»©, № 5 (451) от 14.02.2011