Павел Созинов: долевка должна стать безопасной
Экспертная Комиссия по правовым вопросам Координационного совета по строительству при аппарате полномочного представителя Президента РФ в СЗФО под руководством депутата Государственной Думы РФ Сергея Петрова
- Павел Борисович, какие поправки в 214-ФЗ следует рассмотреть уже сегодня, чтобы хоть как то поправить ситуацию?
- В свете последних заявлений на федеральном и на региональном уровнях по проблемам обманутых дольщиков становится особенно очевидным, что этот вопрос далек от завершения. Стоимость жилой недвижимости сегодня такова, что покупатели стремятся приобретать ее на стадии строительства. Впрочем, эта проблематика не нова, и это не исключительно российский случай. Другое дело, что сегодня нужно искать превентивные механизмы, которые дадут возможность работать «долевке» без сбоев. Основным камнем преткновения 214-ФЗ сегодня называется банкротство компании-застройщика, и принятые в прошлом году поправки в федеральный закон «О банкротстве…» на ситуацию практически никак не повлияли. Давайте порассуждаем о том, какие болевые точки здесь очевидны даже на самый беглый взгляд.
Во-первых, кто является инициатором проекта? По 214-ФЗ – это казалось бы застройщик. Но это далеко не всегда так, компаниями-застройщиками в Петербурге в разные годы были не менее 25% различных институтов и ведомств, выступающих в качестве застройщиков лишь на правах землевладельцев. Их роль в проекте – ничтожна, как и возможная ответственность в кризисной ситуации. Инициаторы строительного проекта в этой ситуации оставались в тени.
С другой стороны привлекающие денежные средства граждан компании, казалось, должны были бы иметь достаточный уставной капитал, который в случае банкротства компании, с учетом оставшегося имущества, должен покрывать требования кредиторов, в том числе дольщиков. Это, безусловно, идеальная ситуация, но на практике объем собственных денежных средств застройщика в проекте составляет 10-15%, при ничтожном уставном капитале. Зачастую строящийся объект рекламируется, как объект холдинговой компании, но на поверку оказывается, что договора заключаются от имени какого-нибудь ООО или ЖСК, отношения между которыми и материнской компанией не прозрачны.
Следующая проблема – привлечение денежных средств инвесторами, которые зачастую и являются основными инициаторами проекта. Законодатель еще в
В настоящее время не менее 25-30% строек ведут ЖСК, в то же время ЖСК – это объединения граждан, зачастую не являющиеся застройщиками, т.е. не имеющих в собственности или на правах аренды земельные участки. Деятельность ЖСК не регулируется 214-ФЗ, а только Жилищным кодексом, причем основным документом, регулирующим деятельность кооператива является устав. Насколько он коррелируется с 214-ФЗ – вопрос открытый.
- Как вы относитесь к последним предложениям некоторых депутатов ГД РФ переложить ответственность за финансовую безопасность строительства на СРО-застройщиков или страховые фонды?
- Сегодня «застройщик» по 214-ФЗ – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства. В то же время по Градостроительному кодексу, застройщик – лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объектов капитального строительства. По сути, это два взаимоисключающих понятия – по Градостроительному кодексу, застройщик выполняет исключительно техническую функцию. В то время как согласно 214-ФЗ он является субъектом финансовой деятельности. Отсюда и разница в подходах законодателей - с одной стороны, в целях безопасности сделок, предлагается ответственность переложить на СРО, с другой - на страховые фонды. И тот и другой подходы пока хромают.
Если говорить о СРО застройщиков, то в Петербурге около 100-150 застройщиков, это не десятки тысяч подрядчиков. Возникают вопросы, во-первых, какой по объему нужно создать компенсационный фонд СРО и каковы будут отчисления, чтобы гарантии были реальными - это десятки миллионов рублей. Во-вторых, повторюсь, 20-25% застройщиков - это девелоперы или просто владельцы земельных участков, они лишь обладают правами на участок - их доля в проекте ничтожна. Это, например, какие-нибудь институты, ведомственные организации и т.п. Реально проект ведут сторонние инвесторы, их ответственность нигде не учтена.
Что касается страховых фондов, то 10-15% проблемных объектов, а именно столько их сегодня в Петербурге, полностью выберут все средства фонда. Фонд по закону о банкротстве не может претендовать на имущество обанкротившегося застройщика, так что пополнять свои средства в случае выплат будет просто не откуда. Если в
- Но, наверное, за рубежом существуют предложения, как обезопасить механизм долевого строительства?
- Давайте укрупнено рассмотрим механизм, реализуемый, например, в Дубае. На первом этапе девелопер, в нашем случае – застройщик, скорее землевладелец, получает разрешительную документацию, проходит экспертизу проекта, получает необходимые согласования. В отличие от наших реалий, строительные сметы также являются публичными, а себестоимость проекта – оценивается экспертным советом. Для выхода строителей на площадку, необходимо собрать все 100% денежных средств, требуемых для возведения объекта, причем за ограниченный срок, допустим, за полгода. Застройщику, чтобы уложиться в сжатые сроки, необходимо вести первичную продажу с минимальной маржой, надеясь, что остаток непроданных квартир существенно подорожает к моменту окончания строительства. За превышение сроков реализации квартир могут быть наложены взыскания – штрафы и т.п.
Средства покупателей аккумулируются на целевых счетах уполномоченных банков. В случае недостатка финансирования банк возвращает деньги. Оплата строительства ведется поэтапно соответственно ходу строительства, расходование денежных средств ведется под надзором уполномоченного банка. Страховые компании могут застраховать риски существенного удорожания себестоимости строительства, однако, обычно, строительство сопровождается ростом стоимости самого проекта и оставшихся инвестиционных квартир. Часто на первом этапе в строительство вкладываются со спекулятивными целями всевозможные фонды, банки и крупные инвесторы, чтобы выкупить квартиры по минимальной цене. Безусловно, этот механизм носит скорее инвестиционный характер, поэтому в кризис стройки в Дубае также на 40% застыли, однако простые дольщики при этом не пострадали, не окупились вложения у игроков-инвесторов, но это уже совсем другие риски.
Что касается других реализованных механизмов, то наибольший интерес вызывают некоторые региональные подходы, например, в Пермском крае, в Петрозаводске. Суть схемы проста – основным землевладельцем сегодня является государство. Оно же через свои институты выдает субсидии отдельным категориям граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Эти институты, например, региональные операторы АИЖК, могут выступать инициаторами проекта. Параллельно кредитование стройки возможно за счет кредитов банков, привлеченных под гарантии субъекта РФ. Сюда же привлекаются участники системы ипотечного кредитования, которые подпадают под целевые региональные жилищные программы. Стоимость такого строительства, как показывает практика на 20 % ниже аналогичного инвестиционного. Часть построенного жилья может передаваться строителям в зачет и реализовываться по рыночным ценам.
Пожалуй, наиболее эффективный подход – развитие системы коммерческого найма, причем как государственного и муниципального для отдельных категорий граждан, так и в виде частных инициатив и ГЧП. Пока профессиональной общественностью этот вопрос только обсуждается, хотя есть интересные наработки и в Москве, и в Санкт-Петербурге. Например, есть предложения соинвестирования частным инвесторам в проект, который, впоследствии, предполагается реализовывать как апарт-отель. Однако законодательная база в этом вопросе также слаба – есть упоминания о коммерческом найме в Гражданском и Жилищном кодексах, но механизмов реализации пока не предложено. Особенно в части привлечения средств граждан на этапе строительства, пока же девелоперы опираются на нормы 214-ФЗ, что вряд ли приемлемо, так как речь идет не о жилищном строительстве.
- Около 4 тыс. обманутых дольщиков в Петербурге ожидают решения своих проблем. Есть ли наработанный опыт по их решению?
- Во-первых, эта цифра нуждается в уточнении. Терминологически на законодательном уровне понятия «обманутых дольщиков» не существует, поэтому и «оцифровка» проблемы может серьезно колебаться в зависимости от подходов. Если речь идет о мошенничестве, то это вопрос к правоохранительным органам. Если речь идет о срывах сроков строительства, то это, безусловно, нарушение договорных обязательств, но каков тот временной период, когда дольщики вправе считать себя «обманутыми» и оказывать на застройщиков давление посредством, допустим, арбитража? Необходимо законодательное прояснение вопроса.
Комитет по строительству Санкт-Петербурга, исходя из опыта регионов, насчитал не менее 15 мер господдержки юрлиц, завершающих строительство проблемных объектов. Среди них – предоставление бесплатно в собственность земельного участка для строительства многоквартирного дома ЖСК, организованного из числа обманутых дольщиков; предоставление госгарантий субъекта РФ новому застройщику для кредитования завершения строительства проблемного объекта; оказание содействия новому застройщику по строительству объектов транспортной, энергетической и коммунальной инфраструктуры и др.
Что касается мер господдержки пострадавших граждан, то мониторинг опыта субъектов, показал, что их около 10-ти. Среди них, предоставление субсидий пострадавшим гражданам из регионального бюджета; предоставление пострадавшим гражданам бесплатно земельных участков для индивидуального жилищного строительства; предоставление гражданину компенсации части процентной ставки при заключении кредитного договора на получение денежных средств для завершения строительства и др.
Очевидно, что региональный закон Санкт-Петербурга №307-62 «О мерах по защите прав участников долевого строительства…» нуждается в существенных изменениях, тем более, что не менее 30-ти субъектов также приняли соответствующее региональное законодательство.
По материалам Северо-Западной палаты недвижимости
Интервью с директором ССК «Союзпетрострой» Львом Капланом.
– Каким образом ваш Союз взаимодействует с органами власти?
С органами власти мы ведем нормальный, конструктивный диалог. В то же время мы активно вмешиваемся в деятельность властных структур. В частности, я, как представитель «Союзпетростроя», вошел в состав Комитета Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере строительства. Все законопроекты, которые будут проходить через Законодательное собрание, будут проходить предварительную экспертизу в этом Комитете. Вообще у нас хорошие отношения с городским парламентом. Уверен, что и с новым руководством Комитета по строительству нам удастся наладить полноценные деловые отношения.
– Лев Моисеевич, Вы являетесь активным противником распределения земельных участков посредством продажи с торгов «коротких пакетов». Ваше мнение может измениться?
– Конечно нет. И новый Градостроительный кодекс РФ еще раз подтверждает мою правоту: не надо было торопиться с «короткими пакетами». На мой взгляд, они принесли больше вреда, чем пользы. Мне больно и обидно видеть, что лучшие куски петербургской земли отошли московским компаниям, имеющим спекулятивные цели. И с ними, к сожалению, уже ничего нельзя сделать. В лучшем случае москвичи будут перепродавать «пятна» петербургским застройщикам. Я считаю, что пришло время для запуска нормальной, рыночной системы выделения земельных участков под застройку.
– Сегодня многие застройщики пугают рынок различными потрясениями, которые могут произойти в связи с предстоящим вступлением нового закона о дольщиках. Каково Ваше мнение?
– Новый закон о дольщиках имеет гораздо большее значение, чем все вместе взятые документы из принятого накануне Нового года пакета законов, направленных на создание рынка доступного жилья. Во-первых, узаконено понятие «дольщик». Во-вторых, впервые четко прописаны действия компаний, которые собирают дольщиков, а также права и обязанности самих дольщиков. То есть то, что нам не удавалось сделать в течение последних восьми-девяти лет. В-третьих, описано содержание договора долевого участия. Предусмотрена государственная регистрация как тех, кто собирает дольщиков, так и самих дольщиков.
– Что сегодня волнует строительное сообщество помимо новых законов?
– Вновь стали процветать бартерные расчеты между инвесторами-застройщиками, субподрядчиками и поставщиками строительных материалов. Предлагают не «живые» деньги, а квартиры, как это было в 1998-1999 годах, когда произошла закупорка денежных потоков. Нынешняя денежная закупорка, видимо, связана с замедлением темпов продаж квартир. По некоторым оценкам, к категории непроданных квартир сегодня относится 20-25% всего готового к продаже жилья. Но этому тоже есть свое объяснение, например некоторые надеются на 100 тыс. кв. метров социального жилья, о котором непрестанно твердят чиновники. Но это не социальное жилье для малоимущих, оно предназначено только для расселения квартала Шкапина-Розенштейна, о чем власти должны прямо заявить горожанам.
– Какой выход Вы можете предложить властям?
– Мы решили подготовить спокойную, конструктивную записку на имя губернатора Санкт-Петербурга и председателя Законодательного собрания, в которой попытаемся в очередной раз донести до наших властей несколько важных принципов. Во-первых, надо раскрыть для строителей банковские кредиты, пока в общем объеме кредитования они составляют менее 4%. В то же время нет никаких юридических, законодательных препятствий, для того чтобы создать в банках залоговую базу. Нужно разрешить продажу земли в собственность и ЗС еще раз хочет вернуться к этому вопросу. Хочу напомнить, что земля из города не уйдет, она останется в Петербурге.
Беседовал Андрей ТЕПЛОУХОВ
Идея создания «Союзпетростроя» возникла в ноябре1994 года после посещения группой руководителей строительных компаний Санкт-Петербурга городов Ганновера и Парижа. Этому предшествовало обучение в 1992-1993 годах 60 петербургских топ-менеджеров по программе «Современный менеджмент в строительстве», осуществленной совместно Ленинградским институтом методов и техники управления (ЛИМТУ) и Манчестерским Университетом науки и технологии (ЮМИСТ) на средства Европейского Сообщества. В итоге был создан «Союзпетрострой», его учредителями стали 40 компаний, 23 из которых работают до сих пор. Президентом Союза в апреле 1995 года был избран авторитетный депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга, много лет отдавший строительству, Владимир Гольман, вице-президентом – Василий Бирюков, директором (впоследствии вице-президентом) – Лев Каплан. Предметом деятельности Союза является содействие развитию строительного бизнеса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, защита интересов строительных компаний – членов Союза, развитие зарубежных связей и решение иных задач, связанных с деятельностью строительных компаний в условиях перехода к рыночной экономике.